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7월 이후 전셋값은?


[1] 7월 임대차 2법이 시행 4년을 맞습니다.

[2] 첫 ‘4년(2+2년)’ 만기 매물이 쏟아지며

[3] 전셋값을 더 자극할 거란 주장이 나옵니다.



7월 이후 전셋값은?

임대차 2법이 곧 시행 4년을 맞습니다. 전셋값 인상률을 최대 4년간 묶는 제도 말입니다. 이에 올 7월 이후 신규 계약에 전셋값을 왕창 올릴 가능성이 부각됩니다. 오늘 부딩은 ‘임대차 2법 시행 4년: 7월 이후 전셋값은?’에 대해 다룹니다.




임대차 2법 4년 차

7월 임대차 2법(계약갱신청구권제¹⁾, 전월세상한제²⁾)이 시행 4년을 맞습니다. 임차인의 주거 안정을 위해 만든 법입니다. 단, 최근엔 시장 불안을 부추길 수 있단 평가도 받습니다. 첫 ‘4년(2+2년)’ 만기 매물이 7월 말부터 쏟아지며 가뜩이나 심상찮은 아파트 전셋값을 더 자극할 거란 얘깁니다. 4년 전 저렴한 전세로 들어가 계약갱신청구권을 쓴 임차인은 신규 계약 시 보증금이 훌쩍 뛸 가능성이 있다는 주장이 나옵니다.

  • check! 5월 27일 기준 서울 아파트 전셋값은 1년을 넘어서 54주째 상승세입니다. 전국 아파트 전셋값도 17주째 상승을 거듭하고 있습니다(출처: 한국부동산원).

¹⁾ 계약갱신청구권제: 임차인이 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 제도입니다.

²⁾ 전월세상한제: 임대인이 기존 임대계약에서 전세나 월세 가격을 5% 이상 올리지 못하게 하는 제도입니다.





계약갱신청구권을 쓴 임차인은 26%

최근 한 매체는 “올해 계약갱신청구권을 쓴 임차인은 26%에 그친다”는 분석 결과를 내놨습니다(출처: 중앙일보). △2020~2022년 연간 10% 전셋값이 오를 땐 효력을 발휘했지만 △2022년 하반기부터 금리인상으로 전셋값이 떨어지자 제도가 유명무실해졌다는 겁니다. △오히려 인상률을 통제한 탓에 4년마다 임대인이 전셋값을 올리는 빌미를 제공한다는 얘깁니다.

  • check! 전셋값이 오를 땐 1회에 한 해 임차인에게 5% 이내 상한 금액(전월세상한제)으로 2년 정도 시간을 벌어주는(계약갱신청구권제) 기능이 있지만, 전셋값이 급락할 때 역전세¹⁾ 현상이나 전셋값이 급등할 때 신규 계약 전세보증금이 오르는 걸 임대차 2법은 막지 못한다는 겁니다.

¹⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인 A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다.



7월 이후 전셋값은?

7월 이후 전셋값이 급등할 거란 주장이 주를 이루는 가운데 그 여파는 제한적일 거란 의견도 있습니다. ① 4년(2+2년) 만기 계약 당사자는 임대인이 요구하는 시세보다 높은 가격을 감당할 수 없다면 다른 전셋집을 찾을 텐데 ② 이 경우 임대인도 기존 임차인을 상대할 때보다 협상력이 훨씬 떨어질 거란 설명입니다. 즉 임대인은 임대료를 높이려고 시도하지만 그걸 결정하는 건 결국 ‘시세’라는 겁니다.  

서울 아파트 전세 22.4% 감소

6월 3일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만8037건으로 1년 전 3만6121건에 비해 22.4% 줄었습니다. 경기는 같은 기간 4만4083건에서 3만5055건으로 20.5% 줄었고요(출처: 아실). “아파트값의 방향성이 불확실한 가운데 집을 사는 대신 전세를 택하는 수요가 늘었다”는 분석입니다.



전세값 83배 뛸 동안 최우선변제금은 18배 상승

전세보증금을 보장해주는 최우선변제금¹⁾. 이것이 물가 등을 반영하지 못한다는 지적이 나왔습니다(출처: 공익허브). 가령 1985년부터 올 5월까지 서울 전셋값 평균은 약 83배 올랐는데 최우선변제금액은 겨우 18배 상승했다는 겁니다. “보호 대상 임차인의 범위를 넓혀야 한다”는 주장이 나옵니다.

¹⁾ 최우선변제금: 주택임대차보호법에서 정한 금액보다 적은 보증금으로 집을 빌려 거주하는 소액임차인이 법률적으로 먼저 돌려받을 수 있는 금액(권리)을 말합니다. 2024년 6월 기준 서울에선 보증금 1억6500만 원 이하인 경우 5500만 원을 변제받을 수 있습니다.



