8월 전세대출, 집 있는 임차인부터

서울 아파트

매매지수: 102.9 (▲0.27)

전세지수: 103.4 (▲0.32)

수도권 아파트

매매지수: 101.9 (▲0.20)

전세지수: 102.6 (▲0.22)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (■0.00)

전세지수: 100.8 (▲0.02)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

6월 8일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 전세대출 규제가 더 좁아질 수 있습니다.

► 대상은 집 있는 전세 임차인부터입니다.

► 보증금 협상 전 은행부터 봐야 합니다.

8월 전세대출, 집 있는 임차인부터

이르면 8월부터 비거주 1주택자의 전세대출 조건이 달라질 수 있습니다. 내 집은 따로, 지금은 전세로 거주 중이라면 신규든 연장이든 대출 조건부터 따져봐야 합니다.

왜 전세대출을 볼까 

먼저 거론되는 대상은 비거주 1주택자¹⁾입니다. 정부가 짚는 건 돈의 동선입니다. 전세대출이 보증금을 키우고, 돌고 돌아 매매가를 받친다는 계산이죠. 그래서 집이 없는 임차인보다, 집을 가진 임차인의 전세대출을 먼저 보려는 겁니다. 현재 수도권 1주택자의 전세대출 보증한도는 최대 2억 원이고, 보증비율은 80%입니다. 검토안대로라면 비거주 1주택자는 신규 전세대출 보증이 제한되고, 보증비율도 70%로 낮아질 수 있습니다. 

▸ 빌린 전세금은 어디로 가나

•출발: 임차인이 대출로 보증금 마련

•경유: 임대인에게 목돈 전달

•도착: 잔금이나 추가 매수 자금으로 사용

¹⁾ 비거주 1주택자: 집 한 채를 보유했지만, 그 집에 직접 살지 않는 사람입니다. 

무주택자도 한도는 봐야 함 

비거주 1주택자만의 문제가 아닙니다. 실거주 1주택자의 전세대출, 무주택자의 고액 전세대출까지 한도 계산에 넣자는 얘기도 나오거든요. 지금 DSR¹⁾이 보는 건 주택담보대출·신용대출 원리금과 수도권 1주택자의 전세대출 이자 정도입니다. 여기에 무주택자의 고액 전세대출 이자까지 들어오면, 같은 소득으로 빌릴 수 있는 돈이 줄어듭니다.

▸ 대출 상담 전 정리해야 할 것

•주택: 가진 집이 있나?

•거주: 그 집에 직접 살고 있나?

•전세대출: 신규인가, 만기 연장인가?

•소득: 기존 대출 합쳐 한도가 나오나?

¹⁾ DSR: 연소득에서 모든 대출의 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. DSR 계산에 들어가는 대출이 늘면, 같은 소득으로 빌릴 수 있는 돈은 줄어듭니다.

그래서 난 뭘 해야 할까

전세계약 만기가 가깝다면, 임대인과 보증금을 정하기 전 은행부터 들르는 게 낫습니다.

Q 이미 받아둔 전세대출도 해당할까? 

A 기존 대출에 바로 적용할지는 좀 더 봐야 합니다. 다만 조건이 갈리는 자리는 ‘신규’와 ‘만기 연장’입니다. 그러니 내 만기일이 사실상 내 적용일에 가깝습니다. 만기가 올 하반기라면 3~6개월 전에 연장 가능 금액과 금리부터 확인해야 합니다.

Q 보증금을 올려달라는데, 대출이 안 나오면? 

A 돈을 구하기 전, 먼저 내 계약 조건부터 봐야 합니다. 계약갱신청구권¹⁾을 아직 안 썼다면 행사할 수 있고, 이 경우 인상폭은 5% 이내로 묶입니다. 보증금 4억 원이면 인상분은 최대 2000만 원입니다. 그래도 부족하면 증액분 일부를 월세로 돌리는 반전세를 염두에 두고, 주변의 실거래가와 비교해야 합니다.

