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2023년 상반기에 바뀌는 부동산 제도


[1] 올 상반기 부동산 제도가 대폭 바뀝니다.

[2] 대부분 시장 연착륙을 위해섭니다.

[3] 시장 적응을 위해 미리 살필 필요가 있습니다.


2023년 상반기에 바뀌는 부동산 제도

새해엔 많은 게 바뀝니다. 정부가 시장 연착륙을 위해 이리저리 뛰었기 때문입니다. 오늘 부딩은 ‘2023년 상반기에 바뀌는 부동산 제도’에 대해 다룹니다.

들어가며

집이 있든 없든 달라지는 부동산 정책과 제도를 미리 살필 필요가 있습니다. 언제든 시장에 잘 적응하기 위함입니다. 올 상반기 중 바뀌는 부동산 정책과 제도를 추리고, 중요도 순으로 별점(★)을 매겼습니다(최대 별 5개).

2023년 상반기에 바뀌는 부동산 제도

1월

규제지역 추가 해제(★★★★)

서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 뺀 나머지 규제지역¹⁾을 모두 풉니다. 정부도 서울을 포함한 수도권 대부분 지역에서 전처럼 집값이 급등할 가능성은 낮다고 보는 겁니다. 규제지역을 풀면 LTV²⁾ 등 대출한도가 늘고 청약 규제는 느슨해집니다. 1월 5일부터 효력이 발생합니다.

  • check! 비규제지역이 되면 분양가상한제(분상제)³⁾ 적용 대상에서 벗어나 자연스레 전매제한⁴⁾과 실거주 의무 규제도 폐지됩니다. 다시 말해 서울을 포함한 수도권의 대부분 비규제지역에서 전매제한은 최대 1년(기존 최대 10년)으로 줄고, 실거주 의무(기존 최대 3년)는 아예 사라집니다.

¹⁾ 규제지역: 집값 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 투기가 성행하거나 그럴 우려가 있는 지역 중 특정한 세부 요건을 충족한 곳을 말합니다. 가령 규제지역 중 ‘투기과열지구(매운맛)’로 지정되면 주택담보대출을 집값의 40%로 제한하는 등 대출과 청약, 세금에 이르기까지 다양한 규제를 받습니다. 1월 5일 현재 서울 강남 3구와 용산구는 투기지역(아주 매운맛)·투기과열지구·조정대상지역(순한맛)의 3중 규제지역입니다.

²⁾ LTV: 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻입니다. 비규제지역에선 현행 무주택자와 1주택자는 LTV를 70%까지 적용받고 다주택자도 60%까지 받을 수 있습니다.

³⁾ 분양가상한제: 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 투기과열지구 내에서 집값이 급등할 우려가 있거나 재건축·재개발 등 호재로 고분양가 우려가 있는 곳에 지정합니다. 분양가가 비교적 저렴해 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다.

⁴⁾ 전매제한: 분양권을 가진 이가 입주 전 그 권리를 제3자에게 파는 걸 막는다는 뜻입니다.

무순위청약 거주 지역 요건 폐지(★★★)

무순위청약¹⁾ 신청 자격이 ‘무주택자’(기존 ‘해당 시·군에 거주하는 무주택자’)로 바뀝니다. 무주택자라면 어디에 살든 관계없이 전국에서 무순위청약이 가능해집니다.

  • check! 무순위청약 일정을 보는 방법은 다음과 같습니다. ‘한국부동산원 청약홈’ 접속→청약 일정 및 통계→청약캘린더→공급 유형을 ‘무순위’로 놓고 검색.

¹⁾ 무순위청약: 미계약 물량에 대해 무순위로 청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않습니다.

청년전세특례보증 한도 상향(★★★)

청년전세특례보증¹⁾의 한도(전세보증금의 90% 이내)가 2억 원(기존 1억 원)으로 늘어납니다. 소득이 적은 사회 초년생이라면 이를 통해 주거비 부담을 줄일 수 있습니다.

¹⁾ 청년전세특례보증: 전세보증금이 부족한 청년층에 한해 2%대 저리로 보증해주는 상품입니다. 만 34세 이하 무주택자로 부부 합산(1인가구 포함) 연 소득 7000만 원 이하면 신청 가능합니다. 한국주택금융공사가 취급합니다.


