45년 만기 주담대 시행합니다!
오는 3월 9일 치르는 대선은 ‘부동산 대선’으로 불립니다. 부동산 문제 해결을 위한 공약이 선거의 핵심 키워드로 떠올랐기 때문입니다. 오늘 부딩은 ‘대선 부동산 공약: 45년 만기 주담대 시행합니다!_안철수 편’에 대해 다룹니다.
들어가며
한국 사회엔 “부동산이 경제고, 정책의 대부분”이란 말이 있습니다. 그만큼 부동산정책이 중요하단 얘깁니다. 그래서인지 이번 대선의 주요 후보들도 부동산시장과 관련한 각종 공약을 쏟아냈습니다. 부딩은 이번까지 총 4회에 걸쳐 주요 대선 후보가 내놓은 핵심 부동산 공약을 살폈습니다. 대선 기사만 보면 진저리 난다고요? 포기하지 마세요. 이번 대통령은 그런 당신이 정합니다!
안철수 후보의 대표 공약은?
대통령 임기 5년 내에 250만 가구를 공급하고, 그중 100만 가구는 토지임대부분양방식으로 짓기로 했습니다. 최대 45년간 갚는 주택담보대출(주담대)을 만들고 현행 부동산 조세제도도 손보겠다 했습니다. 재산세는 높이고 거래세는 낮추는 방향입니다. 주요 공약을 키워드로 살피면 아래와 같습니다.
#250만: 공공과 민간이 협업해서 수도권 150만 가구를 포함해 전국에 250만 가구를 공급합니다. 250만 가구 중 100만 가구는 토지임대부분양방식*을 따르는 ‘안심주택’으로 건설하고, 그중 50만 가구는 청년에게 우선 공급(임대 60%, 분양 40%)합니다. 특히 청년에게 우선 공급하는 주택은 초고층 주상복합형으로 지어 주거 공간과 창업·사무 공간을 함께 넣는다는 계획입니다.
*땅은 공공이 소유하고, 지상 건물만 수요자에게 분양하는 방식입니다. 분양가를 낮출 수 있다는 장점과 재산권 행사가 불가능하다는 단점이 있습니다.
#45년대출:LTV* 80%와 기준금리** 수준의 이자를 적용한 ‘45년 초장기 주택담보대출’을 제시했습니다. 처음 15년간은 대출금 이자만 내고 나머지 30년간 원리금(원금+이자)을 내게 하겠다는 계산입니다. 청년과 생애 최초 주택 구입자, 장기 무주택자 등이 대상입니다. 이 제도는 대출 만기가 기존 주택담보대출보다 길어 매달 원리금 상환 부담을 줄여주는 장점이 있습니다.
*‘Loan to Value Ratio’의 약자로, 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV가 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻.
**한국은행이 쓰는 이자율입니다. ‘은행들의 은행’인 한국은행이 시중은행에 돈을 빌려줄 때 몇 퍼센트의 이자율로 할지 정하는 거로 이해하면 쉽습니다. 2월 24일 현재 기준금리는 1.25%입니다.
#세제개편: 현 정부 부동산 제도의 큰 문제점 중 하나로 재산세*와 거래세(양도소득세·취득세·등록세)가 모두 높다는 점을 들며 이를 손본 안을 내놨습니다. 재산세는 높이고 거래세는 낮추는 방향입니다. 쉽게 말하면 거래세를 낮춤으로써 시장에 다주택자의 매물이 나오게 해 수요 공급 문제를 해결하겠다는 생각입니다.
*매년 6월 1일을 기준으로 주택이나 건물 등을 소유하고 있는 이에게 부과되는 지방세의 한 종류입니다. 부동산을 가진 이면 누구나 내야 하는 세금이고, 고가 주택을 가진 이는 종합부동산세도 부담해야 합니다.
지금의 문제 상황에 적합한 공약임?
