수도권 아파트
매매지수 : 94.9 (■)
전세지수 : 89.8 (▲0.01)
지방 아파트
매매지수 : 92.2 (▼0.05)
전세지수 : 91.0 (■)
100 이상 : 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만 : 공급 > 수요 (하락 가능성)
12월 16일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 2024년 부동산시장은 고금리가 지배했습니다.
► 월세 비중 확대와 경매 증가가 두드러졌습니다.
► 2025년에도 시장 변동성은 클 전망입니다.
2024년 부동산 결산
올해, 왜 대출 규제는 강화하고, 청약 열기는 여전히 뜨거웠을까요? 오늘 부딩은 ‘2024년 부동산 결산’에 대해 다룹니다.
들어가며
2025년 부동산시장이 궁금하다고요? 지나온 2024년 시장을 돌아보면 그 안에 답이 있습니다. 여전한 고금리와 빡빡한 대출 규제 속에서 올 한 해 부동산시장이 어떠했는지 5개 키워드로 살핍니다.
3.3㎡(약 1평)당 4955만 원. 2024년 서울 신축 평균 분양가입니다. 전년(3508만 원) 대비 41%나 급등했습니다. 물론 정부도 분양가 안정화를 위해 노력했습니다. 공공택지의 민간 공급을 늘리는 방안 등을 내놨습니다. 하지만 그보다 공사비와 인건비 상승 기세가 더 강했습니다. 이렇게 오른 분양가는 시장 전반에 부담을 줬고, 청약통장 가입자 수도 급감했습니다. 11월 기준 청약통장 가입자는 약 2660만 명으로, 전년 동기 대비 무려 52만 명이 줄었습니다.
[ ☑️ Check! ] 올해 3.3㎡당 가장 높은 분양가를 기록한 단지요? 서울 광진구 광장동의 ‘포제스 한강’입니다. 3.3㎡당 약 1억3770만 원으로 역대 최고치를 기록했습니다.
“얼어 죽어도 신축.” 2024년 부동산시장을 가장 잘 설명하는 말입니다. 강남권을 중심으로 ‘로또 분양’ 단지가 쏟아지며 서울 아파트 평균 청약 경쟁률은 112 대 1을 기록했습니다. 수억 원의 시세차익이 예상되면서, 이 단지들은 열풍의 중심이 되었습니다. 반면 지방은 여전히 ‘될 곳만 되는’ 모습을 보였습니다. 2025년에도 서울 신축 아파트 청약 열기는 이어질 전망입니다. 분양가 상승과 공급 물량 감소가 예상되기 때문입니다.
[ ☑️ Check! ] 올해 가장 높은 청약 경쟁률을 기록한 단지는 서울 강남구 대치동의 ‘디에이치 대치 에델루이’입니다. 37가구 모집에 3만7046명이 몰리며 평균 1025.6 대 1의 경쟁률을 기록했습니다.
2024년은 월세가 ‘뉴노멀’로 자리 잡은 해입니다. 서울 빌라 임대차 시장에서 월세 비중이 50%를 넘어서며 53.6%를 기록했습니다. 전세 사기 여파와 대출 규제가 겹치며 보증금 부담이 적은 월세를 택하는 이가 늘어난 결과입니다. 서울 빌라 전세보증금은 소폭 올랐지만, 월세보증금은 전년 대비 20% 이상 상승했습니다. 전세에서 월세로 전환하는 속도가 더욱 빨라지고 있습니다. 이런 급격한 변화는 청년 가구에 특히 큰 부담으로 작용했습니다.
[ ☑️ Check! ] 서울 빌라 전세보증금 평균은 2024년 11월 기준 2억317만 원으로 전년 대비 3.8% 상승했습니다. 같은 기간 월세보증금은 평균 8920만 원으로 23.4% 올랐습니다.
