계속되는 옥신각신
7월부터 서민 실수요자가 가장 많이 찾는 대표적 주택담보대출인 보금자리론의 만기가 늘고 빌릴 수 있는 돈도 많아집니다. 다만 시장에선 이를 두고 옥신각신 시끄럽습니다. 이것이 청년을 위한 혜택인지 정부의 생색내기인지 모르겠다면서 말입니다. 오늘 부딩은 ‘40년 만기 주택담보대출: 계속되는 옥신각신’에 대해 다룹니다.
40년간 갚는 보금자리론
7월 1일부터 만 39세 이하 청년이나 혼인 7년 이내 신혼부부가 6억 원 이하 집을 살 때 최대 3억6000만 원을 빌려주고, 이걸 40년간 나눠 갚게 해 원리금(원금+이자) 부담을 줄인 보금자리론*이 나옵니다. 초기 주택 구입 비용은 물론 매달 내는 대출 원리금도 낮춰 청년층의 내 집 마련을 도우려는 정부의 시도죠. 이 상품의 장점요? 40년간 고정금리(연 2.7~3.0%)인 데다 대출 3년 후부터 중도상환수수료가 없는 거래요.
*한국주택금융공사가 서민층을 대상으로 내놓은 대표적 저금리 주택담보대출 상품입니다. 기존엔 최장 대출 기간이 30년이었으나, 7월부터 40년으로 10년 더 늘어납니다
▷ 40년 만기 보금자리론 3억 원을 대출받는다면 기존(30년)보다 매달 얼마나 절약할 수 있음?
30년 만기(금리 연 2.85%) 상품은 매달 124만1000원을, 40년 만기(금리 연 2.9%) 상품은 매달 105만7000원을 갚아야 하니 15%(18만4000원) 절약할 수 있습니다.
40년간 갚는 적격대출
한편 9억 원짜리 집을 살 때 최대 5억 원까지 빌려주는 적격대출* 상품도 7월에 출시합니다. ‘대출 한도 5억 원’에 혹할 수도 있을 텐데, 이는 앞서 소개한 보금자리론과 달리 7월 1일부터 시행하는 총부채원리금상환비율(DSR)** 40% 규제를 받습니다. 즉 집을 살 때 추가로 신용대출 등을 받아 쓸 필요가 없는, 현금을 두둑이 가진 이들을 위한 대출인 셈.
*보금자리론과 같이 금융 당국이 서민의 내 집 마련을 지원하는 상품인데, 그 판매 여부는 개별 은행에서 자율적으로 결정합니다. 이에 상품의 명칭과 금리도 각각 다르며 연소득의 제한 역시 없습니다. **모든 가계대출의 원리금을 연간 소득으로 나눈 값입니다. 즉 돈을 빌린 이의 소득을 고려해 대출한도를 정하기 위해 도입한 지표. 정부는 7월부터 모든 대출의 원리금 상환액을 연 소득의 40% 이내로 맞추는 금융 규제를 시행합니다. 연 소득이 5000만 원인 이에게 DSR 40%를 적용하면 매년 원리금 상환액 합계가 2000만 원을 넘으면 안 됩니다.
계속되는 옥신각신
이 두 상품은 출시설이 나돈 올해 초부터 논란의 중심에 있었습니다. 특히 청년층을 위한 보금자리론 얘기가 많았는데, 서울에 6억 원 이하 아파트가 거의 없다는 의견이 대표적이었습니다. 지금도 이 상품의 실효성에 대한 논란은 아래와 같이 이어집니다.
있으나 마나!
“30세에 빌린 돈을 40년 동안 갚으려면 70세까지 일해야 하는데 그렇게 할 수 있는 이가 얼마나 되겠음? 우리나라 정년은 65세 아님?”
“대출을 통해 6억 원 이하 주택을 매수한다고 해도 집을 팔고 이사하면 대출금을 바로 다 상환해야 한다는 법 조항은 누가 만듦?”
“40년 만기 대출로 그나마 있던 6억 원 이하 중저가 아파트까지 사라진다면 서울에 서민 주택은 뭐가 남는 것임?”
있는 게 나음!
“40·50대 무주택자를 보금자리론 대상에서 뺀 이유? 최장 40년간 갚아야 하는 대출을 40·50대가 받을 수 있을 것 같음? 40세에 이걸 받으면 80세에 만기임.”
“6억 원 이하로 집값 기준을 낮춘 건 2000조 원에 육박하는 가계부채를 억제하려는 취지 때문임. 2000조 원, 이거 안 무서움?”
“지난 5월 기준 아파트 평균 매매가격은 서울이 11억2000만 원이고 경기도와 인천은 각각 5억2000만 원, 3억5000만 원임. 서울에만 주택이 있는 게 아님!”
전문가들의 평가
금융 당국은 실제 집값과 보금자리론 집값 기준 간 괴리를 인지하고 있지만, 가계부채 관리 차원에서 기존 요건을 유지한 것으로 알려졌습니다. 다만 전문가들은 현실과 동떨어진 보금자리론 집값 기준을 올려야 한다고 주장하고 있죠. 보금자리론 집값 기준이 2004년부터 부동산 가격이 천정부지로 오른 현재까지 17년째 꼼짝 않고 이어져 서민의 주거 사다리가 되지 못한다면서 말입니다.
