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해보니까 안 되던데요


[1] 정부가 공시가격 현실화율 계획을 손봅니다.

[2] 집값이 떨어지며 공시가격이

[3] 시세를 넘어서는 일이 생길 수 있어섭니다.


해보니까 안 되던데요

정부가 집값의 90% 수준으로 공시가격을 끌어올리겠다던 계획을 손보기로 했습니다. 최근 집값이 떨어지며 세금을 부과하기 위해 만든 공시가격이 오히려 시세를 넘어서는 일이 생길 수 있다는 겁니다. 오늘 부딩은 ‘공시가격 현실화 수정: 해보니까 안 되던데요’에 대해 다룹니다.


공시가격 현실화란 무엇?

정부가 세금을 부과하기 위해 직접 조사해 정한¹⁾ 부동산 가격을 공시가격이라고 합니다. 이는 통상 실거래가보다 낮게 책정합니다²⁾. 너무 높게 잡으면 국민 부담이 늘어섭니다. 그간 실거래가에 훨씬 못 미치는 주택 공시가격 때문에 세금을 공평하게 걷지 못한다는 지적이 잇따랐는데, 이를 바로잡는 걸 ‘공시가격 현실화’라고 합니다. 공시가격의 시세 반영률은 ‘현실화율’이라고 칭하고요.

  • check! 시세 10억 원짜리 집의 공시가격이 7억 원이면 현실화율은 70%입니다. 참고로 2022년 전국 아파트의 공시가격 현실화율은 평균 71.5%입니다. 즉 시장에서 10억 원에 팔리는 아파트에 정부는 올해 7억1500만 원의 가격을 책정한 겁니다.

¹⁾ 우리 집 공시가격은 어떻게 정할까요? 아파트 같은 공동주택이라면 직전 1년간 수집한 거래 자료에 현장 조사 결과를 더해 정합니다. 현장 조사는 한국부동산원 조사원이 직접 아파트의 입지와 교통, 소음, 전망(뷰) 등을 현장에서 확인하는 절차입니다.

²⁾ 정부가 실거래가를 공시가격으로 삼지 않는 이유요? 실거래가는 수시로 오르거나 내려 세금 같은 공적 업무에 반영할 수 없기 때문입니다. 그래서 정부가 따로 과세표준을 만든 걸로 이해하면 쉽습니다. 참고로 공시가격은 보유세와 증여세, 건강보험료 등 60개 분야의 산정 기준이 됩니다. 비싼 집을 가진 사람일수록 세금도 늘어나는 겁니다.

그간 무슨 일이?

2020년 11월 정부는 공시가격 현실화 정책을 내놨습니다. 당시 시세의 60% 내외던 주택(아파트·단독주택 등)의 공시가격 현실화율을 2030년까지 시세의 90% 수준까지 끌어올리겠다는 계획을 발표, 시행한 겁니다. 이에 지난 2년간 전국 아파트 공시가격은 2021년 19%, 2022년 17.2% 급등했습니다. 집값이 치솟는 상황에 맞춰 공시가격 현실화율을 끌어올렸기 때문입니다.

  • check! 전국 아파트의 공시가격이 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록하자 다주택자는 물론 1주택자도 세금이 너무 많이 나왔다는 불만을 쏟아냈습니다.

해보니까 안 되던데요

공시가격 현실화 계획이 지금 왜 문제냐고요? 집값이 떨어져섭니다. 가령 서울 강북·도봉구, 경기 수원 영통구, 대구 수성·달서구 등은 지난 7월 기준 부동산 가격이 1년 전 대비 10% 이상 떨어졌는데, 공시가격 현실화 정책을 이을 경우 공시가격이 시세를 넘어설 가능성이 있다는 주장도 나왔습니다. 최근 원희룡 국토교통부 장관도 “현실화율 90%는 과도하다”며 공시가격 현실화 정책의 부작용 가능성을 인정했고요.

  • check! 공시가격이 시세를 넘어서면 생기는 일요? 재산 가치에 비해 많은 세금을 내야 하는 일이 생깁니다. 정치권에선 그 결과 전국민적 조세 저항으로 번질 수 있다고 우려했습니다.