올해는 대출 규제로 집값을 잡을 수 없다는 주장이 힘을 잃었습니다. 규제가 이어지며 시장은 확실히 주춤했습니다. 지난 9월 스트레스 DSR 2단계 시행으로 주택담보대출 가능 금액은 크게 줄었습니다. 소득 1억 원 기준, 수도권에서 약 5600만 원 감소했습니다. 무주택자를 위한 디딤돌대출도 규제해 수도권 아파트 대출 가능 금액이 최대 5500만 원 줄어들었습니다. 대출 문턱이 높아지자 매수 대기자들은 전세로 눈을 돌렸습니다. 이는 전셋값을 끌어올리고, 전세의 월세화를 가속화하는 결과를 낳았습니다. 여기에 내년 7월 스트레스 DSR 3단계 시행까지 예고되며, 실수요자의 자금 마련은 더 어려워질 전망입니다.
[ ☑️ Check! ] 2025년 대출 시장도 대출 규제가 지속될 가능성이 큽니다. 스트레스 DSR 3단계를 시행하는 7월 전에 대출을 준비하거나, 시장 상황을 관망하는 것이 대응 방안이 될 수 있습니다.
은행에서 집을 담보로 빌린 돈을 갚지 못해 진행하는 임의경매. 2024년 들어 11월까지 부동산 임의경매는 약 13만 건으로, 11년 만에 최다 기록을 썼습니다. 부동산시장 침체기가 길어지며 집을 제때 팔고 나오기 어려운 상황이 이어졌고, 결국 경매로 넘어가는 경우가 늘었습니다. 임의경매는 최근 2년간 급증하고 있습니다. 2021년 6만6248건, 2022년 6만5586건이던 임의경매는 지난해에 10만5614건으로 전년 대비 61% 증가했습니다. 경매 물량이 늘면서 일부 소유자의 손실 위험이 커졌습니다.
[ ☑️ Check! ] 현재 경매시장 분위기요? 최근 강남 꼬마빌딩 매물이 경매시장에 나오고 있지만, 응찰자 수는 크게 줄어드는 등 시장은 냉각된 모습입니다.
금융자산 10억 원 이상 부자 수는?
작년 기준 금융자산¹⁾을 10억 원 넘게 보유한 부자는 46만 명으로, 전체 인구의 0.9%였습니다(출처: KB금융지주). 단, 그 증가율은 2011년 이후 최저치였습니다. 참고로 이들의 자산은 부동산 55.4%, 금융 38.9%로 구성됐으며, 금리인상 여파로 전년(부동산 56.2%, 금융 37.9%) 대비 부동산 비중은 줄었습니다.
¹⁾ 금융자산: 부동산이나 금 같은 실물자산과 대비되는 개념으로, 예금, 채권, 주식, 보험, 펀드 등 금전적 가치를 지닌 자산을 말합니다. 이런 자산은 실물 형태를 가지지 않고 계약이나 금융상품의 형태로 존재합니다.
수도권 1.7% 상승, 지방 1.4% 하락
내년에 수도권은 집값이 1.7% 오르고, 지방은 1.4% 떨어질 거란 전망이 나왔습니다(출처: 주택산업연구원). 아파트와 비아파트 주택을 모두 포함한 예측치입니다. 특히 연초엔 건설 경기 침체로 집값 약세가 이어지겠지만, 4월 이후 금리인하 가능성이 집값 상승을 자극할 수 있다는 주장입니다.
올해보다 10만 가구 감소
내년 전국 아파트 입주 예정 물량이 올해보다 약 10만 가구 줄어들 전망입니다(올해 36만4058가구→내년 26만3330가구). 11년 만에 가장 적은 수준입니다(출처: 부동산R114). 아파트를 짓는 데 보통 3년이 걸리는데, 2021년 하반기 기준금리 인상 후 인허가¹⁾ 감소의 영향이 이제 나타났다는 분석입니다.
¹⁾ 인허가: 집을 지을 수 있게 인정(인가)하고, 건축행위를 할 수 있게 허가(허가)한다는 뜻입니다. 즉 집을 지을 수 있게 공공기관이 도장(허락)을 찍어줬다는 얘기.
1월에 대출 총량 ‘리셋’
내년 1월부터 은행들은 대출 규제를 일부 풀 예정입니다. 새해가 되면 한 해 동안 빌려줄 수 있는 대출 총액의 상한선, 즉 대출 총량을 ‘리셋’하기 때문입니다. 실제로 주요 은행들은 지난 11월부터 내년분 주택담보대출과 전세대출 신청을 받아왔습니다. 단, 대출 규제 완화 현상은 일시적일 가능성이 큽니다. 금융당국의 대출 억제 기조가 바뀌지 않았기 때문입니다.
