선순위보증금 정보를 보여주세요

[1] 앞으로 임차인의 권한이 조금 더 세집니다.

[2] 납세완납증명서와 선순위보증금 정보 등을

[3] 임대인에게 요구할 수 있게 되기 때문입니다.

선순위보증금 정보를 보여주세요

앞으로 전세보증금을 떼일 걱정이 더 줄어듭니다. 임차인이 임대인에게 정식으로 세금 체납 정보를 요구할 수 있어섭니다. 선순위보증금 정보도 요청할 수 있게 되고요. 오늘 부딩은 ‘전세 사기 후속 대책: 선순위보증금 정보를 보여주세요’에 대해 다룹니다.

선순위보증금 정보를 보여주세요

조만간 전세 계약을 맺기 전 임차인은 다음 두 가지를 임대인에게 요구할 수 있게 됩니다. ① 납세완납증명서 ② 선순위보증금¹⁾ 정보. 이런 내용을 담은 ‘주택임대차보호법 개정안’이 최근 국무회의를 통과한 덕입니다. 전엔 요구할 수 없었냐고요? 있었습니다. 하지만 임대인과 관계가 껄끄러워질 걸 우려한 임차인은 이를 쉽게 요구하지 못했습니다. 한데 이번엔 이를 문언상(서류상) 분명히 하고 임대인도 이에 동의할 것을 의무화했습니다. .

check! 물론 법 시행까진 국회 통과 등 몇몇 과정이 남아 있습니다. 다만 이 개정안은 민생 법안으로 여야가 싸울 수단이 되진 않을 거란 주장입니다.

¹⁾ 선순위보증금: 나보다 앞선 임차인들의 보증금을 말합니다. 만약 전셋집이 경매(공매)로 넘어가면, 먼저 입주한 임차인부터 순서대로 배당금을 받게 됩니다. 선순위보증금이 적을수록 내가 보증금을 돌려받을 가능성도 높아집니다.

세금 체납으로 보증금을 떼인다고?

떼입니다. 지난 5년간 임대인의 세금 체납으로 임차인이 떼인 보증금만 472억 원이 넘습니다. 여기서 체납 대상은 해당 부동산의 당해세¹⁾를 말합니다. 그런가 하면 임차인이 선순위보증금 정보를 파악하지 못해 생기는 피해도 적지 않습니다. 가령 다가구주택²⁾이라면 먼저 입주한 임차인들에게 밀려 공매³⁾로 넘어갔을 때 뒤늦게 전세 계약을 맺은 나는 보증금을 못 받을 수도 있습니다.

check! 공매를 통한 매각 대금 배당 순서요? ① 소액임차인⁴⁾의 보증금 ② 당해세 ③ (선순위)보증금 순입니다.

¹⁾ 당해세: 상속세와 증여세, 종부세 등 해당 부동산 자체에 부과한 세금입니다. 이는 많게는 수십 억 원에 이르기에 피해가 날로 늘고 있습니다. 참고로 정부는 2023년 4월부터 ‘확정일자 이후’ 밀리는 당해세는 전세 사기 임차인의 보증금보다 후순위로 미루는 법을 시행합니다.

²⁾ 다가구주택: 집주인 1인에게 전체 호수의 소유권이 있는 집을 말합니다. 각 호별로 집주인이 다른 ‘다세대주택’과 헷갈리지 마세요.

³⁾ 공매: 세금을 내지 않아 국가기관에 압류된 부동산 등을 경매처럼 공개적으로 파는 걸 말합니다. 민사집행법에 근거한 부동산경매와 달리 이것은 국세징수법을 따릅니다.

⁴⁾ 소액임차인: 주택임대차보호법에서 정한 금액보다 적은 보증금으로 집을 임대해 사는 임차인을 말합니다. 서울이라면 최우선 변제 대상이 되는 보증금은 1억6500만 원 이하(최우선 변제금 5500만 원)입니다.

9월부터 악성 임대인 정보도 열람

오는 9월부터는 악성 임대인¹⁾ 명단을 공개합니다. 이들의 이름, 나이, 주소, 보증금 반환 채무에 관한 정보 등 신상을 안심전세 앱²⁾을 통해 열람할 수 있는 겁니다. 지금요? 임대인이 안심전세 앱(1.0 버전)에서 본인 정보를 조회해 그 화면을 임차인에게 보여주는 방식으로 정보를 제공하고 있습니다. 하지만 앞으로는 임차인이 계약 과정에서 정보를 살펴 전세 사기를 예방할 수 있게 됩니다.