행복주택 1278가구
SH는 서울 강남구와 동작구, 양천구 등 17개 지역에 행복주택* 1278가구를 공급합니다. 이번에 공급하는 행복주택은 보라매자이(동작구 신대방동), 송파시그니처롯데캐슬(송파구 거여동) 등 신규 단지와 헬리오시티(송파구 가락동) 등 재공급 단지입니다. 청약 신청은 7월 7~9일까지 합니다. 자세한 내용은 여기.
*대학생과 신혼부부, 사회 초년생 등 젊은 층을 위해 정부가 시세보다 저렴하게 공급한 임대주택입니다. 입주 계층에 따라 다르지만 최대 20년 동안 거주할 수 있습니다. 신혼희망타운과 달리 집을 매입할 순 없어요.
연말까지 7만5284가구
LH는 7월부터 연말까지 전국에 7만5284가구의 임대주택을 공급합니다. 수도권엔 4만1786가구, 광역시와 지방엔 3만3498가구를 내놓습니다. 특히 눈여겨볼 점은 7월부터 시장에 나오는 모든 건설임대주택(국민·영구·행복주택)의 계약금을 5%로 낮추기로 한 건데, 주거 취약계층의 초기 부담금을 낮춰주기 위한 취지라고 합니다. 자세한 내용은 여기.
만점짜리 등장
서울 서초구 한 아파트의 청약에서 84점 만점짜리 청약통장이 나왔습니다. 대체 어떻게 84점을 받느냐고요? 가장을 포함한 식구가 7인 이상이어야 하고, 무주택 기간과 청약통장 가입 기간이 모두 15년 이상이어야 합니다. 참고로 만점짜리 청약통장이 나온 해당 아파트의 전용면적 74㎡B(약 30 평)의 경우 당첨 평균 점수는 80.5점, 최저 점수는 78점이었습니다.
리츠가 뭐였더라?
부딩 구독자라면 리츠(REITs)가 무엇인지 대충은 아시죠? 네, 맞습니다. 다수에게 돈을 모아 부동산개발사업이나 상가, 호텔 등에 투자, 거기서 나온 수익을 투자자에게 돌려주는 간접투자 방식을 말합니다. 최근 이 리츠가 주목받는다고 합니다. 이유요? 백신접종률 상승과 그에 따른 경기회복 기대감 덕이래요. 또 세계적 인플레이션*이 우려되는 가운데 그 방어 수단으로도 리츠가 손꼽히고 있다고.
*물건이나 서비스의 가격이 시간이 지남에 따라 상승하는 걸 말합니다. 즉 돈의 가치가 시간이 지날수록 하락한다는 이야기.
인플레이션과 리츠, 대체 무슨 관계?
전통적으로 물가가 오를 때 부동산은 대안 투자처로 꼽혔습니다. 임대료가 오르기 때문이었죠. 특히 리츠와 같은 인컴(income)형 자산*은 인플레이션 우려가 높을 때 더욱 주목을 받아왔습니다. 부동산 자산의 특성상 향후 수익 흐름을 예측할 수 있다는 것이 그 이유. 그런가 하면 최근엔 국내외 리츠는 물론 부동산펀드에 투자하는 ‘리츠펀드’도 주목받고 있습니다. 리츠를 포함한 인컴형 자산에 골고루 투자하기에 리츠 ‘만’ 들고 가는 것보다 더 나은 수익을 추구할 수 있어서입니다.
*이자나 배당, 임대료와 같은 안정적 소득, 즉 현금 흐름을 제공하는 금융 투자 자산을 말합니다.
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리츠와 부동산펀드 양쪽에 투자하는 방법
최근 미래에셋자산운용에서 똑똑한 리츠펀드 상품을 내놨습니다. 바로 ‘미래에셋밸런스리츠부동산펀드’. 이는 국내외 상장 리츠는 물론 맥쿼리인프라(국내 도로, 항만, 철도 등에 투자)와 맵스리얼티(서울 을지로의 미래에셋센터원빌딩 등 소유) 같은 상장 인프라펀드와 부동산펀드에 투자하는 상품입니다. 투자자 입장에선 국내와 해외 리츠 시장에 상장한 우량 리츠 상품에 선별적으로 투자할 수 있다는 얘기죠. 인플레이션 우려가 높을 때 그 매력이 돋보일 수밖에 없는 리츠, 당신은 지금 똑똑한 투자를 하고 있나요?
벽식 구조
기둥 없이 벽이 위층 수평 구조의 무게를 지탱하는, 국내 아파트에서 가장 일반적으로 쓰는 구조를 말합니다. 바닥 울림이 고스란히 벽을 타고 다른 세대로 전달되기 때문에 층간소음이 심할 수밖에 없대요. 아래층의 소리를 위층 소음으로 오해하는 일도 비일비재하고요.
기둥식 구조
위층 수평 구조의 무게를 지탱하는 기둥이 있는 경우를 말합니다. 세부적으로 들어가면 다시 ‘라멘’과 ‘무량판’ 구조로 분류되고요. 벽식 구조에 비해 상대적으로 층간소음이 적지만, 그럼에도 이 기둥식 구조를 아파트 건축에 쉽게 적용하지 못하는 건 돈 때문이라고 합니다.
너울
오후의 긴 햇살이 너의 집 난간에 걸려 너울거릴 때.
사진 제공. @v.o.r.a
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