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6개월 만에 첫 하락


수도권 아파트

매매지수 : 94.9 (▲0.01)

전세지수 : 89.7 (▲0.05)


지방 아파트

매매지수 : 92.3 (▼0.04)

전세지수 : 90.9 (■)

100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)

100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)

11월 18일 기준, 자료: 한국부동산원



[ 오늘 부딩 요약 ]


► 전국 아파트값이 반년 만에 하락했습니다.


► 대출 규제가 매수심리를 억눌렀습니다.


► 과거와 달리 시장 전체가 흔들리고 있습니다.




6개월 만에 첫 하락

전국 아파트값이 반년 만에 떨어졌습니다. 하락 폭은 작지만 시장의 큰 흐름은 바뀌었다는 평입니다. 오늘 부딩은 ‘대출 규제 효과: 6개월 만에 첫 하락’에 대해 다룹니다.

 



6개월 만에 첫 하락

전국 아파트값이 6개월 만에 0.01% 떨어지며 하락 전환했습니다(출처: 한국부동산원). 최근 4주간 상승폭이 점차 줄다가(0.03%→0.02%→0.02%→0.01%) 결국 하락세로 바뀐 겁니다. 0.01%로 하락 폭은 작지만, 시장의 흐름이 바뀌었다는 시그널을 보여줍니다. 대출 규제가 매수심리를 크게 쪼그라뜨린 결과입니다.

[ ☑️ Check! ] 하락세가 두드러진 지역요? 광명, 송도, 미아 등 대규모 개발이 이뤄지는 수도권 특정 단지에선 분양가보다 최대 5000만 원 싼 ‘마피’ 매물이 나오고 있습니다.






대출 규제, 과거와 차이는?

2019년 12월 문재인 정부는 15억 원 초과 아파트의 대출을 막고, 9억 원 초과 아파트의 LTV를 20%로 낮췄습니다. 그 결과 서울 아파트값이 떨어지고 거래량은 급감했습니다. 하지만 그 효과는 짧았습니다. 2020년 7월, 기준금리가 연 0.5%로 낮아 금방 가격을 회복한 겁니다. 하지만 이번 대출 규제는 다릅니다. 기준금리가 연 3.25%로 높고 스트레스 DSR¹⁾ 규제 등으로 실수요자까지 영향을 받아 시장 전체가 흔들리고 있습니다.

[ ☑️ Check! ] 정부는 12월 2일부터 디딤돌대출도 규제해 수도권 아파트 대출 가능 금액이 최대 5500만 원 줄어들 전망입니다. 시중은행도 자체적으로 대출 규제를 강화하고 있고요.  

¹⁾스트레스 DSR: 미래의 금리인상으로 원리금 상환 부담이 커질 가능성을 고려해 현재 대출금리에 일정 수준의 ‘가산금리(스트레스)’를 더해 대출한도를 정하는 겁니다. 2024년 9월 기준 수도권에선 가산금리 1.2%p(비수도권 0.75%p)를 적용합니다. 즉 대출로 마련할 수 있는 돈이 더 쪼그라드는 겁니다.



눈에 띄는 흐름 3

현재 부동산시장에선 다음과 같은 현상이 일어나고 있습니다.


매수자 관망세: 강력한 대출 규제로 사람들이 주택 매수를 망설이고 있습니다. 올 9월 전국 아파트 매매거래량은 전월 대비 31.1% 줄어든 2만9545건으로, 2024년 기준 최저치를 기록했습니다(출처: 부동산플래닛).


풍선효과: 시중은행에서 대출을 제한하자 제2금융권으로 수요가 몰리고 있습니다. 올 10월 제2금융권 대출이 전달 대비 2조7000억 원 폭증한 가운데 주택담보대출(주담대)만 1조2000억 원 늘었습니다(출처: 금융위원회). 대출 규제를 피하려 높은 금리를 감수하는 이들이 늘고 있는 겁니다.