월세 세액공제율 최대 17%로 상향(★★★)

연간총급여 7000만 원 이하 무주택 근로자가 내는 월세의 세액공제¹⁾율이 최대 17%(기존 최대 12%)로 올라갑니다.

  • check! 세액공제는 얼마나 받게 되느냐고요? 가령 연봉 5000만 원인 내가 매월 50만 원씩 600만 원의 월세를 냈다면 세액공제 금액이 기존 72만 원에서 102만 원으로 30만 원 늘어납니다. 다만 공제 한도는 750만 원으로 전과 바뀌지 않습니다. 월세를 많이 내는 이는 전과 같다고 보면 됩니다.

¹⁾ 월세세액공제: 내 집 없는 총 급여 7000만 원 이하 월급쟁이가 전용면적 84㎡(약 33평) 이하 집(아파트, 오피스텔, 고시원 포함)에 월세(반전세 포함)로 거주할 때 세금 일부를 깎아주는 걸 말합니다.

재건축 안전진단 규제 개선(★★★)

재건축 추진이 보다 쉬워집니다. 안전진단¹⁾ 평가 항목 중 구조안정성(건물이 얼마나 튼튼한지 수치화한 점수)의 비중을 30%(기존 50%)로 낮추고, 주거 환경(기존 15%)과 설비 노후(기존 15%)의 비중은 각각 30%로 높이기 때문입니다.

  • check! 아파트 골조가 튼튼해도 주차 등이 불편하면 재건축 추진을 할 수 있게 되는 겁니다.

¹⁾ 안전진단: 지은 지 30년이 넘은 아파트의 재건축 시행 여부를 판정하는 단계로, 재건축사업의 첫 관문입니다. 이걸 통과해야 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분계획 인가 등 본격적 재건축 절차를 진행할 수 있습니다.


2월

유주택자도 무순위청약 허용(★★★)

2월 중으로 정부는 유주택자에게도 무순위청약을 허용할 방침입니다. 미분양¹⁾ 증가가 그 원인입니다.

¹⁾ 미분양: 분양 물량보다 청약자가 적은 상태나 그렇게 해서 나온 재고를 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1을 넘지 못한 상황입니다.

1기 신도시 특별법 발의(★★★★)

수도권에 주택공급을 늘리기 위해 추진하는 1기 신도시 마스터플랜(종합계획)¹⁾. 정부는 마스터플랜의 실행을 법적으로 담보할 수 있는 특별법을 2월 중에 내놓을 계획입니다. 전국 곳곳의 노후 도심 역시 재정비(재건축·재개발) 필요성이 높아져 특별법에 이런 요구도 담을 예정입니다.

  • check! 시장 침체가 심해지며 최근 그나마 집값을 지탱하던 재건축 기대감도 시들해졌습니다. 이에 1기 신도시 특별법이 현실화될 때까진 지금 같은 하락세가 이어질 수 있다는 평가도 나옵니다.

¹⁾ 1기 신도시 마스터플랜: 경기도 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시에 들어선 30여만 가구에 달하는 1기 신도시에 10만 가구 이상을 추가 공급하기 위해 특별법을 만들고 용적률을 높이는 걸 말합니다. 현행 제도론 사업성이 떨어져 돈이 너무 많이 드니 특별법 등을 만들어 재건축사업을 하려는 것으로 이해하면 쉽습니다.


1주택자 기존 주택 처분 의무 폐지(★★★)

청약에 당첨된 1주택자는 기존 주택을 팔아야 하는데, 이 규제를 없앱니다. 정부는 당초 6개월 내에 기존 주택을 팔도록 한 것을 최근 2년으로 완화했지만 아예 이 규제를 폐지하는 겁니다.

  • check! 1월 현재 투기과열지구, 조정대상지역, 수도권 및 광역시 분양아파트는 추첨제 1순위 물량의 25%에 한해 1주택자도 당첨이 가능합니다. 다만 기존 주택을 처분해야 한다는 조건이 붙습니다.

3월

특례보금자리론 출시(★★★★)

무주택자가 9억 원 이하 집을 살 때 연 4~5%대 금리로 최대 5억 원까지 빌려주는 정부표 대출인 특례보금자리론. 정부는 이를 늦어도 올 1분기 중에 내놓을 계획입니다. 이는 DSR¹⁾ 규제도 받지 않습니다.

