풍선, 더 많은 풍선
우리는 어떤 행동을 하기로 일단 마음먹으면 그것이 옳은 선택이었다는 믿음을 끝까지 고수하는 경향이 있습니다. 정부도 마찬가지입니다. 지난주, 한 달여 만에 내놓은 부동산 대책을 통해 다시 한번 전국의 수십 곳을 규제지역으로 지정했습니다. 오늘 부딩 뉴스레터는 ‘12·17 부동산 대책: 풍선효과는 다시 서울로?’에 대해 다룹니다.
12·17 부동산 대책에 대한 빠른 정리
이번에 정부가 새로 추가한 규제지역은 37곳입니다. 그중 부산과 대구, 김포, 파주 등 36곳은 규제지역 중 순한맛인 조정대상지역*으로, 경남 창원시 의창구는 매운맛인 투기과열지구**로 지정했습니다. 부동산시장에서 거의 거론되지 않는 경남 창원시를 규제지역으로 묶은 이유요? 부산 등 규제지역에서 넘어온 풍선효과가 창원시 의창구의 새 아파트 가격을 3개월 만에 2억~3억 원가량 점프시켰기 때문입니다. 정부의 12·17 부동산 대책 전문 보기는 여기 클릭!
*직전 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 1.3배 초과, 2개월간 청약 경쟁률이 5 대 1 초과 등의 요건을 충족한 지역 중 집값 과열로 판단되는 곳을 조정대상지역으로 지정합니다. 투기과열지구에 비하면 규제 강도가 느슨한 편입니다.
**규제 종합 선물 세트로 불립니다. 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 중에서 청약 경쟁률이 높거나 가격 상승 우려가 있는 지역을 투기과열지구로 지정합니다. 일단 지정되면 집을 살 때 은행에서 대출을 잘 해주지 않습니다.
현재 규제지역은 몇 곳?
지금 이 시점, 규제지역은 조정대상지역이 111곳, 투기과열지구가 49곳에 이릅니다. 전국 15개 시도에 퍼져 있어 사실 '핀셋 규제'라고 부르기도 뭐한 상황입니다. 다만 정부도 변명거리는 있습니다. 저금리와 유동성이 집값과 전셋값을 끌어올려 규제가 불가피했다는 변입니다. 다만 한국은행의 반응이 좀 흥미롭습니다. 전셋값 폭등은 저금리가 아닌 임대차보호법 시행 여파라고 반박, 심지어 정부의 현 신용대출 규제가 비은행권의 대출 풍선효과*까지 가져올 거라고 우려했습니다.
*한 지역을 규제로 눌렀는데 옆 동네의 집값이 부풀어오르는 걸 말합니다.
실수요자만 피해?
여하튼 정부가 규제지역을 대폭 확대했지만, 시장에선 또 다른 풍선효과를 걱정하고 있습니다. 사례도 풍부합니다. 최근 사례는 파주였습니다. 잠잠하던 파주 집값이 지난 11월, 정부가 인근 김포시를 조정대상지역으로 지정하자마자 뛰어올랐습니다. 호가가 오르자 집주인이 일방적으로 매매계약을 깨는 사례가 이어졌습니다. 전문가들은 규제지역 지정에도 전국의 아파트값이 오르는 가운데, 투기 징후가 보이지 않는 지역까지 부동산 규제 대상에 포함돼 실수요자가 피해를 볼 수 있다고 우려합니다.
풍선효과는 다시 서울로?
이렇게 전국적으로 아파트값이 치솟다 보니 이젠 되레 서울이 싸 보인다는 말도 나옵니다. 전국이 똑같이 규제 꿀밤을 맞았으니, 사실상 아무도 꿀밤을 맞지 않은 것과 마찬가지라며 지방으로 내려간 투자수요가 다시 상경할 가능성이 높다는 해석입니다. 실제로 지난 몇 주, 서울 강남권의 집값 상승률이 뛰고 있다는 기사도 보입니다. 하지만 최근 변창흠 국토부 장관 후보는 “우려하는 것과 다르게 현재의 제도 속에서 (서울과 수도권으로) 신규 투자수요가 유입되는 건 제한적이라고 생각한다"는 입장을 내놓았습니다.
올해 전국 아파트값 6.64% 오름
지난 12월 15일, 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 매매가격은 올 들어 11월까지 6.64% 상승했습니다. 금액으로 따지면 이 기간 평균 매매가격은 3억6679만 원에서 3억9118만 원으로 올랐다고.
세금도 깎아달라!
여당이 영업금지·제한 업종 소상공인에게 임대료를 청구할 수 없게 한 ‘임대료 멈춤법’(상가건물임대차보호법 개정안)을 내놨지만, 임대인들의 반발이 끊이지 않고 있습니다. “세금이나 이자는 안 깎아주면서 왜 임대료만 멈추느냐”는 부정적 반응이 가장 많대요.
