100채를 사도 무주택

[1] 정부가 ‘주택 수 제외’ 정책을 펼칩니다.

[2] 앞으로 2년간 소형 신축 비아파트를 사면

[3] 세금을 매길 때 주택 수에서 빼주기로 한 겁니다.

100채를 사도 무주택

정부가 앞으로 새로 짓는 소형 비아파트나 지방의 미분양 아파트를 사면 세금을 무겁게 매기지 않겠다고 밝혀 관련 정책에 관심이 모입니다. 오늘 부딩은 ‘주택 수 제외: 100채를 사도 무주택’에 대해 다룹니다.

100채를 사도 무주택

1·10 부동산 대책¹⁾. 정부가 이를 통해 눈에 띄는 세제 혜택을 내놨습니다. ① 올 1월부터 2025년까지 준공하는 ② 수도권 6억 원(지방 3억 원) 이하 ③ 소형(전용면적 60㎡ 이하) 비(非)아파트를 사면 ④ 각종 세금(취득·양도·종합부동산세)을 매길 때 주택 수에서 빼주기로 한 겁니다. 위 조건만 충족하면 집을 100채 사더라도 다주택자로 보지 않는단 얘기. 지방의 준공 후 미분양²⁾ 아파트(전용면적 85㎡ 이하, 6억 원 이하)를 처음 사도 같은 혜택을 줍니다.

check! 이번 세제 혜택 대상은 주거용 오피스텔과 다가구, 빌라(다세대·연립주택), 도시형생활주택 등 비아파트에 해당합니다.

¹⁾ 1·10 부동산 대책: 재건축·재개발 규제를 대폭 완화하는 대책입니다. 재건축·재개발 패스트트랙을 도입하고, 2027년 1기 신도시 재건축 착공을 시작하는 등 도심에 주택을 빠르게 공급하기 위한 내용을 담았습니다.

²⁾ 준공 후 미분양: 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고’를 의미합니다.

세제 혜택 왜?

전세 사기와 부동산시장 불황 때문입니다. ▶전세 사기 여파로 도심에 1·2인가구가 거주할 만한 비아파트 공급이 급감했고 ▶부동산시장 침체로 준공 후 미분양 물량이 너무 쌓였다는 겁니다. 즉 신축 비아파트 구매를 유도해 도심의 소형 주택 공급을 늘리고, 준공 후 미분양 물량을 사게 해 침체한 부동산시장을 활성화하려는 것.

check! 정부는 지방의 준공 후 미분양 주택을 사서 임대주택으로 활용할 경우 취득세도 최대 50%까지 깎아주기로 했습니다.

주택 수 제외 Q&A

이번 대책에 관해 더 궁금해 할 만한 내용을 Q&A로 풀었습니다.

Q 누가 가장 득을 볼까?

A 기존 2주택자입니다. 2주택 보유자는 소형 비아파트를 추가로 구입해도 계속 2주택자로 간주하기 때문입니다. 반면 기존 3주택 이상 보유자는 이미 종합부동산세 중과 대상으로, 소형 비아파트를 추가로 사도 중과 여부가 달라지지 않습니다. 1주택자의 경우 취득세는 아낄 수 있지만, 양도소득세 비과세 혜택이 사라지고 종합부동산세 부담도 늘어납니다.

Q 시장의 평가는?

A 정부가 다주택자는 자극하지 않으려고 1·2주택자 위주로 정책을 짜다 보니 오히려 1주택자에게 다주택을 장려하는 모양새가 됐단 평입니다. 그런가 하면 위기일 때 적극적으로 투자하는 이는 다주택자인데 이들을 배제해 주택 수요를 끌어올리는 효과는 적을 거란 주장도 있습니다.

Q 주택 수 제외 혜택을 받을 수 있는 오피스텔 수는?

A 올해부터 2년간 입주하는 전국의 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔은 올해 1만6000여실, 내년 1만여실 등 총 2만6000여실로 추산됩니다(출처: 부동산R114).

Q 언제부터 시행할까?

A 정부는 최대한 시행을 서두르겠다는 방침입니다. 단, 특정 대책의 경우 시행 여부를 확신하기 어려운 상황입니다. 가령 지방 미분양 물량을 주택 수에서 빼주는 건 정부가 시행령을 개정해 곧바로 추진할 수 있지만, 신축 소형 비아파트에 대한 취득세 감면은 법을 고쳐야 하는 사안입니다. 즉 거대 야당을 잘 설득해야 하는 겁니다.

대환이 더 싸요

주택담보대출대환서비스¹⁾ 출시 이후 5~6%대 금리의 기존 대출을 3%대 금리 상품으로 갈아타는 사례가 늘고 있습니다. 이에 이자를 1%p 넘게 내릴 수 있었는데, 은행의 마진이 그동안 과했던 거 아니냐는 주장이 나옵니다. 참고로 1월 15일 5대 시중은행의 주담대 고정형(혼합형) 금리는 3.38~5.42% 수준입니다.

