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역전세와 깡통전세, 뭐가 더 나빠?


[1] 전셋값 하락으로 역전세 우려가 나옵니다.

[2] 역전세는 전세 물건 증가과 관련이 있습니다.

[3] 내년엔 올해보다 입주 물량이 더 늘어납니다.



역전세와 깡통전세, 뭐가 더 나빠?

전세 매물이 쏟아지며 전셋값이 내려가고 있습니다. 이에 역전세를 우려하는 목소리가 나옵니다. 역전세는 깡통전세의 순한 버전이지만 주의는 필요합니다. 오늘 부딩은 ‘역전세 우려: 역전세와 깡통전세, 뭐가 더 나쁠까?’에 대해 다룹니다.


역전세가 뭐였더라?

전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상태를 말합니다. 내가 2년 전에 2억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 1억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인(세입자) A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황이죠. 이때 임대인(집주인)은 괴로워질 수 있습니다. A에게 받은 보증금 1억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다.

  • check! 역전세는 주로 여윳돈이 없는 갭투자자를 중심으로 나타납니다. 갭투자¹⁾로 집을 산 임대인은 기존 임차인에게 보증금을 돌려주기 위해 새 임차인과 전세 계약을 맺어야 하는데, 전세 물건이 넘쳐나며 기존 가격에 새 임차인을 구하기가 어려워지기 때문입니다.

¹⁾ 갭투자: 집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 겁니다. 3억 원짜리 집 전세가 2억 원이면 세입자의 전세금을 끼고 1억 원에 사들여 집값이 오를 때 팔아 이익을 볼 수 있습니다.


현재 역전세 상황은?

이사철임에도 전셋집이 남아돌고 있습니다. 이에 전셋값도 급락하고 있고요. 10월 6일 한국부동산원 조사에 따르면 전국 아파트 전셋값은 지난주와 마찬가지로 0.21% 떨어지며 2012년 5월 시세 조사 이래 최대 낙폭을 기록했습니다. 한 통계에 따르면 서울 아파트 전세 물건은 10월 6일 기준 4만1572건으로, 한 달 전(3만5687건)보다 16.5% 늘었습니다. 2년 전인 2020년 10월 6일(8642건)과 비교하면 381%나 급증했습니다.

  • check! 역전세 증가는 금리인상의 영향이 큽니다. ① 전세대출 금리가 오르며 ② 새로운 전셋집을 구하기보다 계약갱신(또는 월세 계약)을 선택하는 이가 늘었는데 ③ 새로운 전세 물건은 증가하다 보니 ④ 전세 물건 시세가 떨어지는 겁니다.

전셋값이 앞으로 더 떨어진다면?

시장에선 지금보다 전셋값이 더 떨어지면 ‘역월세’가 나올 수 있다고 입을 모읍니다. 가령 전세 계약 만기가 가까워진 임차인이 시세에 맞게 전셋값을 1억 원 낮춰달라고 하면, 전세금을 돌려주기 어려운 임대인이 은행 이자 수준으로 매달 20만~30만 원의 월세를 임차인에게 내줘 계약을 연장하는 개념입니다.

  • check! 역전세는 깡통전세로 발전할 수 있지만, 임차인 입장에선 새로운 전세 물건을 더 싸게 구할 수 있다는 이점도 있습니다. 이를테면 신축 아파트가 다수 나오는 지역처럼 입주 물량이 몰리면 임대인들은 경쟁적으로 보증금을 낮춰 임차인을 구하기 때문입니다.

역전세와 깡통전세, 뭐가 더 나빠?

깡통전세¹⁾가 더 위험합니다. 역전세는 임대인이 집을 팔아 보증금을 내줄 수 있습니다. 하지만 깡통전세는 집값이 보증금보다 내려가 집을 팔아도 보증금을 내줄 수 없습니다. 만약 집에 주택담보대출(주담대)²⁾까지 끼여 있다면 상황은 더 나빠지고요. 은행은 대출금 회수를 위해 경매를 진행하는데, 이때 보증금은 대출 채권(돈을 받을 권리)보다 후순위 채권으로 밀려날 가능성이 높아섭니다.

¹⁾ 깡통전세: 통상 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 세입자가 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 집주인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.

²⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우. 즉 집을 사려는데 돈이 부족해 대출을 받거나, 매수한 집을 담보로 생활자금 등을 빌리는 케이스입니다.

2023년엔 어떻게 될까?

지금보다 역전세가 더 심해질 거란 전망이 나옵니다. 올 4분기 전국에서 9만339가구가 입주 예정인데, 이는 올 3분기까지 분기당 8만737가구를 공급한 것보다 11.8% 많은 수치이기 때문입니다. 고로 역전세를 맞기 전에 예방이 필요하다는 얘기가 나옵니다. 이미 전세 계약을 마쳤다면 전세금반환보증보험¹⁾에 가입하는 것도 방법입니다.

¹⁾ 전세금반환보증보험: 집주인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품입니다. 보증기관은 추후 집주인에게 전세보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG와 SGI서울보증, HF까지 세 곳입니다.




