줍줍은 기회일까, 폭탄일까?

[1] 줍줍 물량이 빠르게 늘고 있습니다.

[2] 이것이 내 집 마련 기회라는 주장과

[3] 그저 ‘폭탄’에 불과하다는 주장이 혼재합니다.

줍줍은 기회일까, 폭탄일까?

청약통장 없이 내 집 마련이 가능한 줍줍. 최근 이 물량이 빠르게 늘고 있습니다. 다만 이것이 내 집 마련 기회라는 것엔 이견이 따릅니다. 오늘 부딩은 ‘줍줍 물량 증가: 줍줍은 기회일까, 폭탄일까?’에 대해 다룹니다.

줍줍이 뭐였더라?

정식 명칭은 무순위 청약입니다. 미계약¹⁾ 등의 물량을 추첨을 통해 재분양하는 걸 말하죠. 무주택자가 거주 기간과 순위에 상관없이 청약 당첨자 자격을 쉽게 가져갈 수 있다는 의미에서 ‘줍줍’이라고도 불립니다. 참고로 2021년 5월 28일부터 줍줍은 해당 지역 무주택자만 신청 가능합니다. 서울에서 나온 줍줍은 서울 시민만 신청할 수 있단 얘기.

check! 정부가 신청 자격을 고치기 전까지 줍줍의 인기는 대단했습니다. 한 예로 2020년 서울 성수동 한 아파트의 3가구 추가 모집 줍줍엔 전국에서 26만여 명이 몰렸습니다.

¹⁾ 당첨자가 계약하지 않아 남은 물량을 말합니다. 특별공급과 일반공급 일정이 끝나고 예비 당첨자 계약까지 마친 상태에서 남은 물량을 뜻하죠. 이게 생기는 이유요? 부적격 당첨이나 당첨자의 변심, 자금 부족 등이 그 원인입니다.

줍줍에 무슨 문제라도?

청약시장의 인기가 식어 줍줍 물량이 늘어난 게 문제입니다. 현행 청약제도상 줍줍 경쟁률이 ‘1’을 넘기면, 이후 미계약 물량도 선착순이 아닌 줍줍을 재추진해야 합니다. 한데 묻지마청약 등에 따른 ‘유효’ 경쟁률이 나와 줍줍을 무한 반복하는 단지가 늘고 있다는 겁니다. 이에 불필요한 비용 지출과 더불어 사업이 지연되고 있다고.

check! 올 상반기 수도권 줍줍 물량은 2788가구로, 작년 상반기(1396가구)보다 2배 가까이 늘었습니다. 최근 경기도의 한 아파트는 줍줍을 11회나 진행했다는 소식도 들립니다.

줍줍을 어쩌려고?

정부가 제도 개편을 검토하고 있다는 소식입니다. 개편 방향요? 아직 확정하지 않았지만, 시장에선 일정 횟수 이상 줍줍을 반복해도 잔여 물량을 팔지 못하면 선착순 등으로 방법을 바꾸는 안이 유력하다고 봅니다. 이것이 그간 정부에 꾸준히 건의한 방안이라면서요.

check! 줍줍 물량 증가에 따른 건설사의 시름도 문제지만 한편에선 고분양가 논란도 빠지지 않고 등장합니다. 줍줍을 진행했다면 입지적 매력이 떨어지고 분양가는 비싼 단지라는 얘기입니다.

줍줍 나도 가능?

줍줍 입주자 모집 공고일 현재 해당 주택 건설 지역에 살고 있는(주민등록등본 기준) 무주택가구 구성원 중 만 19세 이상이라면 누구나 신청이 가능합니다. 청약통장 없이 100% 추첨제(뽑기)로 선정해 가점이 낮아도 상관없고요. 다만 한 가지, 규제지역¹⁾에서 분양하는 줍줍에 당첨되면 일반청약과 마찬가지로 재당첨 제한²⁾ 적용을 받습니다.