  • check! 1월 2일 기준 시중은행의 주택담보대출 고정금리가 연 4.8~6.8% 수준인 걸 고려하면 특례보금자리론 금리가 그리 낮지 않다는 주장도 있습니다.

¹⁾ DSR: Debt Service Ratio의 약자로 1년간 갚아야 하는 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 2022년 7월부터 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.

모든 주택 중도금대출 허용(★★★)

분양가와 관계없이 모든 주택에서 중도금대출¹⁾이 가능해집니다. 정부는 늦어도 올 1분기 중 이를 시행한다는 계획입니다.

  • check! 지난해 11월 분양가 9억 원에서 12억 원으로 중도금대출 허용 기준을 느슨히 푼 데 이어 정부는 아예 이 규제를 없애기로 했습니다.

¹⁾ 중도금대출: 아파트를 짓는 동안 5∼6차례에 걸쳐 받는 대출을 말합니다. 통상 분양가의 60% 수준입니다.


4월

임대인의 동의 없이 세금 체납액 확인 가능(★★★★)

임대인의 동의 없이도 전세 계약을 맺은 임차인은 임대인의 세금 체납액을 살필 수 있게 됩니다. 그간 확정일자¹⁾ 등을 받아도 임대인의 세금 체납으로 해당 전셋집이 공매에 넘어가면 보증금을 온전히 돌려받기 어려웠는데 이를 개선한 겁니다. 참고로 2017년부터 2022년 7월까지 임대인의 세금 체납으로 임차인이 떼인 보증금은 472억 원이 넘습니다.

  • check! 임대인의 세금 체납액 확인은 임대차계약서를 들고 세무서에 가서 임차인이 직접 해야 합니다(온라인 열람 X). 다만 임대인의 개인 정보 침해를 막기 위해 보증금이 주택임대차보호법에 따라 변제될 수 있는 2000만 원 이하면 열람이 불가능합니다. 그런가 하면 전세 계약 체결 전 세금 체납 정보를 확인할 수 있도록 해야 전세 사기를 막을 수 있다는 주장도 나옵니다.

¹⁾ 확정일자: 주민센터 등 거주지 관할 공공기관에서 전월세 계약 체결을 확인해준 일자입니다. 현행 임대차보호법은 전입신고 후 임대차계약서에 확정일자를 받으면 대항력이 생겨 임차인이 보증금을 우선변제받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다.

민간분양 중소형 면적에 추첨제 신설(★★★)

투기과열지구¹⁾의 민간분양 중소형 면적(전용면적 85㎡_약 33평) 청약에 추첨제(뺑뺑이)²⁾가 생깁니다. 그간 투기과열지구의 중소형 면적은 가점제 100%로 공급해 부양가족이 적고 무주택 기간이 짧은 청년층은 청약 당첨 가능성이 매우 낮았습니다. 이에 정부는 투기과열지구의 전용면적 60㎡(약 25평) 이하는 ‘가점제 40%+추첨제 60%’, 60㎡ 초과∼85㎡ 이하는 ‘가점제 70%+추첨제 30%’를 적용해 추첨제 비율을 늘립니다.

  • check! 다만 1월 현재 투기과열지구는 분양가가 비교적 비싼 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구만 남아 있어 그 효용이 크지 않을 전망입니다.

¹⁾ 투기과열지구: 직전 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 1.5배를 초과하는 등 주택에 대한 투기가 우려되는 지역으로 정부에서 지정합니다. 투기과열지구로 지정되면 주택담보대출을 집값의 40%로 제한하는 등 대출과 청약, 세금에 이르기까지 다양한 규제를 받습니다.

²⁾ 추첨제: 말 그대로 청약가점과 무관하게 무작위로 당첨자를 선정하는 제도입니다. 진입장벽이 낮아 경쟁률은 치솟을 수 있습니다.

5월

다주택자 양도세 중과 유예 연장(★★)

5월 종료가 예정된 다주택자에 대한 양도세¹⁾ 중과(무거운 세금을 더 무겁게!) 유예 기한을 정부는 2024년 5월까지 1년 더 연장할 계획입니다.

  • check! 최근 정부는 2년 미만 보유한 주택을 양도할 때 내야 하는 양도세 중과 부담을 줄여주는 방안도 검토 중입니다. 양도세 중과를 피하기 위한 주택 의무 보유 기간을 현행 2년 이상에서 1년 이상으로 줄이겠다는 겁니다.