Q 이번 한 번만 넘기면 될까? 

A 그렇게 보긴 어렵습니다. 지난해 수도권·규제지역 전세대출 보증 비율은 90%에서 80%로 낮아졌고, 1주택자 한도는 2억 원으로 일원화됐습니다. 일부 이자 상환분은 DSR에 들어갔죠. 다음 계약 땐 대출이 덜 나올 수 있다 보고, 부족한 돈을 현금으로 메울지 월세로 돌릴지 미리 정해두는 편이 낫습니다. 발표는 미룰 수 있어도, 내 만기는 미뤄지지 않습니다.

¹⁾ 계약갱신청구권: 임차인이 계약 만료 전 한 번에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.

서울 소형이 뛴 이유 

올 4월까지 서울에서 가격이 가장 많이 오른 건 20평대 소형이었습니다. 40~60㎡가 4.06%로 ‘국평(60~85㎡)’의 2.72%를 앞질렀죠(출처: 한국부동산원). 갈림길은 15억 원. 이걸 넘으면 대출한도가 6억 원→4억 원으로 줄어, 값이 낮은 소형으로 매수세가 몰린 겁니다. 거래가 늘자 값도 따라 올랐고요.

월급보다 빠른 주거비

올 1분기 전국 가구의 월평균 소득은 전년 동기 대비 2.4% 증가했지만, 소비지출은 5.3% 늘었습니다(출처: 국가데이터처). 문제는 집세, 관리비, 가스비 같은 주거 고정비입니다. 여기에 식료품비까지 더하면 전체 지출의 28.3%를 차지하죠. 소득 하위 20%는 이 비중이 42.5%로, 상위 20%(22%)의 2배에 가까웠습니다.

0원 뒤의 위약금

수도권 외곽 미분양 단지에서 ‘계약금 0원’ 마케팅이 늘고 있습니다. 1차 계약금을 냈다가 돌려받는 구조라 공짜처럼 보이지만, 계약을 깨면 얘기가 달라집니다. 돌려받은 돈보다 위약금이 클 수 있고, 발코니 확장 등 옵션 비용은 따로 내야 할 수 있어섭니다. 위약금까지 잘 확인해야 합니다.

공급 약속, 착공은 별개

정부의 수도권 공급 확대 계획이 지방선거 뒤 시험대에 올랐습니다. 용산국제업무지구, 태릉CC, 서리풀2지구 같은 핵심 사업은 서울시 인허가, 주민 협의를 거쳐야 하기 때문입니다. 정부가 공급을 앞당기겠다 해도, 지자체의 비협조와 지역의 반대가 맞물리면 실제 착공은 늦어질 수 있습니다.

오피스텔도 “2년 더”

서울 아파트에 이어 오피스텔 임차인도 눌러앉기 시작했습니다. 1~4월 갱신계약 중 계약갱신청구권을 쓴 비중은 30%로, 작년 동기(26.7%)보다 올랐죠(출처: 국토교통부). 특히 양천구는 48.3%로 둘 중 하나꼴입니다. 매물이 귀하니, 전세든 월세든 5% 안에서 2년 더 사는 쪽을 고른 겁니다.

Q 현금 3억 원, 어디까지 볼 수 있나요?

•가족구성원: 31세 남편, 31세 아내, 1세 자녀

•현 거주지: 대전시 유성구 장대동(전세)

•주택 소유 여부: 무주택

•자산/부채: 약 4억 원(현금 3억 원 + 전세보증금 8000만 원 + 주식 2000만 원) / 대출 없음

•월수입: 650만 원(현재 육아휴직 중, 복직 후 850만 원)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 250만 원

•내 집 마련 희망 지역: 경기도 남부권 & 청주시

•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통 > 학군 > 상권 > 자연

•고민 사연:

-50세에 ‘50억 자산가’가 되고 싶은 31세 직장인 여성입니다. 지방보다 수도권 아파트의 투자가치가 높다고 보고, 수도권 매수를 우선 고려해왔습니다. 

