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HUG가 HUG해주지 않을 때



HUG가 HUG해주지 않을 때

분양가 관리 등을 맡고 있는 HUG가 고분양가심사제도를 싹 고치기로 했습니다. 쉽게 말해 시세보다 엄청 싼 로또 분양을 없앤다는 겁니다. 건설사는 이를 반겼고, 청약을 노리던 이들 일부는 곧장 청와대로 달려갔습니다. 오늘 부딩 뉴스레터는 ‘HUG의 고분양가심사제도 개편: HUG가 HUG해주지 않을 때’에 대해 다룹니다.


우리 이제 이렇게 일함

HUG*가 2월 22일부터 고분양가관리지역**의 분양가를 주변 아파트 시세의 90%까지 허용하기로 했습니다. 또 ‘깜깜이 심사’라는 지적을 받은 고분양가 심사 기준도 공개하기로 했습니다. HUG는 그간 보증 위험 관리***라는 이유로 분양가가 비싼 아파트의 보증을 거절했습니다. 가령 한 아파트의 3.3㎡(약 1평)당 가격이 4000만 원일 때 이 지역의 분양가는 HUG에 의해 시세의 60~70%인 2400만~2800만 원 수준에 묶여 있었는데, 앞으로는 3.3㎡당 3600만 원으로도 분양이 가능해진다고.

*신규 아파트의 분양가 관리 등 각종 주택 업무를 맡고 있는 주택도시보증공사(HUG)를 말합니다. 건설사는 30가구 이상 선분양할 때 반드시 이들의 분양 보증을 받아야 합니다. **아파트값이 심하게 오르는 걸 막기 위해 HUG에서 분양가를 관리하겠다고 정한 서울과 수도권 그리고 일부 지방을 말합니다. 현황 보기는 여기. ***미분양이 나면 그 리스크를 공기업인 우리가 져야 하기 때문에 어쩔 수 없이 고분양가를 규제한다는 논리였습니다.


HUG가 HUG해주지 않을 때

여하튼 HUG의 이번 조치로 또 한 번 난리가 났습니다. 건설사들은 분양가를 비싸게 받을 수 있다고 좋아했지만 수요자들은 HUG가 내 집 마련의 꿈을 짓밟는다며 날을 세웠기 때문입니다. 아래 예가 대표적입니다.


이건 못 참지!

  • “정권 초기보다 180%나 오른 현 시세를 기준으로 90% 수준까지 분양가를 허용한다고? 그건 현 정부 이전보다 60% 오른 가격으로 분양하겠다는 얘기임. 더 할 말 없음. 이렇게 된 이상 청와대로 간다!”

  • “이거 실수요자들의 내 집 마련 꿈을 박살 내겠다는 것 아님? 옵션비 포함하면 시세 100%로 분양받을 가능성도 큼. 더는 못 참음. 국토교통부 장관 OUT!”


이건 반겨야지!

  • “HUG 때문에 그간 분양가가 심하게 눌려 있었음. 분양가가 3.3㎡당 100만 원만 깎여도 30평 기준으로 하면 3000만 원이고, 1000세대 아파트라면 300억 원이 날아간 것임. 이번 조치로 수익성은 좋아질 것임.”

  • “HUG의 규제로 그동안 많은 이가 로또 청약에 목맸음. 이번 조치로 청약 경쟁률이 낮아지면 로또 청약에 따른 상대적 박탈감은 사라질 것임.”


HUG는 왜 이제야 규제를 풀었을까?

널리 알려진 요인은 주택공급을 늘리기 위함이지만 매체들은 아래와 같은 두 가지 이유도 숨어 있다고 말합니다. ① 사실상 분양가를 통제해 민간 건설사가 집 짓는 걸 막는다는 비판에서 자유로워지기 위해. ② 깜깜이 분양’, 고무줄 분양이라는 지적을 여러 차례 받은 고분양가 심사 논란에서 벗어나기 위해. 참고로 지난 몇 년간 부동산시장에선 HUG의 설립 목적이 분양 보증 같은 ‘안전장치’라는 점을 꾸준히 언급했습니다.


HUG해주지 않는다고 한들

다만 HUG가 아무리 HUG해주지 않는다고 한들 너무 걱정할 일은 아니라는 주장도 있습니다. 정부 정책 자체가 분양가를 너무 강하게 누르고 있어서 가격을 계속 낮게 유지하는 쪽으로 운영할 가능성이 크단 얘기입니다. 덧붙여 HUG의 고분양가관리지역과 민간택지 분양가상한제* 적용 지역은 겹치지 않는다는 점 또한 다행인지 모릅니다. 쉽게 말해 서울 13개 구 전역과 경기도 3개 시 등은 이번 HUG의 조치에서 제외됩니다.

*정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 새로 분양하는 아파트 가격을 눌러 주변 집값을 떨어뜨리겠다는 의도죠. 2020년 7월부터 집값이 비싸다는 경고를 받은 서울과 경기도의 총 322개 동에서 시행하고 있습니다.



