하자 원인? 무한 비용 절감

[1] 곳곳에서 아파트 하자 논란이 일고 있습니다.

[2] 최저가 입찰과 불법 하도급 관행이 원인입니다.

[3] 7월부턴 관련 제도를 개선합니다.

기존 LOCAL 칼럼을 ‘GLOCAL’로 변경, 해외 부동산 소식을 추가했습니다. 많은 관심 부탁드립니다. 🙂

하자 원인? 무한 비용 절감

벽은 휘고 물은 새고 바닥은 벌어졌습니다. 신축 아파트 하자 분쟁이 곳곳에서 벌어지며 근본적 해결책이 필요하다는 목소리가 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘아파트 하자 논란: 하자 원인? 무한 비용 절감’에 대해 다룹니다.

아파트 벽이 휘었어요

내 집 마련의 꿈이 분노로 바뀌고 있습니다. 신축 아파트 곳곳에서 무더기 하자가 발견되고 있어섭니다. 최근 전남의 830가구 단지에선 외벽이 휘는 등 5만8000건의 하자 신고가 있었습니다. 사실 하자 논란은 어제오늘 일이 아닙니다. 대형 건설사도 여기서 자유롭지 않고요. 실제로 최근 5년간 국내 상위 20개 건설사의 아파트 하자 심사 건수는 1만1803건이나 됩니다(출처: 국토교통부).

check! 하자 심사를 받은 1만1803건 중 실제로 하자 판정을 받은 비율은 55%(6483건)였습니다. 접수된 주요 하자 유형요? △기능불량(10.1%) △균열(9.1%) △들뜸 및 탈락(9.1%) △결로(7.5%) △누수(6.1%) 등이었습니다.

하자 원인? 무한 비용 절감

시장에선 고질적인 최저가 입찰과 불법 하도급 관행을 대규모 하자의 원인으로 꼽습니다. 이를테면 △한 건설사가 아파트 시공을 맡으면 공정별로 중소 건설사에 하도급을 주는데 △이윤 극대화를 위해 가격을 낮게 쓴 업체를 택하고 △이 또한 한 번이 아닌, 재하도급에 재재하도급까지 내려가며 결과적으로 전문성이 없는 인력이 공사를 하게 된단 얘기.

check! 2021년 광주광역시의 철거 현장 붕괴 참사 당시 재개발조합이 시공사에 지불한 공사비는 3.3㎡(약 1평)당 28만 원이었지만, 재하도급을 거치며 단가는 3.3㎡당 4만 원으로 줄어든 사례가 있습니다.

7월부턴 공사 끝내야 사전점검

하자 논란이 잇따르며 정부도 관련 법을 손보긴 했습니다. △올 7월부터 건설사는 사전점검¹⁾ 전에 내부 마감공사를 끝내야 하고(현행: ‘입주 45일 전’) △사전 방문에서 발견한 하자는 준공 후 6개월 내에 보수공사를 마치게 하는 등 조치를 취한 겁니다. 단, 그럼에도 대규모 하자가 사라질지는 의문이라는 평입니다. 사전점검이란 형식에 집착할 게 아니라 건물의 ‘주요 구조’ 등 ‘크고 작은’ 하자를 모두 막을 수 있는 개혁이 필요하단 얘깁니다.

¹⁾ 사전점검: 새 아파트 입주 전 미리 방문해 둘러보고, 하자가 있는 경우 시공사에 보수를 요구하는 절차입니다. 현행법은 입주 45일 전에 ‘이틀 이상’ 진행하도록 되어 있습니다. 단, 입주 일자에 쫓기는 건설사가 공사를 마무리하지 않은 채 이를 진행, 입주 예정자가 하자 여부를 제대로 판단할 수 없다는 민원이 많습니다.

우리 집에서 하자가 발견되면?

