291곳 풀고, 2200곳 묶기

매매지수: 94.9 (▲0.07)

전세지수: 89.9 (▲0.04)

지방 아파트

매매지수: 91.6 (▼0.04)

전세지수: 90.9 (▼0.02)

100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)

100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)

3월 17일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 토지거래허가구역을 재지정했습니다.

► 강남 3구 등 아파트 2200곳이 대상입니다.

► 전세 공급에도 영향을 줄 수 있습니다.

291곳 풀고, 2200곳 묶기 

서울시가 토지거래허가구역을 다시 지정했습니다. 해당 지역에선 갭투자가 막히며 전세로 나오는 물량이 줄어들 수 있습니다. 오늘 부딩은 ‘토지거래허가구역 재지정: 291곳 풀고, 2200곳 묶기’에 대해 다룹니다.  

291곳 풀고, 2200곳 묶기 

서울시가 강남 3구, 용산구 모든 아파트 단지를 토지거래허가구역(이하 허가구역)¹⁾으로 지정했습니다(출처: 서울시). 3월 24일부터 새로 계약하는 매매 건에 적용합니다. 지난 2월 12일 “집값이 안정됐다”며 잠실·삼성·대치·청담동 291개 아파트 단지를 허가구역에서 풀었지만, 한 달 만에 집값이 뛰자 더 많은 2200개 단지(40만 가구)를 묶는 겁니다. 이제 이 지역에선 실거주 목적 외엔 아파트를 살 수 없습니다. 즉 갭투자는 막힙니다.

▸ 허가구역 해제 → 재지정 흐름

•2월 12일: 강남권 291개 단지 허가구역 해제

•2월 말: 강남권 신고가 속출 → 해제 후폭풍 

•2월 28일: 서울시 “해제 영향 없다” 주장

•3월 16일: 서울시 “재지정 검토 중” 발표

•3월 19일: 강남 3구, 용산구 전체 단지 재지정 확정

[ ☑️ Check! ] 3월 둘째 주 송파구 아파트값은 전주보다 0.72% 상승했습니다(연간으로 환산하면 약 30%). 7년 만에 가장 큰 폭입니다(출처: 한국부동산원).

¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. ‘토지’ 거래허가구역이지만, 건물이 대지 지분을 갖고 있어 주택도 허가 대상입니다. 허가구역을 해제하면 갭투자가 가능해지고, 거래가 늘어나는 사례가 많습니다.

전세 경쟁 더 치열해질 수도! 

나랑 무슨 상관이냐고요? 허가구역 재지정으로 임대인과 임차인 입장이 이렇게 갈릴 수 있습니다.

•임대인(소유주·투자자)

→ 전세 놓을 집이 줄어, 기존 전셋값을 올릴 수 있음.

→ 집을 사려는 이가 줄며, 집값이 떨어질 수 있음.

•임차인

→ 투기수요가 줄어, 집값이 크게 오를 일이 없음.

→ 하지만 전세 매물은 줄어 주거비가 오를 수 있음.

•인근 지역 영향(풍선효과)

→ 송파·강동·동작·과천·분당 등으로 수요가 몰릴 가능성이 있음.

→ 해당 지역 집값과 전셋값이 함께 오를 수 있음.

집값·전셋값, 앞으로 어떻게 될까? 

허가구역 재지정과 관련해 궁금한 내용을 살핍니다.

Q 허가구역을 풀면 왜 집값과 전셋값이 오를까?

A 투자자들이 단기 차익을 노리고 몰리기 때문입니다. 사고파는 사람이 많아지면 가격이 오르죠. 실제로 지난달 강남권 허가구역을 풀자 거래량이 72% 늘었고, 평균 가격도 1억 원 넘게 뛰었습니다. 집값이 오르면 전셋값도 따라갈 가능성이 큽니다.

Q 허가구역 재지정, 집값을 잡을 수 있을까?

A 단기적 효과는 있습니다. 2020년 6월 강남·송파구 일부를 허가구역으로 묶자, 3개월간 집값 상승률이 0.1%로 둔화했습니다. 거래가 줄어 가격도 쉽게 못 오르는 겁니다. 

Q 서울 아파트 매매거래가 2월 5000여 건으로 평년(6000건)보다 적은데, 왜 허가구역을 확대했을까?

A 거래 자체는 많지 않았지만, 강남권 쏠림이 심했기 때문입니다. 비강남·지방에서 강남으로 매수세가 몰리며 가격 격차가 커졌죠. 갭투자가 늘면 전세시장도 불안해질 수 있어 서울시가 개입한 겁니다.

Q 허가구역 재지정, 빌라나 오피스텔도 포함될까?

A 아니요. 아파트만 포함됩니다. 단독주택, 빌라, 오피스텔, 상가엔 적용하지 않습니다.

Q 곧 강남 3구와 용산구에선 전셋집을 찾기 어려워질까?

A 전세 매물이 줄 가능성이 큽니다. 갭투자가 막히고 실거주들만 집을 사면, 전세로 나오는 물량이 확 줄어들기 때문입니다. 원하는 전셋집을 찾으려면 평소보다 빠르게 움직여야 합니다.