¹⁾ 주택담보대출대환서비스: 비대면으로 자신이 보유한 주택담보대출을 간편하게 더 낮은 금리 상품으로 갈아탈 수 있는 서비스입니다. KB시세가 조회되는 아파트 중 다른 금융기관에 10억 원 이하의 담보대출을 보유한 이라면 누구나 신청 가능합니다.

10명 중 6명은 수도권 선택

지난해 아파트 청약자 중 59%(112만8540건 중 66만3068건)는 수도권에 몰렸습니다(출처: 직방). 2022년 41%에 비해 18%p나 늘었습니다. 미분양 물량이 쌓인 지방과 달리 수도권은 공급이 적기 때문이란 분석입니다. 올해 분양시장에서도 수도권 쏠림 현상은 이어질 전망입니다.

주담대 3%대 눈앞

코픽스(자금조달비용지수)¹⁾가 4개월 만에 떨어지며 주택담보대출(주담대) 변동형 금리²⁾ 하단도 3%대 진입을 앞두고 있습니다. 1월 16일 5대 시중은행의 주담대 변동형 금리는 4.01~6.03%로, 한 달 전(4.65~6.65%)보다 하단이 0.64%p나 떨어졌습니다. 미국의 기준금리 인하 기대감에 금리는 더 낮아질 수 있단 주장입니다.

¹⁾ 코픽스: 은행이 대출에 쓸 자금을 조달할 때 얼마나 비용(금리)을 들였는지 나타내는 지표를 말합니다. 은행이 대출 영업을 하는 과정에서 ‘원가’라고 이해하면 쉽습니다. 대부분 은행은 이것에 가산금리(은행 이익)를 더해 금리를 정합니다. 이게 내려가면 이를 기반으로 한 변동형 주담대, 전세대출 금리도 떨어집니다. 매달 15일 은행연합회가 이걸 발표하면 이튿날(16일)부터 한 달간 적용합니다.

²⁾ 변동형 금리: 경제 상황에 따라 통상 6개월 단위로 금리가 바뀌는 상품입니다. 보통은 고정금리 상품보다 금리가 낮지만 금리인상기엔 이자가 크게 치솟을 수 있어 주의가 필요합니다.

작년 전국 집값 3.56%↓

지난해 전국 집값(아파트, 연립·단독주택)은 3.56%, 서울 집값은 1.95% 하락했습니다(출처: 한국부동산원). 하반기 들어 집값이 오르며 ‘상저하고’의 흐름을 보였지만, 결과적으로 2022년에 이어 2년 연속 하락한 겁니다. 단, 2022년(전국 -4.68%, 서울 -4.75%)에 비해 하락 폭은 줄었습니다.

서울 53%는 하락 거래

작년 4분기 전국 아파트의 49.6%는 3분기 거래 가격보다 낮게 팔렸습니다(3분기와 4분기에 동일 단지, 주택형에서 각각 1건 이상 있었던 실거래가 2만3871건 비교). 서울은 53%가 하락 거래였고요(출처: 부동산R114). “매수세 위축으로 최근엔 급매물만 팔린다”는 목소리도 나옵니다.

거실에서 훤히 보이는 인왕산과 종로 도심 풍경

#2 산이 보이는 집

“산이 보이는 집이 있을까요?” 서촌에 살기로 마음먹고, 동네 부동산마다 들어가 이렇게 물었다. “글쎄, 그런 집 매물은….” 그때마다 사장님의 답변이 시원찮은 건 당연했다. 서촌은 산을 가까이 두고 있지만, 그 지형과 건물이 들어선 구조상 ‘마운틴 뷰’가 나오는 집은 거의 없다. 게다가 인왕산과 북악산은 모두 북쪽에 위치하므로 산이 보이려면 북향이어야 하기에 애초에 집을 지을 때부터 그 방향은 피했을 터.

의지가 꺾여 한동안 집 찾기를 쉬고 있을 때, 신뢰하던 사장님에게 전화가 걸려왔다. “매물 하나 나왔는데, 산 쪽이에요. 보실래요?” 냉큼 달려갔다. 수성동 계곡까지 올라 골목으로 진입해야 했다. 두 형제가 살고 있던 집은 창에 길게 내린 블라인드만큼이나 어두웠다. 살짝 블라인드를 걷어 올리자 눈앞에 시원한 산세가 펼쳐졌다. 동네 집들을 시원스레 훑으며 솟아오른 산의 형세가 편안하면서도 위용 넘쳤다. 마음으론 이미 결정을 내려버렸다. “이 집이야!” 임차인의 계약기간이 1년 반이나 남은 데다, 입주하려면 집을 정비해야 하는 컨디션이었지만 문제 될 건 없었다.

한 달 뒤, 그 집은 우리 소유가 되었다. 이제 어떻게 집을 고칠지 천천히 구상하고 공사 비용을 마련하는 숙제가 생겼다. 집을 고치는 게 두 번 다시 하고 싶지 않은 힘든 일이란 얘길 너무 많이 들어왔지만, 어쩐지 신선한 도전처럼 느껴져 한편으론 기운이 났다. 문제는 누구와 그 일을 함께 해나갈지 결정하는 것이었다.