오른 분양가, 언제 떨어질까?

수도권 아파트

매매지수: 94.8 (▼0.03)

전세지수: 89.8 (■)

지방 아파트

매매지수: 91.8 (▼0.05)

전세지수: 90.9 (▼0.01)

100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)

100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)

2월 10일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 아파트 분양가가 매매가를 넘었습니다.

► 1년 만에 분양가가 37%나 올랐습니다.

► 미분양이 쌓이면 건설사도 할인분양을 합니다.

오른 분양가, 언제 떨어질까?

서울 아파트 분양가가 급등하며 매매가를 뛰어넘는 역전 현상이 본격화됐습니다. 오늘 부딩은 ‘분양가 역전: 오른 분양가, 언제 떨어질까?’에 대해 다룹니다.

1년 새 37% 인상

작년 서울 민간분양 평균 분양가는 3.3㎡(약 1평)당 4820만 원으로, 전년 대비 37.4% 올랐습니다(출처: 국토교통부). 같은 기간 서울 아파트 평균 매매가(3.3㎡당 4300만 원)보다 520만 원 비쌌습니다. 과거엔 분양가가 매매가보다 낮다는 인식이 강했지만, 최근 공사비와 자잿값이 급등하며 역전 현상이 두드러졌습니다.

[ ☑️ Check! ] 2019~2021년엔 서울 분양가가 매매가보다 최대 1400만 원 저렴했습니다. 하지만 2022년부터 격차가 줄어들다 지난해에 결국 역전됐습니다. 분양시장에서 ‘안전마진’이 사라졌다는 얘기가 나오는 이유입니다.

2000만 원대 분양가는 단 2곳

작년 서울에서 3.3㎡당 ‘2000만 원대’ 분양가를 유지한 자치구는 단 2곳뿐입니다. 반면 ‘4000만 원대 이상’ 자치구는 더 늘어나며 고분양가 흐름이 뚜렷했습니다.

1억 원대

•광진(1억846만 원)

6000만 원대

•강남(6935만 원), 서초(6657만 원)

5000만 원대

•송파(5459만 원), 성동(5271만 원), 마포(5249만 원), 강동(5021만 원)

4000만 원대

•영등포(4909만 원), 강서(4061만 원)

3000만 원대

•동대문(3929만 원), 성북(3838만 원), 노원(3813만 원), 중랑(3529만 원) 등 7곳

2000만 원대

•구로(2881만 원), 금천(2797만 원)

[ ☑️ Check! ] 지난해에 용산, 종로, 도봉, 양천, 관악, 강북, 중구에선 신규 분양이 없었습니다. 광진구의 평균 분양가가 가장 높은 이유는 3.3㎡당 1억3770만 원에 공급한 ‘포제스 한강’의 영향이 컸습니다.

오른 분양가, 언제 떨어질까?

미분양이 쌓이면 건설사도 결국 분양가를 낮춥니다. 과거 강동구 한 아파트는 2년간 미분양 끝에 분양가를 41%(약 8억 원) 낮췄습니다. 법적으로 이를 막을 방법은 없습니다. 수분양자들이 소송을 냈지만, 법원은 “건설사의 계약 자유 영역”이라며 기각했거든요. 사실 올해도 분양가는 오를 거란 전망이 많습니다. 하지만 미분양이 더 늘면 ‘할인분양’도 나올 수 있습니다. 결국 내 집 마련을 고려한다면 가격변동 가능성을 염두에 두고 시장을 면밀히 살펴야 합니다.

[ ☑️ Check! ] 지난해 12월 기준 서울 미분양 물량은 957가구로, 전달(931가구)보다 26가구 늘었습니다.

5월부터 무주택자만 가능

정부가 무순위청약¹⁾ 신청 자격을 무주택자로 제한합니다(출처: 국토교통부). 집이 있으면 청약할 수 없고, 거주지 요건은 시장·군수·구청장이 정할 수 있습니다. 미분양이 많으면 외지인의 청약을 허용하고, 과열된 지역은 거주 요건을 강화하는 식입니다. 빠르면 5월, 늦어도 6월 중 시행합니다.

