한때 미분양, 지금은 웃돈인 단지는?

수도권 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.02)

전세지수: 100.1 (▲0.01)

지방 아파트

매매지수: 99.8 (▼0.03)

전세지수: 99.9 (▼0.01)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

5월 5일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 알립니다 ]

대출·금리·청약이 하루아침에 바뀌는 시장.

지금 필요한 건 ‘정책’이 아닌 ‘전략’입니다.

5월 14일(수) 특집 부딩 뉴스레터에서

김인만부동산경제연구소 김인만 소장이

20·30·40대 맞춤 내 집 마련 전략을 제시합니다.

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 곧 무주택자만 무순위청약이 가능합니다.

► 최근엔 수도권에서도 덥석 물긴 위험하지만

► 그럼에도 지금도 기회는 남아 있습니다.

한때 미분양, 지금은 웃돈인 단지는?

누구나 도전할 수 있는 무순위청약. 이제 곧 무주택자만 가능해집니다. 오늘 부딩은 ‘무순위청약제도 개편: 한때 미분양, 지금은 웃돈인 단지는?’에 대해 다룹니다.

누구나 → 무주택자만 

무순위청약¹⁾ 조건을 바꿉니다. 정부가 이달 중 개편해 바로 시행할 예정입니다. 전엔 누구나 도전할 수 있었지만, 앞으로는 무주택자만 가능합니다. 그간 무순위청약에 수백만 명이 몰리며 실수요자가 밀려났기 때문입니다. 특히 20·30대 무주택자에겐 기회의 문이 더 열리게 됐습니다.

▸ 무순위청약, 어떻게 바뀔까? 

•현재: 성인이면 누구나 가능

•변경: 무주택자만 가능, 지자체가 거주 요건 설정 가능

¹⁾ 무순위청약: 1·2순위 당첨 포기나 미계약 물량을 무작위 추첨으로 공급하는 제도입니다. 2025년 5월 12일 현재 청약통장, 예치금 없이 성인이면 누구나 신청할 수 있습니다.

무조건 덤비면 안 되는 이유 

하지만 무턱대고 덤비면 안 됩니다. 서울 일부를 빼면 수도권도 미분양이 쌓였고, 지방은 더 심합니다. 그래서 따져봐야 합니다. ① 어디인지(수도권인지, 지방인지) ② 왜 남았는지(상품은 괜찮은데 타이밍 때문인지, 원래 인기가 없었는지) ③ 시세는 어떤지(주변보다 비싼지, 싼지). 또 자금도 챙겨야 합니다. ‘계약 즉시 입금’이 기본이라 목돈이 한꺼번에 듭니다. 계약 후 포기하면 최대 10년간 재당첨 제한¹⁾도 걸릴 수 있습니다.

▸ 이럴 땐 잠시 멈춰보세요!

•‘마지막 기회’, ‘할인’ 같은 말에 혹했는지

•남들이 한다는 말에 덜컥 신청하려는지

•싸 보여도 왜 안 팔렸는지 따져봤는지

•자금계획이 정말 서 있는지

[☑️ Check!] 무순위청약제도 개편과 관련해 기존 미분양 물량에도 새로운 규정을 적용하는지에 대한 정보는 정부가 아직 명확하게 내놓지 않았습니다.

¹⁾ 재당첨 제한: 청약 당첨 세대의 모든 구성원이 일정 기간 다른 청약에 또 당첨되지 못하게 막는 규제입니다.

한때 미분양, 지금은 웃돈인 단지는? 

한때 미분양이었지만 시세가 오른 곳도 적지 않습니다. 남들이 외면할 때 잡은 물량에 많게는 10억 원 넘는 웃돈이 붙은 곳도 있죠. 물론 모든 단지가 이런 흐름을 보이는 건 아니니 신중한 판단이 필요합니다.

▸ 미분양 → 웃돈이 붙은 단지 3

•올림픽파크포레온(2023년 3월 무순위청약)

미분양 원인: 고분양가 논란

분양가: 13억2000만 원(84㎡)

최근 거래: 27억5000만 원(14억3000만 원 ↑) 

•장위자이레디언트(2023년 1월 무순위청약)

미분양 원인: 시장 침체

분양가: 7억5000만 원(59㎡)

최근 거래: 11억7517만 원(4억2517만 원 ↑) 

•평촌센텀퍼스트(2023년 2월 무순위청약)

미분양 원인: 후분양으로 인한 자금 부담

분양가: 10억1300만 원(84㎡)

최근 거래: 12억9000만 원(2억7700만 원 ↑)

[☑️ Check!] 무순위청약 정보를 놓치지 않으려면요? 한국부동산원 청약홈(apply.lh.or.kr)의 ‘청약 알리미 서비스’를 활용, 관심 지역 설정 후 알림을 받으면 그 시점을 놓치지 않을 수 있습니다.

