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낙찰받고 취소해도 될까?


[1] 서울 빌라 경매 물건이 쌓이고 있습니다. 

[2] 가격이 급락한 매물도 많아

[3] 잘못 접근해 손해를 보는 일도 늘고 있습니다.


낙찰받고 취소해도 될까?

서울 빌라 경매 건수가 18년 만에 최다 기록을 세웠습니다. 이런 가운데 어설프게 경매에 접근해 손해를 보는 사례도 늘고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘빌라 경매 건수 최다: 낙찰받고 취소해도 될까?’에 대해 다룹니다.

 


 

빌라 경매 건수 18년 만에 최다

올 4월 경매로 넘어간 서울 빌라가 1456채를 기록했습니다(출처: 지지옥션). 월간 기준으론 2006년 5월(1475건) 이후 18년 만에 최고치입니다. 전세 사기 여파와 역전세¹⁾가 겹치며 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하거나 대출을 갚지 못한 임대인이 늘어난 영향입니다. 특히 빌라 전세 사기가 많은 강서구의 경매 물건이 536건으로 압도적이었습니다.

  • check! 경매 물건 폭증이 서울만의 일은 아닙니다. 올 4월 경기 빌라 경매 물건도 총 975건으로 2006년 12월(1007건) 이후 가장 많았습니다(출처: 지지옥션).

¹⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인 A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다.





10건 중 1건만 낙찰

단, 경매 낙찰률은 10%대 초반에 그쳤습니다. △빌라 기피 현상에 임대 목적으로 빌라를 사는 이가 줄었고 △전세금반환보증보험¹⁾ 가입으로 대항력²⁾을 확보해 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 물건도 많아 투자 매력도가 떨어지기 때문입니다. 반면 보증회사가 대항력을 포기한 물건은 비교적 빠르게 새로운 주인을 찾고 있다는 소식입니다.

  • check! 올 2월 말 HUG는 경매 물건 116가구에 대한 대항력을 포기했습니다(출처: HUG). 유찰이 계속되면서 낙찰의 허들을 낮춰 채권의 일부라도 회수하는 게 낫다고 판단한 겁니다. 대항력을 포기한 물건 리스트는 HUG 홈페이지(khug.or.kr)에서 확인할 수 있습니다.

¹⁾ 전세금반환보증보험: 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 ‘대신 갚아주는(대위변제)’ 보험 상품입니다. 보증기관은 추후 임대인에게 대신 내준 전세보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG, HF, SGI서울보증 세 곳입니다.

²⁾ 대항력: 경매 등으로 내가 살고 있는 집의 임대인이 바뀌어도 남은 계약기간에 계속 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리를 얻기 위해선 전입신고 등 행정 처리를 해야 합니다.

 

 

1000만 원대 서울 빌라?

한편 유찰을 거듭해 가격이 크게 떨어진 경매 물건 소식도 쏟아집니다. ‘감정가 10% 미만의 1000만 원대 서울 빌라’ 같은 물건이 대표적입니다. 한데 이런 물건에 잘못 접근하면 손해를 볼 수 있다는 주장이 나옵니다. 선순위 임차인¹⁾이 있는 줄 모르고 낙찰받지만, 이들은 임차보증금을 다 받을 때까지 나가지 않을 권리가 있기 때문입니다. ‘낙찰’받을 순 있지만, ‘매입’은 어려울 수 있는 겁니다.

¹⁾ 선순위 임차인(채권자): 빌려준 돈을 먼저 받아낼 권리가 있는 이를 말합니다. 가령 내가 은행에서 집을 담보로 1억 원을 빌리고 갚지 않으면, 은행은 경매를 통해 집을 팔아 최대 1억 원을 먼저 가져갑니다. 만약 그 주택에 임차인이 있다면? 선순위 채권자가 빌려준 돈을 회수한 후 남은 돈을 임차인이 받게 됩니다.

 

 

낙찰받고 취소해도 될까?

대부분의 경우 어렵습니다. 낙찰을 취소하려면 매각불허가신청을 해야 하는데, 낙찰자의 잘못이 아닌 절차상 문제나 법원도 알지 못한 결정적 문제가 있을 때에 한해 받아들이기 때문입니다. 즉 낙찰받은 부동산의 잔금을 납부하지 않으면 법원에서 입찰보증금을 몰수하고, 입찰자는 보증금을 잃게 되는 겁니다. 실제로 입찰보증금을 몰수당하는 이가 해마다 늘고 있습니다.





임차권등기명령 58% 급증

전세보증금을 지키기 위한 임차인의 임차권등기명령¹⁾ 신청 건수가 올 들어 4월까지 1만7917건을 기록했습니다(출처: 법원등기정보광장). 작년 같은 기간(1만1339건)보다 58% 늘어난 수준입니다. 올해도 전세 사기 등으로 인한 전세 피해가 심각할 거란 평입니다.

¹⁾ 임차권등기명령: 보증금을 못 돌려받은 상태에서 이사를 가야 할 때 유용한 제도입니다. 이걸 신청하면 ① 법원은 임차인에게 보증금을 돌려받을 권리가 있다는 기록을 전셋집 등기사항증명서에 남겨주고 ② 임차인이 다른 집에 전입신고를 하고 확정일자를 받아도, 이전 집에 대한 전입신고와 확정일자 효력이 유지되며 ③ 살던 전셋집이 경매로 넘어가도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 자격이 생깁니다.

 

 

상가 관리비 꼼수 그만

정부가 상가 임대차계약서 양식을 손봤습니다. 임대료 규제를 피해 관리비를 대신 올리는 상가 건물주의 꼼수를 막기 위해섭니다. 이에 앞으로 월 10만 원 이상 정액으로 관리비를 부과할 땐 전기료 3만 원, 수도료 2만 원, 기타 관리비 3만 원 등 그 세부 내역을 계약서에 담아야 합니다.

