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하락 속도를 늦출 뿐


[1] 정부가 규제지역을 대거 풀었습니다.

[2] 규제지역은 이제 전국에 5개 지역뿐입니다.

[3] 다만 시장 연착륙은 어려울 거라는 주장입니다.


하락 속도를 늦출 뿐

정부가 규제지역을 대거 풉니다. 시장 정상화를 위해섭니다. 이제 규제지역은 서울을 포함해 5개 지역뿐입니다. 하지만 이번에도 시장은 크게 반응하지 않을 거란 주장입니다. 단지 집값이 떨어지는 속도를 낙하산처럼 다소 늦출 수 있을 거란 평입니다. 오늘 부딩은 ‘규제지역 해제: 하락 속도를 늦출 뿐’에 대해 다룹니다.

5개 지역 빼고 다 풉니다

정부가 서울과 경기 광명·과천·성남(분당·수정)·하남 5개 지역을 뺀 수도권 전역을 규제지역¹⁾에서 해제합니다. 전국 아파트값이 매주 역대 최대 하락 폭을 기록해섭니다. 주택 거래량이 사상 최저 수준으로 떨어졌기 때문입니다. 즉 시장 연착륙²⁾을 위해섭니다. 이번 규제지역 해제 결정은 11월 14일 0시부터 효력이 생깁니다.

  • check! 정부는 지난 6월과 9월에도 세종을 제외한 지방 전역과 수도권 일부의 규제지역을 풀었습니다. 하지만 거래절벽이 이어지자 이번에 50여 일 만에 추가로 규제지역을 해제하는 겁니다.

¹⁾ 규제지역: 집값 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 투기가 성행하거나 그럴 우려가 있는 지역 중 특정한 세부 요건을 충족한 곳을 말합니다. 가령 규제지역 중 ‘투기과열지구’로 지정되면 주택담보대출을 집값의 40%로 제한하는 등 대출과 청약, 세금에 이르기까지 다양한 규제를 받습니다.

²⁾ 연착륙: 비행기가 활주로에 부드럽게 내려앉는다는 말입니다. 즉 경기 하강이 자연스럽게 이루어지도록 유도한다는 겁니다. 반대로 ‘경착륙’은 롤러코스트를 탄 듯이 경기가 갑자기 냉각되는 걸 이릅니다.





우리 동네가 규제지역에서 풀리면?

조정대상지역에서 비규제지역이 되었다고요? 그럼 집을 살 수 있는 내 능력치도 올라갑니다. 특히 ① 무주택자와 1주택자라면 집값의 최대 70%까지 대출이 가능해지고(LTV¹⁾ 50%→70%) ② 집이 있든 없든 세대주와 세대원²⁾ 누구나 청약을 할 수 있게 되며 ③ 집을 사서 2년간 보유만 해도 양도세³⁾ 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다(2년 거주+2년 보유→2년 보유).

  • check! 규제지역 해제는 청약가점이 낮은 20·30대에게도 희소식입니다. 규제지역에서 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하 아파트는 청약가점제 비중이 75~100%에 달하지만, 비규제지역에선 물량의 60%를 추첨제(뺑뺑이)로 공급해야 하는 덕입니다.

¹⁾ LTV: 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻.

²⁾ 세대주·세대원: 같이 살며 한 세대를 이룬 이들 중 대표를 세대주라고 합니다. 세대주를 뺀 나머지 구성원은 세대원이라고 하고요. 만약 한집에 나 혼자 살고 있다면, 내가 세대주고 세대원은 0명이 됩니다.

³⁾ 양도세: 집을 팔 때(양도할 때) 그 가격에서 구매가를 뺀 차익에 대해 내는 세금입니다. 가령 10억 원에 산 집을 15억 원에 팔았다면 ‘5억 원’에 대한 양도세를 내야 합니다. 양도차익이 클수록 세금 액수가 커지고, 양도차익이 마이너스면 세금도 내지 않습니다.




서울은 언제 풀까?

내년 초 시장 상황을 보고 풀어줄 가능성이 있다는 예측이 나옵니다. 시장 상황이 쭉 나쁘다면 말입니다. 실제로 정부 관계자도 “서울을 끝까지 묶어놓기보단, 서울 주변의 규제지역을 먼저 풀고 나서 어떤 효과가 나타나는지 보고, (서울 규제지역 또한) 단계적으로 푸는 게 낫다는 쪽으로 의견이 모였다”라고 코멘트했습니다.

  • check! 정부의 규제지역 해제는 ‘역순’이라는 말이 있습니다. 처음 집값이 폭등해 규제지역을 지정한 순서 그대로 규제를 푼다는 얘깁니다.

하락 속도를 늦출 뿐

그건 그렇고 정부의 규제지역 해제에도 시장 정상화는 어려울 거란 의견이 지배적입니다. DSR¹⁾ 규제+금리인상의 2단 콤보가 앞으로도 이어질 거란 예측 때문입니다. 대출이 어려운 만큼 집값 상승 여력도 제한적일 거란 얘깁니다. 한편 정부 입장에서 규제를 화끈하게 풀어 집값을 건드릴 동기는 약하다는 주장도 나옵니다. 임기 5년 중 이제 첫해이니만큼 시장 부양은 부담스럽다는 겁니다.

¹⁾ DSR: Debt Service Ratio의 약자로 1년간 갚아야 하는 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 2022년 7월부터 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.



