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2차 하락을 주장하는 이유


[1] 수도권 아파트 매물이 쌓이고 있습니다.

[2] 매물을 다 합치면 25만 건에 육박합니다.

[3] 집값 ‘2차 하락’을 경고하는 목소리가 나옵니다.


2차 하락을 주장하는 이유

수도권 아파트시장이 얼어붙고 있습니다. 작년 하반기 집값 하락에 이어 ‘2차 하락’이 올 거란 주장도 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘부동산 거래절벽: 2차 하락을 주장하는 이유’에 대해 다룹니다.


수도권 매물 25만 건 육박 수도권 아파트 매물이 쌓이고 있습니다. 10월 26일 서울 아파트 매물은 7만7206건으로 2020년 10월 이래 최다 기록을 경신했습니다. 경기(13만9879건), 인천(3만2233건) 아파트 매물도 같은 날 최다 기록을 갈아치웠고요(출처: 아실). ① 연초 급매물이 대부분 팔린 데다 ② 주택담보대출¹⁾ 최고 금리가 7%대까지 오르며 시장 관망세는 더 심해질 거란 전망입니다.

  • check! 서로 대체재 성격을 띠는 서울과 경기·인천의 매물을 다 합치면 25만 건에 육박합니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다. 사려는 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 산 집을 담보로 빌리는 경우. 하지만 대부분 집을 담보로 하기보단 사기 위해 대출을 받습니다.





2차 하락을 주장하는 이유 여기에 더해 2022년 하반기 부동산시장 1차 하락에 이어 ‘2차 하락’을 경고하는 목소리도 나옵니다. ① 미국발 고금리가 길게 이어질 가능성이 높고 ② 서울에서도 청약 미계약¹⁾이 나왔으며 ③ 올 9월 서울 아파트 경매 물건은 216건으로 월별 최대치(7년 3개월 만)를 기록한 데다 ④ 경제가 저성장 기조(2024년 잠재성장률²⁾ 1.7% 전망)를 보이고 있다는 이유에섭니다.

  • check! 서울 아파트 경매 물건이 급증하는 것과 달리 낙찰 건수는 줄고 있습니다. 가령 올 9월 서울 아파트 경매 낙찰률은 31.5%입니다(출처: 지지옥션). 경매 물건 10건 중 3건만 낙찰된다는 사실은 시장 참여자들이 향후 부동산시장을 어둡게 본다는 방증입니다.

¹⁾ 미계약: 청약에 당첨됐지만 계약하지 않은 상태나 그 물량을 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1은 넘었지만 계약 포기자 등이 나와 계약을 이행하지 못하는 상황입니다. ²⁾ 잠재성장률: 한 나라의 자본과 노동력 등 생산요소를 총동원해 달성할 수 있는 국민총생산 성장률의 최대치를 의미합니다.



2012년의 2차 하락은 왜? 이쯤 되니 과거 글로벌 금융위기¹⁾ 이후 반등한 우리 집값이 2차 하락을 맞은 원인이 떠오릅니다. 당시 상황요? ① 수출 비중이 높은 우리나라가 미국의 경기침체 영향을 길게 받은 데다 ② 전국 미분양²⁾ 물량은 16만 건으로 역대 최대치를 기록했고 ③ 보금자리주택³⁾이 강남권에 들어서며 기존의 비싼 아파트가 외면받아 집값 하락에 대한 기대감을 키웠다는 분석입니다. 참고로 글로벌 금융위기 이후 2009년 한 해에 21% 폭등한 서울 아파트값은 2010~2012년 고점 대비 절반 가까이 떨어진 경우도 있습니다.

  • check! 지금과 당시는 비슷한 면도 있고 반대인 면도 있습니다. 해외 경기침체 가능성은 높아지고 있지만, 주택공급 측면에선 크게 다릅니다(당시는 과공급 우려, 지금은 공급 부족 우려).

¹⁾ 글로벌 금융위기: 2008년 미국에서 터져 그 여파가 전 세계로 번진 최악의 경제위기를 말합니다. 부동산 버블로 집값이 오르자 신용불량자에게까지 주택담보대출을 막 퍼주다가 발생한 대참사라고 이해하면 쉽습니다. ²⁾ 미분양: 분양했지만 팔리지 않은 재고를 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1을 넘지 못한 상황입니다. ³⁾ 보금자리주택: 주변 시세의 85%에 이르는 저렴한 분양가로 공공(LH, SH 등)이 직접 건설해 공급하는 주택입니다.



기다려요 vs 사버려요 이런 가운데 시장에선 무주택자라면 당분간 시장을 관망하는 게 낫다는 의견을 내놓습니다. “지난해에 바닥을 찍은 집값이 어깨까지 왔으니 추격 매수는 금하라”는 겁니다. “반등한 집값이 다시 꺾이면(2차 하락) 충격은 더 크다”는 겁니다. 반면 “공사비 인상 등으로 앞으로 분양가는 오를 수밖에 없으니 내 집 마련은 빠를수록 좋다”는 주장도 나옵니다.

청년안심주택 528가구 입주자 모집 SH가 사당역과 문정역 등 서울 시내 25곳에 청년안심주택¹⁾ 공공임대 부문 528가구를 공급합니다. 시세의 30~50% 수준으로 내놓는 이번 공급에 관심 있는 무주택 청년, 신혼부부라면 11월 7일~9일 SH 홈페이지(i-sh.co.kr)에서 온라인 청약에 도전해보세요. ¹⁾ 청년안심주택: 서울시가 만 19~39세 이하 청년, 신혼부부에게 대중교통 이용이 편리한 역세권에 시세의 30~50% 수준으로 저렴하게 공급하는 임대주택으로 공공임대와 민간임대로 나뉩니다.