 

 

6억 원 미만 거래 역대 최저

서울에서 6억 원 미만 아파트 수가 줄고 있습니다. 올 1분기 아파트 거래 9314건 중 6억 원 미만 거래는 2188건(23.5%)건으로, 관련 통계를 쓰기 시작한 2006년(1분기 기준) 이래 가장 낮은 수준입니다(출처: 경제만랩). 반면 9억 원 이상~15억 원 미만 서울 아파트 거래량은 30.8%로 역대 최고치를 기록했습니다.

 

 

신생아특례대출 5조 원 돌파

출시 3개월여 만에 신생아특례대출¹⁾ 신청 금액이 5조2000억 원 가까이 들어왔습니다(출처: 국토교통부). 올 3분기부터 부부 합산 소득 요건을 2억 원(현재 1억3000만 원)으로 올릴 계획이라 신청자는 더 몰릴 것으로 보입니다. 올해 이 상품 신청 대상은 2023년 1월 이후 출생(입양)한 가구입니다.

¹⁾ 신생아특례대출: 저출산 문제를 극복하기 위해 정부가 내놓은 주택구입·전세자금대출입니다. 주택구입자금대출의 경우 ① 2023년 1월 이후 출산한 ② 자산 5억600만 원 이하 ③ 연 소득 1억3000만 원 이하 무주택 가구에 ④ 최저 연 1.6% 금리로 최대 5억 원까지 빌려줍니다(대출 가능 집값 9억 원까지).

 

 

선구제·후구상 처리 코앞

야당이 ‘선구제·후구상(정부가 임대인 대신 먼저 보증금을 돌려주고, 나중에 그 금액만큼 임대인에게 받음)’을 골자로 한 전세 사기 특별법 개정안을 준비 중입니다. 5월 28일 처리할 가능성이 큽니다. 단, 정부(3조~4조 원)와 야당(5880억 원) 간 재원 마련 방안에 대한 시각 차가 있습니다.




Q 집값이 너무 비싼데, 공부하다 보면 싸게 살 수 있는 기회가 올까요?

A 부동산시장엔 ‘10년 주기설’이 있습니다. 집값이 10년마다 하락과 상승을 반복한다는 주장입니다. 지난 상승장만 해도 서울 기준으로 2014~2021년까지 무려 8년간 집값이 올랐습니다. 상승장이 길었으니 하락장 역시 길지는 아무도 모릅니다. 하락장은 짧게 지나가고 다음 상승장이 빨리 올지도 모르고요. 중요한 건 오르면 내리고, 내리면 다시 오르는 사이클을 반복한다는 점입니다.



생애주기를 놓고 볼 때 본격적으로 투자를 통해 자산을 늘리는 건 빨라야 30대 초반부터 가능합니다. 사회생활을 시작해 종잣돈을 어느 정도 모으려면 그렇단 겁니다. ‘100세 시대’라고 하지만 고정 수입을 유지하는 시기는 은퇴 전 50~60대까지입니다. 이후에도 공격적인 투자를 할 순 있으나 고정 수입이 없는 상황에서 레버리지를 활용하는 건 쉬운 일이 아닙니다. 그럼 인생에서 투자를 통해 자산을 불릴 수 있는 시기는 30~60세 정도로 약 30년입니다. 




즉 상승과 하락을 반복하는 부동산시장 사이클이 10~15년 주기라면, 인생에서 투자를 통해 부를 늘릴 수 있는 큰 파도를 2~3회 탈 수 있는 셈입니다. 2014~2021년에 온 파도를 놓쳤다고 망연자실할 필요가 없는 이유입니다. 살면서 오는 기회를 모두 잡아 100억, 1000억대 부자가 될 수도 있겠으나, 모두가 그런 부자를 꿈꾸는 것도 아닙니다. 그저 월급을 받지 않아도 돈 걱정을 하지 않고, 자녀가 출가할 때 재정적으로 도와줄 수 있는 정도의 경제적 자유를 원하는 이가 더 많습니다. 이 정도 부는 시장에 오는 큰 파도를 딱 한 번만 올라타도 이룰 수 있습니다.

 

지나간 파도는 잊어도 됩니다. 다음 파도에 잘 올라타기 위한 준비만 잘하면 됩니다. 그렇기에 경기가 나쁘다고 부동산시장에 대한 관심을 뚝 끊으면 안 됩니다. 다음에 올 파도의 맨 앞에 올라타고 싶다면 시장이 침체한 시기에도 늘 관심을 가져야 합니다. 오픈런을 하는 심정으로 미리 파도에 올라타기 좋은 자리를 봐놔야 합니다. 잊지 마세요. 인생에서 큰 파도는 딱 한 번만 올라타도 충분합니다.  





발코니

거실을 연장하기 위해 밖으로 돌출시켜 만든 공간을 말합니다. 일반적으로 한국의 아파트 거실에 붙어 있는 공간은 모두 이것입니다. 층마다 위치하고 천장이 있는 게 특징입니다. 그러니 ‘베란다 확장’이라고 써온 것은 잘못된 표현으로 ‘발코니 확장’이 맞는 말입니다.


베란다

아래층의 면적이 위층보다 커서 생기는 공간을 말합니다. 위층 면적이 아래층보다 작으면, 아래층의 지붕 위가 위층의 베란다가 되는 셈입니다. 이는 서비스 면적이긴 하지만 천장이 없습니다. 따라서 확장공사 후 실내 공간으로 연장하면 불법입니다.


새벽 사람

새벽에 하루를 시작하는 사람.

사진 제공. @pancake.photo



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