-다만 올해 4월 투자를 결심했을 때는 이미 수도권 주요 지역 대부분이 토지거래허가구역으로 묶인 뒤였습니다. 지방에 살아 당장 실거주가 어려운 저로서는 선택지가 좁아졌습니다.

-준신축, 1000가구 이상, 역세권이라는 기준으로 갭투자 가능한 곳을 추리니 안양역 인근 래미안안양메가트리아, 다산역 인근 힐스테이트다산, 다산자이폴라리스가 남았습니다.

-세 곳 모두 이미 시세가 많이 오른 상태입니다. 특히 래미안안양메가트리아는 현재 가진 현금으론 진입이 어렵고, 힐스테이트다산과 다산자이폴라리스는 신용대출 1억 원을 더 받아야 구입이 가능합니다.

-문제는 기대수익을 최소 1억 원으로 잡았을 때입니다. 세금·부대비용까지 보면 실거래가가 1억5000만 원 이상 올라야 하는데, 2년 뒤 매도 시점에 이만큼 오를지 확신이 서지 않습니다.

-대안으로 청주 흥덕구 복대동 신영지웰시티1차를 보고 있습니다. SK하이닉스 확장 여파로 실거래가가 2억 원 가까이 뛰었지만, 6년 뒤 아이의 초등학교 입학에 맞춰 대전이나 청주에 정착해야 해 ‘5년 후 실거주’라는 안전장치가 있는 단지입니다. 다만 SK하이닉스 배후 수요만 믿고 들어갔을 때 더 오를지, 투자처로도 맞는지 의문입니다.

질문 1.

현시점 수도권 갭투자(힐스테이트다산, 다산자이폴라리스)가 맞을까요, 실거주 위험을 분산할 신영지웰시티1차가 현명한 선택일까요? 6년 내 자산 증식이 최우선 목표라 투자가치로만 비교하고 싶습니다.

질문 2.

서울 장위동 재개발 물건도 매수 후보 중 하나입니다. 아직 자세히 보진 못했는데, 지금 빠르게 공부해 진입하는 게 갭투자보다 나을까요?

질문 3.

가용 현금과 신용대출(1억 원 추가)을 고려할 때, 더 나은 수도권 아파트나 유망 지역이 있을까요?

A 동탄·병점의 덜 오른 단지도 보세요

대전에 살면서 수도권 투자를 생각하고 계시는군요.

현금 3억 원에 전세금 8000만 원이면, 말씀하신 것처럼 수도권 비규제지역에서 전세 끼고 갭투자를 하는 방법이 있고, 서울 재개발구역 빌라를 구입하는 방법도 있습니다.

서울의 경우 다주택자 양도세 중과 유예 매물이 2~4월 한 차례 크게 몰렸고, 지방선거 이후엔 비교적 조용한 상승 흐름을 유지하고 있습니다.

강남 등 고가 아파트 시장은 7월 세제개편안이 나오기 전까지 0.2%대의 안정적 흐름을 유지할 가능성이 높고, 세제개편안 내용을 확인한 9월 추석 이후 다시 강세로 돌아설 가능성도 있습니다.

특히 ‘3분위·15억 원 이하’ 아파트 시장은 전월세난이 심해 꾸준히 상승할 가능성이 높습니다. 

서울에서 주거 안정을 이루지 못한 20·30대가 경기로 밀려나며, 경기에서도 강세 지역이 늘고 있습니다.

특히 삼성전자와 SK하이닉스 성과급으로 구매 능력이 좋아진 유효수요가 집중되는 성남 분당, 용인 수지, 광교, 동탄 등은 강세가 이어지고 있습니다.

다만 최근 많이 오른 지역을 무작정 따라가서는 안 됩니다. 2021년 고점 대비 회복 폭이 덜해 상대적으로 저평가된 아파트 위주로 살펴보는 게 좋습니다.

