수도권 아파트
매매지수: 94.8 (▲0.05)
전세지수: 89.8 (▲0.03)
지방 아파트
매매지수: 91.7 (▼0.05)
전세지수: 90.9 (▼0.05)
100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)
3월 10일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 알립니다 ]
차주(3월 17일~21일) 일반분양 물량이 없어,
금주 QUICK REVIEW 칼럼은 쉬어갑니다.
[ 오늘 부딩 요약 ]
► ‘전세 10년’ 보장안이 나왔습니다.
► 임차인은 안정성이 커지지만,
► 전셋값 상승에 대비해야 합니다.
2+2+2+2+2년
더불어민주당이 전세 계약 10년 보장에 연장까지 가능하게 하는 방안을 정책과제로 내놓자, 우려의 목소리가 나왔습니다. 오늘 부딩은 ‘초장기 전세 계약: 2+2+2+2+2년’에 대해 다룹니다.
2+2+2+2+2년
더불어민주당(민주당)이 ① 전세 계약을 최대 10년 보장하고 ② 신규 계약에도 5% 임대료 상한을 적용하는 방안을 내놨습니다. ‘2+2년’을 보장하는 현행 임대차 2법¹⁾보다 2배 이상 길어지는 셈입니다. 민주당은 “논의할 의제”라고 선을 그었지만, “사실상 차기 대선 공약 빌드업”이란 당내 해석도 나옵니다. 정책과제 선정 과정에 이재명 캠프 출신 윤후덕 의원이 관여했기 때문입니다.
▸ 민주당 정책과제 핵심 내용
•전세 계약 보장: 2+2년 → 10년(2년 단위 연장)
•임대료 5% 상한: 연장 계약 시 5% 상한 → 신규 계약에도 적용
•전월세신고제 완화: 신고 기준, 절차 간소화 검토
•공공임대 확대: 청년·저소득층 주거 지원 강화
¹⁾ 임대차 2법: 임차인이 계약을 1회 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 계약갱신청구권, 임대인이 기존 임대차계약에서 전세나 월세 가격을 5% 이상 올리지 못하게 하는 전월세상한제를 뜻합니다.
임차인 주거 안정 vs 전셋값 상승
전문가들은 우려했습니다. 임대인이 전세를 안 내놓을 가능성이 크다는 의견이 많았습니다. 전셋값 상승, 임대인의 임차인 가려 받기 같은 부작용도 지적했고요. 단, 장기 계약이 부담이지만, 임차인 입장에선 주거 안정성이 커질 수 있습니다. 하지만 과거에도 임대차보호법 개정이 전세시장에 큰 영향을 준 만큼, 이번에도 시장 변동 가능성이 큽니다.
▸ 핵심 쟁점 정리
•전세 매물 감소 → 장기 계약에 대한 부담으로 임대인이 임대 포기할 수 있음
•전셋값 상승 가능성 → 10년 보장에 대한 부담으로 초반 가격 올릴 수 있음
•임차인 가려 받기 → 임대인이 임차인을 더 깐깐하게 가려 받을 수 있음
•전세 사기 위험 → 10년 계약 기간 이용해 갭투자, 전세 사기 시도할 수 있음
전세, 다시 출렁?
조기 대선에서 민주당이 정권을 잡으면, 이 정책이 본격화될 수 있습니다. 법 개정 시 전세시장이 다시 출렁일 가능성이 큽니다. 실제로 2019년 서울 주택 전셋값은 연간 -0.45%의 변동률을 보였으나 임대차 2법을 도입한 2020년엔 연간 전셋값이 3.66% 올랐고, 2021년엔 4.91% 상승했습니다(출처: 한국부동산원). 임차인은 주거 안정성이 커지지만, 전셋값 상승을 대비해 시장을 살펴야 합니다.
•임차인 → 대출한도 확인, 전셋값 변동 체크
•임대인 → 월세 전환 여부 검토, 공실 위험 점검
출산가구, 1점 → 2점
정부가 ① 출산 2년 이내 가구의 든든전세¹⁾ 가점을 1점에서 2점으로 올리고 ② 신혼·출산 가구 대상 신혼·신생아 매입임대주택Ⅱ(전세형)²⁾의 소득 기준을 외벌이 100%에서 130%로, 맞벌이 120%에서 200%로 조정합니다. 출산·양육 가구의 주거 부담을 확 줄이기 위한 조치입니다(출처: 국토교통부).
¹⁾ 든든전세: 전세금 반환보증 사고 주택을 HUG가 직접 경매로 낙찰받거나, 기존 임대인과 협의해 매입한 후 무주택자에게 시세의 90% 수준에 제공하는 공공임대주택입니다.
