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첫 집은 갭투자



첫 집은 갭투자

한때 다주택자의 투자 수단으로 여기던 갭투자. 하지만 최근 서울에서 집을 산 39세 이하의 절반 이상이 이를 이용했다는 통계가 나왔습니다. 심지어 연령대가 낮을수록 두드러졌고요. 오늘 부딩은 ‘반쪽짜리 내 집 마련: 첫 집은 갭투자’에 대해 다룹니다.


첫 집은 갭투자

지난 1년간 서울에서 집을 산 20·30대의 절반 이상이 갭투자를 했습니다. 특히 20대는 대부분 집을 ‘반쪽’만 샀습니다. 20대 71%가 갭투자를 했기 때문입니다. 30대는 49%가 갭투자를 했습니다. 전문가들은 이를 두고 집으로 괴로워한 30대를 목격한 20대가 앞으로 집을 살 수 없을지도 모른다는 불안감에 쫓기고 있다고 평했습니다. 갭투자는 이제 더 이상 특별하지 않습니다. 집값 상승 열풍에 올라타는 유일한 수단이 되었기 때문입니다. 20·30대가 생애 첫 집을 마련하는 방법으로 자리 잡은 갭투자를 다섯 가지 키워드로 살핍니다.



▷ 근데 갭투자가 뭐였더라? 집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 겁니다. 3억 원짜리 집 전세가 2억 원이면 세입자의 전세금을 끼고 1억 원에 사들여 집값이 오를 때 팔아 이익을 보는 거죠. 3억 원짜리 집이 3억5000만 원이 되면 1억 원을 투자해 5000만 원을 벌어들인 셈입니다. 이게 끊이지 않는 이유는 높은 전셋값 때문입니다. 전셋값과 집값의 갭이 적을수록 투자하기 쉬워서입니다.

하나, 등장

사실 최근 들어 등장한 투자 방법은 아닙니다. 과거 ‘복덕방’ 시절에도 있었으니까요. 1984년 8월 10일자 한국일보엔 이런 문장이 나옵니다. “빚 얻고 전세 놓고 무리하면서 집 한 채를 마련하고, 1년에 몇 번씩 이사를 다니면서 그 집을 키우는 것이 최근 10년 넘게 정형화된 재산 증식 방법.” 이를 보면 꽤 오래전부터 세 끼고 집을 사 차익을 남기는 방법을 써왔음을 알 수 있습니다. 

둘, 수익률

이번 집값 상승기 초입인 2015~2016년 수익률이 단연 높습니다. 가령 2016년 8월 서울 성동구 옥수동 소재 20평대 신축 아파트를 5억8000만 원 전세 끼고 6억2500만 원에 살 수 있었습니다. 2016년 말 거래가는 7억 원으로 자본금 4500만 원에 수익률이 166%입니다. 최근에는요? 2021년 6월 거래가는 16억2000만 원으로 수익률은 2211%입니다(매도 시 양도세* 제외).

*집을 팔아 생긴 이익에 부과하는 세금입니다.

셋, 전세가율

전세가율*이 높을수록 인기도 많습니다. 집값과 전셋값 차이가 적어 내 돈이 적게 들어가기 때문입니다. 단, 전세가율이 높다고 무조건 수익률도 높은 건 아닙니다. 전세 수요는 줄을 섰는데 매수 수요는 코빼기도 보이지 않아 전세가율만 높은 집도 왕왕 있기 때문입니다. 참고로 지난 6월 수도권 주택의 전세가율은 63.7%입니다. 5개 광역시는 65.4%입니다.

*매매가 대비 전세가 비율을 말합니다. 3억 원짜리 집의 전세가 2억4000만 원이라면 전세가율은 80%입니다. 전세가율 상승은 갭투자 문턱을 낮추는 요인으로 작용하기도 합니다.

넷, 범죄

갭투자는 전세제도의 ‘숙주’나 다름없습니다. 전세제도가 있는 한 당연히 불법은 아닙니다. 심지어 전세 공급을 늘려 시장을 안정시키는 순기능도 합니다. 단, 분명한 문제점도 있습니다. 최대 위험 요인은 전셋값 하락입니다. 전셋값이 폭락해 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못하면 세입자를 위협할 수 있습니다.

다섯, 전세대출

비교적 쉽고 싸게 빌려주는 전세대출. 이것이 갭투자를 부추긴다는 주장은 오래전부터 있었습니다. 집값이 올라 전셋값이 오르고 덩달아 전세대출이 늘며 이것이 갭투자 수단으로 쓰인다는 겁니다. 이에 시장은 금융 당국이 곧 내놓겠다 한 가계부채 추가 대책에 집중합니다. 갭투자를 ‘거주하지 않을 집을 사는 투기’로 규정한 현 정부의 본격적 전세대출 규제책이 담길 가능성이 있어서입니다.





