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왜 월세만 오를까?


[1] 상반기 월세 비중이 51.6%였습니다.

[2] 이처럼 월세 거래는 늘고 있지만

[3] 최근 월셋값 상승 폭은 큽니다.


왜 월세만 오를까?

열 초 전세대출 금리가 쭉쭉 오르며 많은 이가 월세로 몰렸는데, 이번엔 월셋값이 큰 폭으로 오르고 있습니다. 집값·전셋값은 내려않는 추세임에도 말입니다. 오늘 부딩은 ‘시장 시황: 왜 월세만 오를까?’에 대해 다룹니다.

월세 비중 처음으로 50%↑

올 상반기 전국 임대차시장에서 월세(반전세¹⁾)를 조금이라도 낀 거래 비중이 51.6%를 기록했습니다. 임대차시장에서 월세 비중이 절반을 넘어선 건 처음 있는 일입니다. 이는 전세대출 금리가 오른 영향이 큽니다. 비싼 대출이자²⁾를 내느니 월세가 이득이라는 겁니다. 물론 집값 하락으로 깡통전세³⁾에 대한 우려가 커진 배경도 한몫합니다. 보증금을 돌려받지 못할까 걱정하느니 차라리 월세가 낫다는 겁니다.

  • check! 월세 거래 비중 51.6%는 최근 5년 평균인 41.4%보다 10% 이상 높은 수준입니다.

¹⁾ 오른 전세보증금만큼 월세로 전환한 임대차계약을 말합니다. 2009년부터 생겨나기 시작해 결국 순수 월세로 대체될 거라고 전망했으나, 2022년 현재도 사라질 기미는 보이지 않습니다.

²⁾ 8월 19일 기준 5대 시중은행의 전세대출 금리는 연 4.04~5.82% 수준입니다. 금리 상단이 6%대에 바짝 다가섰습니다.

³⁾ 통상 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 세입자가 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 집주인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.


매매↓ 전세↓ 월세↑

그런데 이상합니다. 최근 전국적으로 집값과 전셋값은 떨어지는 추세인데 월세만 혼자 오르고 있습니다. 한국부동산원 통계에 따르면 지난 7월 전국 평균 집값·전셋값(아파트·연립·단독주택)은 전달 대비 각각 0.08% 내려 올해 최대 낙폭을 기록했지만, 월셋값은 0.16% 올라 3개월 연속 같은 상승률을 나타냈습니다.

  • check! 한국부동산원 통계에 따르면 전국 주택 평균 월셋값은 1월 0.16%, 2월 0.13%, 3월 0.14%, 4월 0.15%, 5월 0.16%, 6월 0.16% 등 올 들어 쉬지 않고 올랐습니다.

1년 만에 월셋값 10.4%↑

월셋값 상승률은 아파트가 특히 가파릅니다. 한국부동산원 통계에 따르면 7월 전국 아파트 평균 월셋값은 전달 대비 0.22% 올랐습니다. 서울이 0.07%에서 0.10%로 오름폭을 키웠고 경기(0.33%)와 인천(0.21%)도 전달에 이어 높은 상승률을 보이며 수도권 전체(0.24→0.25%) 아파트 월셋값을 끌어올렸습니다.

  • check! 서울 아파트 평균 월셋값은 작년 6월 113만9000원에서 올 6월 125만8000원으로 약 10.4% 올랐습니다.

왜 월세만 오를까?

대단한 이유는 없습니다. 잇따른 금리인상에 집주인은 물론 세입자까지 월세를 선호해섭니다. 그럼에도 수요 대비 월셋집 수는 넉넉지 않고요. 가령 최근 한 부동산 기업이 내놓은 통계에 따르면 8월 8일 서울 아파트 월세 매물은 1만9092건으로, 지난해 말 2만335건에 비해 6.2%(1243건) 줄었습니다. 같은 기간 전세 매물이 3만1618건에서 3만1671건으로 0.1% 늘어난 것과 대비됩니다.

  • check! 월세 품귀 현상은 당분간 이어질 거로 보입니다. 전월세전환율¹⁾이 연 4.8%(올 5월 기준)로 오름세이긴 해도 아직 전세대출 금리 상단(5.82%)보다는 낮기 때문입니다.

¹⁾ 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 전월세전환율이 4.8%라면 1억 원짜리 전세를 월세로 돌릴 때 집주인은 연간 480만 원(1억 원×4.8%), 즉 매달 40만 원을 받게 됩니다.


월세 20만 원 지원합니다

월셋값이 크게 오르며 20·30대 1인가구의 부담도 덩달아 커지고 있습니다. 다행인 건 정부와 지자체가 꾸준히 월세 지원 정책을 내놓고 있다는 사실입니다. 이를테면 정부는 지난 8월 22일부터 복지로(bokjiro.go.kr) 등을 통해 청년에게 월세 20만 원을 1년간 지원하는 ‘청년월세 특별지원’ 접수를 받고 있습니다(1년간 수시 지원 가능!). 물론 자격 요건은 엄청 까다롭지만 말입니다.

  • check! 정부와 지자체가 청년 대상 주거비 지원 대책을 내놓을 때 나오는 목소리는 늘 비슷합니다. 청년의 주거 안정을 위해선 단발성 월세 지원이 아니라 공급 확대를 통한 시장 안정화를 목표로 삼아야 한다는 겁니다.


