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꺾일까, 안 꺾일까


[1] 서울 부동산시장이 꺾이는 분위기입니다.

[2] 거래량은 줄고 매물은 늘고 있습니다.

[3] 그 침체는 짧을 거란 전망도 있습니다.


꺾일까, 안 꺾일까

한동안 뜨거웠던 서울 부동산시장. 한데 최근 그 분위기가 꺾이는 모양샙니다. 거래량이 줄고 매물도 쌓이고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘서울 부동산시장 침체: 꺾일까, 안 꺾일까’에 대해 다룹니다.



거래량 급감 올 10월 서울 아파트 매매거래량이 1917건(11월 11일 기준)을 기록했습니다(출처: 서울부동산정보광장). 신고 기한은 아직 남았지만 10월 거래량은 최근 6개월 연속 기록인 ‘3000건대’의 벽을 넘지 못할 거란 예측입니다. ① 고금리로 대출 부담이 커진 데다 ② 매도인과 매수인의 호가 차이가 큰 영향입니다. 통상 집값 상승은 충분한 거래량을 동반하지만 그런 모습은 보이지 않고 있습니다.

  • check! 서울 아파트 매매거래량은 9월에도 3361건에 불과해 8월(3854건)보다 500건쯤 줄었습니다. 참고로 2018~2020년 서울 아파트 한 달 평균 매매거래량은 6000건대였습니다.




청약시장도 한산 청약시장 분위기도 전과 다릅니다. 1순위¹⁾에서 분명 마감했는데, 청약 당첨자 중 상당수가 계약을 포기해 무순위청약²⁾을 진행하는 단지가 늘고 있습니다. 동작·동대문·도봉구에서 최근 분양한 단지가 대표적입니다. ① 고분양가 기조가 이어지는 데다 ② 집단대출³⁾까지 고금리 환경에 노출돼 청약을 머뭇거리는 수요자가 늘었다는 평입니다.

  • check! 경기 광명과 수원에선 아예 1순위부터 미달하는 사례도 나왔습니다. 시장에선 앞으로 청약시장 ‘옥석 가리기’가 더 심해질 거로 내다봅니다.

¹⁾ 1순위: 청약 자격은 1순위와 2순위로 구분되고 당첨자는 1순위에서 먼저 정합니다. 1순위 자격이 주어지는 청약통장 가입 기간은 수도권 기준 1년(지방 6개월)입니다. 즉 청약통장 가입 후 1년이 지났고 지역·면적별 예치금을 충족한 만 19세 이상 수도권 거주자면 집이 몇 채 있든, 세대주 여부에 관계없이 1순위 청약이 가능합니다. ²⁾ 무순위청약: 1·2순위 청약 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격 사유로 당첨이 취소된 물량, 또 본청약에서 주인을 찾지 못한 미계약 물량에 대해 무순위로 청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 당첨자는 무작위 추첨(뺑뺑이)으로 선정합니다. ³⁾ 집단대출: 일정한 자격을 갖춘 이들의 집단에 별도 절차 없이 행하는 대출입니다. 보통은 아파트 입주(예정)자 전체를 대상으로 취급되는 대출을 의미합니다.


꺾일까, 안 꺾일까 지표상 서울 부동산시장 분위기는 이미 꺾이는 모양샙니다. 그럼에도 시장 침체는 그리 심하지 않을 거란 전망도 나옵니다. ① 서울 아파트값을 지탱하는 전셋값이 25주 연속 오르고 있는 데다 ② 내년도 서울 입주 물량은 1만여 가구로 역대 최저 수준이고 ③ 내년 4월 총선을 앞두고 정부가 경기부양책을 내놓을 가능성이 높다는 의견입니다.

  • check! 선거철에 집값 상승에 대한 기대감이 나오는 이유요? 선거 때마다 내놓는 각종 개발계획과 경기부양책이 통상 부동산시장 부양책으로 작용하기 때문입니다. 이에 총선과 대선 같은 정치 이벤트는 일반적으로 자산시장에서 대형 호재로 꼽힙니다.


시세 2억4000만 원까지 ‘무주택’ 11월 10일부터 수도권 기준 시세 2억4000만 원 이하 소형주택(전용면적 60㎡ 이하)을 보유해도 아파트 청약 시 무주택자로 인정받습니다. 청년층이 결혼 전후 소형주택을 샀다가 청약 시 유주택자로 인정받는 불이익이 없도록 하기 위함입니다.


중도상환수수료 한시 면제 추진 고금리 대출을 받은 지 얼마 지나지 않아 저금리 상품으로 갈아탈 때 내야 하는 중도상환수수료¹⁾. 이를 한시적으로 면제해주는 방안을 정부가 추진 중입니다. 고금리 기조가 이어지며 대출자의 이자 상환 부담이 커진 점을 고려한 겁니다. 정부는 연내에 자세한 관련 내용을 발표할 계획입니다. ¹⁾ 중도상환수수료: 대출자가 만기 전 대출금을 갚으려 할 때 금융회사가 부과하는 일종의 ‘해약 벌금’을 말합니다. 현재 주담대는 대부분 3년 후부터 이것이 면제됩니다.



