영치기 영차
새해에도 부동산 가격의 널뛰기가 계속되자 정부가 귀가 솔깃해지는 계획을 내놨습니다. 3기 신도시의 최초 분양 시기를 이전보다 평균 4년 9개월가량 앞당기겠다는 겁니다. 다만 이 계획으로 정부와 이해당사자끼리 서로 성질 건드릴 일은 더 늘었습니다. 오늘 부딩 뉴스레터는 ‘3기 신도시 패스트트랙: 문제는 디테일이야’에 대해 다룹니다.
3기 신도시 패스트트랙?
정부가 3기 신도시*를 좀 더 빠르게 내놓을 수 있게 지름길 카드를 쓰는 겁니다. 이미 정부는 이전 신도시보다 평균 1년 4개월 일찍 교통 대책을 확정했다고 합니다. 여기에 땅을 어떻게 쓸 건지 정하는 지구 지정과 땅 주인에게 하는 보상을 일타쌍피로 끝내 앞으로 평균 10개월의 시간을 더 줄이겠다고 합니다. 또 올해 정부는 본청약보다 1~2년 먼저 공급하는 사전 청약 카드도 씁니다. 이전보다 분양까지 걸리는 시간을 4년 9개월가량 줄인다는 말이 괜히 나온 건 아닌 듯합니다.
*남양주시 왕숙, 하남시 교산 등에 아파트 30여만 가구를 짓는 현 정부의 대표적 주택 공급 정책입니다.
2기 신도시는 얼마나 걸렸길래?
2기 신도시*인 성남 판교는 지구 지정에서 최초 분양까지 4년 3개월 걸렸습니다. 위례신도시는 5년 4개월, 평택 고덕은 10년 6개월 걸렸습니다. 2기 신도시의 지구 지정 이후 최초 분양까지 걸린 평균 건설 기간은 6년 9개월이었습니다. 한데 정부는 여기서 4년 9개월을 줄이겠다고 밝혔습니다. 결과적으로 정부가 3기 신도시 건설을 위해 잡은 기간은 2년 밖에 되지 않습니다. 정말로 귀가 솔깃해지는 계획입니다. 정부의 3기 신도시 패스트트랙 관련 보도자료 보기는 여기!
*서울 집값 폭등을 막겠다며 노무현 대통령 시절인 2006년부터 건설한 성남 판교, 김포 한강, 파주 운정 등 12개 도시입니다.
문제는 디테일이야
다만 시장에선 정부의 계획에 찬물을 끼얹습니다. 대표적으로 3기 신도시에 지분을 가진 이들의 보상과 교통 문제를 걸고넘어집니다. 문제는 디테일이라면서 말입니다.
이게 보상이냐!
“13년 전, 3기 신도시의 땅을 3.3㎡(약 1평)당 600만 원에 샀음. 근데 이번에 땅을 내주면 보상해준다는 금액이 3.3㎡당 340만 원임. 정말로 처참한 보상 가격임. 이 사연은 청와대 국민청원에 올릴 것임!”
"곧 660㎡(약 200평) 정도 되는 땅을 시세의 절반도 안 되는 보상가로 강제수용당하게 생겼음. 근데 그렇게 받은 돈으로 건너편 땅을 살 땐 66㎡(약 20평)도 사기 어려움. 원주민의 생존권은 누가 보상해줌?”
이게 교통이냐!
“3기 신도시는 2025년부터 입주가 시작되는데, 교통망은 대부분 빨라야 입주 3~4년 후에 개통할 거라는 기사도 있음. 위례신도시도 2013년에 입주했지만 위례신사선은 2027년에 완공 예정임. 문제는 디테일인 거 모름?”
“교통망 대부분이 서울 도심지로 직행이 아닌 환승이 필요하도록 설계되어 있다는데 이거 사실임? 정부가 말한 서울 도심까지 ‘30분대 출퇴근’은 3기 신도시 어느 지역을 기준으로 한 것임?”
정부도 계획은 있고
다만 정부와 여당도 위와 같은 우려의 목소리를 한 귀로 흘려듣는 모양새는 아닌 듯합니다. 얼마 전 3기 신도시 등 정부의 공공주택사업으로 생활 기반을 잃은 원주민을 지원하는 법안을 내놓은 것이 그 증거입니다. 또 교통 대책 불신에 대한 해결책도 제시했습니다. 입주가 진행되고 있거나 1년 이내에 입주 예정인 신도시 등의 교통 대책이 늦어질 경우 특별대책지구로 정해 돕는다는 계획입니다. 물론 이 또한 디테일이 문제일 것입니다.
