지금이 기회일까, 함정일까?

수도권 아파트

매매지수: 101.0 (▲0.06)

전세지수: 100.4 (▲0.02)

지방 아파트

매매지수: 99.4 (▼0.03)

전세지수: 99.8 (■)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

7월 21일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 6·27 대책 한 달, 서울 거래량이 76% 줄었습니다.

► 대출도 줄어 강제 관망세가 시작됐습니다.

► 지금은 방향보다, 근거가 중요합니다.

지금이 기회일까, 함정일까?

6·27 대책 이후 한 달. 거래는 줄고, 호가와 실거래가도 낮아졌습니다. 오늘 부딩은 ‘6·27 대책 이후 한 달: 지금이 기회일까, 함정일까?’에 대해 다룹니다.

거래량·중위가격·상승률 ↓ 

6·27 대책 이후 한 달, 서울 아파트 시장이 빠르게 얼어붙었습니다. 우선 거래량이 76% 급감했습니다. 중위가격¹⁾도 2억 원 넘게 떨어졌고요. 가격상승률도 4주 연속 둔화했습니다. 한강벨트 매도 호가는 수억 원씩 내려갔습니다. 거래량, 가격, 상승률 모두 움츠러든 시장입니다.

▸ 서울 아파트 한 달간 변화

•거래량: 1만723건 → 2506건(-76%)

•중위가격: 11억 원 → 8억9500만 원(-18.6%)

•상승률: 0.43% → 0.16%(4주 연속 ↓)

•특징: 풍선효과 우려와 달리 ‘노도강’, ‘금관구’도 하락

¹⁾ 중위가격: 가격 순으로 줄 세웠을 때, 딱 가운데 있는 가격입니다. 5억, 7억, 9억, 14억, 18억, 22억, 35억 원짜리 주택의 중위는 14억 원입니다. 평균은 약 15억7000만 원입니다.

가격 떨어졌는데 왜 안 삼?

6·27 대책 이후 수도권에선 주택담보대출을 6억 원까지만 받을 수 있어섭니다. 30대 평균 월 소득 386만 원 기준, 6억 원을 빌리면 매달 약 300만 원씩 갚아야 합니다(연 4.39%, 30년 기준). 생애최초 구입자 기준 LTV 70%를 적용하면, 대출로 살 수 있는 집값은 최대 8억6000만 원입니다. 하지만 선호 지역은 여전히 비싸고, 현실적인 선택지와는 거리감이 큽니다. 결국 현금이 넉넉하거나, 부모 도움을 받을 수 있는 사람만 나설 수 있는 구조입니다.

▸ 내가 마주한 벽?

•6억 원 대출 시 월 상환액: 약 300만 원

•서울 6억 원 이하 아파트: 전체의 약 15%

•생애최초 LTV: 80% → 70%

지금이 기회일까, 함정일까? 

현재 상황을 두고 정부는 “효과적”이라 합니다. 하지만 시장은 “10~11월이 고비”라 말합니다. 15억 원 넘는 대출을 막은 2019년 12·16 대책 당시도 6개월 만에 반등했기 때문입니다. 이재명 대통령은 “6·27 대책은 맛보기”라 했고, 시장도 다음 카드를 기다립니다. 시장은 멈췄고, 정부는 효과를 말합니다. 방향보다 근거가 필요한 시점입니다.

남양주 왕숙, 본청약 개시

3기 신도시¹⁾ 남양주 왕숙에서 첫 본청약이 시작됩니다(출처: 국토교통부). 8월 4일부터 A-1, A-2블록 총 332가구의 청약을 받습니다. 문제는 사전 청약보다 분양가가 최대 22.5%(약 8000만 원) 올랐다는 겁니다. A-1 59㎡(약 25평)는 최대 4억5674만 원, A-2 55㎡(약 23평)는 최대 4억2363만 원입니다.

¹⁾ 3기 신도시: 인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등 수도권 5대 핵심지구를 포함해 총 32만8000가구를 짓는 정부의 주택공급 정책입니다. 첫 입주 시기는 당초보다 지연된 2026년 12월입니다.