3기 신도시, 올해 남은 승부처는?

3기 신도시 본청약 경쟁이 뜨겁습니다. 최근 하남 교산푸르지오더퍼스트는 분양가가 사전 청약보다 최대 1억 원 올랐지만, 평균 263.3 대 1의 경쟁률을 기록했습니다(출처: 한국부동산원). 이달 21~23일엔 부천 대장, 7월엔 남양주 왕숙도 대기 중입니다. 3기 신도시의 인기는 당분간 이어질 전망입니다.

7월부터 수도권만 더 조여요!  

7월부터 스트레스 DSR¹⁾ 3단계를 수도권(최대 1.5%p)과 지방(1~1.25%p)에 차등 적용할 방침입니다(출처: 금융위원회). 가령 연봉 5000만 원인 수도권 거주자는 현재 3억200만 원까지 주택담보대출을 받을 수 있지만, 3단계 시행 후엔 2억7800만 원이 한도입니다. 기존 대출이 없는 기준입니다.

¹⁾ 스트레스 DSR: 미래의 금리 인상 때 이자 부담이 커질 걸 미리 반영해 가산금리(스트레스 금리)를 더해 한도를 정하는 제도입니다. 2024년 9월 수도권 기준 가산금리 1.2%p로 2단계를 시작했고, 2025년 7월 3단계부턴 은행권·제2금융권 모든 대출에 가산금리 최대 1.5%p를 적용합니다. 즉, 대출 한도는 지금보다 더 줄어듭니다.

노도강만 하락하는 이유? 

올 들어 4월 28일까지 강남(+4.14%), 송파(+4.54%) 등 서울 주요 지역 아파트값은 올랐지만 노원(-0.22%), 도봉(-0.15%), 강북(-0.04%) 등은 떨어졌습니다(출처: 한국부동산원). 지금 시장을 움직이는 건 ‘40대 중심의 상급지 갈아타기’ 수요라, 외곽 지역은 소외될 수밖에 없다는 설명입니다.

집값 회복? 전세가율·금리가 답  

주요 지역만 뜨거운 최근 서울 집값. 전문가들은 ① 전세가율¹⁾ 55~60% ② 주택담보대출 금리 연 3.5% 이하가 회복 시그널이라고 진단했습니다(출처: 2025 서울머니쇼). 지난 4월 서울 아파트 전세가율은 53.52%입니다(출처: KB부동산). 즉 실거주장으로 바뀌면 시장이 더 단단해질 거란 얘깁니다.

¹⁾ 전세가율: 집값 대비 전셋값의 비율을 말합니다. 5억 원짜리 집의 전세가 4억 원이면 전세가율은 80%. 이 비율이 100에 가까워지는 건 전셋값이 매맷값에 육박한다는 것을 뜻합니다.

1순위 마감률 40% 이하 

청약시장이 쪼그라들고 있습니다. 올 1~4월 민간분양 1순위 마감률은 40%도 못 넘겼습니다(43곳 중 17곳)(출처: 한국부동산원). ① 지방 미분양, PF 위기로 공급이 줄었고 ② 서울 인기 단지와 무순위청약만 주목받은 탓입니다. “대선 뒤에도 지방은 입지 좋은 곳만 몰릴 것”이란 말이 나옵니다.