¹⁾ 무순위청약: 1·2순위 청약 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격 사유로 당첨이 취소된 물량, 그리고 본청약에서 주인을 찾지 못한 미계약 물량에 대해 무순위로 청약을 받는 제도입니다. 2025년 2월 현재 성인이라면 거주지나 주택 보유 여부와 관계없이 누구나 신청할 수 있고, 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 당첨자는 무작위 추첨(뺑뺑이)으로 선정합니다.

291곳 토지거래허가구역 해제

서울시가 잠실·삼성·대치·청담동 아파트 305곳 중 291곳을 토지거래허가구역¹⁾에서 해제했습니다(출처: 서울시). 투기 우려가 있는 재건축 단지 14곳은 제외했습니다. 규제가 풀린 지역은 매물을 거두고 호가를 올리는 분위기입니다. 반면 규제를 유지한 압구정·여의도·목동·성수동에선 허탈하다는 반응입니다.

¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택과 땅 등을 거래할 때 기초자치단체장의 허가를 얻어야 하는 제도입니다. 이걸 지정하면 실거주 목적으로 집을 거래하겠다고 신청하는 경우에만 허가를 받을 수 있습니다. ‘토지’거래허가구역인데 집을 살 때도 허가를 받아야 하는 이유요? 땅 위에 지은 건물은 모두 대지 지분을 갖고 있어서입니다.

평균 월세 61만 원

서울 대학가 원룸 월세가 빠르게 오르고 있습니다. 1월 평균 월세는 60만9000원으로 1년 새 3만5000원(6.1%) 올랐습니다(출처: 다방). 이대 앞이 74만1000원으로 가장 비쌌고, 성균관대 인근은 47만 원에서 62만5000원으로 33% 뛰며 상승폭이 가장 컸습니다. 신축 원룸이 줄어든 영향입니다.

44.9%는 하락 거래

지난달 전국 아파트 거래(1만8719건) 중 44.9%가 종전보다 낮은 가격에 팔렸습니다(출처: 직방). 하락 거래 비율은 2023년 12월(47.3%) 이후 13개월 만에 최고치입니다. 서울 인기 지역 아파트값이 급등한 작년 7월 하락 거래 비율은 38.9%까지 줄었지만, 이후 계속 오르고 있습니다.

경기 남부, 마피 4900만 원

미분양이 평택, 이천, 오산 등 경기 남부로 번지고 있습니다. 평택의 한 단지에선 분양권 ‘마피(마이너스프리미엄)’가 최대 4900만 원까지 떨어졌습니다. 앞으로 3년간 평택에 2만9455가구가 입주할 예정인데, 연간 적정 수요(2500가구)의 10배입니다(출처: 부동산R114). 건설사들은 자동차 경품 같은 판촉 행사를 벌이고 있습니다.

¹⁾ 미분양: 분양했지만 팔리지 않은 집을 말합니다. 크게 ‘일반 미분양’과 ‘준공 후 미분양’으로 나뉩니다. 전자는 분양 후 팔리지 않은 ‘재고’ 주택을 말하고, 후자는 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고’를 의미합니다.

Q 6억 원 대출로 신혼집, 어디가 답일까요?

•가족구성원: 30대 초반 예비 맞벌이 부부

•현재 거주지: 혼인 전 각각 본가에 거주

•주택 소유 여부: 무주택

•자산 / 부채: 1억6000만 원(현금 9600만 원 + 주식 6400만 원) / 대출 X

•월수입: 약 600만 원(두 사람 합계)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 200만 원

•내 집 마련 희망 지역: 경기도 안양시 or 용인시 수지구

•내 집 마련 우선순위: 투자(환금성) > 교통 > 학군 > 상권 > 자연

•고민 내용:

-2025년 3월 혼인신고를 앞둔 예비 부부입니다. 디딤돌대출(6억 원 한도)을 활용해 신혼집을 마련하려고 합니다.

-예비 신부는 서울숲 인근에서, 예비 신랑(수의사)은 경기도 안양에서 근무 중입니다. 향후 수입 증가가 예상되지만, 현재 예산 내에서 최적의 매물을 선택해야 하는 상황입니다.

-신혼집 후보로 아파트 5곳을 찾았지만, 각 매물마다 장단점이 뚜렷해 환금성(재판매 가치)을 고려한 최적의 선택이 고민됩니다.

