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힘겨루기 중


[1] 규제완화 같은 집값 상승 요인과

[2] 금리인상이라는 집값 하락 요인 간

[3] 힘겨루기가 한창입니다.


힘겨루기 중

얼어붙었던 부동산시장이 녹고 있습니다. 규제완화에 대한 기대감 때문입니다. 매수 심리도 살아나고 있고요. 다만 집값이 크게 오를지는 두고 봐야 합니다. 금리가 오를 일만 남아섭니다. 오늘 부딩은 ‘금리인상과 규제완화: 힘겨루기 중’에 대해 다룹니다.


지금 시장 분위기는?

서울 강남권을 시작으로 목동은 물론 분당, 일산 등 1기 신도시¹⁾까지 매수 심리가 살아나고 있습니다. 재건축아파트 중심으로 호가가 뛰는 겁니다. 이는 안전진단²⁾ 기준 완화와 재건축초과이익환수제³⁾ 개편 등 차기 정부의 부동산 공약과 관련이 깊습니다. 단, 실제 ‘계약’으론 잘 이어지지 않습니다. 대선 전보다 호가가 너무 올라섭니다.

¹⁾ 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시에 들어선 30만 가구의 아파트를 말합니다. 노태우 대통령 시절, 서울 집값을 잡기 위해 조성했습니다. 첫 입주는 1991년.

²⁾ 지은 지 30년이 넘은 아파트의 재건축 시행 여부를 판정하는 단계로, 재건축사업의 첫 관문입니다. 이걸 통과해야 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분계획 인가 등 본격적 재건축 절차를 진행할 수 있습니다.

³⁾ 재건축 후 시세차익 일부를 국가가 환수해가는 제도입니다. 노무현 정부 때 도입했으나 시장 침체 등을 이유로 시행을 미루다 현 정부 들어 부활했죠. 핵심은 재건축 조합원이 개발이익을 독점하지 못하게 하는 데 있습니다. 단, 논란도 따랐습니다. 헌 집 주고 새집을 받았을 뿐인데 ‘미실현이익(매도 이익)’ 일부를 가져가는 게 말이 되느냐는 거였죠.

주담대 금리 상단은 6%대

그건 그렇고 한국은행은 최근 다시 기준금리¹⁾를 올렸습니다. 3개월 만에 연 1.25%에서 1.5%로요. 은행 마진을 반영한 시중은행 주택담보대출(주담대) 금리 상단은 이미 연 6%를 넘었습니다. 주담대를 받았을 때 이자 부담요? 단순 계산 시 은행에서 3억 원을 빌려 연 6% 금리로 30년간 원리금(원금+이자) 균등 상환을 한다면 매달 약 161만 원을 갚아야 합니다. 놀라운 사실 하나. 이렇게 30년을 갚으면 ‘이자만’ 약 2억8000만 원에 육박한다고.

¹⁾ 한국은행이 쓰는 이자율입니다. ‘은행들의 은행’인 한국은행이 시중은행에 돈을 빌려줄 때 몇 퍼센트의 이자율로 할지 정하는 거로 이해하면 쉽습니다. 4월 18일 현재 기준금리는 연 1.5%입니다.


금리 더 오릅니다!

하지만 이게 끝이 아닙니다. 미국이 기준금리를 한 번에 0.5%p씩, 그것도 몇 차례 올리겠다고 예고해섭니다. 미국이 기준금리를 올리면 우리도 발맞춰 금리를 올려야 합니다. 이에 시장에선 우리나라 기준금리가 올 연말 연 2%대에 진입할 거로 봅니다. 주담대 금리 상단은 올해 안에 7%대에 진입한다는 얘깁니다. 7%대 주담대 금리는 2009년 이후 13년 만입니다.

금리 오르면 집값은?