〈수도권〉

•서울 주거취약계층에 맞춤형 집수리 지원 추진

•서울 토지거래허가구역 재지정에 4월 아파트 거래 67% 감소

•서울 가락·망원·성현동에 모아주택 345가구 건설 심의 통과

•강남·서초 자연녹지지역 ‘토지거래허가구역’ 재지정

•광진 자양동 초등학교 부지에 주차장 조성

•용산 미군기지 부지에 ‘서울의 센트럴파크’ 조성 민간 플랫폼 출범

•중 명동 ‘네이처리퍼블릭’ 22년째 땅값 1위, 3.3㎡당 6억 원 육박

•경기 3월 아파트 거래량 1만 건 돌파, 9억 원 초과 역대 최고

•경기 ‘경기국제공항’ 최종 후보지 선정, 경기도지사 임기(2022~2026) 내 불투명

•고양 개발제한구역 내 저소득층 생활비 최대 100만 원 지원

•수원 첫 재개발·재건축 공모에 30곳 신청

•용인 처인구 ‘반도체국가산단’ 등 개발에 땅값 4.6% 상승 

〈지방〉

•세종 ‘천도론’에 아파트 매물 줄고, 거래량도 급증

•천안 일곱 번째 수도권전철 1호선 역 ‘부성역’ 건립 본격화

•전주 옛 대한방직 터 주상복합아파트 분양가 3.3㎡당 3000만 원 안팎 제시

•경북 산불 전소 주택에 최소 1억 원 이상 지원

•전북 전세보증금반환보증료 최대 40만 원 지원

•영주 청년·신혼부부에 월세 최대 30만 원, 2년간 지원

〈해외〉

•미국 30년 만기 주담대 평균 금리 6.76%로, 고금리 유지

•미국 워싱턴D.C. 주택 매물, 연방 인력 감축 여파로 4월 27일 기준 전년 대비 25% 급증

•미국 2024년 별장 거래 고금리·비용 부담으로 전년 대비 5% 감소하며, 6년 내 최저치 기록

•미국 4월 기준 주택 매도 희망가, 실거래가보다 평균 3만9000달러(약 5400만 원) 높게 형성

•중국 홍콩 3월 주택 판매량 68% 급증(5367건), 400만 홍콩달러 이하 인지세 인하 효과

•영국 기준금리 연 4.25%로, 0.25%p 인하

•영국 셰어하우스 거주자 40% ‘룸메이트와의 불화로 이사 고려’ 답변

•영국 1분기 평균 임대료 체납액 2237파운드(약 416만 원), 1년 새 23% 급등

•일본 2024년 수도권 단독주택 평균 매입가 4844만 엔(약 4억6600만 원) 기록

무순위청약은 왜 생겼을까?

곧 무주택자만 신청할 수 있게 바뀌는 무순위청약. 언제부터 왜 생겼고, 어떻게 달라졌을까요?

Q 무순위청약은 언제 생겼을까?

A 2018년 문재인 정부가 만들었습니다. 그전엔 미계약 물량을 건설사가 알아서 팔았는데, 이 과정이 불투명하다는 비판이 컸습니다. 그래서 정부가 직접 관리하는 제도로 만든 게 무순위청약입니다.

Q 한때 ‘줍줍’이라고 불린 이유는?

A 싸게 주워 담는 느낌이라서 그렇습니다. 아무 조건 없이 현금만 있으면 ‘줍’기만 하면 됐거든요. 특히 2020~2021년, 시세보다 수억 원 싼 물량이 풀리며 줄서기·대리 신청까지 등장했죠. 다만 지금은 분양가가 올라 예전처럼 ‘줍줍’이라 부르긴 어렵다는 분위기입니다.

Q 건설사는 무순위청약이 좋을까?

A 좋다기보단 어쩔 수 없는 선택입니다. 미계약 물량은 건설사 입장에선 재고지만, 할인해 팔 수도 없습니다. 보는 눈이 많기 때문입니다. 그래서 유일한 출구로 무순위를 꺼내는 게 관행처럼 됐습니다.

Q 무순위청약이 가장 뜨거웠던 시기는?

A 2020~2021년입니다. 분양가상한제 등으로 분양가는 묶였고, 집값은 치솟던 시절. 남은 물량이 나오면 무조건 수억 원 차익이었죠. 이때가 ‘줍줍 전성기’였습니다.

Q 앞으로 무주택자만 신청하면?

A 실수요자에겐 기회가 넓어지지만, 서울 및 수도권 인기 단지는 여전히 수백 대 1 경쟁이 예상됩니다. 반대로 지방이나 인기 없는 단지는 더 외면받을 가능성도 큽니다. 결국 ‘기회의 양극화’가 더 심해질 수 있습니다.

필로티

기둥만 남기고 1층을 비우는 구조입니다. 르코르뷔지에의 사보아 저택이 시작이죠. 우리나라는 1970년대 강남 상가주택에서 등장했습니다. 최근엔 필로티 구조를 살린 신축 단지도 주목받고 있습니다. 1층이 비어 시야가 트여 2~4층을 ‘정원 뷰’ 로열층으로 보는 분위기도 있죠. 특히 1층이 필로티고 2층에 테라스까지 있으면 금상첨화로 평가받습니다.

내진설계

지진이 나도 건물이 무너지지 않게 버티도록 만든 기술입니다. 일본은 1981년 이 기준을 더 강화했고, 1995년 고베 대지진 이후 전 세계가 내진설계를 주목했습니다. 우리나라는 2005년부터 6층 이상, 2017년부터는 모든 신축 건물에 의무화했습니다. 하지만 이걸 도입했다고 끝이 아닙니다. 얼마나 잘 지었는지가 훨씬 더 중요합니다.

너와 나

나는 바퀴를 굴리고, 너는 물살을 밀고.

사진 제공 | @abracos.donggyu