지어도 지어도?
전국 집값 불안의 근원인 서울에서 앞으로 3~4년 후에도 충분한 주택공급이 이뤄지지 않을 거라는 예측이 나옵니다. 그런가 하면 서울 주택 수요 예측은 너무 변수가 많아 아무리 많은 집을 지어도 해결하지 못한다는 주장도 있습니다. 오늘 부딩은 ‘서울 주택공급의 아이러니: 지어도 지어도?’에 대해 다룹니다.
주요 지표들 시원찮음
올해 서울에서 주택공급의 주요 지표 삼총사라 불리는 준공(집을 다 지음)과 착공(짓기 시작함), 인허가(짓도록 허가받음)가 전부 시원찮은 것으로 나타났습니다. 정부가 2018년부터 올해 2·4 부동산 대책*에 이르기까지 서울에 어마어마한 주택공급 계획을 발표했음에도 아직 본격적인 인허가나 착공으로 연결되지 않고 있는 겁니다.
▷ 올해 서울에 준공 주택 수 얼마나 됨? 올 들어 5월까지 서울에서 준공한 주택은 2만9475가구입니다. 이는 지난해 같은 기간(3만6020가구)보다 18% 줄어든 수치입니다. 준공 주택 수가 이렇게 쪼그라든 이유요? 지난 몇 년간 인허가 물량이 적었기 때문으로 풀이됩니다. 참고로 국토연구원은 과거 ‘제2차 장기(2013~2022년) 주택종합계획’에서 서울의 신규 주택 수요를 매년 5만5000세대로 예측했습니다.
*2025년까지 서울에 분당신도시의 3배에 달하는 32만3000가구 등 전국에 83만6000가구를 추가 공급할 수 있는 부지를 마련하겠다는 정부의 공급 계획을 담고 있습니다.
‘멸실 주택’이 문제
그건 그렇고 왜 서울 인구는 줄어든다는데 필요 주택 수는 안 줄어드느냐고요? 멸실 주택 때문입니다. 아무리 새 아파트를 지어도 재건축·재개발 등으로 철거돼 사라지는 멸실 주택이 많다면 총량은 영향을 받지 않는 이치. 심지어 현재 서울에 짓는 아파트 상당수는 주인(조합원)이 있는 집을 다시 공급(조합원 분양)하는 것으로, 신규 공급량(일반분양)은 30% 내외에 그친다는 주장도 있습니다.
▷서울의 주택공급량, 왜 팍팍 못 늘릴까? 집을 지을 만한 빈 땅이 거의 없어서입니다. 특히 수요가 몰리는 서울 도심이라면 더더욱 그렇죠. 물론 정부도 이를 너무 잘 알기에 현재 역세권과 저층 주거지 등을 대상으로 도심 공공주택 복합개발*을 진행하고 있습니다.
*준공업 지역과 역세권, 저층 주거지 등을 대상으로 공공기관이 주도하는 고밀 개발을 통해 주택을 공급하는 사업입니다.
스피드 주택공급도 힘 못 씀
한편 ‘스피드 주택공급’을 통해 향후 5년간 24만 가구를 공급하겠다고 공약한 오세훈 서울시장에 대한 기대도 현재 실망으로 바뀌는 분위기입니다. 이미 급등한 서울 집값이 개발 기대감으로 더 올라 시장 책임론이 나올 수 있다는 것이 그 이유. 이에 오세훈 시장은 현재 도시재생사업을 통해 2026년까지 2만4000가구를 공급하겠다는 계획에 매진하고 있는 상황입니다.
지어도 지어도?
그런가 하면 서울에선 수요를 충족할 수 있는 주택공급 대책이 불가능하다는 의견도 있습니다. 서울 인구의 절반 이상을 차지하는 세입자 상당수가 주택 잠재수요인 데다, 매일 서울로 출퇴근·통학하는 인구 130여만 명 중에도 잠재수요자가 있을 거란 얘깁니다. 이에 서울 주택공급의 근본적 해결책으로 수도권 인구를 분산하는 방법이 떠오르는데, 현재로선 3기 신도시* 건설이 이와 가장 밀접해 보입니다.
*인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등에 아파트 30여만 가구를 짓는 현 정부의 대표적 주택공급 정책입니다.
청년전세임대주택 입주자 모집
7월 28일부터 2주간 LH청약센터에서 온라인으로 청년전세임대주택* 입주자를 모집합니다. 입주자로 선정되면 1인가구의 경우 60㎡ 이하 주택에 대해 전세보증금을 최대 1억2000만 원까지, 3인가구의 경우 85㎡ 이하 주택에 대해 최대 2억 원까지 지원받을 수 있으며, 만 19세 이상 39세 이하 무주택자라면 누구나 신청할 수 있습니다.
*입주자가 원하는 집을 물색하면 LH 등이 집주인과 전세계약을 체결하고 입주자에게 저렴하게 재임대하는 주택입니다.
3배 이상 늘어난 증여
서울 아파트 거래 중 증여가 차지하는 비중이 현 정부 초기인 2017년 4.5%에서 2020년 14.2%로 3배 이상 늘었다는 분석이 나왔습니다. 이와 관련해 다주택자에 대한 양도소득세*율과 종합부동산세**율을 크게 높였기 때문이라는 주장이 있고요. 집을 파는 것보다 증여***하는 게 세부담이 적다는 얘깁니다.