대출 오픈런 준비: 일부 은행은 현재 비대면 주담대 등 신규 대출을 중단한 상태입니다. 단, 내년 초 은행들이 가계대출 총량을 ‘리셋’하면 여신 한도가 늘어날 거란 기대감에 대출 오픈런 수요도 증가하고 있습니다. 주담대 신청은 60일 전부터 가능하여 현재 일부 은행은 올해 대출을 마감하고 내년분 신청을 받고 있습니다.  




서울 상승폭 4주째 감소

전국 아파트값이 27주 만에 떨어진 반면, 서울 아파트값은 35주째 오르고 있습니다. 단, 상승폭은 최근 4주 연속 감소(0.09%→0.08%→0.07%→0.06%)하며 관망세를 키우고 있습니다. 실제로 11월 21일 기준 서울 아파트 매물은 8만9611건으로 한 달 전보다 약 5% 증가했습니다(출처: 아실). 



빈집 104만채

수도권과 세종시를 뺀 지방의 빈집이 8년간 35% 늘어 작년 기준 104만3665채를 기록했습니다(출처: 황운하 의원실). 한데 최근 5년간 지자체가 고친 빈집은 2856채로 전체의 0.4%에 그쳤습니다. 일부 지자체는 빈집을 주민 공간으로 바꾸고 있지만, 재정 부족으로 손도 못 대는 곳도 많습니다.



938명 추가 지원

정부가 전세 사기 피해자 938명을 추가 지원하기로 했습니다. 이로써 전세사기특별법¹⁾으로 지원받는 피해자는 총 2만4668명입니다(출처: 국토교통부). 참고로 피해 주택 유형은 다세대가 30.6%로 가장 많고 오피스텔(21%), 다가구(18.1%), 아파트(14.5%)가 그 뒤를 이었습니다.

¹⁾ 전세사기특별법: 전세 사기 피해자 지원을 강화하기 위해 2024년 11월 11일 개정·시행한 법입니다. 피해자가 해당 주택에서 기본 10년간 거주할 수 있도록 하고, 피해자 인정 기준인 보증금 한도를 최대 7억 원으로 상향하는 등 피해자 구제와 주거 안정에 초점을 맞췄습니다.



미국보다 낮은 게 일상?

한국 기준금리가 미국보다 낮은 상황이 일상이 될 거란 주장이 나왔습니다(출처: 한국개발연구원). 한국은 성장잠재력이 줄어 금리인하 압박이 크지만, 미국은 금리인상 여력이 있어섭니다. 단, 금리 역전에도 한국 경제의 안정성으로 자본유출 가능성은 낮다는 평입니다. 기준금리는 주담대 금리에 영향을 미칩니다.



HUG, 7000억 원 수혈

HUG가 7000억 원 규모의 신종자본증권(상환 의무가 없는 장기투자 채권)을 발행했습니다(출처: HUG). 최근 3년간 전세 사기가 늘며 대위변제 금액이 연간 3조 원을 넘겼으나, 이번 채권 발행으로 내년 전세대출과 전세보증금반환보증¹⁾은 안정적으로 이어질 전망입니다.

¹⁾ 전세보증금반환보증: 임대인이 보증금을 제때에 돌려주지 않으면 보증 기관이 대신 갚아주는(대위변제) 상품입니다.



〈수도권〉

  • 서울 아파트값 35주째 상승

  • 서울 아파트 전셋값 79주째 상승

  • 서울 명동 상권 1㎡당 연평균 임대료 약 1000만 원으로 세계 9위 기록


  • 서울 7개 자치구 ‘경원선지하화추진협의회’ 출범

  • 서울 강남권 아파트 보유세 내년 20~30% 상승 전망

  • 양천 목동10단지 4045가구로 재건축 계획


  • 중랑 면목3·8동에 모아타운 통해 651가구 공급 예정

  • 경기 ‘김포골드라인’ 증차 예산 지원 불가 입장

  • 고양 공동주택 리모델링 기본계획 변경 고시


  • 성남 종합운동장 야구 전용 구장으로 리모델링 추진

  • 성남 오리역 일대 용적률 800% 복합개발 검토

  • 용인 ‘용인청년 창업지원주택’ 입주자 모집(12월 2일~9일)