Q 재산권 침해 논란, 이번에도 불거질까?

A 허가구역을 지정할 때마다 재산권 침해 논란이 따라왔습니다. 원하는 시기에 집을 사고팔기 어렵고, 합법적 거래도 줄어들 수 있기 때문입니다. 이번엔 한 달 만에 정책이 뒤집힌 터라 시장 반발이 더 거셀 가능성이 큽니다.

5월부터 전세 보증 100% → 90%

5월부터 전세대출 보증¹⁾을 100% → 90%로 줄입니다(출처: 국토교통부). 지금은 HUG 같은 보증 기관이 위험부담을 모두 떠안지만, 앞으론 90%만 책임집니다. 가계부채를 줄이기 위한 조치입니다. 은행이 10%를 부담하며 대출한도가 줄고, 소득이 적으면 대출받기 더 어려워질 수 있습니다.

¹⁾ 전세대출 보증: 임차인이 전세대출을 받을 때 HUG 같은 보증 기관이 은행의 위험부담을 덜어주는 장치입니다. 즉 보증 기관이 ‘보증서’를 발급해주면 은행은 그걸 믿고 임차인에게 전세대출을 내줍니다.

신희타, 청약 기준 완화?

정부가 신혼희망타운¹⁾ 청약 기준 완화를 논의 중입니다(출처: 국토교통부). 미분양이 이어져섭니다. 지난해에 울산에선 777가구 모집에 신청이 13건뿐이었습니다. 이미 계약금 1000만 원 정액제 등 대책을 내놨지만 효과는 미미합니다. 이번엔 혼인 기간 연장이나, 자녀 나이 기준을 조정하는 방안을 검토하고 있습니다.

¹⁾ 신혼희망타운: 유치원과 초등학교가 가까운 신혼부부 특화형 아파트입니다. 청약 당첨자는 분양가의 70%까지 연 1.3% 고정금리로 대출받을 수 있는 상품을 이용할 수 있습니다.

아파트 90%, 빌라 2%

토지거래허가구역 해제 이후 2월 서울 아파트 매매거래는 5171건으로 작년 같은 기간(2714건)보다 90% 늘었습니다(출처: 다방). 반면 빌라는 1858건으로 2% 증가에 그쳤습니다. “전세 사기 여파와 비아파트 시장 침체가 원인”이란 분석입니다. 아파트와 비아파트 간 양극화는 더 심해지고 있습니다.

작년 착공, 역대 최저 수준

작년 민간분양¹⁾ 착공 물량이 23만5171가구로 역대 두 번째로 적었습니다(출처: 리얼투데이). 주택공급은 인허가 → 착공 → 분양 → 입주 순으로 이뤄지는데, 착공 물량이 줄면 3~4년 뒤 입주 물량도 감소합니다. 주택공급 시장은 민간분양 비중이 높기에 착공 감소가 집값 상승으로 이어질 수 있다는 우려도 나옵니다.

¹⁾ 민간분양: 공공기관(LH 등)이 아닌 일반 건설회사 등이 직접 집을 지어 분양하는 걸 말합니다.

조건부 전세대출, 곧 중단?

집을 새로 사려는 사람이, 앞으로 들어올 전세 임차인이 낼 보증금을 미리 담보로 잡아 은행에서 돈을 빌리는 조건부 전세대출. 3월 21일부터 NH농협은행이 서울에서 이 대출을 중단합니다. 5대 시중은행 중 하나은행만 남았지만, 이마저도 곧 막힐 가능성이 큽니다. 정부가 갭투자를 막고 가계부채를 줄이려는 조치입니다.

Q  지금, 매수 타이밍인가요?

•가족구성원: 40세 아내, 43세 남편 

•현재 거주지: 경기도 성남시 분당구 소재 주택(전세) 

•주택 소유 여부: 무주택 

•자산 / 부채: 7억 원대(전세보증금 5억 원 + 주식 2억 원대) / 전세자금대출 1억 원 

•월수입: 약 1500만 원(부부 합산) 

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 500만 원 

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 남부권과 한남동, 옥수동, 경기도 성남시 분당구 

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 자연 > 투자 > 상권 > 학군 

•고민 내용:

-7년 동안 동판교 백현마을7단지(33평)에 반전세로 거주했습니다. 그런데 임대인이 최근 집을 내놓아 주택 매수를 고민하게 됐습니다. 

-막상 사려니 현재 자금으론 지금보다 삶의 질이 훨씬 떨어지는 집을 택할 수밖에 없다는 현실을 깨달았습니다. 

-남편 직장은 판교, 아내 직장은 수서라 그 사이에서 집을 찾고 있지만, 마땅한 선택지가 없습니다. 

-성남시 수정구 복정동(원룸 건물), 고등·심곡·정자동(단독·상가주택) 등을 보러 다녔지만 거주 환경이 만족스럽지 않았습니다. 특히 정자동은 임차인 구성이 너무 다양하고 거리 분위기가 마음에 들지 않아 고민이 깊어졌습니다. 

-현재 두 가지 옵션을 고민 중입니다.