보금자리론 금리 오름

대표적 모기지 상품인 보금자리론*의 금리가 10월부터 0.2% 오릅니다. 이에 10월 1일 이후 대출받는 이는 만기별로 연 2.9~3.3%의 금리를 적용받게 됩니다. 최근 한국은행이 기준금리를 올렸으니 정부가 운용 중인 주택담보대출 상품의 금리도 올리는 것으로 이해하면 쉽습니다. 다만 한 가지, 9월 중 보금자리론 신청을 완료하면 조정 전 금리를 적용받을 수 있습니다.

*한국주택금융공사가 내놓은 대표적 저금리 주택담보대출 상품입니다.

전셋값 떨구고 싶거든!

전셋값을 내리려면 임대차보호법*을 폐지해야 한다는 주장이 또 나왔습니다. 지난해 7월 임대차보호법을 도입한 후 1년간 서울 아파트 전셋값 상승률이 법 시행 전 1년간 상승률의 3배가 넘는다는 통계 자료가 그 근거입니다. 자치구별로 보면 노원구 아파트 전셋값 상승률이 가장 높았습니다. 법 시행 전 1년간 상승률 3%에서 시행 후 1년간 30.2%로 10배 이상 올랐습니다.

*세입자가 계약을 한 번 더 연장할 수 있어 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 보증금 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’, 전월세 계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 무조건 신고하게 하는 ‘전월세신고제’의 3종 세트를 말합니다. 이 법은 세입자의 권리를 보호한다는 취지에서 만들었습니다.

758세대 모집

SH가 국민임대주택 입주자 758세대를 모집합니다. 새로 짓는 강동구 고덕강일13단지에 336세대, 강서구 마곡 등 기존 단지에 422세대가 입주합니다. 청약 신청은 10월 5일부터고, 서류 심사 대상자 발표는 10월 29일, 당첨자 발표는 2022년 3월 3일입니다. 자세한 청약 신청 방법과 일정 등은 이곳에서 살피세요.


주식 팔아 집 산 사람

지난해에 주식 판 돈으로 집을 산 이가 이전 해보다 3배 이상 늘었습니다. 주택 구입 자금의 80% 이상을 주식 팔아 조달한 이가 2019년엔 223명이었는데, 2020년엔 771명으로 약 3.5배 증가한 겁니다. 참고로 주식 팔아 산 가장 비싼 집은 지난 2월 80억 원에 거래된 서울 용산구 한남동 소재 한남더힐이었습니다. 매수자는 80억 원을 모두 주식 판 돈으로 지불했습니다.


대장동 의혹 짧게 정리

‘대장동 개발 의혹’으로 온 나라가 떠들썩합니다. 사건의 핵심은 이재명 경기도지사가 성남시장일 때 진행한 성남시 대장지구 개발사업에 당시 설립한 지 한 달 된 민간기업 화천대유가 참여해 3년 만에 배당금 577억 원을 가져간 것으로 알려졌고, 이것이 당시 성남시장이던 이재명 지사가 특혜를 준 거 아니냐는 겁니다. 최근엔 국민의힘 곽상도 의원 아들이 화천대유로부터 퇴직금을 50억 원이나 받은 게 알려지며 의혹은 더 커졌습니다.


‘나쁜’ 집주인 공개?

세입자의 전세보증금을 계획적으로 돌려주지 않는 집주인들 얘기 자주 들리죠? 최근 이들의 명단을 공개하는 법안이 국회에 발의됐습니다. 전세보증금반환보증보험*을 통해 HUG가 수억 원의 전세보증금을 세입자에게 대신 갚아주고 신청한 변제마저 오래 하지 않은 이의 정보를 공개하는 게 핵심 내용입니다. 법안 통과 시 3년여간 보증금을 돌려주지 않아 강제집행 대상인 집주인의 인적 사항이 공개될 수 있습니다.

*집주인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품입니다. 보증기관은 추후 집주인에게 전세보증금을 회수합니다.










한국부동산원

주, 월 단위로 부동산 가격 조사나 평가, 통계를 행하는 국토교통부 산하 공기업입니다. 2019년 10월부터 청약 시스템(청약홈)을 운영하고 있죠. 지난해 이들은 설립 51년 만에 기존 ‘한국감정원’에서 ‘한국부동산원’으로 사명을 바꿨습니다.

KB국민은행

부동산에 강한 은행입니다. 한국주택은행 시절인 1986년 1월부터 축척해 온 부동산 관련 데이터를 활용해 주, 월 단위로 전국의 집값 통계를 내놓고 있죠. 정부(한국부동산원)에서 하는 것만큼 체계적이었기에 지금도 많은 단체에서 이들의 조사 결과를 신뢰하고 있습니다. 






연결!

내 집에서 네 집으로, 우리는 늘 연결되어 있습니다.

사진 제공. @yechansnap


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