  • 포천 GTX 노선 유치 활동 본격화

  • 인천 송도6·8공구 기반시설 10년 만에 완공

  • 인천 불로동 일대 공공지원 민간임대주택 918가구 공급 계획



〈지방〉

  • 부산 2030년까지 빈집 2000채 정비 추진

  • 대구 아파트값 53주째 하락

  • 경북 청년·신혼부부 월세 최대 30만 원 지원사업 신청 접수 중(예산 소진 시까지)


  • 충북 소멸위험지역 신혼부부에게 결혼 지원금 200만 원 지급 추진

  • 세종 상가 공실률 전국 1위 불명예 해소 위해 행복청·LH와 대책 논의

  • 제주 신혼부부·출산 가구 전세자금대출 이자 지원 신청(~12월 6일)



〈해외〉

  • 미국 30년 만기 고정형 주담대 평균 금리 연 6.84%로 상승세 지속

  • 미국 주담대 금리 상승으로 매수자 우위 주택시장으로 전환

  • 미국 연 소득 5만 달러(약 7000만 원) 미만 거주자의 74%, 주담대 상환 및 임대료 부담 체감


  • 미국 임차인의 22%, 정기 수입 전액을 임대료로 지불

  • 영국 11월 주택 평균 매매가 36만6592파운드(약 6억4500만 원) 기록

  • 독일 저금리 영향으로 2025년 주택 가격 연간 3% 상승 전망


  • 일본 단독주택 구매자 고려 요건 TOP 3_ 1위 방 개수, 2위 주변 편의시설 접근성, 3위 주차장 유무

  • 일본 신혼부부 임대주택 고려 요건 TOP 3_ 1위 통근·통학 편리성, 2위 편의시설 접근성, 3위 역세권 여부

  • 타이완 10월 5대 은행 주담대 평균 금리 연 2.2%로 15년 9개월 만에 최고치






사전 청약 취소를 예측하는 방법?

올해 건축비 인상 등으로 사전 청약을 취소한 민간분양 단지는 총 7곳입니다. 이들의 공통점은 다음과 같습니다.


  • 위치: 대부분 서울에서 멀리 떨어져 있거나 미분양 우려가 있는 지방 지역이었습니다. 예를 들어 인천 영종국제도시, 경기 파주 운정3지구, 경남 밀양 부북지구 등, 교통 인프라가 부족해 사업성이 낮다고 평가받은 곳들입니다.


  • 추정 분양가: 파주 운정3지구(주상복합용지 3·4블록)의 경우 전용면적 59㎡ 기준 약 4억6000만 원으로 3.3㎡당 1000만 원대 중후반의 분양가였습니다. 추정 분양가가 너무 낮아 본청약 때 분양가를 올리더라도 자잿값 상승 등을 감안하면 충분한 수익을 확보하기 어려웠다고 건설사에서 판단했을 가능성이 있습니다.


  • 건축비 상승률: 최근 2년간 건축비가 계속 상승했으며, 자잿값은 2022년 이후 매년 5~10%씩 올랐습니다(출처: 한국건설기술연구원). 이로 인해 사업 포기 가능성은 더 커졌습니다.





❶ 배산임수

집이 남향일 때 북쪽엔 산이 있고, 남쪽엔 강이 있는 구조를 말합니다. 뒤에 있는 산은 집에 생기를 주고, 앞에 흐르는 물은 땅의 기운을 모은다고 합니다. 이런 이유로 예부터 명당으로 불려왔습니다. 지금도 재계 인사들은 집을 고를 때 이 조건을 중요하게 생각합니다. 서울 한남동이 대표 사례입니다.


❷ 손 없는 날

부동산 거래나 이사 일정에서 자주 언급하는 날입니다. 음력으로 날짜 끝자리가 9일, 10일, 19일, 20일, 29일, 30일인 날을 말하며, 귀신이 활동하지 않는 길일로 통합니다. 이날 이사하거나 입주하면 평안하다는 믿음이 있죠. 현대에도 이날은 이삿짐센터 예약이 빨리 마감해 비용이 오르는 경향이 있습니다.





강 위에

볕이 강 위에 집 짓는 걸 목격.

사진 제공 | @min02_02seok




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