입주 전 내 집에서 하자를 발견했다면 ① 그 즉시 사진이나 동영상을 촬영해 증거를 남기고(분쟁 시 증거가 됨) ② 하자보수를 청구할 수 있는 기간(하자담보책임기간)이 마감(2년), 냉난방(3년), 방수(5년) 등 공사 종목마다 다르니 미리 체크하고 ③ 개인보단 공동으로 대응하는 게 유리합니다.

check! 곳곳에서 하자 분쟁이 일어나며 최근엔 누구보다 입주를 기다려온 입주 예정자들의 ‘준공 승인 불허’ 요청도 흔합니다. 지자체에 준공 승인을 받지 못하면, 건설사가 문제점을 해결해야 하기 때문입니다.

원룸 월세 비중 56%

전세 사기 여파로 월세 선호 현상이 두드러지며 올 1분기 전국 원룸(전용면적 33㎡(약 10평) 이하)의 월세 거래 비중이 56%를 기록했습니다(출처: 다방). 최근 10년 사이 최고치입니다. 지역별로는 △부산(83%) △세종(80%) 경남(75%) △충남(72%) △제주(67%) 등 순이었습니다.

전세수급지수 100 돌파

서울 아파트 전세수급지수¹⁾가 29개월 만에 기준선인 100을 넘어섰습니다(출처: 한국부동산원). 세를 놓는 임대인보다 전세를 찾는 임차인이 더 많은 겁니다. 시장 침체로 매매 수요가 전세로 갈아탄 데다, 빌라 전세 사기 여파로 비아파트 전세 수요까지 아파트로 옮아간 영향이란 분석입니다.

¹⁾ 전세수급지수: 한국부동산원이 조사한 전세 수요 대비 공급 수준을 나타내는 지표입니다. 100을 기준으로 숫자가 낮으면 전세를 구하는 이가 적어 전셋값이 내릴 가능성이 있고, 그 이상은 전세를 구하는 이가 많아 전셋값이 오를 가능성이 있는 걸 의미합니다.

7년 오른 집값이 부담

‘집값 보합세가 예상보다 길게 이어질 수 있다’는 주장이 한 부동산 세미나에서 나왔습니다. 고금리가 지속될 가능성이 커졌고, 지난 7년간 오른 집값이 부담스럽다는 게 그 이유입니다. ‘올 하반기’로 집값 변곡점을 예측한 지난해와 달리, 전문가들의 주장이 한층 보수적으로 바뀌었습니다.

주담대 금리 상승세

주택담보대출(주담대)¹⁾ 금리가 다시 치솟았습니다. 5월 7일 기준 5대 시중은행의 주담대 고정형²⁾ 금리는 연 3.42~5.74%로 올 3월 말보다 상단과 하단이 각각 0.39%p, 0.33%p 올랐습니다. 고금리 장기화 우려에 시장금리³⁾가 뛰고, 은행이 가계대출 총량 관리에 나서며 금리가 뛰었단 분석입니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.

²⁾ 고정형(고정금리): 3년, 5년, 7년, 10년 등 일정 기간은 고정금리를 적용하고 이후 만기까지 변동금리를 적용하는 상품입니다. 많은 은행이 ‘5년’을 주력으로 판매합니다. 장기간 금리를 고정하다 보니 은행 입장에선 변동금리 상품보다 더 높은 금리를 적용하는 게 일반적입니다.

³⁾ 시장금리: 시장 상황에 따라 자연스럽게 결정되는 금리를 말합니다. 한국은행이 개입하지 않은 금리라고 이해하면 쉽습니다.

징벌적 과세 풉니다

윤석열 대통령이 임대차시장 문제를 지적하며 “과도한 부동산 세금이 임차인에게 전가된다”고 했습니다. 이어 “‘있는 사람에게 더 걷겠다’는 당초 의도가 결국 더 어려운 사람에게 부담으로 돌아가는 것”이라며 “재건축 규제와 징벌적 과세 완화로 부동산시장을 정상화하겠다”고 밝혔습니다.