[1] 8만 가구 규모의 신규 택지가 공개됐습니다.
[2] 주택 공급을 늘리기 위함입니다.
[3] 계획에 불확실성이 크다는 주장도 있습니다.
기대 반, 걱정 반
정부가 전국 5곳에 8만 가구 규모의 신규 공공택지 예정지를 공개했습니다. 경기침체로 집을 짓지 않는 부동산시장이 어떻게 반응할지 주목됩니다. 오늘 부딩은 ‘공공택지 지정: 기대 반, 걱정 반’에 대해 다룹니다.
5곳에 8만 가구 지어요
경기 구리·오산·용인, 충북 청주, 제주 화북 등 5개 지역. 이곳에 2030년 이후 8만 가구의 주택이 들어섭니다. 정부는 4년 후인 2027년 이 지역에서 첫 사전 청약을 받기로 했습니다. 정부가 새로운 택지를 지정한 이유요? 경기침체로 급감한 착공(공사 시작) 실적 때문입니다. 즉 당장은 어렵더라도 중장기적으로 주택공급 문제를 해결하겠다는 정부의 ‘시그널’ 정도로 이해하면 됩니다.
check! 착공 실적이 얼마나 줄었냐고요? 올 1~9월 공공 부문 착공은 7276가구로 작년 동기 대비 64.8% 급감했습니다. 민간 부문 착공은 11만8586가구로 56.5% 줄었습니다.
¹⁾ 공공택지: 정부나 지방의 공공기관이 주택을 지을 목적으로 개발하는 땅을 말합니다. 통상 대규모 부지에 조성해 학교와 공원, 도로, 주차장 등 기반 시설이 들어섭니다. 서울에선 목동과 상계·중계·개포·고덕·신내동 등이 대표적입니다.
과거 공공택지와 차이는?
치솟는 수도권 집값을 잡기 위한 ‘서울 접근성’이 빠져 있습니다. 그 이유로는 현 정부 들어 하향 안정화하고 있는 집값을 꼽습니다. 실제로 정부도 ① 충분한 주택 수요 ② 광역교통망 계획 ③ 난개발 방지 ④ 지역 주민과 지자체의 협조 가능성을 이번 신규 공공택지 선정 기준으로 밝혔습니다.
기대 반, 걱정 반
이번 공공택지 지정에 대한 시장의 반응요? 집이 부족해 집값이 뛸 수 있다는 시장의 불안심리를 누그러뜨릴 만한 신호라는 평가가 있습니다. 반면 이번에도 불확실성이 크다는 주장 역시 나옵니다. ▶3기 신도시 사업도 당초 계획보다 1~2년씩 늘어지고 있는 데다 ▶고금리 등으로 자금 마련에 어려움을 겪는 건설사가 얼마나 주택공급에 참여할지 모르겠다는 겁니다.
check! 3기 신도시는 2019년 발표 당시 2025∼2026년 입주를 목표로 했습니다. 하지만 최근에야 일부 지역에서 착공에 들어가 빨라도 2027년 이후에나 입주가 이뤄질 것으로 보입니다.
공공택지에 대한 궁금증 3
공공택지와 그곳에 들어서는 주택에 관한 궁금증을 Q&A로 정리합니다.
Q 공공택지에 짓는 주택의 장점은?
A 우선 분양가가 저렴합니다. 공공택지에 짓는 주택은 통상 분양가상한제¹⁾를 적용하기 때문입니다. 주거 환경도 좋습니다. 체계적으로 도시계획을 세우는 만큼 반듯한 도로와 학교, 공원, 상가, 주거시설 등을 조화롭게 구성하는 덕입니다.
¹⁾ 분양가상한제: 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 투기과열지구 내에서 집값이 급등할 우려가 있거나 재건축·재개발 등 호재로 고분양가 우려가 있는 곳에 지정합니다. 분양가가 비교적 저렴해 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다.
Q 이번에 발표한 공공택지 중 가장 입지가 좋은 곳은?
A ‘구리토평2’라는 평가가 많습니다. 경기 구리시 교문·수택·아천·토평동 등에 걸친 292만㎡(약 88만 평)를 대상으로 하는 이곳은 한강 변을 끼고 있습니다. 정부도 이를 파악해 주거 단지는 한강 조망으로 특화할 전망입니다.
Q 이번에 발표한 공공택지의 입주 시점은?
A 짧게는 7~8년, 길게는 10년 이상으로 시장은 내다봅니다. 통상 택지지구 개발은 다음과 같은 순서로 진행합니다. 지구 지정(집 지을 땅을 정함)→지구 계획 수립(입체적 개발계획 확정)→토지 보상→사전 청약→사업승인과 착공(공사 시작)→본청약→입주.
서울 청약, 가점 20점대도 당첨
서울 아파트 청약 당첨 커트라인(만점 84점)이 급락했습니다. 최근 강동구와 도봉구에서 분양한 단지의 청약 당첨 최저 가점은 20점대까지 떨어졌습니다. 가점 20점대는 1인가구가 청약통장을 3, 4년간 유지했을 때 받을 수 있는 점수입니다. 고금리 기조에 청약 열기가 꺾이고 있습니다.
첫 아파트 구매 1위 지역은?