¹⁾ 악성 임대인: HUG가 임대인 대신 임차인에게 보증금을 대신 갚아준(대위변제) 건수가 3회 이상이고, 미회수 금액이 총 2억 원 이상인 임대인을 말합니다.

²⁾ 안심전세 앱: 수도권 빌라(다세대·연립주택)와 50가구 미만 소형 아파트 시세, 전세가율, 전세보증금 사고 건수 등을 확인할 수 있는 앱입니다. 국토교통부는 오는 7월 시세 정보 공개를 수도권 소형 주택에서 광역시, 오피스텔까지 확대한 2.0 버전을 내놓을 계획입니다.

전세 거래는 피하고 싶어요

이런 가운데 서울 빌라(다세대·연립) 전세 거래량은 4년 만에 최저치를 기록했습니다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울 빌라 전세 거래량은 전월(5032건) 대비 12.4% 줄어든 4408건이었습니다. 월별 기준 2018년(4358건) 이래 최저 수준이라고. 시장에선 고금리도 문제지만 빌라왕 사태¹⁾ 등 전세 사기 이슈가 커지며 불안해진 수요자들이 월세로 눈길을 돌리고 있다고 평했습니다.

¹⁾ 빌라왕 사태: 2022년 수도권에서 1139채의 빌라를 무갭투자로 사들인 40대 임대업자가 갑작스레 사망해 임차인의 피해가 속출한 사건을 말합니다. 다행히 임차인 상당수는 전세보증금반환보증에 가입했지만 전세보증금을 돌려받는 데 차질을 빚었습니다. 보증금을 돌려받으려면 계약 해지를 통보해야 하는데 임대인의 사망으로 계약 해지 요건이 성립되지 않아섭니다.

10채 중 4채는 보증금 못 돌려줄 수도

앞으로 집값이 20% 떨어지면 임대인이 갭투자¹⁾로 산 주택 10채 중 4채는 집을 팔아도 보증금을 돌려주기 어려울 수 있다는 국토연구원의 분석이 나왔습니다. 임차인이 계약갱신청구권²⁾을 쓰면 보증금 반환 시점이 2년 뒤로 밀려 미반환 위험 가능성이 1%로 줄어들 순 있지만, 임대차계약 전 임대인의 보증금을 잘 돌려줄 수 있을지 확인하는 체계가 필요하다는 지적입니다.

¹⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율이 높을수록 갭이 적은 게 특징. 소액의 투자금으로 집을 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.

²⁾ 계약갱신청구권: 임차인이 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 제도입니다.

서울 전월세전환율 3.84%

KB부동산에 따르면 올 1월 서울 아파트 전월세전환율¹⁾은 3.84%를 기록했습니다. 2020년 8월(3.85%) 이후 최고치입니다. 전월세전환율이 오른 건 전세대출 금리인상에 월세 수요가 늘며 월셋값과 전월세전환율이 함께 올랐기 때문입니다. 지난해 전국 아파트 월세 거래량은 45만2620건으로 역대 최다 건수를 기록했습니다. 전년(35만2150건)보다 28.5%나 늘어난 겁니다.

¹⁾ 전월세전환율: 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 즉 전세를 월세로 돌릴 때 임대인에게 보증금 대신 내야 할 '월세 수준'. 전월세전환율이 3.84%라면 1억 원짜리 전세를 순수 월세로 돌릴 때 집주인은 연간 384만 원(1억 원×3.84%), 즉 매달 32만 원을 받게 됩니다. 단, 강제성은 없어 이를 따르지 않는 임대인도 적지 않습니다.

평당 2000만 원 사업장 급증

미분양이 심한데도 분양가¹⁾는 점점 오르고 있습니다. 작년에 전국에서 분양한 아파트(임대아파트 제외) 15만5855가구 중 2만572가구(13.2%)는 3.3㎡당(약 1평) 분양가가 2000만 원을 초과했습니다. 2017~2021년 분양한 75만6600가구 중에선 5만557가구(6.7%)만 이에 해당했습니다. 자재값과 인건비가 급격히 올라 올해도 분양가 상승세는 이어질 거란 전망입니다.

¹⁾ 분양가: 건설 주체가 아파트를 처음 사람들에게 나눠 파는 가격입니다.