논산, 공주의 불만
지난 12월 17일, 정부가 발표한 부동산 규제지역에 포함된 충남 논산과 공주 지역이 반발하고 있다고 합니다. 아파트 청약률이 높지 않고, 가격 인상은커녕 거래도 거의 없는데 정부가 무리하게 규제지역으로 묶었다는 게 이들의 주장. 이를테면 논산의 마지막 아파트 분양은 지난해 4월, 청약률은 50%도 되지 않았대요.
중개수수료 이번엔 내릴 수도
정부가 부동산중개수수료 체계를 손보기 위해 실태조사에 나선다고 합니다. 중개수수료뿐 아니라 중개업 전반에 대한 종합계획 수립도 검토할 거래요. 지난달 국민권익위원회가 ‘주택 중개 서비스, 문제점 및 개선 방안’을 주제로 여론조사를 실시한 결과, 응답자의 53%가 중개수수료 부담이 과하다고 답했기 때문이랍니다.
일반분양
청약홈(applyhome.co.kr)이 공개한 청약 정보 중 서울과 수도권 위주로 소개합니다.
매수우위지수
KB부동산 리브온이 내놓는 매수우위지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 12월 21일)
전세수급지수
KB부동산 리브온이 내놓는 전세수급지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 수요가 많아 전셋값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 공급량이 많아 전셋값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다. 매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 12월 21일)
Q. 너무 올려준 전세금, 돌려받을 수 있나요?
서울 등촌동에서 2억8600만 원에 아파트 전세를 살고 있습니다. 애초엔 2018년 9월부터 2년 계약이었지만, 지난 7월 임대차보호법 시행 일주일을 앞두고(계약 종료일보다 두 달 앞선 시점) 집주인과 보증금을 30%(6600만 원) 올리는 내용으로 전세계약을 갱신해 현시점 계약기간은 2022년 7월에 만료됩니다.
문제는 이겁니다. 임대차보호법 시행 이후 전세계약 갱신 시 보증금 인상률을 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’ 적용을 받을 수 있다는 사실을 제가 너무 늦게 알았다는 것. 얼마 전, 집주인에게 이 내용을 알리며 전월세상한제 권리를 행사하겠다고 밝혔지만, 집주인은 “임대차보호법 시행 전에 합의했다”며 버티는 상황입니다. 너무 올려준 전세금, 돌려받을 수 있나요? (조X래님의 사연)
A. 아쉽지만 타이밍을 놓치셨습니다!
1. 2020년 7월 31일 시행한 새로운 임대차보호법은 아래 2번과 3번의 내용을 담고 있습니다. 2. 세입자가 전세계약이 끝나기 1개월 전부터 6개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 집주인은 특정 사유가 없는 한 그것을 받아들여야 합니다. 3. 세입자의 계약갱신청구권 행사로 전세계약을 갱신할 경우, 집주인은 세입자에게 기존 임대료의 5%를 초과하는 전세금 인상을 요구할 수 없습니다. 4. 이상의 내용은 2020년 7월 31일을 기준으로 존속 중인 전세계약에도 적용됩니다. 따라서 전세계약 기간이 애초에 ‘2018년 9월부터 2년’인 질문자님의 기존 전세계약에도 적용되는 건 맞습니다. 5. 한데 질문자님은 계약갱신청구권을 기존 임대차계약이 끝나기 1개월 전부터 6개월 전 사이에 행사하지 않았습니다. 이것이 문제입니다. 6. 즉 새 임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 ‘타이밍’을 놓치셨습니다. 아쉽게도 너무 올려준 전세금을 돌려받긴 힘들 듯합니다. 다만, 집주인과 ‘잘’ 이야기해보는 것도 문제해결의 한 방법입니다.
공중권
건물 위 하늘을 개발할 수 있는 권리입니다. 국내에는 아직 공중권 거래 제도가 없지만, 미국에선 10층 높이가 한도인 지역에서 20층 건물을 지으려는 건물주가 인근 저층 건물의 이것을 산다고 합니다.
지하권 토지의 지하 부분만 사용하는 권리입니다. 국가에 따라 이것을 토지 소유자의 권리로 인정하는 곳도 있지만, 일부만 인정하는 나라도 있다고. 우리나라에선 땅속 광물에 대해 토지 소유자의 소유권이 미치지 못한다고 봅니다.
다시 들어가지 못하는 현관
철거를 앞두고 사람들이 떠난 서울 잠원동의 한 아파트. 어느 늦은 오후, 이곳의 현관에 주황색 볕이 내려앉았습니다. 사진 제공. @l_jgapt_195
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