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1기 신도시 재건축, 2027년 시작



[1] 재건축·재개발이 훨씬 쉬워집니다.   

[2] 안전진단 없이도 재건축 절차를 시작할 수 있고,

[3] 1기 신도시는 2027년 착공에 들어갑니다.



1기 신도시 재건축, 2027년 시작

정부가 재건축·재개발 규제를 확 풉니다. 전엔 지은 지 30년이 지나 안전성에 문제가 있어야 가능했지만, 앞으론 사는 데 불편함이 있으면 재정비할 수 있게 하겠다는 겁니다. 오늘 부딩은 ‘재건축·재개발 패스트트랙: 1기 신도시 재건축, 2027년 시작’에 대해 다룹니다.




안전진단 없이도 사업 시작

앞으로 지은 지 30년이 지난 아파트는 재건축¹⁾을 더 쉽게 할 수 있게 됩니다. ① 전엔 까다롭기로 유명한 안전진단²⁾ 절차를 무조건 통과해야 했지만 ② 앞으론 다른 절차부터 먼저 하고 ③ 사업시행인가(건축허가) 전까지만 안전진단을 통과하면 됩니다. 이렇게 하면 재건축 기간이 최대 6년은 짧아질 거란 평입니다.

  • check! 2000년 이후 서울의 163개 재건축사업장을 분석한 결과, 평균 재건축 소요 기간은 9.7년으로 나타났습니다(출처: 서울시). 단, 여기에 가장 까다로운 항목인 ‘안전진단’ 기간은 포함되지 않았습니다.

¹⁾ 재건축: 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 걸 말합니다. 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 정비에 들어가는 ‘재개발’과 헷갈리지 마세요.

²⁾ 안전진단: 지은 지 30년이 넘은 아파트의 재건축 시행 여부를 판정하는 단계로, 재건축사업의 첫 관문입니다. 이걸 통과해야 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분계획 인가 등 본격적 재건축 절차를 진행할 수 있습니다.



1기 신도시 재건축, 2027년 시작

대선공약이기도 한 1기 신도시 특별법¹⁾과 관련해선 ① 2024년 하반기에 재건축을 먼저 시작할 선도지구를 분당·일산·중동·평촌·산본에서 각각 한 곳 이상 정하고 ② 2025년 중 특별정비계획(구체적 개발계획)을 세워 ③ 2027년 착공(공사 시작), 2030년 첫 입주를 목표로 추진합니다. 정부가 1기 신도시 재건축 입주 시점을 분명히 밝힌 건 이번이 처음입니다.

  • check! 1기 신도시 특별법 대상지 중 여러 단지가 통합재건축²⁾을 추진하면 안전진단을 아예 면제해주고 용적률을 평균 100%p 높여주는 정책도 시행할 방침입니다.

¹⁾ 1기 신도시 특별법: 수도권에 주택공급을 늘리고 노후주택을 개선하기 위해 추진하는 1기 신도시 마스터플랜. 그 계획의 실행을 법적으로 담보할 수 있는 특례법을 말합니다. 이는 윤석열 대통령의 후보 시절 주요 공약이기도 합니다.

²⁾ 통합재건축: 여러 단지가 연합해 함께 재건축을 추진하는 방식입니다. 이걸 하는 이유는 개별 단위 재건축보다 장점이 많아섭니다. 단지 규모가 크면 학교 등 교육시설을 들이기 쉽고, 단지가 지역 랜드마크로 자리 잡아 다른 재건축 단지보다 가격이 뛸 가능성도 커집니다.



신축 빌라가 있어도 재개발 시작

재개발 규제도 완화합니다. ① 지은 지 30년이 지난 노후주택 비율이 60%(기존 66.6%)만 되면 재개발을 추진할 수 있고 ② 동네 자체가 오래돼 지자체가 뉴타운¹⁾으로 지정한 곳은 노후주택 비율이 50%만 돼도 재개발이 가능해집니다. ③ 주변에 신축 빌라가 있어 재개발이 불가능하던 지역도 사업 추진을 할 수 있게 됩니다. 이렇게 하면 재개발 기간이 전보다 3년쯤 짧아질 거란 평입니다.

