3기 신도시도 취소될까?

[1] 사전 청약 단지가 잇따라 사업을 접고 있습니다.

[2] 본청약을 앞두고 사업비가 급등한 탓인데

[3] 3기 신도시에도 영향을 줄 수 있단 분석입니다.

3기 신도시도 취소될까?

사전 청약을 진행한 아파트들이 잇따라 사업을 취소하고 있습니다. 이에 본청약을 앞둔 3기 신도시 사전 청약 당첨자들도 불안해합니다. 오늘 부딩은 ‘사전 청약 취소 사태: 3기 신도시도 취소될까?’에 대해 다룹니다.

들어가며

2~3년 전 민간 사전 청약을 진행한 단지들이 사업을 접고 있습니다. 정부는 올 5월 사전청약제도를 폐지했지만, 문제는 사전 청약 후 본청약을 진행하지 않은 단지가 아직 많다는 겁니다.

45곳 중 16곳만 진행

공사비 급등 등으로 민간 사전 청약¹⁾ 단지들이 사업을 접고 있습니다. 최근 경기 파주의 한 단지를 비롯해 총 3곳이 ‘사업 취소’를 선언했습니다. △정부는 2021년 11월 공공분양²⁾에 이어 민간분양³⁾에도 사전 청약을 도입했습니다. △이후 민간아파트 45곳(‘취소’ 3곳 포함)이 사전 청약을 받았습니다. △그중 본청약을 실시한 곳은 16곳에 불과합니다(출처: 한국부동산원).

check! 사전 청약은 애초에 3기 신도시 공공분양에 적용했습니다. 하지만 이전 정부는 그 정도 물량으론 청약 수요를 잠재우기 어렵다고 보고 민간분양으로 사전 청약을 확대했습니다.

¹⁾ 사전 청약: 본청약보다 1~3년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨된 경우 무주택 등 관련 조건만 유지하면 본청약도 100% 당첨 확정입니다.

²⁾ 공공분양: LH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다.

³⁾ 민간분양: 삼성물산 같은 민간기업이 분양하는 걸 말합니다.

당첨자가 받을 보상은?

공공 사전 청약 단지는 사업성이 나빠져도 LH 등이 책임지고 공사를 마무리할 수 있습니다. 하지만 민간 사전 청약 단지는 다릅니다. 사업이 엎어지면 당첨자 명단에서 삭제되고, 청약통장이 부활하는 게 전부입니다. 민간 사전 청약은 공공의 그것과 달리, 당첨자 지위를 유지하며 그간 다른 청약을 진행할 수 없었기에 피해가 더 클 수 있다는 주장이 나옵니다.

check! 정부는 올 5월 공공분양 사전청약제도를 폐지하며 사업이 6개월 이상 지연되면 계약금을 10%에서 5%로 조정해주는 방안을 내놨습니다. 단, 민간분양 사전 청약은 해당 사항이 없습니다.

3기 신도시도 취소될까?

이번 민간 사전 청약 사업 취소는 3기 신도시에서 일어날 문제의 ‘미리 보기’라는 주장이 있습니다. △올 9월 3기 신도시 36개 단지 중 첫 본청약을 실시하는데(당초 계획보다 11개월 지연) △2~3년 전 사전 청약 당시보다 급등한 공사비 등으로 사업을 접는 사례가 더 나올 거란 얘깁니다. 반면 그 때문에 공공사업이 취소되는 걸 막기 위해 최근 감사원이 공사비를 조정(사전 컨설팅)하는 추세라 사업이 취소될 가능성은 낮다는 의견도 있습니다.

check! 정부는 그간 3기 신도시를 비롯해 5만425가구의 공공·민간 사전 청약을 진행했습니다. 하지만 그중 본청약을 마친 단지는 6915가구에 불과합니다.

서울은 105.8 대 1, 지방은 1.46 대 1

올 상반기 서울의 1순위¹⁾ 청약 경쟁률은 105.8 대 1, 지방은 1.46 대 1로 양극화가 뚜렷하게 나타났습니다(출처: 부동산인포). 서울을 포함한 수도권에선 가점이 높아야 당첨을 기대할 수 있고, 지방에선 미분양이 쌓이는 겁니다. “서울은 서울대로, 지방은 지방대로 청약통장 실효성이 떨어진다”는 주장이 나옵니다.

¹⁾ 1순위: 청약 자격은 1순위와 2순위로 구분하고 당첨자는 1순위에서 먼저 정합니다. 1순위 자격이 주어지는 청약통장 가입 기간은 수도권 기준 1년(지방 6개월)입니다.