²⁾ 신혼·신생아 매입임대주택Ⅱ(전세형): 신혼·출산 가구를 대상으로 LH가 주택을 매입해 시세의 70~80% 수준 임대보증금과 임대료로 제공하는 주택입니다.
GTX-C 좌초?
경기 양주 덕정역에서 수원역까지 연결하는 GTX-C 사업이 엎어질 위기입니다. 문제는 돈. 자잿값 등이 올라 공사비만 5000억 원 넘게 추가됐습니다. 물가 인상을 일부 반영해주는 ‘물가특례’ 대상에서 빠진 것도 악재입니다. 사업 포기 시 수도권 주민의 출퇴근길 고민도 더 길어질 전망입니다.
고금리에 묶인 278조 원
작년에 새로 받은 가계대출 중 고정금리 비중이 62.1%로 역대 최고치를 찍었습니다(출처: 한국은행). 정부가 2023년 ‘고정금리 대출 확대’를 권장한 영향입니다. 하지만 기준금리가 내려갈 조짐을 보이며, 2023~2024년 연 4~6%로 빌린 대출 278조 원이 그대로 묶였다는 지적이 나옵니다. 중도상환수수료¹⁾ 부담까지 가중되며, 고정금리 대출자들은 갈아탈 길이 막혔다는 분석입니다.
¹⁾ 중도상환수수료: 대출자가 만기 전 대출금을 미리 갚을 때 금융회사가 부과하는 수수료입니다. 주택담보대출의 경우 2025년부터 수수료율이 인하됐습니다.
심하게 오르면 규제!
오세훈 서울시장이 토지거래허가구역¹⁾ 해제 후 집값이 급등하자 “과도한 상승 시 다시 규제하겠다”고 밝혔습니다(출처: 서울시). 불과 며칠 전까지만 해도 “해제와 집값 상승은 무관하다”고 주장했는데, 입장을 바꾼 겁니다. 실제로 서울 아파트 매매가격은 2월 첫 주 0.02% 상승에서 3월 첫 주 0.14%까지 상승폭을 키웠습니다(출처: 한국부동산원).
¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도로, 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. ‘토지’ 거래허가구역이지만 건물이 대지 지분을 갖고 있어 주택도 허가 대상이며, 이 구역이 해제되면 갭투자가 가능해져 기존에 묶여 있던 지역의 거래가 늘어나는 사례가 발생합니다.
전세대출 3년 만에 최대치
전세대출이 폭발적으로 늘었습니다. 지난 2월 한 달간 1조2000억 원 증가했습니다. 1월(4000억 원)의 3배고, 3년 만에 최대 증가 폭입니다(출처: 한국은행). 새 학기 이동 가구가 몰리고, 대출 규제로 매수가 어려워지며 일부 매수 대기자까지 전세로 돌아선 영향이 크다는 설명입니다.
Q 서울 남부권에서 괜찮은 5억 원대 아파트는?
•가족구성원: 30대 후반 1인가구
•현재 거주지: 서울시 금천구 소재 주택(전세)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산 / 부채: 3억1000만 원(현금 2억3000만 원 + 전세보증금 4000만 원 + 청약/IRP 2600만 원 + 주식/코인: 1500만 원) / 전세자금대출 1억 원(월납 25만 원)
•월수입: 약 370만 원
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 200만 원
•내 집 마련 희망 지역: 서울시 남부권
•내 집 마련 우선순위: 교통 > 투자 > 상권 > 자연 > 학군
•고민 내용:
-서울 금천구 소재 빌라에 전세(전세보증금 1억4000만 원)로 거주 중이며, 올해 전세 만기를 앞두고 자가 마련을 고민하고 있습니다.
-결혼 계획이 없는 1인가구로, 연봉은 상여금을 포함해 약 6000만 원입니다.
-직장은 서울 서초동에 있으며, 출퇴근 시간을 고려해 편도 50분 이내 지역을 선호합니다.
-대출을 포함해 내 집 마련 예산은 5억 원대로 잡고 있으며, 짐이 많아 10평대 소형보다는 방 2~3개가 있는 20평대 아파트를 찾고 있습니다.
-현재 몸담고 있는 업계의 특성상 서울 금천·구로·강남·서초권으로 이직할 가능성이 높아 서울 남부 지역을 찾아보며 다음과 같은 단지를 매수 리스트에 올리다 궁금한 게 생겼습니다.
