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여기 사람 있어요!


[1] ‘반지하 퇴출’안이 실효성 논란에 빠졌습니다.

[2] 서울에만 20만 가구가 반지하에 사는데,

[3] 거기 사는 이들을 어디로 가냐는 겁니다.


여기 사람 있어요!

‘반지하 퇴출’ 방안에 대한 실효성 논란이 일고 있습니다. 누가 거기서 살고 싶어 사느냐는 겁니다. 이 논란, 실은 과거에도 있었습니다. 오늘 부딩은 ‘주거 사각: 여기 사람 있어요!’에 대해 다룹니다.


살지 마! VS 어디서 살라고?

기록적인 폭우가 반지하주택(이하 반지하)¹⁾에 사는 이들을 죽음으로 내몰며 관련 대책이 쏟아지고 있습니다. 서울시는 “앞으로 서울에서 반지하는 주거 용도로 쓰지 못하게 하겠다²⁾”라고 했습니다. 하지만 국토교통부가 여기에 반기를 들었습니다. “반지하를 없애면, 거기 사는 이들은 어디로 가냐”는 거였습니다.

  • check! 서울시가 ‘반지하 퇴출’ 방안을 꺼내 든 이유요? 서울을 비롯한 수도권에 전국 반지하의 96%(31만4000가구)가 몰려 있기 때문입니다. 서울에선 전체 가구의 5% 수준인 약 20만 가구가 반지하에 살고 있는데, 이는 전국에서 가장 높은 비중입니다.

¹⁾ 반지하주택의 본래 용도는 방공호(벙커)였습니다. 1970년대에 정부는 북한의 도발에 대비해 단독주택 등을 지을 때 이를 의무적으로 갖추게 했습니다. 하지만 이후 대도시를 중심으로 인구가 늘며 이곳에 사람이 살기 시작했습니다.

²⁾ 서울시는 ‘주거 목적’의 반지하 건축을 허가하지 못하게 하는 건축법 개정에 대해 정부와 협의 중이라고 밝혔습니다.

반지하 제로의 역설

사실 서울시가 ‘반지하 제로’ 방안을 내놓은 건 이번이 처음은 아닙니다. 가령 2010년에도 반지하를 새로 짓지 못하게 건축법을 고치겠다는 계획을 내놨지만 말짱 도루묵이었습니다. 반지하처럼 싸고 입지 조건이 좋은 대체 주거지를 찾지 못해섭니다. 이에 앞으로도 반지하를 없애긴 힘들 거란 목소리가 나옵니다. 서울시나 정부가 반지하를 매입해줄 수도 없는 노릇이기 때문입니다.

  • check! 2010년 이후에도 서울에선 반지하 4만여 가구를 새로 공급했습니다. 이는 자치구 소관인 소형 건축물 인허가를 서울시에서 모두 관리할 수 없는 현실을 말해줍니다. 즉 시는 이번 기회에 법을 고쳐 반지하를 ‘불법’으로 규정하려는 겁니다.

여기 사람 있어요!

반지하는 임대료가 저렴해 주거 취약계층이 주로 삽니다. 2020년 기준 서울 반지하엔 기초생활수급가구¹⁾ 29.4%, 청년가구 12.3%가 거주한다는 통계도 있고요. 서울에서 반지하가 사라지지 않는 이유요? ‘돈’ 때문입니다. 반지하는 대부분 보증금 500만 원에 월세 40만 원 내외로 지상층 같은 크기 매물의 반값 수준입니다. 집주인도 주차장을 만들기보다는 월세를 받는 반지하를 선호하고요.

¹⁾ 소득이 최저생계비보다 적어 생활에 어려움을 겪는 가구로 국가에서 기초생활비를 지원합니다.


반지하, 한국에만 있을까?

아니요. 영화 <기생충> 이후 일부 외신이 반지하를 한국의 독특한 주거 형태라고 소개했지만 사실이 아닙니다. 네덜란드를 비롯한 유럽에도 수터레인(souterrain)이라는 반지하가 있고, 미국 뉴욕 등에도 작은 창문이 달린 반지하가 있습니다. 중국의 주요 대도시, 일본의 오래된 아파트에도 있고요. 모두 생활이 여유롭지 않은 이들의 거주지라는 것이 공통점입니다.

우리 집이 침수됐다면?

최근 폭우로 집주인과 세입자 간 분쟁도 늘고 있습니다. 폭우로 인한 피해보상을 누가 하느냐는 겁니다. 결론부터 말하면, 자연재해로 훼손된 집을 수리할 의무는 집주인에게 있습니다. 집주인이 수리해주지 않으면요? 계약기간이 남아 있어도 세입자는 계약을 깰 수 있습니다. 단, 집주인이 집을 고쳐 이전 상태로 복구했다면 세입자는 방을 빼고 싶어도 계약을 유지해야 합니다.

  • check! 하지만 침수 피해를 입은 가전제품 등 살림살이에 대한 수리 또는 보상 의무는 집주인에게 없습니다. 집주인이 세입자에게 임대한 건 시설물(집)로 제한되기 때문입니다.



10% 더 깎아드려요!

HUG¹⁾가 청년과 신혼부부 등에 한해 전세보증금반환보증²⁾ 할인을 현행보다 10% 더 해주기로 했습니다. 이에 저소득가구와 신혼부부 등에 적용하던 할인율은 기존 40%에서 50%로 높아지고, 저소득 청년과 신혼부부 가구는 현행 50%에서 60%로 확대됩니다. 결과적으로 전세보증금반환보증 가입 시 청년이나 신혼부부라면 최대 6만2000원 정도의 할인을 추가로 받는 셈입니다. 이는 최근 깡통전세³⁾ 피해 사례가 늘고 있는 데 따른 대책입니다.