1월부터 어디서나 무순위청약 가능

정부가 무순위청약¹⁾에서 주거지 요건을 폐지합니다. 현재 ‘해당 시·군 거주 무주택자’로 제한한 무순위청약 자격을 ‘무주택자’로 바꾸는 겁니다. 이에 무주택자라면 어디에 살든 관계없이 무순위청약에 넣을 수 있게 됩니다. 서울 사람도 대구의 무순위청약에 지원할 수 있고 그 반대도 가능해지는 겁니다. 정부는 내년 1월 중 제도를 고쳐 시행할 계획입니다.

¹⁾ 무순위청약: 아파트 계약 취소분에 대해 무순위청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 지난해 5월 28일부터 해당 지역에 거주하는 무주택자만 신청 가능합니다.


24주 연속 하락세

전국 아파트의 매매가와 전셋값이 매주 역대 최저치를 경신하고 있습니다. 한국부동산원에서 발표한 11월 첫째 주(7일) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트값은 전주 대비 0.38% 떨어졌습니다. 24주 연속 하락세이자 2012년 5월 관련 통계를 내기 시작한 이후 가장 큰 낙폭입니다. 전셋값 하락 폭은 더 심합니다. 가령 서울(-0.48%)과 경기(-0.61%), 인천(-0.62%) 등 아파트 전셋값은 역대 최대 낙폭을 다시 경신했습니다.


김포에 4만6000가구 신도시

정부가 경기 김포시에 4만6000가구가 들어서는 신규 택지를 조성합니다. 이는 위례신도시를 뛰어넘는 규모입니다. 벌써 ‘김포한강2 콤팩트시티’라는 이름까지 붙였습니다. 관련 교통 대책도 내놨고요. 서울 접근성을 높이기 위해 서울지하철 5호선(종점 방화역) 연장도 추진합니다. 2027년부터 순차적으로 분양해 실제 입주는 2029년 이후 이뤄질 거란 전망입니다.


안심전환대출 누적 5조5000억 원

안심전환대출¹⁾에 신청자가 몰리고 있습니다. 신청 자격을 집값 4억 원 이하에서 6억 원 이하로 완화하자 벌어진 일입니다. 정부는 11월 10일까지 안심전환대출 신청이 누적 5조5119억 원이라고 밝혔습니다. 특히 신청 자격 요건을 완화한 11월 7일 이후 1조522억 원이 늘었고요. 이로써 올해 공급 목표액 25조 원의 약 22%를 채웠습니다. 현재 안심전환대출은 한국주택금융공사 홈페이지 등을 통해 신청 접수를 받습니다.

¹⁾ 안심전환대출: 변동금리 또는 이자만 내는 대출을 만기까지 고정금리로 쓰며 원리금(원금+이자)을 나눠 갚게 한 정부표 대출상품입니다. 장점요? ① 최저 연 3.8% 수준으로 금리가 낮습니다. ② 중도상환수수료도 면제해주고요. ③ 만 39세 이하 청년층은 0.1%p 더 낮은 연 3.7∼3.9% 금리를 적용해줍니다.

5조 원 규모 PF 보증합니다

정부가 5조 원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF)¹⁾ 보증 상품을 만듭니다. 아파트 준공 전 미분양으로 중도금을 마련하지 못해 사업이 어려워진 사업장을 돕기 위함입니다. 동시에 임기 내 주택 270만 가구²⁾ 공급 약속이 흔들릴 위험이 커지자 내놓은 조치이기도 합니다. 정부는 준공 전 미분양이 생겼지만 건설사가 분양가 할인 등 적극적인 노력을 하면 PF를 받을 수 있도록 지원할 계획입니다.

¹⁾ 프로젝트파이낸싱: 신용이나 물적 담보가 아닌 건설사업의 미래 수익성을 담보로 금융권에서 돈을 빌려주는 걸 말합니다. 가령 아파트를 지을 때 훗날 이자까지 쳐서 잘 갚을 수 있을 것 같으면 대출해주는 겁니다.

²⁾ 270만 가구: 서울 50만 가구를 포함해 전국에 270만 가구를 공급하는 윤석열 정부의 공급 계획입니다. 정부는 특히 주택 공급의 무게추를 공공에서 민간으로 옮기기로 했습니다.





장기수선충당금 공동주택의 유지관리나 하자보수를 위해 입주민에게 걷는 돈입니다. 엘리베이터를 손보거나 외벽 도색 등을 할 때 이 돈을 쓰죠. 원래 집주인이 내도록 되어 있지만, 편의상 관리비에 포함하는 경우가 대부분이라 세입자가 납부하게 된 것입니다. 그래서 이사할 때 그간 관리비에 포함해 내온 이 돈을 집주인에게 돌려받습니다.



수선유지비 장기수선충당금과 비슷해 보이지만 성격이 다른 관리비입니다. 공동시설의 전구 교체, 냉난방시설 청소 등에 이 돈을 사용하죠. 실제 거주하는 이의 편익을 위한 비용이기 때문에 주택 소유 여부에 상관없이 입주민이 납부의 주체가 됩니다. 이 때문에 이사할 때 집주인에게 청구할 수 없는 비용이고요.



소는 어디가고?

주말에 시골집 외양간, 근데 소는 어디 가고?

사진 제공. @my__2z



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