서울 첫 집 6억 원, 25평이냐 34평이냐

서울 아파트

매매지수: 102.7 (▲0.12)

전세지수: 102.8 (▲0.16)

수도권 아파트

매매지수: 102.2 (▲0.14)

전세지수: 102.2 (▲0.15)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (■0.00)

전세지수: 100.4 (▲0.03)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

10월 4일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 아파트 거래 23%가 6억 원 이하입니다.

► 59㎡ 거래는 노원구, 84㎡는 도봉구가 많았습니다.

► 보금자리론은 KB시세도 6억 원 이하여야 합니다.

서울 첫 집 6억 원, 25평이냐 34평이냐

서울 아파트 매매거래의 23%가 6억 원 이하입니다. 모은 돈에 대출을 더해 6억 원을 마련한다면, 어떤 동네에서 얼마나 넓은 첫 집을 고를 수 있을까요?

6억 원 이하, 어느 구에 많을까

올 1~8월 서울 아파트 매매거래 4만8711건 중 1만1195건은 6억 원 이하였습니다(출처: 서울시). 전세 대신 매수를 택한 일부 수요가 정책대출을 쓸 수 있는 가격대로 모였다는 분석이죠. 실제로 보금자리론¹⁾의 주택 가격 상한도 6억 원입니다. 이 가격대 거래는 노원·도봉·구로·중랑·강서구 순으로 많았습니다.

▸ 실제 거래된 6억 원 이하 집

•노원 상계주공14단지: 전용 45㎡ 4억7900만 원

•구로 동부골든: 전용 59㎡ 4억8800만 원

•도봉 극동: 전용 84㎡ 5억4000만 원

•강서 마곡중앙하이츠: 전용 39㎡ 5억7000만 원

•중랑 신내동 벽산: 전용 59㎡ 5억9500만 원

¹⁾ 보금자리론: HF가 내주는 정책 주택담보대출입니다. 금리가 만기까지 고정이라 매달 갚는 돈이 바뀌지 않습니다.

59㎡는 노원, 84㎡는 도봉

면적에 따라 먼저 볼 동네도 달라집니다. 같은 기간 6억 원 이하 거래에서 전용 59㎡형(약 25평)은 노원구, 84㎡형(약 34평)은 도봉구에서 가장 많이 거래됐습니다. 연식도 차이가 나요. 84㎡형은 지은 지 30년 이상 된 집의 거래 비중이 59㎡형보다 2배 넘게 높았죠. 6억 원 아래에서 면적을 늘리면 오래된 집을 고를 가능성이 커지는 겁니다.

▸ 6억 원 이하, 면적별 거래

•59㎡ 거래 상위: 노원·구로·중랑 순

•84㎡ 거래 상위: 도봉·금천·노원 순

•59㎡ 중 1996년 이전 준공: 18.6%

•84㎡ 중 1996년 이전 준공: 41.2%

6억 원 이하 집, 대출도 될까?

집을 6억 원 이하에 사도 보금자리론을 쓸 수 있는지는 별개입니다. KB시세 등 심사에 쓰는 가격과 내 소득도 확인하니까요.

Q KB시세는 6억2000만 원인데 5억9000만 원에 계약하면 보금자리론을 쓸 수 있나?

A 계약서 금액만으로는 안 됩니다. 매매가액·시세정보·감정평가액 중 하나라도 6억 원을 넘으면 원칙적으로 못 쓰죠. 계약서 금액은 파는 이와 사는 이가 정한 숫자라 시장 가격도 같이 보는 겁니다. 시세는 호가 말고 KB시세, 없으면 한국부동산원 시세로 보고요. 신청일 KB시세가 6억 원을 넘으면 거기서 끝이니, 계약금 보내기 전에 KB시세부터 확인하세요.

Q 내 소득으로도 보금자리론을 쓸 수 있을까?

A 기본은 연 7000만 원 이하. 미혼은 본인, 기혼은 부부 합산입니다. 혼인신고 7년 이내 신혼부부는 8500만 원, 미성년 자녀 1명은 9000만 원, 2명 이상은 1억 원까지 올라갑니다. 예를 들어 연봉 4500만 원인 둘이 결혼하면 합산 9000만 원, 신혼부부 기준을 넘죠. 10월 19일 신규 신청분부터는 한 사람 소득이 7000만 원 이하면 통과합니다. 대신 한도도 그 한 사람 몫으로만 계산하고요.

Q 소득 기준을 통과하면 생애최초 한도 4억2000만 원을 다 빌릴 수 있을까?

A 4억2000만 원은 천장일 뿐이에요. 실제 한도는 소득과 집값이 정하죠. 생애최초는 DTI¹⁾ 최대 60%. 빚 없이 연 소득 3000만 원이면 매달 150만 원까지만 갚을 수 있어요. 연 4%, 30년으로 빌리면 약 3억1400만 원이 끝입니다. 연 소득 4000만 원은 돼야 약 4억1900만 원. 이번엔 집값이 막습니다. 6억 원의 70%가 4억2000만 원인데, 6억 원을 넘으면 아예 못 쓰거든요. 천장까지 빌릴 수 있는 건 딱 6억 원짜리 집뿐입니다.

