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30년 후에도 아파트는 유효할까?



[1] 지난해 주택 인허가의 88%는 아파트였습니다.

[2] 인구가 줄어드는 20~30년 후에도

[3] 아파트가 유효할지 살펴야 한다는 주장입니다.



30년 후에도 아파트는 유효할까?

지난해에 건축 인허가를 받은 주택 10채 중 9채 가까이가 아파트였습니다. 인구 감소가 우려되는 상황에서 20~30년 후에도 아파트가 유효한 주거 스타일일지 고민해야 한다는 주장입니다. 오늘 부딩은 ‘아파트 쏠림 현상: 30년 후에도 아파트는 유효할까?’에 대해 다룹니다.




인허가의 88%는 아파트

작년에 건축 인허가¹⁾를 받은 주택 중 88%가 아파트라는 통계가 나왔습니다(출처: 국토교통부). 2013년 63.3%에서 10년 만에 90%에 달하는 수준이 됐습니다. ▷지난 몇 년간 전세 사기 여파에 비아파트에 대한 수요가 줄며 아파트 쏠림 현상이 심해졌다는 주장과 ▷과거 정부가 임대사업자²⁾에 대한 지원을 대폭 축소해 비아파트 공급이 급감했다는 주장이 함께 나옵니다.

¹⁾ 인허가: 집을 지을 수 있게 인정(인가)하고, 건축행위를 할 수 있게 허가(허가)한다는 뜻입니다. 즉 집을 지을 수 있게 공공기관이 도장(허락)을 찍어줬다는 얘기.

²⁾ 임대사업자: 다주택자가 집을 많이 가진 이라면, (주택)임대사업자는 그 많은 집에 대해 ‘사업자등록’을 한 이로 이해하면 쉽습니다. 공공임대주택 공급의 한계를 보완하려고 만든 이 제도는 임대 사업자에게 임대료 인상률 제한과 임대 의무 기간 등을 지키게 하는 대신 세제 혜택을 주는 게 핵심입니다.




아파트, 얼마나 많을까?

사실 한국이 ‘아파트 공화국’으로 불린 건 어제오늘 일이 아닙니다. 국내에서 아파트를 본격적으로 짓기 시작한 건 1980년대입니다. ① 1970년대에 수도권 인구 급증으로 주택난이 심해지자 ② 1981년 택지개발촉진법¹⁾을 만들었고 ③ 주택난이 계속되자 정부는 1기 신도시²⁾ 건설을 추진했습니다. 이 기간에 전체 주택에서 아파트가 차지하는 비중도 △1975년 1.9% △1990년 22.7% △2000년 47.5% △2022년 64%로 급증했고요(출처: 통계청).

  • check! 2021년 기준 전체 주택 중 아파트의 비율이 높은 상위 지역요? △1위 경기 용인 수지구(92.9%) △2위 경기 수원 영통구(91.4%) △3위 인천 연수구(91.2%) 순입니다. 반면 전남 신안군은 아파트의 비율이 0.2%에 불과했습니다.

¹⁾ 택지개발촉진법: 주택난을 풀려면 땅 문제를 해결해야 한다는 생각을 구체화한 법안입니다. 국가가 민간 땅을 전면 매수할 수 있게 한 것으로, 이 법의 시행 이래 정부는 아파트 중심 신도시를 빠르게 건설해 수도권 주택난을 해결했습니다. 이에 따른 첫 작품이 ‘강남’ 개발입니다.

²⁾ 1기 신도시: 경기도 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시에 들어선 30여만 가구의 아파트를 말합니다. 노태우 대통령 시절 서울 집값을 잡기 위해 조성했고, 처음 입주한 건 1991년입니다.


1992년 1기 신도시 사업 상황을 보고받고 있는 노태우 대통령

ⓒ 국가기록원


1기 신도시 조성 당시 경기 분당구의 한 아파트

ⓒ 국가기록원


30년 후에도 아파트는 유효할까?

아파트 쏠림 현상은 단순히 주거 획일성 문제로 끝나지 않습니다. ▷당장 아파트를 매입할 수 없으면 비아파트에 살며 내 집 마련을 꿈꾸는 게 청년층의 주거 사다리¹⁾인데, 비아파트 공급이 줄면 지금 살고 있는 집의 임차료마저 치솟을 거란 주장입니다. ▷아파트 공급 위주의 정부 부동산정책부터 바꿔야 한다는 의견도 있습니다. 인구가 줄어드는 상황에서 20~30년 후에도아파트가 유효한 주거 스타일일지 고민해야 한다는 겁니다.

