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하자 원인? 무한 비용 절감



[1] 곳곳에서 아파트 하자 논란이 일고 있습니다. 

[2] 최저가 입찰과 불법 하도급 관행이 원인입니다. 

[3] 7월부턴 관련 제도를 개선합니다.   


기존 LOCAL 칼럼을 ‘GLOCAL’로 변경, 해외 부동산 소식을 추가했습니다. 많은 관심 부탁드립니다. 🙂



하자 원인? 무한 비용 절감

벽은 휘고 물은 새고 바닥은 벌어졌습니다. 신축 아파트 하자 분쟁이 곳곳에서 벌어지며 근본적 해결책이 필요하다는 목소리가 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘아파트 하자 논란: 하자 원인? 무한 비용 절감’에 대해 다룹니다.




아파트 벽이 휘었어요

내 집 마련의 꿈이 분노로 바뀌고 있습니다. 신축 아파트 곳곳에서 무더기 하자가 발견되고 있어섭니다. 최근 전남의 830가구 단지에선 외벽이 휘는 등 5만8000건의 하자 신고가 있었습니다. 사실 하자 논란은 어제오늘 일이 아닙니다. 대형 건설사도 여기서 자유롭지 않고요. 실제로 최근 5년간 국내 상위 20개 건설사의 아파트 하자 심사 건수는 1만1803건이나 됩니다(출처: 국토교통부).

  • check! 하자 심사를 받은 1만1803건 중 실제로 하자 판정을 받은 비율은 55%(6483건)였습니다. 접수된 주요 하자 유형요? △기능불량(10.1%) △균열(9.1%) △들뜸 및 탈락(9.1%) △결로(7.5%) △누수(6.1%) 등이었습니다.



하자 원인? 무한 비용 절감

시장에선 고질적인 최저가 입찰과 불법 하도급 관행을 대규모 하자의 원인으로 꼽습니다. 이를테면 △한 건설사가 아파트 시공을 맡으면 공정별로 중소 건설사에 하도급을 주는데 △이윤 극대화를 위해 가격을 낮게 쓴 업체를 택하고 △이 또한 한 번이 아닌, 재하도급에 재재하도급까지 내려가며 결과적으로 전문성이 없는 인력이 공사를 하게 된단 얘기.

  • check! 2021년 광주광역시의 철거 현장 붕괴 참사 당시 재개발조합이 시공사에 지불한 공사비는 3.3㎡(약 1평)당 28만 원이었지만, 재하도급을 거치며 단가는 3.3㎡당 4만 원으로 줄어든 사례가 있습니다.



7월부턴 공사 끝내야 사전점검

하자 논란이 잇따르며 정부도 관련 법을 손보긴 했습니다. △올 7월부터 건설사는 사전점검¹⁾ 전에 내부 마감공사를 끝내야 하고(현행: ‘입주 45일 전’) △사전 방문에서 발견한 하자는 준공 후 6개월 내에 보수공사를 마치게 하는 등 조치를 취한 겁니다. 단, 그럼에도 대규모 하자가 사라질지는 의문이라는 평입니다. 사전점검이란 형식에 집착할 게 아니라 건물의 ‘주요 구조’ 등 ‘크고 작은’ 하자를 모두 막을 수 있는 개혁이 필요하단 얘깁니다.

¹⁾ 사전점검: 새 아파트 입주 전 미리 방문해 둘러보고, 하자가 있는 경우 시공사에 보수를 요구하는 절차입니다. 현행법은 입주 45일 전에 ‘이틀 이상’ 진행하도록 되어 있습니다. 단, 입주 일자에 쫓기는 건설사가 공사를 마무리하지 않은 채 이를 진행, 입주 예정자가 하자 여부를 제대로 판단할 수 없다는 민원이 많습니다.




우리 집에서 하자가 발견되면?

입주 전 내 집에서 하자를 발견했다면 ① 그 즉시 사진이나 동영상을 촬영해 증거를 남기고(분쟁 시 증거가 됨) ② 하자보수를 청구할 수 있는 기간(하자담보책임기간)이 마감(2년), 냉난방(3년), 방수(5년) 등 공사 종목마다 다르니 미리 체크하고 ③ 개인보단 공동으로 대응하는 게 유리합니다.

  • check! 곳곳에서 하자 분쟁이 일어나며 최근엔 누구보다 입주를 기다려온 입주 예정자들의 ‘준공 승인 불허’ 요청도 흔합니다. 지자체에 준공 승인을 받지 못하면, 건설사가 문제점을 해결해야 하기 때문입니다.


원룸 월세 비중 56%

전세 사기 여파로 월세 선호 현상이 두드러지며 올 1분기 전국 원룸(전용면적 33㎡(약 10평) 이하)의 월세 거래 비중이 56%를 기록했습니다(출처: 다방). 최근 10년 사이 최고치입니다. 지역별로는 △부산(83%) △세종(80%) 경남(75%) △충남(72%) △제주(67%) 등 순이었습니다.



전세수급지수 100 돌파

서울 아파트 전세수급지수¹⁾가 29개월 만에 기준선인 100을 넘어섰습니다(출처: 한국부동산원). 세를 놓는 임대인보다 전세를 찾는 임차인이 더 많은 겁니다. 시장 침체로 매매 수요가 전세로 갈아탄 데다, 빌라 전세 사기 여파로 비아파트 전세 수요까지 아파트로 옮아간 영향이란 분석입니다.

¹⁾ 전세수급지수: 한국부동산원이 조사한 전세 수요 대비 공급 수준을 나타내는 지표입니다. 100을 기준으로 숫자가 낮으면 전세를 구하는 이가 적어 전셋값이 내릴 가능성이 있고, 그 이상은 전세를 구하는 이가 많아 전셋값이 오를 가능성이 있는 걸 의미합니다.