¹⁾ 양도세: 집을 팔 때(양도할 때) 그 가격에서 구매가를 뺀 차익에 대해 내는 세금입니다. 가령 10억 원에 산 집을 15억 원에 팔았다면 ‘5억 원’에 대한 양도세를 내야 합니다. 양도차익이 클수록 세금 액수가 커지고, 양도차익이 마이너스면 세금도 내지 않습니다.


6월

종합부동산세 부담 완화(★★★★)

종합부동산세(종부세)¹⁾ 공제 금액이 공시가격²⁾ 9억 원(기존 6억 원)으로 올라갑니다. 보유 주택의 공시가격 합이 9억 원 이하면 종부세를 내지 않아도 되는 겁니다. 집을 한 채만 갖고 있는 이라면 공시가격 12억 원(기존 11억 원)까지 비과세 혜택(세금 안 냄)을 받게 됩니다.

¹⁾ 종합부동산세: 다주택자에게 별도의 세금을 물려 매물을 내놓게 하겠다는 취지로 만든 제도입니다. 애초에 상위 1%에게만 걷는 게 목표였지만 지난 몇 년간 집값이 크게 올라 과거보다 많은 이가 납부 대상자가 되었습니다.

²⁾ 공시가격: 정부가 세금을 부과하기 위해 직접 조사해 정한 부동산 가격을 말합니다. 이는 통상 실거래가보다 낮게 책정합니다. 너무 높게 잡으면 국민 부담이 늘어섭니다.



주담대 금리 연 8% 돌파

주택담보대출(주담대)¹⁾ 금리 상단이 연 8%를 넘어섰습니다. 1월 3일 기준 5대 시중은행의 주담대 변동금리²⁾는 연 5.35~8.12%를 기록했습니다. 참고로 변동금리 주담대(30년 만기, 원리금 균등분할상환)로 4억 원을 빌리면 매달 원리금(원금+이자) 상환액은 금리가 4%일 땐 191만 원, 7%일 땐 266만 원, 8%라면 294만 원으로 불어납니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우. 즉 집을 사려는데 돈이 부족해 대출을 받거나, 매수한 집을 담보로 생활자금 등을 빌리는 케이스입니다.

²⁾ 변동금리: 경제 상황에 따라 통상 6개월 단위로 금리가 바뀌는 상품입니다. 보통은 고정금리 상품보다 금리가 낮지만 금리인상기엔 이자가 크게 치솟을 수 있어 주의가 필요합니다.

계갱권 왜 써요?

전셋값이 떨어지며 계약갱신청구권(계갱권)¹⁾을 사용하는 임차인이 빠르게 줄고 있습니다. 국토교통부에 따르면 지난해 11월 서울 주택 전월세신고 4만579건 중 갱신계약은 1만2487건(27.7%), 그중 임차인의 계갱권 사용은 전체의 41.4%(5171건)를 기록해 2022년 최저치를 찍었습니다. 계갱권을 쓰면 이사할 수 없느냐고요? 아니요. 임차인이 계약 해지를 통보하면 임대인은 3개월 내에 보증금을 돌려줘야 합니다.

¹⁾ 계약갱신청구권제: 임차인이 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 제도입니다. 이걸 어떻게 쓰느냐고요? 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월까지 사이에 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구하면, 임대차 계약은 갱신돼 2년이 추가로 보장됩니다. 결국 임대차 기간은 4년이 보장되는 셈.


반환보증 가입 비중 20% 이하

2022년 임대차계약을 맺고 관할 시·군·구청에 신고한 전월세보증금 규모가 325조3120억 원(200만8422건)에 달했습니다. 전체 금액 중 아파트 임대차계약 보증금이 72%로 가장 많았고, 빌라(다세대·연립주택_15.1%)와 단독·다가구주택(7.5%) 등이 그 뒤를 이었습니다. 다만 전체 보증금 중 전세보증금반환보증보험¹⁾에 가입한 계약의 비중은 20% 이하에 불과했습니다. 역전세²⁾에 따른 피해가 늘어날 거란 평입니다.