전세대출을 못 갚는 20·30대

올해 전세대출을 못 갚고 있는 임차인의 절반이 20·30대인 것으로 나타났습니다. 최근 한국주택금융공사가 내놓은 자료에 따르면, 전세대출을 받고 이를 갚지 못한 20·30대의 비율은 2017년부터 2020년까지 40%대 초반에 머물렀지만, 2021년부터 급증해 급기야 올 7월엔 53.4%까지 높아졌습니다. 정치권에선 주거취약계층인 청년층을 위한 대책을 마련해야 한다는 얘기가 나왔습니다.


4분의 1로 급감

서울에서 아파트를 매입한 20·30대가 크게 줄었습니다. 한국부동산원에 따르면 올 들어 8월까지 서울 아파트를 새로 구입한 20·30대는 총 4150가구로, 지난해 같은 기간(1만6345가구)에 비해 4분의 1가량으로 줄었습니다. 그럼 다들 어떻게 사느냐고요? 전세대출 이자 부담에 전세도 아닌 월세로 몰리고 있다는 분석입니다. 참고로 지난 8월 서울 아파트 월세수급지수¹⁾는 100.1을 기록해 10개월 만에 수요가 공급보다 늘어났습니다.

¹⁾ 월세수급지수: 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 ‘0’에 가까울수록 공급이 수요보다 많음을, ‘200’에 가까울수록 수요가 공급보다 많음을 뜻합니다.


2명 중 1명은 재계약했어요

국토교통부의 최근 자료에 따르면, 전월세신고제¹⁾를 시행한 지난해 6월부터 올해 8월까지 서울에서 기존 전월세 계약을 갱신한 18만1134건 중 계약갱신청구권²⁾을 쓴 거래는 10만269건으로 55%를 차지했습니다. 즉 서울에 사는 임차인 2명 중 1명 이상은 재계약 때 계약갱신청구권을 쓴 겁니다. 또 계약갱신청구권을 쓴 계약 중 82.7%는 전월세상한제³⁾에 따른 임대료 인상률 상한선인 5% 이하로 올려 재계약한 것으로 집계됐습니다.

¹⁾ 전월세신고제: 전월세 계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 반드시 신고해야 하는 제도입니다. 이걸 하는 이유는 앞으로 세입자에게 정확한 시세를 제공하기 위함입니다.

²⁾ 계약갱신청구권(제): 전월세 계약을 맺고 2년간 거주한 세입자가 집주인에게 2년 추가 계약을 요구할 수 있는 권리입니다.

³⁾ 전월세상한제: 집주인이 기존 임대계약에서 전세나 월세 가격을 5% 이상 올리지 못하게 하는 제도입니다.

송현동으로 오세요

서울시가 종로구 송현동 부지(경복궁 인근)를 10월 7일부터 임시 개방했습니다. 일제에 이어 미군정이 접수했다가 이후 주인이 바뀌며 방치된 땅이 110년 만에 시민의 품으로 돌아온 겁니다. 서울시는 서울광장의 3배 크기인 이 땅에 2027년까지 이건희기증관(가칭)과 공원을 조성할 계획입니다. 참고로 이 땅은 그간 100년 넘게 높은 담장에 둘러싸여 안을 들여다 볼 수 없었습니다.


중국의 집값 띄우기

수년 전만 해도 집값 잡기에 열중하던 중국이 최근 집값 띄우기 나섰습니다. 집값을 잡기 위해 펼친 대출 규제로 건설사들의 연쇄 부도 가능성이 커져섭니다. 이에 중국은 올 1월 대출금리를 20여 년 만에 최저 수준으로 떨어뜨렸습니다. 전 세계가 금리를 올리고 있지만 중국은 금리인하를 단행한 겁니다. 하지만 중국의 부동산 경기는 여전히 뜨거워질 기미를 보이지 않습니다. 부동산 경기침체 등으로 중국의 경제성장 전망치도 최근 하향 조정되고 있습니다.





분양형 호텔 호텔의 한 객실을 분양받아 소유한 뒤, 전문 관리업체에 운영을 맡기고 거기서 발생하는 수익을 얻는 방식을 말합니다. 콘도가 본인이 이용하기 위한 것이라면, 분양형 호텔은 임대하기 위한 것이란 차이가 있습니다. 2010년대 중반 국내에서 꽤 인기 있는 수익형 부동산이었습니다.

지식산업센터 단독으로 공장이나 사무실을 짓기 어려운 중소기업들이 입주할 수 있는 다층(3층 이상) 건물을 말합니다. 2010년까지만 해도 ‘아파트형 공장’으로 불렸습니다. 이름을 바꾼 이유는 공장이라는 부정적 인식 때문에 사업 진출을 꺼리는 건설사가 많았기 때문.




여기, 용산

희고 맑은 하늘과 빨간벽돌 집과 초록 잔디밭.

사진 제공. @dongdong_ju_9





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