기준금리 2.25%→2.5%

한국은행이 기준금리¹⁾를 2.25%에서 2.5%로 0.25%p 올렸습니다. 사상 첫 4회 연속 인상입니다. 이에 시장은 다시 한번 직격탄을 맞았습니다. 대출이자에 대한 부담으로 매수 수요가 더 확실히 꺼지는 분위기입니다. 연이은 금리인상, 대체 언제 끝나냐고요? 당분간은 지속될 전망입니다. 우리 금리정책에 영향을 주는 미국 금리가 9월에도 큰 폭으로 오를 거란 전망이 나와섭니다.

¹⁾ ‘은행들의 은행’인 한국은행이 시중은행에 돈을 빌려줄 때 이자율을 몇 퍼센트로 할지 기준을 정하는 거로 이해하면 쉽습니다.


강서·금천·양천구 깡통전세 주의!

서울 강서·금천·양천구의 빌라(다세대·연립주택) 전셋값이 신규 계약 기준 매매가격의 90%를 넘긴 것으로 나타났습니다. 이미 많은 빌라가 깡통전세¹⁾ 수준이라는 겁니다. 최근 서울시가 공개한 ‘전·월세 시장지표’에 따르면 올해 2분기 자치구별 신규 계약 전세가율²⁾은 강서구가 96.7%로 가장 높았고 금천구(92.8%)와 양천구(92.6%)가 그 뒤를 이었습니다. 서울 전체 아파트 신규 계약의 평균 전세가율은 54.2%였습니다.

¹⁾ 통상 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 모든 깡통전세가 전세 사기로 이어지는 건 아니지만, 어떤 깡통전세는 집을 경매에 넘겨 보증금을 떼먹는 등 각종 범죄 도구로 활용되기도 합니다.

²⁾ 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 10억 원짜리 집의 전세가 6억 원이면 전세가율은 60%.


비금융자산이 3분의 2

지난해 우리나라 가계 자산 중 비금융자산¹⁾의 비중이 3분의 2가량을 차지했습니다. 금융투자협회가 최근 내놓은 ‘2022 주요국 가계 금융자산 비교’ 자료를 보면 2021년 말 기준 우리나라 가계 자산 구성에서 금융자산²⁾의 비중은 고작 35.6%였습니다. 주요국과 비교하면 아주 낮은 수준이라고. 참고로 미국은 금융자산 비중이 71.5%에 달하고 일본(63.0%), 영국(53.8%) 등도 50%를 넘었습니다. 이는 우리나라 사람 특유의 ‘실물자산 선호 현상’과 관계가 있습니다.

¹⁾ 부동산이나 금 등 형체가 있는 자산을 말합니다. 이는 그 자체가 재화나 서비스를 생산해내는 특징이 있습니다. 아무리 값이 하락해도 휴지가 되는 일은 없고요.

²⁾ 눈에 보이지 않는 자산을 말합니다. 그 자체로는 그냥 종이 쪼가리나 컴퓨터에서만 잡히는 자산이죠. 예금이나 주식이 대표적입니다. KB경영연구소가 발표한 ‘2021 한국 부자보고서’에 따르면 금융자산이 10억 원을 넘는 개인은 2020년 말 39만3000명입니다. 이는 전체 인구의 0.76% 수준입니다.

실거주 기간 줄입니다!

여당이 분상제¹⁾ 아파트의 실거주 의무²⁾를 완화하는 법안을 내놨습니다. 분상제 적용 아파트 입주자에게 주어지는 실거주 의무를 ‘최초 입주 가능일’부터 지킬 필요 없이, 집을 팔기 전까지만 그 기간을 채우면 되도록 한 게 핵심입니다. 현행 제도가 ‘거주·이전의 자유를 침해한다’는 시장의 비판을 받아들인 겁니다. 단, 이는 국회를 통과해야 하는 사안입니다. 다수당인 야당을 잘 설득해야 하는 겁니다.

¹⁾ 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 새로 분양하는 아파트 가격을 눌러 주변 집값을 떨어뜨리겠다는 의도입니다. 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다. 풀네임은 ‘분양가상한제’.

²⁾ 서울을 포함한 수도권 등 분상제 적용 지역의 민간택지 아파트 입주자는 2~3년, 공공택지에 지은 아파트 입주자는 3~5년간 의무적으로 실거주해야 하는 걸 말합니다. 시세보다 싸게 내놓는 분상제 적용 아파트에 대한 투기 수요를 막고 실수요자가 우선 공급받을 수 있도록 도입한 제도입니다.





대지지분 주택에 주어진 땅의 면적을 말합니다. 가령 아파트는 하나의 땅을 여러 세대가 공유하기에 건물이 들어선 전체 면적을 세대수로 나눠 이를 계산합니다. 저층 아파트의 대지지분이 많은 이유는 건물이 지어진 땅의 면적 대비 세대수가 적기 때문입니다. 1980년대에 지은 저층 주공 아파트가 인기인 이유입니다.



토지거래허가구역 일정 규모 이상의 주택과 땅 등을 거래할 때 기초자치단체장의 허가를 얻어야 하는 제도입니다. 이걸 지정하면 실거주 목적으로 집을 거래하겠다고 신청하는 경우에만 허가를 받을 수 있으며 의무 거주 기간은 2년입니다. 투자자(투기)가 접근할 수 없기에 치솟는 집값을 누르기 위한 대안으로 주목받았습니다.




거꾸로 해도…

가을 초입에 더 심해지는 스위스 앓이…

사진 제공. @by.jun___




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