2가구를 1가구로

정부가 공공임대주택 2가구를 1가구로 합치는 사업을 추진합니다. 면적이 좁아 공실로 남는 임대주택 문제를 해결하기 위해섭니다. 특히 전용면적 16㎡(약 5평) 행복주택¹⁾은 2가구를 합쳐 면적을 32㎡(약 10평)로 넓히고, 전용면적 20㎡(약 6평) 이하 초소형 주택은 짓지 않는 방향도 검토합니다. 작년 말 기준 건설형 공공임대주택 82만2000여 가구 중 공실률은 3.1%(2만6000여 가구)입니다. 면적이 좁기로 이름난 행복주택의 공실률은 5.7%로 가장 높았습니다.

¹⁾ 행복주택: 만 19~39세 미혼 청년과 대학생, 신혼부부 등을 위한 공공임대주택입니다. 전용면적 16~59㎡(약 5~25평)에서 최장 20년간(청년은 6년간) 주변 시세의 60~80% 수준 임대료로 살 수 있습니다. 다른 공공임대주택과 차이요? 청년이라면 무주택 세대 구성원이 아니어도 소득 기준만 맞으면 입주가 가능합니다.

PF 연체액 1조 원 돌파

금융사에서 건설업계에 빌려준 프로젝트파이낸싱(PF) 연체액이 1조 원을 넘어섰습니다. 2021년 말 연체액 4838억 원보다 6627억 원 늘어났습니다. 업권별로는 증권사의 PF 연체액이 3638억 원으로 가장 많았고 연체율도 8.2%로 제일 높았습니다. 미분양 위기를 겪는 건설업계가 PF를 잘 갚을 수 있는지가 핵심. 다만 금융감독원은 PF 연체액이 아직 관리 가능한 수준이라고 했습니다.

¹⁾ 프로젝트파이낸싱: 신용이나 물적 담보가 아닌 건설사업의 미래 수익성을 담보로 금융권에서 돈을 빌려주는 걸 말합니다. 가령 아파트를 지을 때 훗날 이자까지 쳐서 잘 갚을 수 있을 것 같으면 대출해주는 겁니다.

언제나 내 행복을 빌어주는 엄마의 편지

#16 엄마의 편지 액자 현관에 두는 물건은 엄선하려고 노력한다. 현관은 문을 열자마자 마주하는 집이 짓는 첫 표정이고, 동시에 집을 나서며 받는 마지막 인상이기도 하다. 나는 되도록 이곳에 의미 있는 물건을 두고 집을 드나들 때 바라보며 마음을 다잡으려 노력한다. 생각해보면 예전부터 새집으로 옮길 때면 현관을 어떻게 꾸밀지가 가장 큰 고민이었다. 시드니에 살던 20대 시절엔 친구들과 근처 바닷가에서 태닝하며 웃고 있는 사진, 잊지 말아야 할 물건 목록이나 장 볼 것이 쓰인 메모지 같은 걸 현관문에 잔뜩 붙여뒀다. 직접 그린 그림이나 학교 과제 중 마음에 드는 작품을 벽에 걸어두기도 했다. 그리고 30대엔 추억이 깃든 물건을 신발장 위에 진열하기 시작했다. 여행지에서 주운 예쁜 나뭇가지, 좋아하던 카페에서 찍은 커피잔 사진, 인도풍 소품 가게에서 산 달마도사 모형 같은 것이 그 주인공이었다. 그런저런 물건 중 가장 소중히 여기는 건 작은 액자에 끼운 엄마의 편지다. 엄마는 명필은 아니지만, 엄마가 쓴 글엔 사랑이 가득하다. 내용을 떠나 동글고 조밀한 엄마의 글씨를 보고 있으면 한국말을 이해하지 못하는 누군가가 봐도 이 종이에서 어떤 마음이 느껴지지 않을까 싶다. 엄마는 내게 편지를 자주 쓴다. 집에 다녀가면 반드시 어딘가에 편지가(혹은 쪽지가) 남아 있다. 내용은 별거 없다. 밥 잘 먹고 잘 지내라 같은 이야기가 대부분이다. 내 행복과 안녕을 빌어주는 내용. 언젠가 넓은 현관을 갖게 되면 별거 없는 엄마의 편지를 액자에 담아 전시하듯 진열하고 싶다는 생각을 한다. 그렇게 오며 가며 마주치는 우리 집의 표정은 틀림없이 햇살처럼 환하게 웃는 모습일 것이다.