¹⁾ 신규 아파트의 분양가 관리 등 각종 주택 업무를 맡고 있는 주택도시보증공사(HUG)를 말합니다.

²⁾ 집주인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품입니다. 보증기관은 추후 집주인에게 전세보증금을 회수합니다. 보증료요? 아파트이면서 전세금이 3억 원이라면 연간 36만6000원 수준입니다. 전셋집에 설정된 대출금과 전세보증금액의 합계액에 따라 보증료의 차이가 있을 수 있습니다.

³⁾ 통상 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 세입자가 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 집주인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.


6대 광역시 10년 만에 최대 하락

6대 광역시(부산·인천·대구·대전·광주·울산) 아파트값 하락률이 10년 만에 최대치를 기록했습니다. 한국부동산원의 통계에 따르면 8월 14일 기준 6대 광역시의 아파트 매매가격 변동률은 -0.10%로, 2012년 8월 첫째 주(-0.10%) 이후 10년 만에 최대 하락률을 보였습니다. 가장 많이 떨어진 곳요? 8월 14일 기준 대구가 -0.16%로 가장 낙폭이 컸습니다.

미국, 집 사기 어려워요!

미국에서 집을 사는 게 30여 년 만에 가장 어려워졌다는 보도가 나오고 있습니다. 이유요? 우리와 비슷합니다. 수년간 집값이 사상 최고가로 오른 데다 모기지(주담대) 금리까지 올라섭니다. 지난 6월 기준 미국의 단독주택 중위가격¹⁾은 42만2300달러(약 5억5100만 원), 평균 모기지 금리는 5.6%로 집계됐습니다. 참고로 우리나라 5대 시중은행의 주담대 변동금리²⁾는 8월 12일 기준 연 3.9~5.9% 수준입니다.

¹⁾ 주택이나 아파트를 가격 순으로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 말합니다. 예를 들어 5억, 7억, 9억, 14억, 18억, 22억, 35억 원짜리 주택 중위가격은 14억 원이죠. 평균가격은 약 15억7000만 원입니다.

²⁾ 경제 상황에 따라 3개월 또는 6개월 단위로 금리가 바뀌는 상품입니다. 금리 인상기에 이자가 크게 치솟을 수 있어 주의가 필요합니다.


추가 비용만 1조 원

둔촌주공 사태¹⁾의 갈등이 최근 마무리되었지만, 지난 1년간 조합이 시공사업단과 힘겨루기를 하며 얻어낸 건 1조 원 규모의 추가 비용뿐이라는 주장이 나옵니다. 지난해부터 조합이 공사비를 줄이기 위해 시작한 싸움이 결과적으로 조합원들에게 추가 분담금이라는 피해만 안겼다는 평입니다. 이 때문인지 최근엔 지난 4월 공사 중단 이전에 비해 5억 원가량 호가²⁾를 낮춘 입주권³⁾까지 매물로 나오고 있습니다.

¹⁾ 2022년 4월 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축사업 공정이 50% 이상 진행된 상태에서 공사를 중단한 걸 말합니다. 조합 집행부와 시공사업단 간 공사비 증액 문제에 대한 다툼이 이 사태의 핵심 원인입니다.

²⁾ 부동산 거래가 이뤄지기 전, 집주인이 부르는 부동산 가격을 말합니다.

³⁾ 재개발·재건축 단지에서 주택 철거 보상으로 새 아파트를 공급받을 수 있는 권리를 말합니다. 새 아파트나 오피스텔 청약에 당첨되면 주어지는 ‘분양권’과 헷갈리지 마세요!

상가 매매가 역대 최고가 갱신

아파트값 등 부동산시장은 전반적으로 하락세를 보이지만 상가시장은 예외입니다. 올 상반기 상가 매매가격은 반기 기준 역대 최고가를 찍었습니다. 최근 한 부동산 기업이 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 분석한 결과 올 1∼6월 전국 상가 평균 매매가는 3.3㎡(약 1평)당 2062만 원으로, 2006년 관련 통계를 집계하기 시작한 이래 반기 기준 가장 높은 수치를 보였습니다. 사회적 거리 두기 완화에 따라 공실 위험이 줄었기 때문이라는 평입니다.







금융자산 눈에 보이지 않는 자산을 말합니다. 그 자체로는 그냥 종이 쪼가리나 컴퓨터에서만 잡히는 자산이죠. 예금이나 주식이 대표적입니다. KB경영연구소가 발표한 ‘2021 한국 부자보고서’에 따르면 금융자산이 10억 원을 넘는 개인은 2020년 말 39만3000명입니다. 이는 전체 인구의 0.76% 수준입니다.

실물자산 자동차, 금 등 형체가 있는 자산입니다. 부동산이 대표적이죠. 이는 그 자체가 재화나 서비스를 생산해내는 특징이 있습니다. 아무리 값이 하락해도 휴지가 되는 일도 없고요. 미국을 비롯한 선진국과 달리 우리나라 사람들은 실물자산 선호 현상이 뚜렷합니다.





서울의 밤

보랏빛 하늘, 점점 모여드는 사람들.

사진 제공. @yeoyu_roi



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