통상 기준금리 인상은 집값 하락의 주요 요인으로 꼽힙니다. 금리가 오르면→ 대출금 상환이 부담되고→ 매수 수요가 죽어→ 시장도 얼어붙는다는 논리. 참고로 존 윌리엄스 뉴욕 연방준비은행 총재도 과거 연구논문에서 “금리인상은 선진국 집값을 낮추는 경향이 있다”고 주장했습니다. 물론 이런 주장이 늘 들어맞는 건 아닙니다. 우리만 해도 노무현 정부 시절인 2004년 3.25%던 기준금리가 2007년 5%까지 매년 올랐음에도 집값은 높이 뛰었습니다.



금리가 더 오르기 전에 산다?

그럼에도 금리가 오르면 집값이 떨어진다는 주장은 건재합니다. 하락 폭은 다르지만 금리인상이 시차를 두고 집값에 영향을 미친다는 연구 결과가 각국에서 나오고 있어섭니다. 최근 금리가 오름세인 우리나라의 상황과 다르다고요? 아니요, 금리인상 초기엔 되레 집값이 오른다는 주장도 있습니다. 금리가 더 오르기 전에 서둘러 집을 사려는 수요가 몰려서라고.


힘겨루기 중

그런가 하면 집값은 금리 외에 공급량이나 부동산정책 등 다양한 변수의 영향을 받는다는 주장도 힘이 셉니다. 최근 우리나라 시장 상황에선 차기 정부의 부동산 규제완화책이 금리인상 효과를 제한하는 요소로 꼽히고요. 쉽게 말해 우리 부동산시장은 규제완화 같은 집값 상승 요인, 금리인상이라는 집값 하락 요인 간 힘겨루기가 한창인 셈. 전문가들은 차기 정부가 부동산정책을 공개할 때까지 당분간 극심한 시장 눈치보기가 이어질 거로 점칩니다.

강남 한복판에 청년원가주택 차기 정부가 서울 강남구 서울의료원 부지와 용산구 용산정비창(서울지하철 1호선·KTX 용산역 인근) 등에 청년원가주택¹⁾을 내놓는 방안을 추진합니다. 실은 그간 수도권에선 이를 위한 부지 마련이 쉽지 않을 거란 얘기가 나돌았는데, 그 첫 단추로 서울 핵심 지역을 찜한 겁니다. 참고로 시장에서 예측한 청년원가주택 분양가는 전용면적 59㎡(약 25평) 기준 3억 원 내외입니다. ¹⁾ 청년에게 건설 원가 수준으로 공급하는 분양주택을 말합니다. 입주해 5년 이상 살면 정부에 되팔 수 있고, 가격 상승분의 최대 70%까지 입주자가 가져갈 수 있게 한 것이 특징. ‘흐름’은 만들었어요 홍남기 경제부총리가 현 정부의 부동산정책에 대해 “시장 안정으로 연결하지 못했다”며 사과했습니다. 그러면서도 “시장 안정화 흐름은 조성했다”고 덧붙였고요. 현 정부가 내 집값을 안정시키진 못했지만 그 흐름은 만들었단 얘기. 덧붙여 차기 정부가 손보겠다고 한 임대차 3법¹⁾에 대해선 “긍정적 효과에도 불구하고 신규 전셋값 불안 등 일부 문제를 야기했다”며 한계를 인정하기도 했습니다. ¹⁾ 세입자가 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 전월세 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’, 전월세 계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 무조건 신고하게 하는 ‘전월세신고제’의 3종 세트를 말합니다. 세입자의 권리 보호와 전월세 급등을 막자는 취지에서 이 법을 만들어 2020년 7월 31일부터 시행했습니다. 부동산정책 커밍순 차기 정부가 빠르면 이번 주에 부동산정책의 방향을 발표합니다. LTV¹⁾ 규제나 DSR²⁾ 완화 여부, 주택공급 정책에 대한 내용이 대부분일 것으로 알려졌습니다. 덧붙여 대통령직 인수위원회는 그간 “그린벨트³⁾ 해제는 없다”고 못 박았지만 시장의 예측은 다릅니다. 공급 기근에 시달리는 서울 도심에 아파트 등을 지을 땅이 없기 때문입니다. ¹⁾ 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV가 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻. 현재 투기지역·투기과열지구로 묶인 수도권 지역에선 LTV 40%가 적용돼 집값의 40%만 대출을 받을 수 있습니다. ²⁾ 신용대출이나 학자금대출, 자동차할부금 등 내가 받은 모든 대출의 1년 치 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 값을 말합니다. LTV는 집값에 비례해 대출금이 올라가지만, DSR은 집값이 올라도 소득이 그대로라면 대출한도가 오르지 않습니다. LTV를 완화해도 DSR 규제가 그대로라면 소득이 적은 젊은 층에겐 혜택이 돌아가지 않을 거란 지적이 나오는 이유입니다. ³⁾ 환경보전을 위해 지정한 녹지대를 말합니다. 건축물의 신축과 증축, 용도변경 등을 할 수 없게 한 땅이죠. 한마디로 “이 땅엔 집 짓지 마!”. 공식 명칭은 ‘개발제한구역’. 둔촌주공과 입주 물량 재건축¹⁾ 사상 최대 규모, 총 1만2032가구에 달하는 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사가 중단됐습니다. 공사를 52%나 진행한 시점에 말입니다. 공사비를 둘러싼 조합과 시공사업단의 갈등이 원인입니다. 시공사업단은 유치권²⁾까지 설정한 상태. 이 문제의 또 다른 핵심은 서울 입주 물량 감소입니다. 애초에 올해 4786가구에 대해 일반분양³⁾을 하려 했으나 공사 중단으로 기약 없이 미뤄졌기 때문. 이로 인해 2024년 서울 입주 물량은 1만 가구 선까지 줄어들 예정입니다. 참고로 올해 예정된 서울 입주 물량은 2만1284가구. ¹⁾ 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 걸 말합니다. 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 그 자리에 아파트 등을 짓는 재개발과 헷갈리지 마세요. ²⁾ 부동산에 관해 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 부동산을 유치(점유)할 수 있는 권리를 말합니다. 쉽게 말해 세탁비를 주지 않으면 세탁물을 돌려주지 않겠다고 못 박는 것. ³⁾ 특별공급(특공) 대상자에 속하지 않는 이들을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다. 보통은 해당 주택을 건설하는 지역에 살고 있는 이들을 대상으로 분양합니다.