1. 주공뜨란채(경기 안양시 안양동)

가구수: 1093가구(2004년식)

평형 / 가격: 24평 / 5억4000만~7억 원

장점: 안양역 역세권 + 월판교선 개통 호재 + 평지 + 대단지

단점: 확인되지 않음

2. 인덕원센트럴푸르지오(경기 안양시 평촌동)

가구수: 1996가구(2001년식)

평형 / 가격: 24평 / 7억2000만~8억 원

장점: 인덕원역 준역세권 + 평지 + 대단지

단점: 저층 급매 수준이어야 6억 원대에 매입 가능

3. 초원2단지대림(경기 안양시 평촌동)

가구수: 1035가구(1993년식)

평형 / 가격: 24평 / 6억~6억9000만 원

장점: 평촌역 역세권 + 평지 + 리모델링·재건축 논의 중

단점: 확인되지 않음

4. 광명푸르지오(경기 광명시 철산동)

가구수: 426가구(2007년식)

평형 / 가격: 24평 / 6억7000만~7억5000만 원

장점: 철산역 준역세권

단점: 엄청난 언덕 + 계단식 구조

5. 용인수지신정9단지주공(경기 용인시 풍덕천동)

가구수: 812가구(2000년식)

평형 / 가격: 21평 / 6억1000만~6억8000만 원

장점: 수지구청역 역세권 + 평지 + 학군 양호

단점: 확인되지 않음

A 인덕원과 평촌 지역부터 알아보세요

예비 신랑이 수의사라면 가계 경제력의 무게중심인 동물병원이 있는 지역의 직주근접을 고려해야 합니다. 즉 인덕원이나 평촌을 우선적으로 검토하는 게 좋습니다. 아시겠지만 내 집 마련 시 고려해야 할 여러 조건을 충족할수록 가격은 올라갑니다. 그러니 내 자금 범위 내에서 ‘최우선’으로 고려해야 할 요건부터 정하고 집을 찾아야 합니다.

예비 부부의 경우 당장은 학군이 중요하지 않습니다. 사실 자녀 출산 후에도 초등학교 3학년 이후 학군지를 선택하는 게 좋다고 봅니다. 아울러 예비 신부의 직장은 서울숲 인근이지만, 해당 지역에서 예산에 맞는 아파트를 찾기는 어렵습니다. 안양이나 용인에 신혼집을 마련한다면 1시간 출퇴근은 감수해야 합니다.

아래 3개 단지를 추천하고 싶습니다. 리스트에 있는 두 단지에 새로 한 곳을 추가했습니다.

① 인덕원센트럴푸르지오

➝ GTX-C노선 추가 예정으로 교통 호재가 큼 + 직주근접성 우수(예비 신랑 직장 접근성 고려)

② 초원2단지대림

➝ 주거인프라 우수(학군, 생활 편의시설 모두 잘 갖춰짐) + 재건축 또는 리모델링 추진 예정으로 장기적 가치 상승 기대

③ 목련2·3·5단지

➝ 주거인프라 우수(범계역 중심 생활권) + 향후 리모델링 가능성 있음

아래 3개 단지는 추천하지 않습니다.

① 광명푸르지오

➝ 광명뉴타운 신축 물량 과다로 단기적 공급과잉 우려 + 예비 신랑과 신부 모두에게 불편한 입지

② 용인수지신정9단지주공

➝ 예비 신랑 직장 접근성이 매우 불편 + 예비 신부 직장과도 가깝다고 보기 어려움

③ 주공뜨란채

➝ 가격탄력성이 낮고, 안양1번가 구도심 공동화 진행 중 + 2028년 예정된 월판선 호재 하나만 보고 투자해야 함

첫 집은 직주근접을 고려한 실거주 및 디딤돌 역할이므로 7~10년 정도 보유한다는 생각으로 접근하는 게 좋습니다. 열심히 자금을 모으며 몇 년 후 갈아탈 집을 준비하는 전략을 추천합니다. 향후 갈아타기를 고려한다면 3기 신도시 광명시흥지구나 과천을 목표로 설정하고 준비하셔도 좋습니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.