외국인 집주인 55%는 중국인

작년 말 기준 외국인이 보유한 주택은 9만1453가구로 나타났습니다(출처: 국토교통부). 특히 주택을 보유한 외국인(8만9784명) 중 중국인이 5만328가구(55%)로 가장 많았습니다. 중국인이 보유한 주택은 6개월 전보다 3001가구(6.3%) 늘었습니다. 작년 하반기 외국인이 구입한 4230가구 중 71%를 중국인이 사들인 셈입니다.



국토, 하와이 쪽으로 매년 3cm씩 이동

우리나라 국토가 동남쪽인 하와이 방향으로 연간 약 3.1cm씩 일정하게 이동하고 있다는 사실이 위성항법시스템(GNSS)을 통해 밝혀졌습니다(출처: 국토지리정보원). 그간 국토지리정보원은 이 데이터를 내부 연구용으로만 활용했는데, 앞으로는 일반에게도 기본 분석값을 내놓기로 했습니다.



서울 상가 경매 7년 만에 최대

올 5월 서울에서 경매로 나온 상가는 총 237건으로 2016년 11월(244건) 이후 가장 많았습니다(출처: 지지옥션). 단, 낙찰률은 11.8%에 그쳤습니다. 경매 물건 10건 중 1건만 주인을 찾은 셈입니다. 경기침체로 공실이 늘어 임대료가 떨어진 상가는 경매시장에서도 외면당하고 있습니다.




Q 자연 친화적 지역에 집을 사도 될까요?


A 누군가 이렇게 물었습니다. “전 복잡한 동네가 싫습니다. 집을 고를 때 교통이 중요하다고 하지만, 요샌 다들 차가 있는데 지하철이 그리 중요한가요? 저는 교통은 불편해도 녹지가 많은 동네에서 살고 싶습니다. 내 취향에 맞는 지역에 집을 사는 게 그렇게 어리석은 선택인가요?”


단도직입적으로 말합니다. 그런 지역에 집을 사면 그곳에서 평생 살아야 할 수 있습니다. 우선 집값이 오를 수 있을지 의문입니다. 다른 집으로 이사하고 싶을 때 팔 수 있을지도 모르겠고요. 한집에 평생 살 거라면 상관없을 수 있습니다. 하지만 그걸 확신할 수 있나요? 아이가 자라 좀 더 큰 평수로 이사해야 할 수도 있습니다.




그 집을 팔아야 한다고 한번 생각해보세요. 내 취향에 맞춘 아파트를 다른 사람이 좋아할 수 있을지도 중요합니다. 내가 대중의 취향을 받아들일 수 있다면 문제 될 건 없습니다. 여기서 말한 ‘대중의 취향’의 의미요? ‘입지’입니다. 교통이 편리하고, 좋은 학교를 배정받을 수 있고, 주변에 학원가가 형성돼 있으며, 대단지에 커뮤니티를 잘 갖춘 아파트를 대중은 선호합니다. 


물론 좋은 자연환경도 입지의 요소 중 하나입니다. 하지만 다른 건 없고 자연환경만 좋다면 대중의 선택을 받기 어려울 수 있습니다. 잊지 마세요. ‘잘 팔리는’ 집은 내가 좋아하는 집이 아니라, 대중이 좋아하는 집입니다. 복잡한 걸 싫어하는 건 개인의 취향입니다. 사람들은 대부분 교통이 편리하고 맛집이 많은 복잡한 동네를 선호합니다. 이렇게 설명했는데도 잘 모르겠다면 집을 고르기 전에 자신의 취향이 대중적인지 아닌지 최대한 많은 이에게 물어 꼭 확인하시기 바랍니다.




분양형 호텔

호텔의 한 객실을 분양받아 소유한 뒤, 전문 관리업체에 운영을 맡기고 거기서 발생하는 수익을 얻는 방식을 말합니다. 콘도가 본인이 이용하기 위한 것이라면, 분양형 호텔은 임대하기 위한 것이란 차이가 있습니다. 2010년대 중반 국내에서 꽤 인기 있는 수익형 부동산이었습니다.



지식산업센터

단독으로 공장이나 사무실을 짓기 어려운 중소기업들이 입주할 수 있는 다층(3층 이상) 건물을 말합니다. 2010년까지만 해도 ‘아파트형 공장’으로 불렸습니다. 이름을 바꾼 이유는 공장이라는 부정적 인식 때문에 사업 진출을 꺼리는 건설사가 많았기 때문.



포르투

어느 오후, 포르투의 주거.

사진 제공. @yurihigh_drawer



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