올 10월까지 생애 첫 부동산(아파트·다세대주택 기준) 구매 지역 상위 세 곳은 경기 화성(1만3342건), 인천 서구(1만2326건), 경기 평택(8526건) 순으로 나타났습니다(출처: 부동산인포). 이 지역에 첫 주택 매수 수요가 몰린 이유요? 대규모 주택공급과 일자리가 그곳에 있기 때문이란 평입니다.
전세대출도 DSR 규제?
금융당국이 전세대출도 DSR¹⁾ 규제를 할지 고민 중입니다. 전세대출이 가계부채를 키운다는 지적 때문입니다. 2012년 23조 원에 불과하던 전세대출 잔액은 2021년 말 180조 원까지 불어났습니다. 단, 전세대출 규제 시 무주택자의 주거 안정성이 훼손될 수 있다는 우려도 나옵니다.
¹⁾ DSR: Debt Service Ratio의 약자로 1년간 갚아야 하는 모든 대출 원리금이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 대출 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 현재 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.
대신 갚아준 보증금 2조7000억 원
임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 못해 HUG가 전세보증금반환보증¹⁾을 통해 임차인에게 대신 갚아준(대위변제) 돈이 올해만 2조7000억 원 규모로 나타났습니다(출처: HUG). 대위변제 규모가 급격히 늘며 정부는 내년 중 HUG에 대한 1조 원 규모의 추가 출자를 논의하고 있습니다.
¹⁾ 전세보증금반환보증: 임대인이 보증금을 제때에 돌려주지 않으면 보증 기관이 대신 갚아주는(대위변제) 상품입니다. 보증 기관은 추후 임대인에게 보증금을 회수합니다.
지산 경매, 8년 만에 최대
올 10월 전국에서 총 82건의 지식산업센터(지산)¹⁾ 경매가 이뤄졌습니다(출처: 지지옥션). 2015년 6월(86건) 이후 8년여 만에 가장 많습니다. 참고로 작년 월평균 지식산업센터 경매 건수는 33건입니다. 경기침체로 창업 열풍이 꺾이고 폐업이 늘어난 영향이라는 분석입니다.
¹⁾ 지식산업센터: 단독으로 공장이나 사무실을 짓기 어려운 중소기업들이 입주할 수 있는 다층(3층 이상) 건물을 말합니다. 2010년까지만 해도 ‘아파트형 공장’으로 불렸습니다. 이름을 바꾼 이유는 공장이라는 부정적 인식 때문에 사업 진출을 꺼리는 건설사가 많았기 때문.
<수도권>
△서울 전세 사기 의심 공인중개사 특별 점검
△서울 잠실·삼성·대치·청담동 비아파트 ‘토허제’ 해제
△서울 월 200만 원 이상 고가 월세 19.2% 증가
△서울 중구 호암아트홀 부지 클래식 공연장으로 개발
△서울 노원 상계주공6단지 신통기획 자문 방식 추진
△서울 ‘노도강’ 등 외곽 지역부터 아파트값 하락세 확산
△서울 마포 도화3지구우성 안전진단 통과
△서울 동작 노량진1구역 시공사 선정 유찰
△서울 송파 가락삼익맨숀 사업시행계획
△서울 성북 장위15구역 뉴타운지구 재편입
△경기 분쟁 있는 재개발·재건축조합에 전문가 파견
△경기 구리 신규 택지 지정에 매물 급감
△경기 하남 ‘더스피어’ 유치, 정부 지원으로 급물살
△경기 수원 해외 도주 전세 사기범, 인터폴에 수배 요청
△인천 동인천역 주변 전면 개발 추진
<지방>
△부산 1년 전에 비해 3.3㎡당 분양가 약 400만 원 상승
△부산 북항 2단계 재개발 본격 추진
△세종 신도시 건설비 17조1000억 원으로 의결
△대전·세종·충북·충남 ‘메가시티’ 추진 선포
△대전 올해 청약 경쟁률 63.1 대 1로, 5개 광역시 중 1위
△대전도시철도 2호선 국내 최초 ‘수소 트램’ 확정
△강원 동해중부선(삼척~포항) 2025년 1월 개통
△강원 삼척 30만㎡ 규모 귀촌 신도시 조성 계획
△제주 아파트 매물 1900건 안팎으로 역대 최다 기록
신축 새로 지은 아파트를 말합니다. 단, 부동산시장에선 건설업자 등이 의기투합(?)해 만든 개념으로 보는 시각이 지배적입니다. 새집에 대한 욕구를 자극해 청약 열기를 불러일으키려는 겁니다. 일반 소비자는 10년이 지나면 신축 프리미엄이 없어진다고 보지만, 부동산시장에선 5년을 기준으로 삼는 경우도 많습니다.
구축 ‘신축’과 차별화하기 위해 부동산시장에서 흔히 쓰는 단어지만 정작 사전엔 없는 말입니다. 보통 지은 지 5년까지는 신축, 5∼10년은 준신축, 10년 이상은 구축으로 구분합니다. 현행법상 아파트 리모델링 허용 연한은 15년입니다. 지은 지 30년이 지나면 재건축사업을 추진할 수 있습니다.
퇴근길
하늘에 뜬 무지개가 곱다(아파트 광고 아님).
사진 제공. @yurihigh_drawer