‘수십 대 1’ 경쟁률 무색 청약 경쟁률은 수십 대 1에 달했는데 미계약¹⁾ 물량이 두 자릿수가 넘는 서울 단지가 잇따라 나오고 있습니다. 최근 1순위 청약 땐 평균 78.1 대 1의 경쟁률을 기록했지만, 계약 포기자가 24명이나 나온 성북구의 한 단지가 대표적입니다. 서울 청약시장 분위기가 달라졌다는 분석입니다. ¹⁾ 미계약: 청약에 당첨됐지만 계약하지 않은 상태나 그 물량을 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1은 넘었지만 계약 포기자 등이 나와 계약을 이행하지 못하는 상황입니다.



내년 입주, 13년 만에 최저 내년도 서울 아파트 입주 예정 물량이 13년 만에 최저치인 1만921가구에 그칠 전망입니다(출처: 부동산R114). 과거 입주 물량이 가장 적었던 2011년(2만336가구)과 비교해도 절반가량 줄어든 수치입니다. 아파트 입주 물량이 줄면 청약시장 경쟁률은 높아질 수 있습니다.



현실화율 목표치 90%→80% 정부는 이달 말 공시가격¹⁾ 현실화율²⁾ 로드맵 수정안을 내놓습니다. 문재인 정부는 공시가격 현실화율 목표치를 2035년(아파트는 2030년)까지 90%로 잡았는데, 이걸 80%로 낮추고 목표 시점도 2040년까지 늦추는 방안이 유력합니다. 이렇게 하면 유주택자의 세금 부담은 줄어듭니다. ¹⁾ 공시가격: 정부가 세금을 부과하기 위해 직접 조사해 정한 부동산 가격을 말합니다. 이는 통상 실거래가보다 낮게 책정합니다. 너무 높게 잡으면 국민 부담이 늘어섭니다. ²⁾ 공시가격 현실화: 그간 실거래가에 훨씬 못 미치는 주택 공시가격 때문에 세금을 공평하게 걷지 못한다는 지적이 있었는데 이를 바로잡는 걸 말합니다. 이에 문재인 정부는 2020년 공시가격 현실화율(공시가격의 시세 반영률)을 2035년까지 시세의 90% 수준까지 단계적으로 끌어올린다는 계획을 발표, 시행했습니다. 하지만 윤석열 정부는 “현실화율 90%는 과도하다”며 공시가격 현실화 정책을 전면 손보기로(낮추기로) 했습니다.

수도권 △서울시 소규모 재건축사업 무료 컨설팅 제공

△서울 아파트 전셋값 0.21% 올라, 올해 최대 상승폭

△서울 강남 개포한신 관리처분계획 인가


△서울 강남 수서역 일대에 주차장 대신 광장 조성

△서울 강남 개포 신축 전세 10억 원→14억 원으로 상승

△서울 강동 고급 빌라촌 재건축 속도전


△서울 강동 GTX-D노선 경유 추진

△서울 구로·금천구 G밸리에 복합개발 유도 계획

△서울 강북 월 20만~45만 원, 청년주택 입주자 모집


△서울 서초 삼풍아파트 정밀안전진단 통과

△서울 성동 성수정비구역 70층, 9000가구로 개발

△서울 영등포 쪽방촌 782가구로 공공 재정비 추진


△경기 ‘수원 전세 사기’ 고소인 401명 넘어

△인천 송도국제도시 미개발지에 학교용지 확보

△인천 송도국제도시 마지막 퍼즐 11공구 개발 가시화


지방 △부산 해운대 수영만요트경기장 재개발사업 재추진

△광주 북구 북동 재개발 근대건축물 보존 등 윤곽

△광주 ‘메가시티 정책’ 검토 착수


△충북 충주 신혼부부 주거자금 대출이자 지원 확대

△충북 충주 140만㎡ 규모 동충주산업단지 준공

△대구 아파트값 14주 만에 다시 하락세로 전환


△강원 춘천 ‘정원드림’ 프로젝트로 5곳 정원으로 변신

△강원 춘천 1조 원대 기업혁신파크 유치 도전

△제주 도민, 방문객 “곶자왈 원형 보존해야”








분양전환 공공임대주택 국민임대나 영구임대와 달리 임대 기간이 끝나면 분양전환을 통해 분양받을 수 있는 아파트입니다. 처음엔 빌려서 살다가 나중에 ‘사서’ 사는 개념이죠. 이런 형태는 분양전환 시점의 분양가가 문제가 되기도 합니다. 수년 전 경기 판교의 한 분양전환 공공임대주택에서도 고분양가 논란이 있었습니다.



기존주택 매입임대주택 정부는 저소득층의 주거 안정을 위해 다가구·다세대주택 등을 구입해 여기저기 손본 후 저렴하게 빌려주는데, 그 주택을 말합니다. 임대 기간은 10년, 20년, 30년으로 나뉘고 주변 시세 대비 30%가량 저렴한 가격에 공급합니다. 기초생활수급자, 한부모가족, 주거지원시급가구, 장애인가구 등이 대상입니다.


그런 날

종일 누워있고 싶은 날.

사진 제공. @one__film_



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