몰리는 곳에만 7700가구 공급
정부가 1기 신도시¹⁾ 이주 수요를 시장에 맡기기로 했습니다. 정부가 나서지 않아도 신도시 중심지 10km 안 공급이 충분하단 겁니다. 단, 이주 수요가 몰리는 곳엔 7700가구를 짓기로 했습니다(출처: 국토교통부). 하지만 시장에선 사업이 밀려 정부 계획대로 될지 의문이라는 지적이 나옵니다.
¹⁾ 1기 신도시: 경기도 성남 분당, 고양 일산, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본 등 5개 도시에 약 30만 가구로 조성한 아파트입니다. 노태우 대통령 시절 서울 집값 안정을 위해 추진했으며, 첫 입주는 1991년입니다.
〈수도권〉
〈지방〉
〈해외〉
미국 자녀 둔 가정이 부모 등 가족에게 주담대 지원받는 비율 17%로, 무자녀 8%보다 높아
미국 11월 중간 집값 전년 대비 5.4% 오른 43만107달러(약 6억2300만 원)로 선거 불확실성 해소
미국 ‘2024년 휴양주택시장 TOP 3’_1위 뉴저지 케이프메이카운티, 2위 플로리다 걸프카운티, 3위 플로리다 월턴카운티
그린벨트를 풀면 해결될까?
지난 11월, 정부는 주택 공급 부족 문제를 해결하고자 서울의 그린벨트를 풀기로 했습니다. 집값 안정을 위한 이 같은 결정은 2012년 이후 12년 만입니다. 과연 그린벨트 해제가 효과를 낼 수 있을지, 주요 이슈를 살핍니다.
집값 잡기 가능할까?
마곡, 위례, 판교는 그린벨트를 풀어 조성한 대표 지역으로, 개발 이후 집값이 크게 올랐습니다. 특히 마곡지구는 초기 분양가 3.3㎡(약 1평)당 1200만 원에서 현재 4500만 원 이상으로 상승했으며, 국민 평형 아파트 매매가는 5억 원에서 15억 원 이상으로 올랐습니다.
3기 신도시는 어쩌고?
그린벨트를 풀어 서울 곳곳에 더 저렴한 가격에 주택을 분양하면 3기 신도시에 대한 수요가 줄어들 가능성이 있습니다. 3기 신도시 입주 대기자들은 기대하던 혜택이 줄어들 수 있고, 건설사 입장에서도 분양 성공률이 낮아질 수 있습니다.
2031년에 입주할 수 있을까?
정부는 그린벨트 해제 지역에서 2029년 첫 분양, 2031년 첫 입주를 목표로 하고 있습니다. 하지만 그린벨트 해제 후 토지 보상과 인프라 건설을 거쳐 입주까지 통상 8~10년이 걸립니다. 이를 7년 내로 단축하는 건 현실적으로 쉽지 않은 과제라는 평가가 나옵니다.
대형마트
법적으로 3000㎡(약 900평) 이상의 점포를 가진 소매점입니다. 상품 구매 중심의 기능에 초점을 맞추며, 점원의 도움 없이 물건을 판매하는 것이 특징입니다. 한국에서는 대형마트 인근 부동산 시세가 높고, 중산층이 집 근처에 대형마트를 선호하는 경향이 있습니다.
복합쇼핑몰
3000㎡ 이상의 공간으로 쇼핑, 오락, 업무, 외식 등 다양한 기능을 결합한 곳을 말합니다. 1개 업체가 개발·운영하는 게 핵심 조건이며, 대형마트와 달리 라이프스타일과 경험 제공에 중점을 둡니다. 스타필드나 타임스퀘어 같은 사례를 떠올리면 이해하기 쉽습니다.
가을 바다
가을 바다 사진을 부여잡고 긴 밤을 새는 겨울밤.
사진 제공 | @moment._.archive
Comentários