용산 집값, 송파 제치고 3위

6월 29일 기준 용산구의 3.3㎡(약 1평)당 아파트값이 6509만 원으로 집계됐습니다. 송파(6327만 원)를 제치고 강남(8564만 원), 서초(7835만 원)에 이어 ‘아파트값 상위 3위’ 자리를 꿰찬 겁니다(출처: KB국민은행). 대통령 집무실 이전과 국제업무지구 개발에 대한 기대감이 영향을 줬다는 분석입니다.

공공분양 착공은 단 200가구

올 들어 5월까지 전국 공공분양 착공 실적은 200가구에 불과합니다(출처: 파이낸셜뉴스). 작년 같은 기간(1713가구) 대비 약 88% 줄었습니다. 정부는 공공분양 청약 시 인정하는 청약통장 납입액 한도를 월 25만 원(기존 월 10만 원)으로 늘릴 계획이지만, “청약 넣을 새 집이 없다”는 목소리가 나옵니다.

한 달 새 5조3000억 원 증가

올 6월 5대 시중은행의 가계대출 잔액(총액)이 전달보다 약 5조3000억 원 늘었습니다(출처: 5대 시중은행). 저금리 기조 속 ‘빚투’가 만연한 2021년 7월(약 6조2009억 원) 이후 약 3년 만에 최대 증가 폭입니다. 부동산 거래가 늘며 주택담보대출¹⁾ 수요가 꾸준히 증가한 게 이유로 꼽힙니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.

부산 미분양 11년 만에 최고치

올 5월 기준 부산의 미분양¹⁾ 물량이 5496가구로 11년여 만에 최고치를 기록했습니다(출처: 국토교통부). △아파트값이 상승세로 돌아선 수도권과 달리 지방은 하락세를 거듭하고 있는 데다 △분양가 상승세, 공급과잉까지 더해지며 지방 분양시장 침체의 골은 더 깊어지고 있습니다.

¹⁾ 미분양: 분양했지만 팔리지 않은 집을 말합니다. 크게 ‘일반 미분양’과 ‘준공 후 미분양’으로 나뉩니다. 전자는 분양 후 팔리지 않은 ‘재고’ 주택을 말하고, 후자는 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고’를 의미합니다.

Q 몇 층을 로열층이라고 하나요?

A ‘로열층’은 해당 아파트에 거주하려는 이들이 가장 선호하는 층을 말합니다. 단, 로열층이 몇 층이냐에 대한 사람들의 생각은 시대에 따라 변해왔습니다. 우리나라에 처음 10층 넘는 고층 아파트가 들어섰을 때 3층 이상은 잘 팔리지 않았습니다. ‘사람은 자고로 흙 냄새를 맡으며 살아야 한다’는 관념이 머릿속 깊이 박혀 있었기 때문입니다.

하지만 점점 더 높은 아파트를 짓기 시작하며 로열층의 개념은 바뀌었습니다. 지난 수십 년간 로열층이라고 하면 으레 아파트의 중간 정도 되는 층을 떠올렸습니다. 12~15층의 중층 아파트를 많이 지은 시기 로열층은 7층이었습니다. 그러다 20층 이상 고층 아파트가 들어서고, 동 간 거리가 좁아지기 시작하며 낮은 층은 앞 동이 시야를 가리는 현상이 생겼습니다. 이때부터 사람들은 시야가 트인 동을 찾기 시작했고, 고층일수록 로열동으로 여겼습니다. 30층 아파트라면 탑층 바로 아래인 29층도 로열층으로 분류했습니다.

아파트의 동별 배치가 다양해짐에 따라 방향과 구조, 동 간 거리 등을 고려해 로열층이 달라지기도 합니다. 로열층을 확인할 수 있는 방법은 다양하지만, 건설 중인 분양아파트라면 분양가를 확인하는 방법도 있습니다. 건설사는 층마다 분양가를 달리 책정하는데, 보통 사람들이 선호할 것으로 보이는 층의 분양가가 가장 비쌉니다. 즉 관심 있는 아파트의 입주자 모집 공고를 보면 로열동과 로열층을 쉽게 알아낼 수 있습니다.

최근 조경을 강화한 신축 단지는 ‘정원 뷰’를 확보한 2~4층을 로열층으로 보기도 합니다. 1층이 필로티고 2층에 테라스를 갖추었다면 희소성은 더 높아집니다. 아파트의 로열동과 로열층은 일조량, 방향, 뷰 등 다양한 요소를 복합적으로 고려해 판단해야 합니다. 동 배치도와 분양가를 체크하고 중개업소를 방문해 직접 확인하는 게 가장 확실한 방법입니다.