평균 월세 67만 원

지난 6월, 보증금 1000만 원 기준 서울 원룸(전용 33㎡ 이하) 평균 월세는 67만 원이었습니다(출처: 다방). 강남구가 92만 원으로 가장 비쌌고, 성동구 90만 원, 강서구 79만 원 순이었습니다. 반면 강북구는 41만 원으로 가장 저렴했습니다. 전월 대비 서울 평균 월세는 5만 원(6.9%) 하락했습니다.

전세퇴거자금대출 재개

6·27 대책 이후 막힌 전세퇴거자금대출¹⁾이 다시 풀립니다. KB국민은행이 7월 25일부터, 하나은행은 28일부터 취급합니다. 다주택자도 조건만 맞으면 1억 원 넘게 빌릴 수 있습니다. 단, 6월 27일 이전 계약이어야 하고, 바로 입주해 2년 이상 살아야 한다는 조건이 붙었습니다. 

¹⁾ 전세퇴거자금대출: 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려줄 수 없을 때, 은행이 대신 빌려주는 대출입니다.

재건축·재개발, 5년 더 빠르게

서울시가 정비사업에 속도전을 도입합니다(출처: 서울시). 조합 설립은 1년 안에 끝낼 수 있도록 돕고, 보조금 요건과 절차도 간소화합니다. 현재 평균 18.5년 걸리는 정비사업 기간을 13년으로 단축하는 게 목표입니다. 단, 현재 6·27 대책 이후 시장 반응은 관망세입니다. 

땅값 상승률 1위?

올 상반기 전국 땅값이 1.05% 올랐습니다(출처: 국토교통부). 작년 하반기(1.15%)보다 상승폭은 줄었습니다. 서울이 1.73%로 가장 많이 올랐고, 강남구는 2.81%로 전국 1위를 기록했습니다. 반도체 기대가 큰 용인 처인구도 2.37% 올랐고요. 제주만 0.38% 떨어졌습니다.

〈수도권〉

•서울 아파트값 상승폭 4주째 축소 

•서울 7월 ‘외국인 부동산 매수’ 중 중국인이 최다 기록 

•노원 ‘상계주공10단지’ 신통기획으로 재건축 추진 

•동작 노들역 인근 ‘장기전세’ 973가구 건립 추진 

•동작 ‘신노랑진시장’ 연내 철거 추진 

•양천 ‘목동 재건축’ 70년 만에 바뀌는 고도제한에 비상 

•용산 ‘한남2구역’ 관리처분계획 인가, 이르면 10월 이주 

•종로 노후주거지, 3년간 용적률 한시 완화 

•경기 ‘K-컬처밸리’ 사업 중단에 3000억 원 청구 

•고양 ‘IP융복합 콘텐츠 클러스터’ 연내 착공 추진 

•광명 ‘철산주공13단지’ 재건축추진위원회 승인 

•성남 1기 신도시 ‘이주 지원 택지’ 토지거래허가구역 해제 

•안산 GTX-C ‘상록수역세권 개발’ 타당성조사 착수 

•오산 ‘세마2지구’ 도시개발사업 실시계획 인가 

•의왕 백운밸리 내 종합병원 ‘사랑의 병원’ 건립 추진 

•의정부 2035년까지 재건축 추진 단지 12곳 → 14곳으로 조정 

•화성 ‘국제테마파크’ 승인 절차 개시, 2030년 개장 

•인천 ‘송도국제도시 6공구’ 문화·관광 개발 지연, 주민 불만 고조

〈지방〉

•부산 ‘북항 재개발 비리’ 연루 15명 기소 

•부산 집값 장기침체에도 하이엔드 분양은 높은 경쟁률 기록 

•부산 ‘사상~하단선’ 사업 1년 연장, 2027년 준공 

•대구 아파트값 87주 연속 하락 

•대구 중구 재건축·재개발 효과로 27년 만에 인구 10만 명 돌파 

•대전 ‘유성복합터미널’ 12월 개장 예정 

•대전 ‘대전 청년월세 지원사업’ 3000명 모집(신청: ~8월 14일) 