¹⁾ 전세보증금반환보증보험: 임대인이 보증금을 제때에 돌려주지 않으면 보증 기관이 대신 갚아주는(대위변제) 상품입니다. 보증 기관은 추후 임대인에게 보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG와 SGI서울보증, HF 세 곳입니다. 참고로 이 상품에서 HUG가 차지하는 비중은 2021년 말 기준 93%입니다.

²⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인(세입자) A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인(집주인)은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다. 반면 ‘전세난’은 전셋집이 부족해 전세를 구하기 어려운 상황을 말합니다.


여전히 비싸요

원희룡 국토교통부 장관이 최근 집값과 관련해 “여전히 비정상적으로 높으며, 부담 가능한 수준은 아니다”라고 했습니다. 정부가 연초부터 서울 등 수도권 규제지역을 대부분 풀었지만 시장 경착륙을 막기 위함이지 집을 사라는 신호는 아니라는 겁니다. 그는 “집값이 내려가는 것 자체는 문제가 아니지만, 속도와 충격 때문에 위험한 것”이라고도 했습니다.


아파트 이름 쉽게 지어요

서울시가 아파트 이름을 쉽고 간단하게 짓도록 유도하는 정책을 추진합니다. 영어와 이탈리아어, 독일어 등 외국어가 섞인 복잡한 아파트 이름을 쓰는 풍토를 바꾸자는 겁니다. 서울시 관계자는 “법적으로 민간아파트 이름을 규제할 근거는 없지만, 가이드라인을 통해 권고하고 재건축·재개발 과정에서 쉬운 우리말 이름을 지으면 보상하는 방안을 고려할 수 있다”고 했습니다.






주방 귀퉁이를 은은하게 밝혀주는 펜던트 조명



#10 공간 디자이너의 기억법: 빛을 따라 기억을 잘하고 싶다면 시를 감상하듯 머릿속에 이미지를 떠올려 심상을 만드는 방법이 효과적이라고 한다. 내가 공간을 기억할 때 심상을 만들어내는 가장 큰 요소는 빛이다. 자연광이 쨍한 낮의 공간도 좋지만, 기억 속에 자리 잡은 장면엔 어김없이 어스름한 저녁이나 비 내리는 흐린 오후 실내를 밝히는 작은 조명이 등장한다. 스탠드 조명이 그 주변의 공기를 밝히는 느낌이라면 펜던트 조명은 빛으로 공간에 깊이감을 만들어낸다. 구조상 햇빛이 들지 않는 우리 집 주방의 코너에는 펜던트 조명을 설치했다. 손바닥만 한 종 모양의 도자기 조명으로 바닷가의 고운 모래 같은 질감이다. ‘벨 조명’이라는 이름의 이 펜던트 조명은 흙을 섬세하게 다루는 센티멘터 세라믹 스튜디오 우창민 작가의 손길로 탄생했다. 가볍고 작은 몸체에 담긴 노란 빛이 조명의 가장자리를 타고 주방의 귀퉁이를 비춘다. 주방용품과 도자기가 놓인 집의 가장 구석진 부분은 벨 조명을 켜는 순간 한 폭의 정물화처럼 느껴진다. 존재감이 확실한 식탁 위의 펜던트 조명, 바닥에 놓여 달항아리같이 은은한 빛을 뿜어내는 페이퍼 조명, 그리고 주방 귀퉁이를 밝히는 벨 조명. 집에 들어서면 보이는 공간은 그렇게 빛을 따라 흐르듯 떠오른다. 마치 한 편의 시를 떠올리는 것처럼.



현금청산 재개발·재건축아파트에서 조합원 분양 신청을 하지 않는 경우, 조합원 자격에 미달되는 경우 등 새 아파트 입주 권리 대신 현금으로 보상받는 걸 말합니다. 내 집을 조합에 주고, 조합에서 집값에 해당하는 돈을 받아 나오는 걸 의미합니다.



지분쪼개기 분양 자격 하나를 인위적으로 나누어 입주권을 받을 수 있는 조합원 수를 늘리는 걸 말합니다. 가령 재개발 예정 지역에서 낡은 단독주택을 허물고 빌라(다세대·연립주택) 등을 지어 분양 대상자를 늘리는 수법이죠. 엄연한 불법입니다.


타일

오늘 아침 우리 집 베란다 매끈한 타일.

사진 제공. @wjdgywlsz



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