말씀하신 남양주 다산신도시는 입지가 괜찮고, 추가 상승 여력도 있습니다. 그 밖에 화성 동탄신도시도 검토해볼 만합니다. 다만 동탄역 주변 핵심 단지는 최근 반도체벨트의 힘으로 급등해 전세 끼고 투자하기 어려운 수준입니다.

따라서 동탄을 본다면 동탄역에서 거리가 다소 있거나, 고점 대비 회복 폭이 덜한 단지 위주로 선별하는 접근법이 필요합니다. 이런 단지는 3억 원 안팎으로 갭투자가 가능한 곳도 있습니다.

동탄역포레너스, 동탄역신안인스빌리베라, 신주거문화타운 쪽 레이크힐반도유보라아이비파크10.2 등도 한번 알아보셔도 됩니다.

동탄1신도시 쪽 시범다은마을 시리즈(포스코더샵 등), 시범한빛마을 시리즈(동탄아이파크 등), 동탄솔빛마을신도브래뉴도 살펴볼 만합니다.

더 소액으로 접근하고 싶다면 서동탄역 인근 병점역센트럴허브시티, 병점동 주공1단지, 병점역한일타운 같은 곳에 전세 끼고 1억 원 정도로 소액 투자하는 방법도 있습니다.

서울 성북구 장위뉴타운은 최근 거래가 활발해 매물 구하기가 만만치 않을 수 있습니다. 3억 원 이하 소액투자를 생각한다면 장위13구역이나 노원구 상계뉴타운2구역 정도를 볼 수 있을 것 같습니다.

오세훈 서울시장이 5선에 성공하면서 재개발 속도를 높이는 신속통합기획이 더 탄력을 받을 가능성이 높습니다.

물론 재개발 투자는 시간이 오래 걸리고, 공사비 상승으로 추가분담금이 나중에 제법 나올 수 있다는 점도 염두에 두어야 합니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 6월 15일~18일

•평택 고덕 우미 린 프레스티지(Abc-36BL) ★★★★(4/5) 

GOOD: “학교·병원·업무시설·시청 다 갖춘 고덕신도시 신흥 강자.” 

BAD: “분양가가 착한데 거주 의무 3년?”

•백석시그니처자이 1·2단지 ★★(2/5) 

GOOD: “신불당과 가깝고 살기 편한 백석동, 여기도 나름 천안 상급지.” 

BAD: “자이 이름값보다 먼저 확인해야 할 건 옵션값.”

•호반써밋 첨단3지구(A7BL) ★★★(3/5) 

GOOD: “공급 없는 광주에서 반가운 신축, 게다가 신도시.” 

BAD: “주변이 자연녹지면 ‘뷰’만 볼 게 아니라, 확장성도 봐야 함.”

⚡ [무순위] 6월 15일, 16일 | 1가구 ⚡

•의왕고천지구 대방 디에트르 센트럴(B1BL)(2차) ★★★★(4/5) 

GOOD: “이제 의왕이 오를 차례, 게다가 빠른 입주.”

BAD: “단지 바로 뒤가 산?”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

슬럼화

주거 환경이 낡고, 위생·안전·생활 여건이 나빠지는 현상입니다. 빈집이 늘고 건물이 방치되면 이미지와 주거 만족도도 떨어질 수 있죠. ‘슬럼(slum)’은 19세기 초 영국 속어로 쓰였고, 이후 런던의 낡고 가난한 도심 지역을 가리키는 말로 굳어졌습니다.

공동화

도심이나 동네에서 사람과 기능이 빠져나가 비어가는 현상입니다. 주거 인구가 줄거나, 상권·업무 기능이 다른 지역으로 옮겨가며 나타납니다. 이게 길어지면 빈집과 공실이 늘고, 이후 슬럼화로 이어질 수 있습니다.

저물 무렵

그래도 해가 저물 때쯤이면 산책하러 나가고 싶어.

사진 제공 | @abracos.donggyu