‘공급 확대론’ 측면에서 ‘250만 가구 공급’은 적당하다는 평입니다. 다만 기본 방향만 내놔 모호하다는 얘기가 나옵니다. 토지임대부 등 전에 없던 대안적 분양 방식에 대해선 긍정적 평이 나옵니다. 대출 규제가 그 어느 때보다 심한 상황이기에 청년 등 무주택자에 한해 LTV를 완화하겠다는 약속은 호응을 얻기 쉽습니다.
실현 가능한 공약임?
부동산 세제 개편 중 거래세 인하는 반기는 이가 많아 지지를 받을 가능성이 큽니다. 집값 급등으로 양도소득세*와 취득세** 등 거래세가 올라 부동산 거래가 전보다 어려워졌기 때문입니다. 집을 사려는 이에겐 취득세가, 팔려는 이에겐 양도소득세가 걸림돌이 된단 얘깁니다. 하지만 취득세는 지자체의 재원이라 이를 낮추면 반발도 심할 것으로 보입니다.
*집을 팔아 생긴 이익에 부과하는 세금입니다. 현재 1년 이내 보유한 집을 팔면 차익의 70%를 세금으로 내야하며, 2년 이내 보유 주택을 팔면 60%를 세금으로 내야 합니다. 가령 5억 원짜리 아파트를 사서 1년 안에 2억 원의 차익을 거두고 되판다면, 그중 70%인 1억4000만 원을 세금으로 내야 한다는 얘기(1주택자 기준).
**일정한 자산을 취득했을 때 내는 세금을 말합니다. 당연히 집을 샀을 때도 이를 내야 합니다.
내게 득 되는 공약은?
전세대출 원금 분할상환 방식 의무화 제도를 없애겠다는 공약이 특히 눈에 띕니다. 참고로 정부는 지난해에 가계부채* 관리 차원에서 일부 은행이 전세대출 원금의 일부를 매달 갚게 하는 ‘부분 분할상환’ 방식을 특정 상품에 한해 의무로 적용했습니다. 즉 이를 폐지해 청년의 주거 부담을 줄이겠다는 계산입니다. 이와는 별개로 생애 최초 주택 구입자 취득세 100% 감면 공약도 제시했습니다.
*가정에서 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다. 1800조 원까지 불어난 가계부채 때문에 2020년 금융 당국은 시중은행에 2021년 가계부채 연간 증가율을 5~6% 내에 맞추라고 일렀습니다. 금융 당국의 2022년 가계부채 연간 증가율 목표는 4.5%입니다.
전문가들의 평가는?
‘디테일’이 부족하다는 평이 나옵니다. 특히 주택공급 250만 가구에 대해선 지역 간 격차 해소와 재원 마련 등 구체성에 대한 지적이 있습니다. 또 토지임대부분양방식은 정부가 집 지을 땅을 마련해야 하는데, 서울을 비롯한 수도권엔 이제 빈 땅이 없고 예산도 많이 들어 실현 가능성이 낮다는 비판도 나옵니다.
중개사 63% 하락, 전문가 64% 상승
KB금융지주 경영연구소가 공인중개사 527명, 부동산 전문가 161명에게 집값 전망을 물으니 공인중개사 63%는 하락을, 전문가 64%는 상승을 점쳤습니다. 공인중개사 과반이 대출 규제 등을 이유로 ‘3% 이내 하락’을, 전문가 과반이 공급 부족 등을 이유로 ‘3% 이내 상승’을 점친 겁니다. 극과 극의 전망. 올해 부동산시장, 대체 어떻게 될까요?
77%는 “내 집이 꼭 있어야”
국무총리 산하 국토연구원이 만 20세 이상 39세 이하 미혼 청년 3900명에게 주거 여건과 인식에 관해 물었습니다. 이에 무주택 청년 77%가 “내 집을 꼭 소유해야 한다”고 답했고, 이들의 81.3%는 “부모의 경제적 지원을 기대했다”고 밝혔습니다. 미혼 청년 중 자기 집을 가진 비중은 14.5%에 불과하고, 85.5%는 무주택자였습니다. 참고로 10년 내에 자기 집을 가질 수 있을 것으로 생각하는 이는 42.6%였는데, 이들이 생각하는 내 집 마련을 위한 유일한 통로는 부모의 지원이었습니다.