Q 경기·인천으로 가면 대출은 더 나올까?

A 서울이든 경기·인천이든 수도권이면 똑같습니다. 생애최초 보금자리론으로 아파트를 사면 심사에 쓰는 집값의 최대 70%. 80%는 비수도권 비규제지역 얘기예요. 수도권 안에서 주소를 옮겨 봐야 한도를 가르는 건 여전히 소득과 집값입니다.

¹⁾ DTI(총부채상환비율): 1년에 갚는 대출 원리금이 연 소득에서 차지하는 비율입니다. 60%면 소득의 60%까지만 빚 갚는 데 쓰게 한다는 뜻입니다.

전셋값이 집값보다 더 상승

서울 아파트 전셋값이 집값보다 더 올랐습니다. 올 들어 10월 5일까지 8.35%로, 매매가 상승률 8.31%를 처음으로 앞질렀죠(출처: 한국부동산원). 새 아파트 입주 물량이 적고, 전세 대신 월세로 내놓는 임대인도 늘었다는 분석입니다. 집을 사지 않는다고 주거비가 그대로인 건 아닙니다.

늦게 준 전세금, 배상 1500만 원

“다음 임차인 오면 줄게요.” 전세시장에서 흔히 듣는 말이죠? 한데 이 말만 하며 전세금을 늦게 돌려준 임대인에게 법원이 배상 판결을 내렸습니다(출처: 의정부지방법원). 임차인이 잃은 새집 계약금 1500만 원까지 물어주라고 한 겁니다. 굳어진 관행이라도 책임은 남는다는 교훈입니다.

작아도 서울이면 OK

서울에서 가장 작은 아파트값이 2017년 통계 작성 이후 가장 많이 올랐습니다. 9월 28일 기준 전용 40㎡(약 16평형) 이하가 1년 새 8.3% 올랐죠(출처: 한국부동산원). 올 1월엔 3.99%로 가장 덜 오른 면적이었습니다. 집값 부담에 방 한 칸짜리라도 서울 아파트를 사려는 수요가 늘었다는 분석입니다.

보증금 낀 매수, 10 이하 82.5%

올 1~7월 집값 일부를 임차인 보증금으로 치르겠다고 신고한 비율이 10대 이하에서 올랐습니다(출처: 김종양 의원실). 작년 75.7%에서 82.5%가 됐죠. 반면 20대는 51.0%→37.5%, 30대는 32.0%→16.4%로 줄었습니다. 빌라나 다른 지역과 달리 토지거래허가구역¹⁾인 서울·경기 12곳 아파트는 세를 끼고 사기 힘듭니다.

¹⁾ 토지거래허가구역: 부동산을 사고팔 때 지자체 허가가 필요한 구역입니다. 

7만3000가구, 발표는 이르면 10월 말

신규 택지 7만3000가구의 입지 발표가 늦어지고 있습니다. 8·13 공급 대책에서 밝힌 수도권 10만 가구 중 아직 위치를 공개하지 않은 물량이죠. 9월 말~10월 초 예정이던 발표가 이르면 10월 말로 넘어갔습니다. 그린벨트 해제 대상지를 두고 지자체와 의견을 맞추고 있다는 보도입니다.

〈수도권〉

•서울 1~8월 아파트 임대차계약 중 월세 비중 52.3%, 작년 같은 기간보다 8.3%p 증가

•서울 9월 민간아파트 전용 84㎡ 평균 분양가 20억63만 원, 작년 같은 달보다 22.9% 상승

•서울 2024년 40~44세 1인가구, 유주택 자가 거주자의 자산지수가 무주택 비자가 거주자의 2.5배

•서울 민간 정비사업 용적률, 법적 상한의 1.2배까지 완화 검토

•서울 9월 18일까지 공고한 아파트 1순위 청약 63.1 대 1, 전국 신청의 31.9% 집중

•서울 전역 지목상 ‘도로’, 10월 17일부터 1년간 토지거래허가구역 지정

•강서·용산·중랑 모아주택·모아타운 4곳, 총 1735가구 공급 계획 심의 통과

•관악 ‘신림8구역’ 최고 33층, 2257가구로 재개발 조합설립 인가

•경기 GTX-D~H 등 철도사업 40개, 제5차 국가철도망구축계획 반영 요청

•성남 원도심 재개발 14개 구역, 의무 임대주택 비율 12%→10% 완화

•수원 영통 10월 첫째 주 아파트값 0.62% 올라 전국 최고 상승률 기록

•인천 아파트 6.5% 전고점 이상 거래, 4.3%→5.2%→6.5% 상승 추세

〈지방〉

•부산 9월 18일까지 공고한 아파트 1순위 평균 청약 경쟁률 0.6 대 1 기록

•부산 금정 2021~2025년 인구 9.41% 감소, 인구감소지역 지정

•대구 1~8월 아파트 매수 중 30대 비중 31.9%, 처음으로 30% 돌파

•대전·충남 혁신도시, 2020년 지정 후 이전 공공기관 0곳, 2차 이전 유치전

•성주 혼인신고 5년 이내 신혼부부 월 최대 30만 원 월세 지원

•구미 청년월세지원사업 대상 추가 모집, 월 최대 10만 원씩 최장 24개월 지원(신청: ~11월 30일, 예산 소진 시 마감)

