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분양가보다 싸요


[1] 서울에서도 마피 매물이 나오고 있습니다.

[2] 집값이 더 떨어질 수 있다는 우려에

[3] 일부 손해를 보면서까지 물건을 내놓는 겁니다.


분양가보다 싸요

서울 곳곳에서 분양가보다 가격을 낮춘 마피 매물이 나오고 있습니다. 다만 고금리 부담에 인근 부동산 시세도 떨어지고 있어 거래는 쉽지 않다는 평입니다. 오늘 부딩은 ‘마피 속출: 분양가보다 싸요’에 대해 다룹니다.



분양가보다 싸요

마피는 ‘마이너스 프리미엄’의 줄임말로 구입가보다 싸게 분양권¹⁾ 등을 파는 걸 말합니다. 집값이 오를 땐 2~3년 뒤 입주가 가능한 분양권에도 수억 원씩 프리미엄(웃돈)이 붙지만, 그 반대일 땐 집값이 더 떨어질 수 있다는 우려에 일부 손해를 보면서까지 물건을 싼값에 내놓습니다. 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어인 오피스텔처럼 한국에서만 통하는 콩글리시입니다.

  • check! 마피 매물의 주인은 실수요자가 아닌 투자자인 경우가 많습니다. 입주 시점에 전세 임차인을 구해 그 보증금으로 잔금을 치를 계획이었는데, 최근 전셋값이 급락하고 역전세²⁾가 심해지며 빠르게 분양권을 내놓고 있다는 겁니다.

¹⁾ 분양권: 새 아파트나 오피스텔 청약에 당첨되면 주어지는 권리를 말합니다. 재개발·재건축 단지에서 주택 철거 보상으로 새 아파트를 공급받을 수 있는 ‘입주권’과 헷갈리지 마세요!

²⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인(세입자) A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인(집주인)은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다. 반면 ‘전세난’은 전셋집이 부족해 전세를 구하기 어려운 상황을 말합니다.


현재 마피 상황은?

입주를 앞둔 서울 일부 단지에서 마피 분양권과 매물이 나오고 있습니다. 가령 송파구와 양천구, 강북구 등에선 기존 최고가보다 2억 원 이상 가격을 낮춘 분양권도 나온 상태입니다. 특히 서울은 올해 강남권(강남·서초·송파·강동구)을 중심으로 입주 예정 물량(1만2402가구)이 2022년(3592가구)보다 3배 이상 많아 하반기로 갈수록 마피 매물이 늘어날 수 있다는 전망입니다.

  • check! 지방요? 지방은 더 심각합니다. 서울의 규제지역을 대거 해제한 1·3 부동산 대책¹⁾의 영향입니다. 안 그래도 시장 침체기인데 기존 수요까지 수도권으로 떠나 마피는 물론 할인 분양 매물마저 나온다는 설명.

¹⁾ 1·3 부동산 대책: 정부가 2023년 1월 3일에 발표한 부동산 규제완화 방안으로 금융, 세제, 청약 등 모든 분야를 망라했습니다.

공시가격보다 싸요

지난해 공시가격¹⁾보다 가격을 낮춘 거래가 다수 이뤄졌다는 소식도 들립니다. 한 부동산 기업에 따르면 2022년 4분기 수도권 아파트 거래 중 303건은 최저 공시가격보다 싼값에 거래됐습니다. 같은 해 1~3분기 평균 48건의 6.3배까지 늘어난 수준입니다. 통상 시세 대비 70% 수준에 공시가격이 형성하는 걸 고려하면 그만큼 최근 ‘급급매’가 늘었다는 뜻입니다.

¹⁾ 공시가격: 정부가 세금을 부과하기 위해 직접 조사해 정한 부동산 가격을 말합니다. 이는 통상 실거래가보다 낮게 책정합니다. 너무 높게 잡으면 국민 부담이 늘어섭니다.



마피는 기회일까?

이처럼 분양권을 포함한 부동산 가격이 하락하며 무주택자 입장에선 내 집 마련 기회가 더 늘었다는 분석도 있습니다. 특히 마피 분양권은 신축 아파트를 싸게 매수할 수 있는 기회라는 겁니다. 1·3 부동산 대책 등으로 대출과 세금 등 규제 완화의 영향도 있고요. 반면 마피 분양권을 매입할 땐 더 똑똑히 살펴야 한다는 주장도 나옵니다. 분양 당시 분양가가 비싸거나 입지 조건이 조금 떨어지는 단지에서 주로 마피 매물이 나오기 때문이라는 겁니다.


금리 0.5%p 낮춥니다

금리를 기존보다 0.5%p 낮춘 일반형 연 4.25~4.55%, 우대형 연 4.15~4.45%(우대금리 중복 적용 시 연 3.25∼3.55%)로 특례보금자리론¹⁾을 출시합니다. 최근 은행 주택담보대출 금리 하단이 연 4%대 초반까지 떨어진 상황에 맞춰 조정한 겁니다. 대출 신청은 1월 30일 오전 9시부터 주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr) 또는 스마트주택금융 앱을 통해 가능합니다. 신청 후 대출 실행까지 약 30일 걸립니다.

