땅 없는 집에 1만 명이 몰린 이유

서울 아파트

매매지수: 100.7 (▲0.05)

전세지수: 100.6 (▲0.13)

수도권 아파트

매매지수: 100.5 (▲0.05)

전세지수: 100.6 (▲0.12)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (■0.00)

전세지수: 100.3 (▲0.06)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

3월 16일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 마곡 반값 아파트에 1만 명이 몰렸습니다.

► 땅은 빌리지만, 3억 원이면 서울 25평입니다.

► 결국 사람을 움직인 건 가격이었습니다.

땅 없는 집에 1만 명이 몰린 이유

땅이 내 것이 아닌 집에 사람이 몰렸습니다. 서울 집값이 그 선택지를 만들었습니다.

반값의 조건, 땅은 빌린다

서울 마곡지구 17단지 특별공급 162가구 모집에 1만여 명이 몰렸습니다. 토지임대부분양주택¹⁾인데도 청약이 쏠렸습니다. 59㎡(약 25평) 분양가가 3억 원대로, 인근 시세보다 10억 원 이상 낮았기 때문입니다. 다만 매달 토지임대료를 냅니다. 59㎡는 월 66만 원, 보증금을 넣으면 월 26만 원대까지 낮아지고요. 싸게 사지만 월세가 붙는 구조입니다.

▸ 분양가와 토지임대료

•59㎡: 3억 원대 / 월 66만 원

•84㎡: 4억 원대 / 월 94만 원

•인근 시세: 마곡엠밸리9단지 59㎡ 16억~17억 원

¹⁾ 토지임대부분양주택: 국가나 지자체 땅을 빌려 분양하는 아파트를 말합니다. 일반 아파트와 달리 건물값만 분양가에 반영해 가격이 싼 대신 땅에 대한 사용료는 매달 내야 합니다.

서울에선 권리보다 가격 

토지임대부분양주택이 낯선 상품은 아닙니다. 2012년 강남 자곡동 84㎡는 2억2200만 원대에 나왔고, 13년 뒤 12억2000만 원에 팔렸습니다. 내 땅 한 평 없어도 10억이 붙은 셈입니다. 서울은 결국 입장료가 먼저입니다.

▸ 토지임대부, 뭘 갖고 뭘 못 갖나

•내 것: 건물 소유권

•내 것이 아닌 것: 토지 소유권

•제한: 5년 의무 거주, 10년 전매제한

이 집, 나도 살 수 있을까 

토지임대부분양주택, 앞으로 공급 일정과 조건을 따져봅니다.

Q 다음 물량은 언제 나올까?

A 고덕강일3단지 215가구가 2026년 8월 나옵니다. 마곡지구 16단지는 2027년 2월, 위례 A1-14단지는 2027년 7월 예정입니다. 서울은 공공 부지가 적어 물량이 뜨면 빨리 빠집니다.

Q 청약통장엔 얼마나 넣어야 될까? 

A 마곡지구 17단지 사전청약 하한선은 저축액 2376만 원이었습니다. 약 20년간 납입분이었죠. 이번에 경쟁이 셌으니, 다음 커트라인은 더 올라갈 수 있습니다. 먼저 내 납입 총액부터 봐야 합니다. 참고로 2024년 11월부터 공공분양 월 납입 인정액이 10만 원에서 25만 원으로 올랐습니다. 이론상 25만 원씩 넣으면 같은 총액에 도달하는 시간이 2.5배 빨라집니다.

Q 정부는 왜 이런 방식으로 공급할까? 

A 서울은 집값에서 땅값 비중이 큽니다. 땅을 공공이 들고 가면, 분양가는 그만큼 내려갑니다. 비싼 서울 땅값을 덜어내서 무주택자 진입 문턱을 낮추겠다는 계산입니다.

Q 강남의 선례처럼 10억 차익을 기대해도 될까? 

A 차익이 아예 불가능한 구조는 아닙니다. 다만 조건이 셉니다. 5년은 살아야 하고, 10년은 마음대로 못 팝니다. 10년 안엔 SH에만 팔 수 있습니다. 그래서 이 상품은 “반값에 사서 크게 번다”보다 “반값에 들어가 오래 버틴다”에 가깝습니다.

Q 5년 뒤 전세를 놓을 순 있나? 

A 의무 거주 5년이 끝난 뒤 임대 가능 여부는 공고문과 계약서를 먼저 확인해야 합니다. 다만 토지임대료는 계속 나갑니다. 받을 전세금과 나갈 임대료를 직접 견줘봐야 합니다.

사업자금으로 집 사면 고발

이재명 대통령이 부동산 대출을 더 죕니다. 작년 수도권·규제지역 주택담보대출 6억 상한, 올 초 다주택자 대출 연장·대환 규제 검토 지시에 이어, 최근엔 사업자금으로 속여 대출받아 집을 사면 형사 고발하겠다고 경고했습니다. 금융 압박이 더 촘촘해지고 있습니다.