¹⁾ 집값 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 투기가 성행하거나 그럴 우려가 있는 지역 중 특정한 세부 요건을 충족한 곳을 말합니다. 8월 4일 현재 전국적으로 43개 지역이 투기과열지구로, 101개 지역이 조정대상지역으로 지정돼 있습니다. 이 지역에선 청약이나 대출 같은 규제가 강해집니다.

²⁾ 청약에 당첨된 사람이나 그 세대 구성원의 당첨을 어렵게 하는 제도입니다. 투기과열지구에서 계약을 포기하면 10년, 조정대상지역에서 계약을 포기하면 7년간 재당첨이 제한됩니다.

줍줍은 기회일까, 폭탄일까?

최근 n번째 줍줍을 진행하는 단지가 늘면서 내 집 마련 기회가 될 수 있다는 의견도 나옵니다. 집값이 하락해도 분양가 밑으론 떨어지지 않을 거란 주장입니다. 반론도 만만치 않습니다. 지금은 금리인상기인 만큼 좀 더 보수적으로 접근해야 한다는 겁니다. 애초에 당첨된 이들이 ‘왜’ 계약을 포기했는지 꼼꼼히 분석하는 노력도 필요하고요.

check! 사실 시장 하락기엔 집값이 분양가 밑으로 떨어지기도 합니다. 2012년 8월 기준, 2009년 이후 지은 수도권 아파트 23만여 가구 중 54.9%의 매매가격이 분양가 밑으로 떨어졌다는 소식도 있습니다.

57.6% “올해 하락합니다”

국토연구원이 전국 2338개 공인중개소에 하반기 시장 전망을 물은 결과 57.6%가 집값이 떨어질 거라고 답했습니다. 그중 ‘크게 하락’이라고 답한 비율은 4.2%, ‘다소 하락’은 53.4%였습니다. 지역별로는 인천과 대구에서 하락 전망 응답률이 가장 높게 나왔습니다. 특히 최근 미분양¹⁾이 심한 대구(하락 전망 73.3%)에선 ‘크게 하락’이라고 답한 비율이 13.6%로 전국 광역시도 중 가장 높았습니다.

¹⁾ 팔리지 않은 ‘재고’ 주택을 말합니다. 100가구의 입주자를 뽑는 아파트의 청약 건수가 100건이 되지 않는 것. 믿기 어렵겠지만 시장 침체가 심한 2013년 9월엔 서울에서도 미분양이 4300여 가구나 나왔습니다.

생초자 혜택 좋은지 모르겠어요!

정부가 지난 8월 1일부터 생애 최초 주택 구입자(생초자)¹⁾의 LTV²⁾ 상한을 80%로 올리고, 대출한도도 기존 4억 원에서 6억 원으로 높였지만 시장의 반응은 차갑습니다. DSR³⁾ 규제, 너무 오른 집값, 금리인상의 3단 콤보로 규제완화에 따른 혜택을 느끼기 어렵기 때문입니다. 참고로 올 1~5월까지 주택을 매수한 생초자는 월평균 3만8749명입니다. 이 수치가 월평균 4만 명 아래로 떨어진 건 2010년 이후 처음입니다.

¹⁾ 세대 구성원 전원이 지금까지 한 번도 집을 가진 적이 없는 경우를 말합니다. 주민등록등본 기준 같은 세대에 속한 모두가요. 전에 집을 팔아 현재 무주택자가 되었다면 생초자가 아닙니다.

²⁾ 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻.

³⁾ 1년간 갚아야 하는 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 2022년 7월부터 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.

규제지역 해제 추가할 수 있어요

원희룡 국토교통부 장관이 “규제지역에 대한 1차 해제가 조금 미흡하다”고 했습니다. 그러면서 “필요하면 연말 전에라도 추가 조치를 할 생각”이라고 밝혔고요. 이런 코멘트는 최근 지방 시장을 중심으로 미분양이 계속 쌓이고 있기 때문으로 보입니다. 6월 말 기준 ‘악성 재고’로 분류되는 준공 후 미분양¹⁾은 7130가구로 전월 대비 300가구(4.4%) 늘었습니다.