*집을 팔아 생긴 이익에 부과하는 세금입니다. 현재 이것의 최고세율은 지방세를 포함해 최대 82.5%입니다. **과세기준일인 매년 6월 1일, 일정 기준을 초과하는 토지와 주택을 가진 이에게 정부가 누진세를 적용해 부과하는 세금입니다. 애초에 상위 1%만 납부하게 하는 걸 목표로 도입했지만 최근 집값 상승으로 과거보다 훨씬 많은 이가 이를 납부하고 있습니다. ***누군가에게 대가 없이 받은 재산을 말합니다. 만약 부동산 재산을 받았다면 그 규모에 따라 10~50% 증여세율이 적용됩니다. 당연히 납부는 증여를 받은 사람 몫입니다.
사전 청약 시작 7월 28일부터
3기 신도시 사전 청약이 시작됩니다. 1차 사전 청약 단지는 인천 계양 1050가구, 남양주 진접2 1535가구, 성남 복정1 1026가구, 의왕 청계2 304가구, 위례 418가구 등 총 4333가구로 공공분양과 신혼희망타운이 뒤섞여 있습니다. 부딩 플러스(네이버 프리미엄콘텐츠)에 각각 ‘기본 편’과 ‘신혼부부 편’으로 나눠 사전 청약과 관련해 헷갈리는 내용을 정리해놓았으니 참고 바랍니다.
실거래 위반 사례 적발
최근 국토교통부는 총 12건의 실거래가 위반 사례를 적발했습니다. 가령 한 공인중개사는 시세 2억5000만 원짜리 처제 소유 아파트를 자녀 2명에게 각각 3억1500만 원, 3억5000만 원에 순서대로 팔았다가 취소하는 식으로 시세를 부풀린 후 제3자에게 3억5000만 원에 팔아 1억 원의 시세차익을 챙겼습니다. 국토교통부는 앞으로 실거래 상시 모니터링을 강화하겠다고 밝혔습니다.
경기회복 기대감 뿜뿜(feat. 미국)
어떤 종목을 골라도 주가가 오른 지난해에 리츠(REITs)*는 큰 재미를 못 봤습니다. 거리 두기로 야외 활동이 줄어서입니다. 한데 요샌 분위기가 다릅니다. 백신접종이 늘고 경기회복에 대한 기대감이 따르며 임대료 상승 전망이 나오고 있습니다. 가령 미국은 그 경제 규모에 걸맞게 바이든 행정부가 올 초 무려 2100조 원 규모의 경기부양책을 공개했습니다. 이는 미국인 90%에게 인당 150만 원씩 나눠줄 수 있는 돈. 어떻게, 미국의 경기회복에 대한 열기가 느껴지지 않으세요?
*다수에게 돈을 모아 부동산개발사업이나 부동산 자본·지분 등에 투자, 거기서 나온 수익을 투자자들에게 돌려주는 간접투자 방식을 말합니다.
미국 리츠와 ETF의 결합
갑자기 웬 미국 얘기냐고요? 올해 경제성장률이 40년 만에 최고 수준을 기록할 거로 보이는 미국, 그곳의 상업용 부동산에 골고루 투자하는 미래에셋자산운용의 TIGER미국MSCI리츠(합성H) ETF를 소개하기 위해서입니다. 큰돈이 풀려 인플레이션 우려가 높을 때 리츠와 같은 인컴(income)형 자산*은 수익 흐름을 내다볼 수 있어 주목받기 마련인데, 주식처럼 장중에 언제든 사고팔 수 있는 데다 분산투자가 가능한 ETF(상장지수펀드)와 결합한 이 상품이 안정적 투자에 도움이 될 수 있어서입니다.
*이자나 배당, 임대료와 같은 안정적 소득, 즉 현금 흐름을 제공하는 금융투자 자산을 말합니다.
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TIGER미국MSCI리츠(합성H) ETF
그건 그렇고 이 상품이 어떤 상업용 부동산에 투자하는지 궁금하지 않으세요? 미국 리츠시장의 3분의 2를 포함하는 ‘MSCI US REIT 인덱스’를 추종해 데이터센터부터 오피스, 병원, 리조트 등 150여 곳에 투자합니다. 이후 여기서 나온 수익을 매 분기 정기적으로 분배금으로 지급하죠. 하나 더. 이 상품으로 3년 이상 장기투자(3000만 원 이하)를 하면 그 배당소득에 대해 9.9%(원래 연 14%)의 분리과세 혜택도 받을 수 있다고. 경기회복이 예상되는 미국, 실물경기와 밀접한 리츠 투자, 그냥 두고 보기만 할 건가요?
신도시
자연발생으로 성장한 게 아니라 처음부터 계획적·인공적으로 만든 도시를 말합니다. 다만 최근에는 집값 상승을 막기 위해 구도심에서 출퇴근 가능한 거리의 외곽 지역에 만드는 경우가 많습니다.
도시재생
도시를 전부 갈아엎는 재개발보다 좀 더 부드러운 개발이라고 이해하면 쉽습니다. 리모델링처럼 형태는 유지하되 도심 환경을 새롭게 개선하는 거죠. 도시 건축 전문가들은 하나같이 ‘개발의 시대는 지났다’고 강조하며 이것의 중요성을 강조하기도 합니다.
AM 04:20
새벽녘 일어나 눈을 부비면 광선처럼 번지는 노을 하늘. 🐪
사진 제공. @j_notedown
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