왜 그걸 다시 고쳐요?

여하튼 정부는 빠르면 11월에 공시가격 현실화 정책에 대한 수정·보완 방안을 내놓기로 했습니다. 시장에선 정부가 공시가격 현실화율 목표를 시세의 80% 수준으로 낮추고, 목표 달성 기간을 늘리는 방안을 내놓을 것으로 내다봅니다. 단, 불만도 나옵니다. 세금을 공평히 걷지 못한다는 지적에 공시가격 현실화를 시행했는데, 세금이 늘어난다는 이유로 그걸 다시 고치는 게 말이 되느냐는 겁니다.

  • check! 일각에선 정부가 공시가격 현실화 목표를 낮춤으로써 통상 수만 원에서 수십만 원에 이르는 세금 절감 효과를 보는 대부분 1주택자에 비해 고가 부동산 보유자들은 연간 수천만 원의 세금이 줄어들 것으로 예상했습니다.


기준금리 2.5%→3%

한국은행이 기준금리¹⁾를 한 번에 0.5%p 올리는 빅스텝²⁾을 밟았습니다. 이에 기준금리는 단숨에 3%대(2.5%→3%)로 올라섰고, 연말엔 시중은행 주담대 금리 상단이 8%에 이를 수 있단 얘기가 나옵니다. 이번 금리인상으로 대출자 1인당 늘어나는 연간 이자는 평균 32만7000원입니다. 시장에선 한국은행이 11월에도 추가 빅스텝을 단행할 수 있다고 내다봤습니다.

¹⁾ 기준금리: ‘은행들의 은행’인 한국은행이 시중은행에 돈을 빌려줄 때 이자율을 몇 퍼센트로 할지 기준을 정하는 거로 이해하면 쉽습니다.

²⁾ 빅스텝: 기준금리를 한 번에 0.5%p 올리는 걸 말합니다. 금리는 경제에 미치는 영향을 최소화하기 위해 0.25%씩 올리는 게 보통이지만, 인플레이션 등에 대한 우려가 커지면 이보다 큰 폭으로 올리기도 합니다. 기준금리를 한 번에 0.75%p 올리는 건 ‘자이언트스텝’이라고 합니다.


중개수수료 대신 내줍니다

서울시가 청년층을 위해 시행 중인 ‘이사비 지원’ 정책에 ‘부동산중개수수료’ 지원도 포함시켰습니다. 정리하면 앞으로 서울시로 이사 오거나 서울 시내에서 이사한 만 19~39세 청년은 이삿짐 운송비와 중개수수료까지 최대 40만 원을 서울시에서 지원받을 수 있습니다. 단, 가구당 기준중위소득 120%(1인 233만3774원) 이하 무주택 청년으로 보증금 5000만 원 이하, 월세 40만 원 이하 집에 입주할 때 신청이 가능합니다. 보다 자세한 내용 확인은 이곳에서.

전세대출 93%는 변동금리

전세대출의 93%가 변동금리¹⁾ 상품이라 앞으로 금리가 더 오르면 부담이 커질 거란 지적이 나옵니다. 최근 금융감독원이 발표한 전세대출 현황에 따르면 작년 말 기준 변동금리 전세대출 잔액은 151조5000억 원으로 전체 162조 원의 93.5%를 차지했습니다. 특히 전세대출을 받은 차주의 절반 이상(61.6%)이 20·30대라는 점이 눈에 띕니다. 정치권에선 대환대출(갈아타기) 같은 대책이 필요하다는 얘기가 나왔습니다.

¹⁾ 변동금리: 경제 상황에 따라 통상 6개월 단위로 금리가 바뀌는 상품입니다. 보통은 고정금리 상품보다 금리가 낮지만 금리인상기엔 이자가 크게 치솟을 수 있어 주의가 필요합니다.

청약의 메리트?

자재값과 인건비 인상으로 분양을 앞둔 단지들의 예상 분양가가 올라 인근 신축 아파트 가격과 비슷해지는 사례가 늘고 있습니다. 쉽게 말해 로또 청약¹⁾이 사라지고 있는 겁니다. 다만 시장에선 “신축과 구축 간 가격 차이가 완전히 사라지긴 어려워 로또 청약은 줄어도 여전히 청약 메리트는 있을 것”이라는 주장도 나왔습니다.