¹⁾ 공사가 끝나 입주를 시작한 후에도 여전히 분양이 완료되지 않은 주택을 말합니다.

앞으로 다 짓고 테스트합니다

8월 4일부터 정부가 새로운 ‘바닥충격음 측정 기준’을 적용해 층간소음 테스트를 진행합니다. 아파트를 짓기 전에 테스트를 진행한 이전과 달리, 앞으로는 아파트를 다 짓고 테스트하는 게 핵심 포인트입니다. 이에 정부는 “설계도대로 시공하지 않으면 층간소음 테스트를 통과하지 못할 것”이라고 했습니다. 테스트를 통과하지 못하면 어떻게 되느냐고요? LH 등이 사업자에게 ‘보완 시공’이나 ‘손해배상’을 권고합니다.

집값 전망, 더 기다리세요

부동산시장 전망치를 제시하는 한국부동산연구원. 이곳이 2020년 1월 발표한 ‘2019년 부동산시장 동향 및 2020년 전망’ 보고서를 끝으로 더는 보고서를 내놓지 않고 있습니다. 한국부동산연구원 관계자는 이에 대해 “시장이 급변해 충분히 시간을 두고 전망치를 발표할 계획”이라고 밝힌 상태. 시장에선 곧장 불만이 쏟아져 나왔습니다. 시장 여건이 나쁘다고 보고서를 발표하지 않는 건 직무유기라는 겁니다.

우영우를 더 ‘우영우스러울 수’ 있게 하는 집

#21 이상한 변호사 우영우가 사는 김밥집 2층 주택 우영우가 맞은편 창에서 들어오는 햇살을 받으며 눈을 뜬다. 방의 두 면을 차지한 나무 창틀과 패턴 유리로 보아 적당히 낡은 빌라임을 알 수 있다. 극 중 자폐 스펙트럼을 가진 우영우의 방에는 벽지와 패브릭의 패턴에는 물론이고 각종 모형과 소품까지 온통 고래가 가득하다. 그녀는 고래를 몹시 사랑한다. 기지개를 켜는 그녀의 모습을 멀리서 잡은 앵글에선 창가에 배치한 침대와 그 아래 계단처럼 단차가 있는 구조가 눈에 띈다. 직사각 형태의 방에 침대를 기준으로 한쪽엔 책상, 다른 한쪽엔 옷장을 배치했다. 이렇게 바닥의 높낮이가 다른 구조는 방뿐 아니라 거실에서도 볼 수 있다. 현관으로 들어선 우영우가 주방을 지나 거실로 향할 때 그곳에는 3층 계단이 있다. 현관과 주방보다 거실의 바닥이 3층 계단만큼 낮은 것이다. 이 계단을 어떤 의도를 만들었는지는 알 수 없지만, 이런 바닥의 단차는 평면적인 집 분위기를 입체적으로 만들어준다. 또 벽면은 주로 원목이나 패턴이 있는 벽지로 마감했다. 그 덕에 벽에 붙인 각종 상장이나 증명서, 노트 등이 눈에 잘 띄고 책과 소품으로 가득한 집 안 분위기를 따뜻하게 만들어준다. 조명은 현관이나 식탁 등 필요한 곳에 펜던트 조명이 달려 있고 거실(겸 아버지의 서재로 보인다)에선 스탠드 조명 여러 개가 불을 밝힌다. 길고 좁은 집의 모양을 잘 살린 구조와 바닥의 단차, 집 안 전체를 아우르는 일정한 톤, 진심으로 좋아하는 것을 매일 볼 수 있도록 배치한 것, 적절한 조명 사용 등. 이런 요소로 인해 잡동사니가 많고 여기에 평범한 가구와 조명이 어우러진 우영우의 집은 매우 ‘우영우스러울 수’ 있다. 이 글을 쓰며 사진을 모아보니, 산만한 분위기가 없지 않은 화면 속 그 집이 사랑스러워 보인 이유가 다 있었다.