경쟁률 4.1 대 1 6차 공공분양¹⁾ 사전 청약²⁾ 평균 경쟁률이 4.1 대 1을 기록했습니다. 1316가구 모집에 5454명이 신청한 겁니다. 특히 이번에 물량이 나온 경기도 평택 고덕지구는 공공분양 사전 청약 최초의 전국구 청약 단지로 전국에서 청약에 참여했다는 후문입니다. 신청자 거주지 비율이 경기도 55.9%, 그 외 지역 44.1%였다고. 연령대별로는 청약 신청자 10명 중 7명이 20·30대였습니다. ¹⁾ LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 말합니다. 무주택자에게 저렴한 가격으로 분양하기 위해 생긴 제도라 조건이 까다롭습니다. ²⁾ 본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약도 당첨 확정입니다.





택지 집을 지을 땅을 말합니다. 정부나 지방 공공기관이 개발한 땅은 ‘공공택지’, 기업이나 개인이 개발한 택지를 ‘민간택지’라고 합니다. 현재 정부는 공공택지와 민간택지 모두에서 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 분양가상한제 정책을 시행하고 있습니다.

용적률 건설 부지의 총면적에서 건물 연면적(각 층의 바닥 면적을 합한 총면적)이 차지하는 비율을 뜻합니다. 즉 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지 그 비율을 말하는 거라고 이해하면 쉽습니다. 이 수치가 클수록 그만큼 높이 건물을 지을 수 있습니다. 계획 용적률이 높고 현재 용적률이 낮을수록 잠재 개발이익도 커집니다. 저층 주공아파트값이 비싼 이유입니다.



볕 인심이 후한 집에서.

사진 제공. @one__film_



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