공공전세주택 1073가구 입주자 모집 LH가 시세의 90% 수준으로 최대 6년간 거주 가능한 공공전세주택¹⁾ 1073가구(수도권 873가구, 지방 200가구)에 대한 청약 접수를 11월 1일까지 받습니다. 무주택 세대 구성원²⁾이면 별도의 소득·자산 기준 없이 누구나 신청 가능합니다. LH청약플러스(apply.lh.or.kr)에서 자세한 내용을 확인하세요. ¹⁾ 공공전세주택: LH가 다세대·연립·오피스텔 등을 사들여 시세보다 저렴한 조건으로 빌려주는 공공임대주택입니다. 시세의 90% 이하로 거주할 수 게 특징. 임대보증금만 내면 월 임대료 없이 최대 6년 간 거주할 수 있습니다. ²⁾ 무주택 세대 구성원: 주민등록등본 기준 같은 세대에 속한 모두가 집을 소유하지 않은 무주택자인 경우, 그 세대를 이루는 개개인을 말합니다.


2건 중 1건은 역전세 올 3분기 수도권 빌라(연립·다세대주택) 전세거래 2건 중 1건(52.5%)은 기존보다 전셋값이 내려간 역전세인 것으로 조사됐습니다. 직전 전셋값보다 평균 3056만 원(약 14.05%) 낮았습니다(출처: 다방). 전국에선 과천시 전셋값이 가장 많이 내렸습니다(2021년 3분기 5억591만 원→2023년 3분기 4억771만).

추격 매수? “글쎄요” 원희룡 국토교통부 장관은 최근 부동산시장 상황에 대해 “지역적으로 집값 상승 흐름이 보이지만 매도와 매수 사이 호가의 씨름이 벌어지고 있다”고 평가했습니다. 그러면서도 “시중금리나 여러 경제지표를 고려할 때 대대적 추격 매수¹⁾가 일어날 상황은 아니다”라고 덧붙였습니다. ¹⁾ 추격 매수: 가격이 어느 정도 오르는 걸 확인한 후 사들이는 걸 말합니다. 즉 이미 오른 집값이 더 오를 거라고 생각하고 매수한다는 의미.



빈집 철거 시 세금 감면 5년 정부가 빈집 철거를 결정한 집주인에게 재산세를 깎아주는 등 세금 감면 혜택을 줍니다. 빈집을 철거해 나대지(건축물이 없는 땅)로 바뀌면 세율이 높아지는데, 기존 주택 세율을 적용하는 기간을 늘려주는(3년→5년) 조치입니다. 참고로 작년 말 기준 전국의 빈집은 13만2052호입니다.

미분양 6개월째 감소 전국 미분양 물량이 6개월째 줄었습니다. 올 8월 전국 미분양 물량은 6만1811가구로 연초(7만5359가구)보다 17.9% 감소했습니다. 특히 수도권 미분양 물량은 같은 기간 37% 넘게 급감(1만2257가구→7676가구)했습니다. “분양가 상승 흐름이 이어지며 미분양 물량이 줄었다”는 평입니다.


수도권 △서울시 청약 신청자 중 66%는 30대 이하 △서울시 8월 오피스빌딩 거래 감소, 공실률은 2.42% △서울시 연신내역 등 일대에 공공주택 1451가구 공급


△서울 강남 ‘아파트 지분 노린’ 재건축 상가 인기 △서울 영등포 여의도광장 1·2동 재건축 확정 △서울 강남 은마, 국토부·현대건설 상대 소송 취하


△서울 양천 목동신시가지7단지 재건축사업 방식 갈등 △서울 동대문 청량리신현대 예비안전진단 통과 △서울 노원 30년 이상 노후 단지 비율 전국 1위


△경기 ‘수원 전세 사기’ 피해액 450억 원 상당 △경기 고양 전세 사기 막기 위해 전자계약 활성화 △경기 과천주공4단지 공사비 증액 관련 갈등 증폭


△경기 고양 무량판구조 11개 단지 조사 결과 모두 안전 △경기 안양 무량판구조 5개 단지 조사 결과 모두 안전 △인천~서울 2024년 M버스 4개 노선 신설


지방 △부산 고금리 장기화 전망에 아파트 거래 관망세 △부산 동구 올 3분기 땅값 상승률 1위 △대전 전세 사기 피해액 2500억 원 넘어


△대전 올 하반기 청년월세지원사업 대상 1500명 선정 △광주 18년간 표류한 어등산관광단지 개발 본격화 △충남 천안 무량판구조 13개 단지 조사 결과 모두 안전


△강원 고성 청년 전세보증금반환보증료 지원 △전남 나주혁신도시 상가 공실률 43.4% 기록 △제주 애월~조천 잇는 ‘26.3km 애조로’ 내년 5월 개통



재당첨 제한 이미 청약에 당첨된 세대의 구성원이 일정 기간 다른 아파트 청약에 또 당첨되는 걸 막기 위한 규제입니다. 이는 청약 당첨 세대의 모든 구성원에게 적용합니다. 즉 주민등록등본에 등록된 배우자, 직계존속, 직계비속 등 모두가 해당합니다.



부적격 당첨 자격 요건이 맞지 않아 청약 당첨이 취소되는 걸 말합니다. 가장 흔한 부적격 사례는 부양가족 수를 잘못 계산했거나, 무주택 기간을 혼동한 경우입니다. 2020년부터 2022년까지 3년간 민간·공공분양 청약에 당첨된 후 이렇게 취소된 당첨자는 5만1000여 명에 달합니다.


이모저모 서울의 이모저모.

사진 제공. @bak.u24



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