상승세 주춤

2·4 부동산 대책 발표 이후 서울 아파트값 상승세가 주춤하고 있습니다. 대규모 공급 대책이 나온 데다 설 연휴까지 겹쳐 집을 사려던 이들이 좀 더 지켜보는 쪽을 택하고 있다는 주장입니다. 이번 주 서울 아파트값은 0.14% 올라 2·4 부동산 대책 발표 전보다 상승 폭이 줄었습니다. 한편 부산의 지난주 아파트 매매가격 상승률도 0.27%로 넉 달 만에 최저치를 기록했습니다.

800석 공연장

오랫동안 비어 있던 서울 성수동 서울숲 옆 부영호텔 부지에 대형 공연장이 생깁니다. 원래 이 공연장은 바로 옆 블록에 지을 예정이었지만, 올해 1월 준공된 건물에 전시장 등 문화시설이 들어서며 두 지역의 개발계획이 일부 조정되었다고 합니다. 새로 생기는 대형 공연장은 약 800석 규모라고 합니다.


2023년에 정말 개통

국토교통부가 2023년 12월 GTX-A노선 개통을 목표로 사업을 추진합니다. 개통이 지연될 거라는 일부 주장을 의식한 듯 원래 계획대로 2023년 말로 그 시기를 못 박은 겁니다. GTX-A노선이 개통되면 일산에서 삼성역까지 17분, 파주에서 서울역까지 16분 걸린답니다.



일반분양

청약홈(applyhome.co.kr)이 공개한 청약 정보 중 서울과 수도권 위주로 소개합니다.

내 청약 가점 알아보기




매수우위지수

KB부동산 리브온이 내놓는 매수우위지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.

매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 2월 22일)


전세수급지수

KB부동산 리브온이 내놓는 전세수급지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 수요가 많아 전셋값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 공급량이 많아 전셋값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.

매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 2월 22일)




Q. 미리 전입신고 할 수 있나요?

1. 저희 부부는 2019년 4월 29일 세입자로 전세계약을 했습니다. 전세계약이 끝나는 건 2021년 4월 28일입니다. 더불어 저희 부부는 2020년 1월, 조정대상지역 아파트를 세 안고 매수했습니다. 현재 그 아파트에 사는 전세 세입자의 계약 만기는 2021년 7월 21일이고요.


2. 저희가 산 아파트의 전세계약이 끝나는 대로 그곳에 실거주할 계획입니다. 다만 현재 살고 있는 전셋집 계약 만기일과 저희가 들어가 살 집의 전세계약 만기일 사이엔 3개월 정도 갭이 있습니다. 이 3개월 동안은 부모님이 거주하고 계시는 부모님 소유 집에서 임시로 살려고 합니다(부모님 집도 조정대상지역, 시가 8억 원 이상임).


3. 이 경우 저희가 산 집에 들어가 살기 전까지 전입신고를 부모님 집에 해두어도 될까요? 재산세와 보유세 부과 기준 시점인 6월 1일을 기준으로 부모님 집에 저희 부부가 전입신고가 되어 있을 경우, 1가구 2주택(두 집 다 조정대상지역)이 되어버려 종부세 세율이 올라가는 건 아닌지 걱정이 됩니다. 만약 그렇다면 저희는 임시로 전입신고를 할 수 있는 거처를 구해야 하는 것인지요. 혹은 저희가 지금 살고 있는 전셋집에서 전출을 좀 늦게 하거나, 거꾸로 현재 세입자가 살고 있는 집에 미리 전입신고를 하는 방법은 없는 걸까요?

사연 제공. 홍X빈님


A. 조율이 가능할지도 모릅니다

1. 종합부동산세는 세대 합산 과세가 아니라 인별 과세입니다. 따라서 질문자께서 부모님 세대와 합가를 한다고 해도 종합부동산세가 인상되는 일은 없습니다.


2. 한편 부동산 실무에서 가장 어려운 것은 (다른 게 아니라) ‘이사 날짜를 맞추는 것’입니다. 한 집이 다른 집으로 이사하면서 그 전·후방의 다른 집도 연쇄적으로 이사하기 때문입니다. 즉 많은 경우 한 집의 이사는 수십, 수백 집의 이사이기도 한 것입니다.

3. 질문자께서도 이사 날짜만 맞았으면 이러 질문을 할 이유가 없었을 것입니다. 현재 살고 있는 집에 들어올 사람, 이사할 집의 세입자 등과 이사 날짜를 다시 조율해보면 어떨까 싶습니다. 과거에는 안 됐지만, 현재를 기준으로는 이사 날짜 조율이 가능할지도 모르기 때문입니다.


4. 다만 실거주 내용과 다른 전입신고는 주민등록법 위반입니다.






쪽방

크기가 매우 작은 방이나 여러 개로 나뉜 방을 이렇게 부릅니다. 보통 6㎡(약 1.8평) 전후의 작은 방으로 보증금 없이 월세로 운영하는 것이 일반적입니다. 최근 정부가 서울역 일대 쪽방촌을 개발하겠다고 발표하며 일대 소란이 일기도 했습니다.

달동네

난개발로 만들어진 일종의 빈민촌을 말합니다. 사실 달동네라는 명칭이 널리 퍼진 건 1980년 TBC 드라마 <달동네>가 방영되고부터라고 합니다. 실제로 1970년대에 그 많던 달동네는 1980~1990년대의 집중적 재개발 붐으로 지금은 많이 사라졌습니다.



너와 나

토요일 오후 2시 마주 앉아서.

사진 제공. @tkv_ver.1


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