¹⁾ 특례보금자리론: 1월 30일에 출시해 올 연말까지 운영하는 정부표 주택담보대출(주담대)입니다. 9억 원 이하 집을 살 때 소득과 관계없이(DSR 규제 미적용) 최대 5억 원까지 연 4%대 금리로 최장 50년 만기 대출이 가능합니다.


지난해 땅값 상승률 1위는?

2022년 땅값이 가장 많이 오른 지역은 서울 성동구로 집계됐습니다. 국토교통부와 한국부동산원에 따르면 지난 한 해 전국 땅값은 2.73% 올랐는데, 특히 성동구는 서울지하철 2호선 뚝섬역 인근 패션 상권이 발전하며 평균 4.53% 상승했습니다. 대구경북신공항이 들어설 경북 군위군도 땅값이 평균 4.36% 올랐습니다. 참고로 군위군은 오는 7월 대구광역시로 편입됩니다.


HUG, 13년 만에 적자

HUG¹⁾가 2009년 이후 13년 만에 적자를 낼 것으로 보입니다. 2022년 전세보증금반환보증²⁾으로 임차인에게 임대인 대신 갚아준(대위변제) 보증금 규모가 크게 늘어 손실이 커진 탓입니다. HUG의 연간 대위변제 금액은 2020년 4415억 원, 2021년 5040억 원을 거쳐 지난해에 9241억 원까지 늘었습니다. 2022년 전세보증금 사고는 총 5443건으로, 2018년(372건)보다 15배가량 증가했습니다.

¹⁾ HUG: 주택분양보증(건설사 등이 부도를 내도 계약자가 피해를 입지 않게 보호해줌)과 전세보증금반환보증(임대인이 보증금을 제때에 돌려주지 않으면 대신 돌려줌)을 주 업무로 하는 국토교통부 산하 공기업입니다.

²⁾ 전세보증금반환보증: 임대인이 보증금을 제때에 돌려주지 않으면 보증 기관이 대신 갚아주는(대위변제) 상품입니다. 보증 기관은 추후 임대인에게 보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG와 SGI서울보증, HF 세 곳입니다. 참고로 이 상품에서 HUG가 차지하는 비중은 2021년 말 기준 93%입니다.



4주 연속 하락 폭 감소

정부의 부동산 규제완화 영향으로 새해 들어 전국 아파트값 하락 폭이 4주 연속(-0.65%→-0.52%→-0.49%→-0.42%) 줄었습니다. 한국부동산원에 따르면 전국 아파트값은 2022년 5월부터 8개월 연속 떨어졌으나 최근 4주 연속 하락세가 둔화한 겁니다. 1월 23일 기준 서울 아파트 매매수급지수¹⁾는 66.0으로 아직은 시장에서 집을 사려는 사람보다 팔려는 이가 많습니다.

¹⁾ 매매수급지수: 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 ‘0’에 가까울수록 시장에서 집을 팔려는 이가 사려는 이보다 많음을, ‘200’에 가까울수록 집을 팔려는 이보다 사려는 이가 많음을 뜻합니다. ‘100’에 가까우면 수요와 공급 비중이 비슷하다는 겁니다.


10억 원짜리를 6억 원에

서울 아파트 경매시장에 관심이 쏠리고 있습니다. 한 경매 기업에 따르면 1월에 낙찰된 서울 아파트 낙찰가율¹⁾은 대부분 60~70%대로, 가장 높은 것도 91.7%일 정도로 낙찰가가 감정가보다 상당히 낮은 가격에 형성되고 있습니다. 실제로 아파트 경매 49건 중 41건(83.7%)은 2회 이상 유찰돼 가격이 크게 빠진 사례였다고. 시세보다 싼값에 내 집 마련을 하려는 수요자가 몰린다는 분석입니다.

¹⁾ 낙찰가율: 감정가 대비 낙찰가격의 비율입니다. 낙찰가율이 90%면 감정가가 10억 원인 물건을 9억 원에 낙찰받았다는 뜻입니다. 낙찰가율이 100%면 시세를 다 주고 산 것과 다름없단 뜻이겠죠.







사전점검 새 아파트 입주 전 미리 방문해 둘러보고, 하자가 있는 경우 시공사에 보수를 요구하는 과정입니다. 보통은 입주 한 달 전쯤 3일간 진행합니다. 2021년 1월부터는 입주 예정자가 사전점검 때 발견한 하자에 대해서 사업주체는 입주 전까지 의무적으로 보수 조치를 마쳐야 합니다.



점등식 새 아파트 입주 전 최대 전기부하를 점검하는 야간 행사입니다. 애초 아파트의 전기 시설이 잘 작동하는지 확인하는 절차였는데, 최근엔 이를 사진으로 남겨두려는 이가 몰리며 하나의 문화가 되었습니다. 다만 점등식 날짜는 입주 예정 주민에게만 공개하는 경우가 많습니다.




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