우리 지금 만나!
현대자동차가 서울 삼성동에 짓기로 한 글로벌비즈니스센터(GBC)의 설계 변경설과 관련해 정순균 강남구청장이 현대자동차 정의선 회장에게 면담을 요청했다고 합니다. 요점은 원안대로 지었으면 좋겠다는 것. GBC는 원래 105층 569m 높이로 계획했지만, 지난해 11월부터 70층 2개 동, 50층 3개 동으로 설계를 변경했다는 소문이 나돌기 시작했습니다.
늙어가는 서울
서울의 노후화가 빠르게 진행되고 있습니다. 1980년대에 지은 주택이 서울에서만 40만 호가 넘어 전체 서울 주택의 13.6%에 달하며, 여기에 1970년대에 지은 15만9000여 호까지 더하면 전체 서울 주택의 19%가 지은 지 30년이 넘은 고령 주택이라고 합니다.
경쟁률 제로
경쟁이 치열한 서울 행복주택 청약에서 경쟁률 ‘제로’인 곳이 나왔습니다. 서울 강북구의 ‘삼양동 행복주택’이 그 주인공. 이곳은 신혼부부를 대상으로 청약 접수를 진행했지만 4개 타입 중 2개 타입이 ‘신청자 0명’이라는 굴욕을 겪었습니다. 매체들은 좁은 면적과 빈약한 주변 기반 시설 등을 원인으로 꼽았습니다.
전세를 계획하는 이유
예비 신혼부부 10명 중 5명이 자금 부족, 청약 등을 이유로 주택 매수보다는 전세를 선호하는 것으로 나타났습니다. 최근 다방이 예비 신혼부부 2743명을 대상으로 실시한 설문조사 결과에 따르면 전세를 계획하는 이유는 자금 부족이 63.6%(1130명)로 1위, 신혼부부 특별공급 등의 청약 계획이 21.9%(390명)로 그 뒤를 이었습니다. 집값 하락에 대한 기대는 7.5%(134명) 수준이었습니다.
일반분양
청약홈(applyhome.co.kr)이 공개한 청약 정보 중 서울과 수도권 위주로 소개합니다.
매수우위지수
KB부동산 리브온이 내놓는 매수우위지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 1월 25일)
전세수급지수
KB부동산 리브온이 내놓는 전세수급지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 수요가 많아 전셋값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 공급량이 많아 전셋값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 1월 25일)
조망권은 어디에서 와서 어디로 가나
한강 조망권이 지금과 달리 페널티인 시대도 있었습니다. 그리 멀지도 않은 1970년대 얘깁니다. 당시 강남은 수맥이 흘러 살기 나쁜 동네라는 얘기도 있었습니다. 지금은 믿기지 않지만 하수처리가 잘되지 않아 똥물이 넘친다고 했습니다. 서울의 급격한 발달과 함께 한강의 개발 가능성을 극대화하기 위한 한강종합개발사업은 1982년에야 시작되었습니다. 그러니까 그 전에는 누구도 한강을 두고 조망권에 대해 얘기하지 않았습니다.
그보다 훨씬 이전엔 사실 궁 조망권이 비쌌습니다. 조선시대엔 창덕궁이 보이는 데다 양반과 궁궐 관리인들이 모여 산 종로구 원서동 주택이 비쌌습니다. 말하자면 현재 원서동 언덕 초입에 자리한 맛집 ‘비원손칼국수’의 입지가 지금의 아크로리버파크 정도 했을 거라는 추측입니다. 예나 지금이나 보고 싶은 게 보이는 집은 값어치가 높습니다. ‘조망권’이란 단어로 못 박아버리기 때문입니다. 물론 그 못은 돈으로 박습니다.
실수요
흔히 무주택자와 사는 집을 옮기려는 1주택자를 의미합니다. 실제 거주하기 위해 주택을 구입하는 수요라는 의미. 다만 자가에 들어가 살려는 이들만 실수요로 보는 것은 그 의미를 협소하게 해석하는 거라는 의견도 있습니다. 가수요 가짜 수요를 말합니다. 좀 더 풀어 말하면 앞으로 가격이 오를 것이라는 기대에 따른 일시적 수요. 다만 이들 중 일부는 미래의 실수요란 말도 있습니다.
발걸음
어디로든 발걸음을 옮겨야 하겠으니.
사진 제공. @swoofoto
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