계약금 비율 10%로 낮춘 단지 등장
기준금리 인상과 대출 규제로 집 살 때 자금 마련에 어려움을 겪는 실수요자를 위해 계약금 비율을 낮춘 분양 단지가 나오고 있습니다. DSR* 규제가 본격화되며 분양가**의 20% 정도로 책정된 계약금 비율을 10%로 낮춘 단지가 등장한 겁니다. 참고로 현재 수도권 인기 지역 새 아파트의 분양가는 계약금 20%, 중도금 50~60%, 잔금 20~30%로 책정된 경우가 많습니다.
*‘총부채원리금상환비율’을 이르는 것으로 모든 대출의 1년 치 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 값을 말합니다. 2022년 1월부터 모든 기존 대출과 신규 대출 신청분을 합한 총액이 2억 원을 넘으면 개인별 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제를 받습니다. 즉 빚을 갚는 데 연 소득의 40% 이상을 쓸 수 없게 되는 겁니다.
**건설사가 2~3년에 걸쳐 지은 아파트를 처음 사람들에게 나눠 파는 가격입니다.
2평 넘으면 허가받아야!
2월 28일부터 토지거래허가구역*에서 집 살 때 허가를 받아야 하는 기준 면적이 기존 18㎡(약 6평)에서 6㎡(약 2평)로 작아집니다. 더불어 1억 원이 넘는 땅을 살 때도 자금조달계획서를 내야 합니다. 땅 살 돈이 어디서 났는지 입증해야 하는 겁니다. 지금까진 규제지역에서 집을 살 때, 비규제지역에선 6억 원 넘는 집을 살 때 이걸 내야 했습니다. 틈새 투기를 막는 규제입니다.
*일정 규모 이상의 주택과 상가, 땅 등을 거래할 때 기초자치단체장의 허가를 얻어야 하는 제도입니다. 투자자(투기)가 접근할 수 없기에 치솟는 집값을 누르기 위한 대안으로 주목받았습니다. 이것이 지정된 서울 잠실·삼성·대치동 등에선 실거주 목적으로 집을 거래하겠다고 신청하는 경우에만 허가를 받을 수 있으며 의무 거주 기간은 2년입니다. ‘토지’거래허가구역인데 집 살 때도 허가받아야 하는 이유는 땅 위에 지은 건물은 모두 대지지분을 갖고 있어서입니다.
통합공공임대주택 2만여 명 몰림
LH의 첫 통합공공임대주택*이 흥행했습니다. 1181가구에 대한 입주자 모집에 2만2000여 명이 몰려 19 대 1의 평균 경쟁률을 기록한 겁니다. 시장에선 통합공공임대주택의 흥행 요인으로 ‘주거 불안’을 꼽았습니다. 집값 급등에 기준금리까지 오르며 전세대출 부담이 커진 영향이 있다는 겁니다. 이번 통합공공임대주택 당첨자는 7월 12일~14일 발표합니다.
*국민임대와 영구임대, 행복주택 등으로 분류한 공공임대주택을 하나로 통합한 임대주택을 말합니다.
도시재생
도시를 전부 갈아엎는 재개발보다 좀 더 부드러운 개발이라고 이해하면 쉽습니다. 리모델링처럼 형태는 유지하되 도심 환경을 새롭게 개선하는 거죠. 도시 건축 전문가들은 하나같이 ‘개발의 시대는 지났다’고 강조하며 이것의 중요성을 강조하기도 합니다. 물론 지역 주민들이 이것으로 인한 변화를 대부분 체감하지 못한다는 목소리도 있습니다.
도시확산현상 기반 시설이나 설비가 부족한 채 도시가 저밀도로 무질서하게 교외로 넓어지는 걸 말합니다. 이는 정원을 가꾸는 등 개인주의적 삶이 보장된다는 장점이 있지만, 교외라는 특성상 편의시설 접근성이 나쁘고 교통량이 기하급수적으로 증가한다는 단점도 있습니다.
관광객 모드 놀이
제주살이의 매력 첫 번째, 관광객 모드 놀이!
사진 제공. @lullu_0215
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