7년 오른 집값이 부담

‘집값 보합세가 예상보다 길게 이어질 수 있다’는 주장이 한 부동산 세미나에서 나왔습니다. 고금리가 지속될 가능성이 커졌고, 지난 7년간 오른 집값이 부담스럽다는 게 그 이유입니다. ‘올 하반기’로 집값 변곡점을 예측한 지난해와 달리, 전문가들의 주장이 한층 보수적으로 바뀌었습니다.



주담대 금리 상승세

주택담보대출(주담대)¹⁾ 금리가 다시 치솟았습니다. 5월 7일 기준 5대 시중은행의 주담대 고정형²⁾ 금리는 연 3.42~5.74%로 올 3월 말보다 상단과 하단이 각각 0.39%p, 0.33%p 올랐습니다. 고금리 장기화 우려에 시장금리³⁾가 뛰고, 은행이 가계대출 총량 관리에 나서며 금리가 뛰었단 분석입니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.

²⁾ 고정형(고정금리): 3년, 5년, 7년, 10년 등 일정 기간은 고정금리를 적용하고 이후 만기까지 변동금리를 적용하는 상품입니다. 많은 은행이 ‘5년’을 주력으로 판매합니다. 장기간 금리를 고정하다 보니 은행 입장에선 변동금리 상품보다 더 높은 금리를 적용하는 게 일반적입니다.

³⁾ 시장금리: 시장 상황에 따라 자연스럽게 결정되는 금리를 말합니다. 한국은행이 개입하지 않은 금리라고 이해하면 쉽습니다.



징벌적 과세 풉니다

윤석열 대통령이 임대차시장 문제를 지적하며 “과도한 부동산 세금이 임차인에게 전가된다”고 했습니다. 이어 “‘있는 사람에게 더 걷겠다’는 당초 의도가 결국 더 어려운 사람에게 부담으로 돌아가는 것”이라며 “재건축 규제와 징벌적 과세 완화로 부동산시장을 정상화하겠다”고 밝혔습니다. 




<수도권>

△서울 아파트 전셋값 51주째 상승

△서울 잠수교, 길이 800m 미술관으로 개발 추진

△서울 목동 CBS 부지에 ‘뉴미디어 창업허브’ 추진


△서울 ‘동부간선 지하화(월릉교~청담동)’ 연내 착공

△강남 ‘현백 압구정’ 옆 공영주차장 부지 개발 추진

△성북 ‘장위15구역’ 3300가구 공급 확정


△은평 갈현동 12-248 일대 900가구 신통기획 추진

△SH AI 스피커로 고립 가구 24시간 돌봄 시범 운영

△동두천 ‘국가산단’ “정부가 재정 지원해야” 주장


△부천 ‘대장~홍대선’ 2025년 착공 추진

△성남 분당 ‘재건축 선도지구’ 최다 지정 요청

△파주 GTX-A 운정역 상부에 광화문광장 1.5배 공원 개발


△인천 노후 공공임대아파트 170가구 리모델링 완료

△인천 강화·영종·청라·송도 중심으로 투자 유치 총력전

△수도권 상가 경매 낙찰률 저조



<지방>

△전남 대규모 하자 ‘무안 힐스테이트’ 긴급 점검

△부산 정비사업 공사비 검증 지원

△부산 기장 옛 한국유리 부지 1968가구 아파트로 건설 승인


△광주 ‘더현대 광주’ 들어설 방직공장 터 개발 난항

△세종 2040년 계획 인구 78만5000명으로 설정

△천안 불당동 시민체육공원 개발 무산


△춘천 근화동 도심 하수처리장 칠전동으로 이전 추진

△김제 수도권 은퇴자 위한 주거단지 조성 추진

△경주 오랜 숙원 사업 ‘황금대교’ 준공


△남원 낡은 공동주택 시설 개선비 최대 1억 원 지원

△군산 500병상 전북대병원 2027년 완공 추진

△제주 원도심 ‘걷고 싶은 길’ 조성 추진



<해외>

△미국 30년 고정형 주담대 평균 금리 연 7.09% 기록

△미국 주택 구입 희망 임차인 비율 13.4%로 사상 최저

△미국 상업용 부동산 대출 연체율, 팬데믹 전보다 급증


△캐나다 4월 주택 평균 임대료 1년 전보다 9.3% 인상

△영국 1분기 평균 집값 전년 대비 1% 소폭 상승

△중국 노동절 연휴 주택 거래량 전년 대비 47% 감소


△싱가포르 1분기 집값 상승률 1.4%로 둔화  

△일본 빈집 수 900만 채로 사상 최고치

△일본 1분기 상업용 부동산 투자 규모 전년 대비 7% 증가








대장주

주식 용어지만 부동산시장에서도 자주 쓰는 말입니다. 한 지역에서 가격 상승과 거래를 주도하는 아파트를 뜻합니다. 보통 ‘대장주’라면 나홀로 아파트보단 1000가구가 넘는 대단지가, 역과 먼 거리보다는 역과 가까운 아파트가 이에 속합니다.



다세대주택

한 주택에 여러 세대가 입주해 집주인이 여러 명인 주택을 말합니다. 대부분이 ‘다가구주택’과 헷갈려 합니다. 둘을 쉽게 구분하는 방법은 소유권에 있습니다. 다세대는 주인이 여러 명, 다가구는 주인이 한 명. 빌라, 연립주택이 여기에 포함합니다.


장미의 계절

곧 이곳에 장미가 만발합니다.  

사진 제공. @soobaging




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