▸ 매수 고려 리스트
① 현대(관악구 신림동 1694)
준공: 1991년 / 가구수: 336가구
면적: 25평 / 시세: 4억 원대 중반
② 삼성산주공3단지(관악구 신림동 1714)
준공: 2000년 / 가구수: 1482가구
면적: 23평 / 시세: 5억 원대 중반
③ 관악산휴먼시아1단지(관악구 신림동 1735-1)
준공: 2008년 / 가구수: 545가구
면적: 24평 / 시세: 5억 원대 후반
④ 구로두산(구로구 구로동 1265)
준공: 1998년 / 가구수: 1286가구
면적: 22평 / 시세: 5억 원대 중반
⑤ 동답한신(동대문구 답십리동 42)
준공: 1992년 / 가구수: 600가구
면적: 17평 / 시세: 5억 원대 초반
질문 1.
제가 추린 리스트에서 가치가 가장 높은 곳은 어디인가요?
질문 2.
출퇴근 50분 이내 + 방 2~3개 + 5억 원대 아파트 등 제 조건에 맞는 곳이 서울 남부권에 더 있을까요?
사연 제공: he***
A 금천구와 광명시까지 살펴보세요
▸ 각 단지 분석
•현대: 가성비가 뛰어난 단지로, 해당 입지에서 현재 시세면 괜찮은 선택입니다. 단, 재건축 가능성이 낮아 가격이 급등할 가능성은 크지 않습니다.
•구로두산: 7호선 남구로역을 이용할 수 있어 강남권 출퇴근이 편리합니다. 가격 대비 괜찮지만, 용적률을 고려할 때 재건축 가능성이 낮은 건 아쉽습니다.
•삼성산주공3단지·관악산휴먼시아1단지: 난곡선 개통 시 교통 여건이 개선될 수 있으나, 시간이 많이 필요합니다. 입지적으로도 향후 큰 가격 상승을 기대하긴 어렵습니다.
•동답한신: 강남 출퇴근은 가능하지만, 훗날 금천·구로 쪽 출퇴근은 부담스러울 수 있습니다.
현재 가진 자금 수준에서 매수를 고려해보면 좋을 단지가 몇 곳 더 있습니다. 노후 단지지만 재건축이 진행 중이거나 추진 중으로 향후 새 아파트 기대감이 있는 무지개, 럭키, 건영1차(모두 금천구 시흥동)입니다. 이 정도면 현재 생각하는 조건 중 ‘금천·구로·강남 출퇴근’도 50분 내에 가능합니다.
또 가산디지털단지와 안양천을 사이에 둔 하안동 주공6·8·12단지(광명시 하안동)도 고려해볼 만합니다. 최근 광명시 입주 물량이 많아 가격이 약세를 보이고 있는데, 오히려 투자 측면에서 유리할 수 있습니다.
관악구 아파트에 특히 관심을 두고 있는 것 같아 몇 마디 덧붙입니다. 왜 관악구는 강남구와 가까운데도 집값이 오르지 않을까요? 관악구의 장점은 지하철 2호선을 타고 강남이나 광화문으로 쉽게 이동할 수 있는 입지에 가성비가 좋다는 겁니다.
단점은 교통이 2호선 역세권만 벗어나면 불편하고 체계적 개발이 아닌 난개발로 교육, 편의시설 등 주거인프라와 쾌적성이 떨어진다는 점입니다. 무엇보다 한번 만들어진 ‘이미지’를 업그레이드하려면 대규모 재개발을 통해 신축 대단지 아파트로 탈바꿈해야 합니다.
한데 신림동은 마포 공덕동이나 동작 흑석·노량진동, 성동 옥수·금호동과 달리 그런 재개발이 되지 않아 앞으로도 쉽지 않아 보입니다. 즉 지금까지는 ‘저평가’보다는 ‘저가’라 할 수 있습니다.
청약가점이나 조건이 어떻게 되는지 모르겠지만, 내 집 마련을 고민하는 사이 3월에 나오는 하남 교산 등 3기 신도시와 서울 분양가상한제 적용 단지 청약에도 적극적으로 도전해보는 것이 좋습니다. 청약가점이나 조건에 따라 유리한 기회를 잡을 수도 있습니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
알박기
부동산 개발이 예정된 지역에서 일부 땅이나 건물을 미리 사들여, 개발을 방해하거나 지연시킨 뒤 높은 가격에 되파는 투기 수법을 말합니다. 주로 도로 예정지, 아파트 단지 부지, 공원 조성 예정지 등에 이것이 발생합니다.
물딱지
재개발·재건축 지역 내 거주자에게 주어지는 입주권을 ‘딱지’라고 하는데, 이걸 받을 수 없는 주택입니다. 주로 현금청산 대상이거나 거주 요건을 충족하지 못한 경우에 발생합니다. 이런 물딱지는 팔기도 어려운 경우가 많아 투자 시 주의가 필요합니다.
어제 등산
미라클모닝의 결과물.
사진 제공 | @noxpic_
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