•고성 ‘만원임대주택’ 64가구 건립 추진 

•장수 ‘공공임대주택’ 220가구 건립 추진

〈해외〉

•미국 6월 ‘주택 거래 취소율’ 15%로 사상 최고치 기록, 구매자 불안과 매물 증가가 배경 

•미국 주요 도시 대부분에서 같은 조건 주택 매수보다 임대가 월 908달러(약 125만 원) 낮은 비용 

•미국 외국인 주택 매입액 1년간 560억 달러, 그중 137억 달러는 중국인 투자 

•중국 ‘소도시 토지 거래량’ 10년 만에 최저치 기록 

•영국 집값 2029년까지 24.5% 상승 전망, 금리인하와 대출 규제 완화 배경 

•영국 ‘36세 이상이 받은 35년 이상 장기 주담대’ 5년 새 251% 급증, 고금리·집값 상승에 따른 대출 기간 연장 추세 

•아랍에미리트 두바이 ‘상반기 부동산 거래액’ 1170억 달러(약 162조 원)로 역대 최고 실적 기록 

•일본 도쿄 23구 2분기 오피스 공실률 2.15%, 8분기 연속 하락 

•일본 도쿄 23구 6월 원룸 평균 임대료 작년 대비 8.9% 상승

혼인신고 할까, 말까?

‘결혼 페널티’를 손봤다곤 하지만, 여전히 필요한 셈법. 혼인신고, 지금 하는 게 나을까?

Q 혼인신고하면 정말 세금이 늘어날까?

A. 소득세는 큰 차이 없지만, 종합부동산세는 합산 과세라 부담이 커집니다. 예를 들어 각자 9억 원짜리 집을 가진 커플이 결혼하면, 과세표준은 18억 원으로 오르죠. 양도세 1가구 1주택 비과세도 1채만 인정됩니다. 자산이 많으면 혼인신고로 세금이 늘 수 있어요.

Q 혼인신고, 청약에선 정말 유리해졌나?

A. 일부는 나아졌어요. 올 들어 민간분양 신혼부부 특별공급 비중은 18%에서 23%로 늘었고, 배우자 청약 이력도 안 따집니다. 하지만 소득 기준은 그대로라, 고소득 맞벌이는 여전히 불리합니다. 각자 1인가구로 일반공급에 참여하는 게 나을 수 있어요.

Q 청약 전략만 보면 혼인신고를 미루는 게 나을까?

A. 그럴 수 있어요. 생애최초·무주택 우대·지역 우선 모두 1인가구로 받을 수 있으니까요. 맞벌이 고소득이면 신혼부부 자격도 안 돼요. 단, 아이 계획이 있다면 법적 부부여야 출산 특별공급을 받을 수 있어요. 신혼부부 특별공급은 혼인신고일 기준 7년 안에만 신청할 수 있습니다.

Q 대출에선 유리할까?

A 케이스마다 달라요. 부부 합산 소득이 있으면 DSR 여유는 생기지만, 배우자 대출이 많으면 오히려 불리해져요. 특히 6·27 대책으로 수도권 대출 한도가 6억 원으로 줄었기 때문에 더 까다로워졌어요.

Q 언제 혼인신고를 하는 게 좋을까?

A 정답은 없지만, 대출·세금·청약 셈법은 따져야 합니다.

•신고가 유리한 경우  

→ 맞벌이 소득이 특별공급 기준 안일 때  

→ 한쪽 소득으로 DSR을 넉넉히 맞출 수 있을 때

•미루는 게 나은 경우  

→ 고소득 맞벌이로 특별공급 안 될 때

→ 각자 집이 있어 종부세가 걱정일 때  

→ 1인가구 청약 혜택이 클 때  

→ 양도세 비과세 요건 먼저 채우고 싶을 때

쿼드러플 역세권

4개 이상의 지하철 노선이 만나는 지역을 말합니다. 서울에선 왕십리역(2·5호선+경의중앙선+분당선)이 대표적입니다. 트리플 역세권보다 더 뛰어난 교통 접근성으로 부동산 가치가 높습니다.

초역세권

역세권(반경 500m)보다 더 가까운 지역을 이릅니다. 비 안 맞고 지하철을 탈 수 있어 프리미엄이 붙습니다. 특히 겨울이나 장마철에 그 가치가 더 뚜렷해지죠. 시장에서 쓰는 표현이며, 법적 기준은 없습니다.

서울, 여름

서울도 카메라를 들고 나가면 괜찮은 도시.

사진 제공 | @film_batixxi