5월 마감, 50·60대 증여 랠리

서울 부동산 증여자 절반이 50·60대입니다. 지난달 기준 1773명 중 49%를 차지해 70대 이상(43%)을 넘어섰습니다(출처: 직방). 1월(42%) 대비 7%p 상승. 원래 증여는 70대 이상이 주축이었는데, 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예¹⁾ 종료를 앞두고 50~60대까지 서두르는 흐름이란 분석입니다.

¹⁾ 다주택자 양도세 중과 유예: 보유 2년 이상인 조정대상지역 주택을 팔 때 중과세율 대신 기본세율을 적용하는 한시 조치입니다. 2022년 시작돼 연장됐고, 현재는 2026년 5월 9일까지 양도분에 적용됩니다.

빌라 86% 증발, 가격은 5% ↑

서울 빌라 공급이 말라붙었습니다. 지난해 준공은 4858가구로, 2018년(3만5006가구) 대비 86% 줄었습니다(출처: 국토교통부). 공사비 급등에 전세사기 이후 기피 심리까지 겹친 결과입니다. 다만 그 수요는 안 줄었습니다. 지난해 서울 빌라 매매가는 5.26% 올랐거든요.

공급 90%는 정비사업 물량

2022~2025년, 서울 새 아파트 10가구 중 9가구는 재건축·재개발에서 나왔습니다(출처: 한국부동산원). 한데 그 정비사업마저 속도가 느려지고 있습니다. 일반분양은 2022년 8233가구에서 지난해 3490가구로 반 토막 났죠. 빈땅 없는 서울, 신규 공급은 정비사업에 달려 있는 구조입니다.

강남 1주택, 세금 연 3000만 원

올해 강남 3구, 한강벨트 아파트 보유세¹⁾가 30~50% 급등할 전망입니다(출처: 국토교통부). 공시가격이 20% 넘게 뛰며 종합부동산세 대상도 53%(약 17만 가구) 폭증했습니다. 강남 일부 단지는 1주택자도 3000만 원에 육박합니다. 세금 고지서는 7월부터 순차 발송됩니다.

¹⁾ 보유세: 집을 갖고 있으면 매년 내는 세금으로, 재산세와 종합부동산세를 묶어 부르는 말입니다.

Q 서울 못 들어가는 동안, 집값만 오르면 어쩌죠?

•가족구성원: 40대 중반 남편, 30대 후반 아내, 6세 자녀(3인가구)

•현재 거주지: 서울시 서대문구 소재 아파트(부모님 명의, 무상거주, 전용 59㎡, 현 시세 약 6억 원)

•주택 소유 여부: 무주택(파주 운정3 A20블록 전용 84㎡ 청약 당첨, 분양가 약 4억5000만 원, 2027년 8월 입주 예정)

•자산/부채: 4억4000만 원(현금 4000만 원, 주식 4억 원(연금 1억5000만 원 포함, 연금 제외 모두 달러화, 자녀 증여재산 + 암호화폐 3000만 원 포함)) / 대출 없음

•월수입: 850만 원(부부 합산)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 200만 원

•내 집 마련 희망 지역: 서울 CBD 인근(종로·서대문구)

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 학군 > 투자 > 자연 > 상권

•고민 내용: 

-파주 운정3 A20블록(이하 ‘운정3’) 청약에 당첨돼 계약금 2500만 원을 납부했습니다.

-중도금은 회사 DB연금 중도 인출로, 잔금은 현재 무상거주 중인 부모님 명의 서대문구 아파트를 전세로 돌려 약 3억 원을 확보할 예정입니다. 거주 의무 3년을 채우기 위해 2027년 8월 입주합니다.

-남편 직장은 종로구, 아내 직장은 킨텍스에 위치하며 부부 모두 CBD 생활권과 이 지역 학군을 선호합니다.

-고민은 갈아타기 시점입니다. 법 개정으로 입주 전 신규 주택 취득이 가능해져 주식 자금으로 서울 갭투자를 검토했지만 타이밍을 놓쳤고, 지금은 주식투자를 유지하며 전매 가능 시점인 2030년 8월 이후 서울 CBD 인근으로 갈아타기를 계획하고 있습니다.

-다만 최근 서울 주요 지역 매매가 상승을 보면 그때 갈아타기가 가능할지 의문입니다. 부모님 명의 서대문구 아파트 매매대금을 차용할 수는 있지만 가격 상승 여력이 높지 않아 추가 자금으로 한계가 있고요.

질문 1.

운정3 거주 의무 3년을 채운 뒤 2030년 하반기 이후 서울 CBD 인근으로 갈아타기를 계획하고 있습니다. 현재 자산 구조(주식 중심, 현금 소액)를 고려할 때, 갈아타기 시점까지 자산운용 계획을 어떻게 가져가는 것이 현실적일까요?

질문 2.

갈아타기 목표 지역을 종로·서대문구로 잡고 있는데, 운정3 매도 예상 금액과 동원 가능한 자금을 고려할 때 실현 가능성은 어떤지, 목표 지역이나 전략을 조정할 필요가 있는지 조언을 듣고 싶습니다.

A 매수 가능한 구간에서 빨리 움직이세요

공공분양 3년 거주 요건 때문에 선택의 여지는 없고, 파주 거주 후 2030년 서울로 갈아타야 합니다.