¹⁾ 로또 청약: 당첨 시 로또만큼 큰 시세차익을 노릴 수 있는 아파트 청약을 말합니다. 정부가 새 아파트의 분양가를 주변 아파트값보다 낮게 통제해 이것이 가능했습니다.


중국인이 산 집 1만8465채

2015년부터 2022년 8월까지 7년 8개월간 외국인이 사들인 아파트가 총 2만9792채인 것으로 집계됐습니다. 그중 중국인이 산 집은 1만8465채에 달해 전체의 62%를 차지했고요. 이에 대출 규제에 대한 역차별 논란이 일었습니다. 정부는 2019년 말부터 내국인의 DSR¹⁾ 한도를 높이는 등 대출 규제를 했지만, 외국인은 자국에서 돈을 빌려 국내의 고가 주택을 구입했다는 지적입니다.

¹⁾ DSR: 1년간 갚아야 하는 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 2022년 7월부터 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.





자연의 본원적 아름다움이 살아있는 조지 나카시마의 집




#31 조지 나카시마가 가족을 위해 지은 집 좋은 집은 어떤 곳이냐는 질문에 대한 내 대답은 늘 비슷하다. “그곳에 머무는 사람에게 사랑받는 집.” 사실 집에만 해당하는 생각은 아니고 대부분의 공간이 그렇다고 여겨왔다. 어떤 건축양식이나 스타일이 특정 공간에 대한 나의 호불호를 결정하는 요소가 아닌 것만은 분명하다. 그런 의미에서 나는 다양한 모습을 품은 집과 공간을 좋아한다. 따라서 ‘정확하게 내 취향은 아니지만’ 너무 멋져서 반하는 공간이 세상엔 넘쳐난다.

<Handcrafted Modern>이 소개한 조지 나카시마(George Nakashima)의 집은 책 제목과 몹시 절묘하게 맞아떨어진다. 간살 창문에 다다미까지, 얼핏 보면 일본에 있는 산장처럼 느껴지지만 실은 미국 펜실베이니아주에 위치한 집이다. 건축가이자 가구 장인인 조지 나카시마가 1947년에 가족을 위해 지은 이 집은 투박하고 신비롭다. 3만6000㎡(약 1만800평)에 달하는 부지엔 집을 포함해 가구 스튜디오와 창고 등 열네 채의 건물이 있다.

이 집엔 나카시마가 어떤 철학과 마음가짐으로 지었는지 전후 사정을 모르는 이가 봐도 한눈에 알 수 있을 만한 명확함이 있다. 자연을 존중하는 마음. 참고로 그가 디자인한 가구엔 흠집이나 불에 탄 흔적이 그대로 드러나 있는데, 이런 자연스러움을 유지하면서도 그 구조나 형태는 실용성을 추구한다.

여러 가지 목재가 섞여 있는 데다 벽의 거친 석재 마감, 일본적 프린트가 여기저기서 시선을 끄는 나카시마의 집을 보며 내 취향을 운운할 마음은 들지 않는다. 자연물의 정수를 이토록 잘 표현한 가구와 공간이 또 있을까? 그의 집을 자세히 살피다가 나는 자연스레 한 사이트에 접속했다. nakashimawoodworkers.com이다. ‘visit’을 클릭해 그 집을 방문하는 방법을 한참 동안 읽어보았다. 겨울에는 아무래도 너무 추우려나.





국민임대주택 일정 소득 이하의 무주택 가구주에게 빌려주는 임대주택입니다. 임대 기간은 30년이며 2년마다 계약갱신이 가능합니다. 분양으로 전환되지 않고 오직 임대로만 거주할 수 있습니다.



영구임대주택 최대 50년까지 시세의 30% 수준인 저렴한 임대료로 거주할 수 있는 임대주택입니다. 통상 소득이나 자산 요건 등을 충족하는 국가유공자, 기초생활수급자 등에게 공급합니다.



햇살

어느 집 햇살 바른 담벼락에 기대어.

사진 제공. @arch___hi



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