¹⁾ 주거 사다리: 월세 살던 무주택자가 돈을 모아 전세로 옮기고, 거기서 다시 힘을 모아 마침내 자기 집을 마련하는 과정을 말합니다.



아파트, 우리나라에만 많을까?

아파트 쏠림 현상이 세계적 추세인가 하면, 그렇지 않습니다. 2020년 OECD 데이터에 따르면 아파트를 포함한 한국의 공동주택 비율은 75%입니다. 2위 스페인(66.1%)과도 10%p 가까이 차이가 납니다. 규모별로 거의 같은 평면구조와 외형으로 ‘대량생산’해 전국 어딜 가나 내가 사는 동네 같고 어색함이 없는 이 같은 획일성을 해외 학자들이 신기해하는 것도 이상한 일은 아니라는 평입니다.



연 4.5%, 청년 전용 청약통장 출시

청년주택드림청약통장이 출시됐습니다. ① 만 19~34세 ② 연 소득 5000만 원 이하 무주택 청년이 가입하면 ③ 최대 연 4.5% 금리를 적용해줍니다. KB국민·NH농협·우리·IBK기업·신한·하나·DGB대구·부산·경남은행에서 취급하며, 기존 청년 우대형 청약통장 가입자는 따로 신청하지 않아도 이 통장으로 자동 전환됩니다.



오피스텔도 ‘마피’

서울 동대문구와 인천 송도 등에서 적게는 수백만 원에서 많게는 수억 원까지 마이너스프리미엄(마피)¹⁾이 붙은 오피스텔 매물이 나오고 있습니다. 한때 아파트 대체재로 주목받은 오피스텔이 외면당하는 모양새입니다. 고금리와 오피스텔 수요가 전세에서 월세로 옮겨간 것이 그 원인으로 꼽힙니다.

¹⁾ 마이너스프리미엄: 구입가보다 싸게 분양권 등을 팔 때 프리미엄이 없어졌다고 해서 이렇게 부릅니다.



지방 전세가율 80%↑

집값은 떨어지고 전셋값은 오르는 현상이 이어지며 전세가율¹⁾이 다시 뛰고 있습니다. 특히 올 1월 지방에선 전세가율 80%를 넘긴 아파트의 전세 거래 비중이 39.2%까지 높아졌습니다(출처: 부동산R114). “전셋값이 집값의 80%에 달하는 아파트는 깡통전세²⁾를 주의해야 한다”는 분석입니다.

¹⁾ 전세가율: 집값 대비 전셋값의 비율을 말합니다. 5억 원짜리 집의 전세가 4억 원이면 전세가율은 80%. 이 비율이 100에 가까워지는 건 전셋값이 매맷값에 육박한다는 것을 뜻합니다.

²⁾ 깡통전세: 전세보증금이 집값과 비슷해지거나 심지어 집값을 추월해 임대인이 집을 팔아도 임차인이 전세보증금을 떼일 우려가 있는 경우를 말합니다.



실거주 의무, 3년 유예

분양가상한제¹⁾를 적용한 아파트 청약에 당첨되면 2년에서 5년까지 실제로 그 집에 살아야 하는 ‘실거주 의무’. 최근 여야가 이 제도의 시행 시점을 지금의 ‘최초 입주 가능일’에서 ‘최초 입주 후 3년 이내’로 완화하기로 의견을 모았습니다. 입주 전 한 번은 전세를 놓을 수 있는 겁니다.

¹⁾ 분양가상한제: 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 투기과열지구 내에서 집값이 급등할 우려가 있거나 재건축·재개발 등 호재로 고분양가 우려가 있는 곳에 지정합니다. 분양가가 비교적 저렴해 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다.



부동산 PF 규모 202조

한국건설산업연구원이 부동산 PF¹⁾ 규모를 202조6000억 원으로 추정했습니다. 글로벌 금융위기로 건설사 대량 부실 사태를 겪은 2009∼2010년 PF 규모 추정치(100조2000억 원)의 2배가 넘는수준입니다. “단기적으로 부동산시장 회복을 기대하기 어려운 상황에서 부실이 본격화하고 있다”고 이들은 진단했습니다.

¹⁾ PF: ‘Project Financing’의 줄임말로 금융사가 어떤 사업의 ‘사업성’을 보고 돈을 빌려주는 걸 말합니다. 가령 아파트를 지을 때 나중에 이자까지 쳐서 갚을 수 있을 것 같으면 대출해줍니다. 하지만 아파트가 잘 안 팔리면 문제가 될 수 있습니다. 여기에 엮인 건설사와 금융사 등이 타격을 입기 때문입니다. 부동산 경기가 악화되며 지금 이것이 주목받는 이유입니다.