파주 운정3 59㎡는 4억5000만 원대로 입지나 가격조건은 괜찮습니다.

GTX-A를 도보로 이용할 수 있는 것도 좋은데, 이상하리만큼 파주 운정은 GTX-A가 개통(물론 부분 개통이지만)했음에도 가격탄력성이 지나치게 낮다는 점이 아쉽습니다.

인근 힐스테이트운정(2018년, 2998가구, 용적률 198%) 59㎡ 실거래가가 5억 원대 초반인데, 입주 연도가 다르지만 브랜드 차이를 고려하면 엄청나게 높은 P가 붙지는 않을 것 같습니다.

계획은 파주 운정에서 3년간 거주한 후 종로나 서대문으로 이동하는 것인데, 2030년 기준으로 보면 파주보다 서대문 아파트 가격 상승폭이 더 클 가능성이 높습니다.

다만 갈아타기 시점까지 흐름도 함께 볼 필요가 있습니다.

희망 회로를 돌려보면 GTX-A 삼성역 전 구간이 2028년 개통되고, 현재 서울에서는 15억 원 이하 아파트가 서대문·강서·노원·도봉·강북까지 움직이고 있습니다.

경기에서도 구리·하남·동탄·성남·수원·안양 등이 움직이고 있습니다. 이런 흐름이 지속되면 결국 파주까지 15억 원 이하 중저가 아파트가 주목받을 수 있습니다.

이런 수요 여건을 보면, 현재 전세 매물이 매우 희소하고 월세도 오르고 있어 신혼부부의 선택지가 별로 없습니다. 

전세 비중이 줄고 월세 비중이 늘고 있는 흐름을 보면 거주하는 동안 파주 아파트가 1억 원 이상 반등할 가능성도 있다고 봅니다.

물론 서대문은 작년에도 올랐고 올해도 조금 더 오를 것 같습니다. 다만 15억 원을 넘어가면 한계가 있습니다.

어차피 거주 요건을 채워야 하니까 고민하지 말고 파주 운정3 A20블록에서 살다가 서대문으로 갈아타시기 바랍니다.

별개로 자금계획은 큰 문제 없어 보입니다. 투자도 잘하고 계신데, 중동 전쟁이 변수지만 만약 내년 정도 AI 버블이 발생하면 큰 폭으로 요동칠 가능성도 배제할 수 없습니다.

너무 올인하지는 말고 올 하반기부터는 안정성에 초점을 맞추는 것이 좋겠습니다.

2030년 파주 아파트를 매도한 자금과 그사이 모은 돈을 합쳐 대출까지 받아야 하는데, 서대문구 가재울·북아현뉴타운이나 마포구 상암 쪽이 좋기는 합니다. 다만 그때 상황을 보고 판단하셔야 할 것 같습니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 3월 23일~3월 26일

•더샵 프리엘라 ★★★★(4/5)

GOOD: “여의도 배후 수요 품은 문래동 입지, 2호선 도림역 도보 5분.” 

BAD: “도림역은 순환선 구간이라 강남 접근 시 환승 필요.”

•용인 플랫폼시티 라온프라이빗 아르디에 ★★★★★(5/5)

GOOD: “기흥구 비규제에 전매 가능, 용인 공급절벽 속 광교 생활권.”

BAD: “200가구 소규모, 자연 근접이 곧 입지 약점.”

•시흥거모B1 호반써밋 ★★★(3/5)

GOOD: “인근 실거주자에겐 좋은 대안, 계약금 5%로 부담 축소.”

BAD: “생활인프라 구축까지는 시간이 걸림.”

•에코델타시티 엘가 로제비앙 ★★★(3/5)

GOOD: “낙동강 뷰 확보.”

BAD: “뷰 프리미엄 붙어 동일 단지 내 5000만 원 차이 발생.”

⚡[무순위] 3월 23일 | 3가구⚡

•화성 봉담자이 라젠느 ★★(2/5)

GOOD: “봉담 대장주, 평면 설계 우수(59㎡ 드레스룸 확인 필, 84㎡ 방 4개).”

BAD: “가격탄력성 낮음.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

재개발

낡은 건물이 밀집한 동네를 밀고 새 아파트를 짓는 사업입니다. 도로도 좁고 주차장도 없고 상하수도도 낙후된 곳이 대상이죠. 조합설립 → 인허가 → 이주·철거 → 착공 → 준공 순서로 진행되며, 보통 10년 이상 걸립니다. 뉴타운과 헷갈리기 쉬운데, 재개발은 구역 하나 단위의 사업입니다.

뉴타운

재개발의 확대판입니다. 구역 하나가 아니라 동네 전체를 새로 만들죠. 아파트만 짓는 게 아니라 도로·공원·학교까지 통째로 새로 깝니다. 2002년 서울시가 강남·북 격차 해소를 위해 처음 도입했습니다. 은평·길음·왕십리가 초기 사례이고, 2026년 현재 한남·노량진·장위 등이 진행 중입니다.

제주

모래 위 해초 몇 점, 바다가 두고 갔어?

사진 제공 | @star_from_byul