¹⁾ 뉴타운: 지역에서 하는 ‘자체’ 개발이 아니라 ‘정책’에 의해 시행하는 좀 더 큰 재개발사업을 말합니다.





호재 지역은 어디?

이번 규제완화책은 노후주택이 많은 수도권 지역에 특히 호재로 작용할 거란 주장입니다. 참고로 재건축 연한 30년을 넘겼지만 안전진단을 통과하지 못한 단지는 ▶서울에선 노원·강남·강서·도봉 ▶경기에선 안산·수원·광명·평택 순으로 많습니다. 단, 이번 대책이 ‘선거용 탁상공론’에 불과하다는 의견도 있습니다. 지은 지 40년이 지나 안전진단까지 통과했지만 다양한 이유로 재건축을 못하는 단지도 적지 않다는 겁니다. 정부가 추가 대책을 마련할지 귀추가 주목됩니다.

  • check! 정부가 이번에 내놓은 재건축·재개발 패스트트랙(풀네임: 국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안)의 핵심은 도심에 신축 주택을 원활히 공급할 수 있게 재정비사업의 속도를 높이는 겁니다. 하지만 최근 부동산시장 상황이 좋지 않아 정부가 원하는 대로 사업이 진척되긴 어려울 거라는 의견이 중론입니다.  


뉴:홈 4차 사전 청약 START

뉴:홈¹⁾ 4차 사전 청약²⁾을 시작합니다. 서울 등 8개 지역에서 총 4734가구를 공급하며 SH 관할 지구는 1월 15일부터, LH 관할 지구는 1월 22일부터 접수를 받습니다. 지난 세 차례 사전 청약 평균 경쟁률이 27 대 1(7600가구 공급에 20여만 명 지원)을 기록한 만큼 이번에도 큰 호응이 예상됩니다. 자세한 내용은 SH(i-sh.co.kr), 뉴:홈(뉴홈.kr), LH청약플러스(apply.lh.or.kr) 등 각 관할 기관의 웹을 참고하세요.

¹⁾ 뉴:홈: 윤석열 정부의 공공분양 브랜드입니다. 개인별 상황과 여건에 맞는 주택을 택할 수 있게 나눔·선택·일반형으로 공급합니다. 2023년부터 2027년까지 5년간 나눔형 25만 가구, 선택형 10만 가구, 일반형 15만 가구를 내놓을 계획입니다. 신청 자격은 입주자 모집 공고일 기준 해당 지역에 살고 있는 무주택가구 구성원으로 소득과 자산 요건 등을 충족해야 합니다.

²⁾ 사전 청약: 본청약보다 1~3년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 본청약도 100% 당첨 확정입니다.



사전 청약, 희망고문?

뉴:홈 4차 사전 청약의 막이 올랐지만 ‘희망고문’ 우려가 나옵니다. 사전 청약 후 본청약까지 최장 6년이나 걸리는 데다 입주 시점까지 고려하면 지금부터 9년 이상 기다려야 할 수 있다는 겁니다. 단, 서울에선 알짜 입지인 데다 분양가는 주변 시세보다 저렴해 청약자가 많을 거란 분석도 있습니다.



경쟁률 99 대 1에도 무순위청약

서울에서도 무순위청약¹⁾ 진행 단지가 나오고 있습니다. 최근 동대문구의 한 단지는 1순위 청약 경쟁률이 평균 99 대 1에 달했지만 무순위청약 물량만 50여 가구였고, 마포구의 한 단지도 1순위 평균 경쟁률이 56.1 대 1이었지만 무순위청약을 진행했습니다. “서울도 고분양가 단지는 ‘완판’이 어렵다”는 게 시장의 진단입니다.

¹⁾ 무순위청약: 1·2순위 청약 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격 사유로 당첨이 취소된 물량, 또 본청약에서 주인을 찾지 못한 미계약 물량에 대해 무순위로 청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 당첨자는 무작위 추첨(뺑뺑이)으로 선정합니다.



가짜 서민은 재계약 X

앞으로 SH 공공임대주택에 살며 고가 차를 모는 ‘가짜 서민’은 퇴출당합니다. SH가 기준가액(2023년 기준 3683만 원) 이하 차량을 소유한 입주자가 추후 이를 넘어서는 차를 구입하는 등 편법을 쓰지 못하게 규약을 고쳤기 때문입니다. SH는 최근 총 337대의 차량이 기준가액을 초과한 것으로 파악했습니다.