#7 600만 원으로 상급지 갈아타기 1

이번엔 단돈 600만 원으로 ‘상급지 갈아타기’를 한 얘깁니다. 처음 마련한 집에서 5년을 산 저는 상급지로 가고자 2019년 갈아타기를 결심했습니다. 갈아타기를 시도한 곳은 서울과 인접한 수도권 아파트였습니다. 이 아파트가 위치한 지역은 제게 특별했습니다. 10여 년 전 전셋값이 올라 살던 집에서 밀려난 바로 그 동네였기 때문입니다. 그리고 이 갈아타기를 시점으로 저는 부동산투자를 본격적으로 시작했습니다. 



여하튼 제가 살던 동네라 장단점은 이미 잘 알고 있었기에 곧장 임장을 다녔습니다. 개중 광화문 업무지구까지 대중교통으로 40분대에 갈 수 있는 마음에 드는 단지를 발견했습니다. 가격은 국민 평수의 호가가 대략 6억∼7억 원이었습니다. 선호도 높은 로열동, 로열층부터 살폈습니다. 2019년은 집값 상승에 가속도가 붙던 시기라 로열동은 하루가 다르게 호가가 올라가고 있었습니다.   




당연히 저도 로열동에 가고 싶었습니다. 한데 그러기엔 자금이 부족했고, 대출에도 어려움이 있었습니다. 제가 살던 집을 팔아 마련한 돈에, 배우자와 제가 각각 신용대출을 하고 담보대출까지 끌어오는 그야말로 ‘풀 레버리지’를 계획했기에 현실적으로 불가능했습니다. 물론 ‘영영영끌’을 하면 갈아탈 수도 있었겠지만 리스크가 너무 컸습니다. 그래서 저는 생각을 바꿨습니다.


나: 사장님, 여기 로열동 말고 다른 매물들도 보여주실 수 있나요?


부동산: 아, 뒤에 있는 동들은 상대적으로 인기가 없어요. 지금 로열동 매물들도 나와 있는데, 왜 그걸 보지 않고.


나: 로열동을 사기엔 자금이 부족해서요. 로열동이랑 뒤쪽 동이랑 가격 차이가 많이 나나요?


부동산: 글쎄요. 뒤쪽 동에선 급매 나온 것에 수리가 안 된 물건 잡으면 못해도 억 정도 차이가 나지. 로열동, 로열층에선 한강 뷰도 가능하잖아.


나: 그럼 뒤쪽 동에서 나온 매물들 보여주세요.


부동산을 돌아다녀보니 천정부지로 치솟은 로열동과 뒤쪽 동은 상황이 완전히 달랐습니다. 물건을 보러 오는 사람도 거의 없었습니다. 매물 가격도 KB부동산 시세에 거의 근접했고요. 아시겠지만 은행은 실거래가나 시장의 호가가 아니라 그들이 자체적으로 산정한 적정가를 바탕으로 대출 금액을 정합니다. 이에 저는 보금자리론을 활용하면 매매가 대비 75% 가까이 대출이 가능하다고 판단했습니다.

 

-본 칼럼은 부동산투자에 대한 정보와 견해를 담은 것으로, 부딩 뉴스레터의 공식 입장과는 다를 수 있습니다.





장기수선충당금

공동주택의 유지관리나 하자보수를 위해 입주민에게 걷는 돈입니다. 엘리베이터를 손보거나 외벽 도색 등을 할 때 이 돈을 쓰죠. 원래 임대인이 내도록 되어 있지만, 편의상 관리비에 포함하는 경우가 대부분이라 임차인이 납부하게 된 것입니다. 그래서 이사할 때 그간 관리비에 포함해 내온 이 돈을 임대인에게 돌려받습니다.



수선유지비

장기수선충당금과 비슷해 보이지만 성격이 다른 관리비입니다. 공동시설의 전구 교체, 냉난방시설 청소 등에 이 돈을 사용하죠. 실제 거주하는 이의 편익을 위한 비용이기 때문에 주택 소유 여부에 상관없이 입주민이 납부의 주체가 됩니다. 이 때문에 이사할 때 임대인에게 청구할 수 없는 비용이고요.




홍콩의 빛

장국영에 빠져있던 시절 꼭 가봐야지 한 그곳. 

사진 제공. @from.june__




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