〈해외〉

•미국 샌프란시스코 침실 1개 주택 임대료 1년 새 25% 넘게 상승, 퇴거 통지도 전년 대비 44% 증가

•영국 9월 집값 전월·전년 대비 보합, 5년 고정 주담대 평균 금리 6% 도달하며 주택 매수 부담 증가

•프랑스 2027년 예산안에 무이자 주택대출 2030년까지 연장, 예비 부모와 3세 미만 자녀 부모 대상 대출 신설

•독일 8월 주택 신축 공사비 전년보다 5.5% 상승, 기존 주택 유지보수 공사비도 6% 상승

•스페인 2028년 말 전 만료 임대차, 임차인 요청 시 2년 연장하는 주택 법령 정부 의결, 취약 임차인 퇴거 유예 복원

•스웨덴 9월 집값 전월보다 1.6% 상승, 주담대 금리 상승에도 아파트는 1.3%, 단독주택은 1.8% 오름세

•룩셈부르크 빈집을 사회적 임대로 제공하면 임대수익 90% 면세에 임대료 보장, 저렴한 주택공급 유도

•아일랜드 방치 부동산에 신고가액의 7% 과세 추진, 2028년 6월 첫 납부, 첫해 107개 도시·마을 대상

•칠레 2024년 임차 가구 40% 임대료로 소득의 30% 이상 지출, 고부담 가구 비중 2009년 27%에서 증가

메달 따면 아파트 청약도 유리?

아시안게임 병역 혜택 논란이 아파트 청약으로 번졌습니다. 메달이 있으면 무엇이 달라지고, 고액 연봉 선수도 신청할 수 있을까요?

🎖️ 일반 청약과 뭐가 다를까

불씨는 SNS였습니다. 축구대표팀 한 선수의 ‘전역모’ 사진이 퍼지자, 메달리스트는 특별공급도 가능하다는 글이 따라붙었죠. 실제로 요건을 갖춘 국제대회 3위 이상 입상자는 ‘우수선수 특별공급’을 신청할 수 있습니다. 아시안게임 병역특례는 금메달만, 특별공급은 은·동메달도 가능하죠. 대한체육회는 청약가점 대신 대회 실적으로 추천 순위를 정합니다.

•대회 요건: 단체 15개국·개인 10개국 이상

•횟수: 특별공급은 원칙상 세대당 1회

•경쟁: 2021년 위례자이더시티 1가구 36명

🏠 왜 선수 보상에 집이 등장했을까

서울올림픽을 앞둔 1983년, 선수 사기를 높이려 보상에 집을 얹었습니다. 지금 걸리는 건 선수 자격입니다. 민영주택 우수선수 특별공급엔 소득·자산 상한이 없거든요. 무주택 등 요건을 맞춘 고액 연봉 선수도 신청할 수 있습니다. 선수 몫은 따로 마련한 집이 아닙니다. 일반 청약자가 넣는 바로 그 단지 분양 물량에서 떼어 주죠. 가점을 모아온 무주택자로선 보상인지, 주거 지원인지 묻게 됩니다.

•비교: 신혼부부·생애최초는 소득 기준 있음

•물량: 일반 청약과 같은 단지에서 배정

•개편: 10월 8일 국토부 검토, 방향 미정

🌍 영국은 선수의 소득도 봄

영국 정부의 엘리트 체육 지원기관 UK스포츠는 선수 생활비·훈련비를 보조합니다. 지원금을 더한 연소득이 6만5000파운드(약 1억1500만 원)를 넘으면 넘은 만큼 깎죠. 생활 지원이니 소득을 보는 겁니다. 프랑스는 파리올림픽 포상금을 나랏돈으로 줬고요. 한국은 소득을 묻지 않고, 따로 예산도 쓰지 않습니다. 보상은 국가가 주는데, 그 몫은 청약 줄에서 나오는 셈입니다.

•주는 것: 한국은 청약 자격, 프랑스는 상금

•선수 부담: 한국은 분양대금, 두 나라는 없음

•재원: 한국은 별도 예산 없음, 영국은 복권

은행권이 아파트 대출 심사 때 주로 쓰는 시세입니다. 중개업소가 입력한 거래가와 호가를 모아 매주 금요일 갱신하죠. 같은 단지, 같은 면적도 상위·일반·하위 평균가로 나눠 보여줍니다. 집을 살 때 대출 한도는 대개 이 시세와 매매가 중 낮은 값에 LTV를 곱해 정합니다.

실거래가

실제로 사고판 금액을 신고한 가격입니다. 매매계약 뒤 30일 안에 신고하고, 국토교통부 실거래가 공개시스템에 올라오죠. 급매나 가족 간 거래처럼 시세와 동떨어진 값도 섞입니다. 대출 심사가 실거래가 한 건만 보지 않고 시세를 함께 보는 이유입니다.

모르는 동네

가끔은 모르는 동네가 더 익숙하다.

사진 제공 | @513f__1996