① 10억 원 중후반대 아파트 갭투자(가격 상승 가능성 고려)

② 백현동 카페 거리 상가주택 3층 전세 거주 및 투자(환경이 비교적 깨끗함)

이와 관련해 질문 드립니다.

질문 1.

지금, 매수 타이밍인가요?

질문 2.

투자하기 좋은 상가주택 ‘지역’은 어디인가요? 

질문 3.

갭투자하기 좋은 아파트 단지(투자금 7억 원대)를 추천받고 싶습니다.

 A  무주택자는 머뭇거리지 마세요

무주택자는 더 기다릴 이유가 없습니다. 준비됐다면 바로 사는 게 답입니다. 지금 서울을 포함한 수도권 부동산은 2015~2021년 상승장을 지나 2022년부터 조정 중입니다. 조정이란 집값이 계속 떨어진다는 의미가 아니라, 등락을 반복하며 급등기에 생긴 거품을 정리하는 과정입니다.

단, 강남권은 다릅니다. 토지거래허가구역 해제 이후 상승세가 판교까지 확산됐습니다. 단순히 규제를 풀었다고 집값이 뛰는 건 아니지만, 다주택자 규제와 경기침체 우려가 겹치며 서울 강남으로 돈이 몰렸습니다. 하지만 이 상승세가 영원할까요? 아닙니다. 토지거래허가구역을 다시 지정했고, 최근 상승폭도 둔화됐습니다.

집을 살 거라면, 지금처럼 오락가락하는 시장에서 눈치보지 마세요. 오르면 무서워서 못 사고, 떨어지면 더 떨어질까 두려워 못 삽니다. 시간이 지나면 결국 집값은 올라 있습니다. 중요한 건 ‘내가 감당할 수 있는 대출을 받는가?’입니다. 월 소득 1500만 원이면 대출을 적절히 활용하는 것도 방법입니다.

상가주택은 투자할 만하냐고요? 아파트보다 대지 지분이 크다는 점에서 토지가치 상승을 기대할 만합니다. 건축업자들이 매입할 가능성도 있고요. 월세 수익도 기대할 수 있습니다. 하지만 투자하려면 입지, 환금성, 건물 상태 등을 철저히 따져야 합니다.

▸ 상가주택 투자 체크포인트

• 입지: 지하철 접근성, 유동인구 확인

• 환금성: 매매 시 수요가 있는지 판단

• 건물 상태: 구조·노후도 점검, 유지보수 비용 고려

참고로 정자동 상가주택은 유망합니다. 2027년 느티마을공무원3·4단지 리모델링이 끝나면 상권이 확 바뀔 가능성이 큽니다. 백현동 카페 거리도 주목할 만하지만, 개별 매물 상태와 가격을 꼼꼼히 따져야 합니다. 

아울러 대출이 가능하다면 서판교 아파트도 실거주 대안으로 생각해볼 만합니다. 갭투자를 고려한다면 수서·분당·판교가 유망하고, GTX-A노선이 지나가는 구성·동탄에 반전세로 거주하는 것도 방법입니다. 상가주택은 아파트보다 대출이 유리할 수도 있으니 그 가능성을 꼼꼼히 따져야 합니다.

결론은 단순합니다. 무주택자는 타이밍을 재지 말고 지금 사세요. 준비된 자금이 있다면 더 고민할 필요 없습니다. 하지만 잊지 마세요. 감당하지 못할 대출은 피해야 합니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 3월 24일~26일

•원주역 중흥S-클래스 ★★★(3/5)

GOOD: “원주 역세권 택지지구 + ‘무실동’ 생활권.”

BAD: “초등학교 1km 거리, 주변이 다소 황량함.”

•용현 우방 아이유쉘 센트럴마린 ★(1/5)

GOOD: “장점…?”

BAD: “외곽 입지, 고분양가, 메리트 없음.”

•반월당역 반도유보라 ★★(2/5)

GOOD: “반월당역 더블역세권, 인프라 양호.”

BAD: “대구 분양시장 꽁꽁 + 후분양(2025년 12월 입주).”

•본 아르떼 리버뷰 ★★(2/5)

GOOD: “전주 신축 희소성, 분양시장 양호.”

BAD: “소규모 브랜드 + 후분양(2025년 4월 입주).”

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

공공택지

공공기관이 자연녹지·산지 등을 개발해 만든 땅입니다. LH나 지자체가 조성하며, 도로·학교·공원 같은 기반시설도 함께 만듭니다. 주택은 공공분양·민간분양으로 공급되지만, 민간분양도 분양가 규제를 받습니다. 현재 개발 중인 3기 신도시가 대표적인 공공택지입니다.

민간택지

개인이나 민간 사업자가 구도심 등을 개발한 땅입니다. 재건축은 조합이, 재개발은 조합이나 시행사가 추진합니다. 건설사는 시공을 맡거나, 직접 땅을 사서 아파트를 짓기도 합니다. 공공택지보다 분양가 규제가 덜한 편입니다. 서울에선 개포·잠실·목동 재건축 단지가 대표적입니다.

왜 있잖아

가끔 보고 싶은, 그런 날.

사진 제공 | @u_zeeeni