“집이 팔려야 입주하죠”

지난해 12월 입주를 시작한 전국 아파트 3채 중 1채는 미입주 상태(입주율 67.3%)인 것으로 나타났습니다(출처: 주택산업연구원). 가장 큰 원인으로 ‘기존 주택 매각 지연’이 꼽혔습니다. 즉 부동산 경기가 식어 주택 거래량이 줄며 살던 집을 팔지 못해 입주하지 못하는 이가 늘어난 겁니다.


#4 셀프 인테리어로 실투자금을 낮춰라 

지난번 연재에서 매수한 아파트의 전셋값을 시세보다 높여 ‘실투자금’을 낮출 수 있다는 언질을 줬습니다. 오늘은 그 얘길 좀 더 자세히 해볼게요. 수년 전 제가 하급지 아파트 전셋값을 시세보다 높일 수 있었던 건 상승장이었기 때문이기도 하지만, 실제로 제가 보유한 집이 ‘경쟁력’이 있어서였습니다. 경쟁력을 높인 방법요? 리모델링을 했기 때문입니다. 그것도 ‘셀프’로요. 


셀프 리모델링 얘기에 앞서, 저는 사람들이 기본적으로 전세금을 ‘다시 돌려받을 돈’으로 여긴다는 사실을 알고 있습니다. 최소 2년 동안 살아야 하는 집의 환경이 쾌적하면 시세보다 보증금을 1000만~3000만 원 정도 더 지불할 수 있다고 하는 경우도 많이 봤죠. 그래서 저는 집을 매수하면 셀프 리모델링을 시작합니다. 2015년 ‘영끌’로 첫 내 집 마련에 성공했을 때도 전기와 조명, 목공, 화장실까지 전부 직접 손봐 견적을 받아본 2000만 원을 굳힐 수 있었습니다.


셀프 인테리어로 전세금 2000만 원을 올려 받은 아파트

 


실제로 새시 교체나 화장실 타일 공사처럼 전문 기술이 필요한 부분은 어쩔 수 없지만, 손재주가 조금이라도 있는 이라면 도배나 장판, 조명이나 수전, 방문 교체, 페인트칠 등은 충분히 셀프로 훌륭하게 할 수 있습니다. 거의 10분의 1에 해당하는 돈으로도 할 수 있죠. 


덧붙여 제가 리모델링에서 특히 중요시하는 건 현관입니다. 인간관계도 첫 만남에서 첫인상이 나쁘면 그 뒤로 무슨 행동을 해도 탐탁지 않게 보잖아요. 집도 마찬가지예요. 현관만 잘 꾸미면 반은 먹고 들어가는 게임이죠. 여기에 더해 중문이 냉난방 효율을 높인다는 점도 아실 겁니다. 비용은 좀 들겠지만 여력이 된다면 중문을 시공하는 것도 괜찮은 선택입니다. 실제로 임차인 입장에선 중문이 필요하지만, 막상 전셋집에 중문을 제대로 설치한 경우는 드물거든요. 


이처럼 셀프로 할 건 하고, 비용을 들일 건 아까워하지 않고 과감하게 투자하는 게 투자자에게 필요한 자세라고 봅니다. 전세금을 얼마나 받느냐에 따라 실투자금이 달라지는데, 이 정도 노력은 해야 하지 않을까요?




1기 신도시

경기도 성남시 분당과 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시를 말합니다. 노태우 대통령 시절, 폭등하는 서울 집값을 내리고 주택난을 해결한다며 이 5개 도시에 117만 명이 살 수 있는 30만 가구를 지었습니다. 첫 입주는 1991년.


2기 신도시

서울 집값 폭등을 막겠다며 노무현 대통령 시절인 2006년부터 건설한 12개 도시입니다. 단, 성남시 판교와 송파구 위례, 수원시 광교를 제외하면 교통이 그리 좋다곤 할 수 없습니다. 2기 신도시의 이런 문제점 때문에 소위 ‘인서울’ 선호 현상이 심해졌다고 보는 이도 있습니다.


흐린 서울

때론 흐리게 보는 게 좋아.  

사진 제공. @pancake.photo



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