풀자니, 묶자니

[1] 차기 정부가 LTV 규제를 풀지만,

[2] DSR 규제를 함께 풀지 않으면,

[3] 젊은 층엔 혜택이 가지 않습니다.

풀자니, 묶자니

차기 정부의 부동산 대출 규제 완화 공약이 딜레마에 빠졌습니다. 핵심은 소득에 따라 대출한도를 정하는 DSR. 집값을 기준으로 대출한도를 정하는 LTV를 완화해도 DSR 규제가 그대로라면 소득이 적은 젊은 층에겐 혜택이 돌아가지 않을 거란 지적이 나오기 때문입니다. 오늘 부딩은 ‘DSR 규제 완화 딜레마: 풀자니, 묶자니’에 대해 다룹니다.

들어가며

차기 정부가 대출 규제를 모조리 풀 것 같은 인상을 주지만 그렇지 않습니다. 윤석열 대통령 당선인은 LTV를 최대 80%(생애 최초 구입)까지 풀어주겠다고 약속했지만 DSR 규제에 대해선 언급하지 않았기 때문입니다. 참고로 DSR은 현행 대출 규제 3종 세트(LTV·DTI·DSR) 중에서 가장 엄격하다는 평가를 받습니다. 이걸 통과하지 못하면 LTV와 DTI 규제는 해당 사항도 되지 않아섭니다.

DSR이 뭐였더라?

신용대출이나 학자금대출 등 내가 받은 모든 대출의 1년 치 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 값을 말합니다. 내 연봉이 5000만 원인데 1년에 2000만 원을 빚을 갚는 데 쓴다면 DSR은 40%. 즉 소득과 대출을 고려해 갚을 수 있는 만큼만 돈을 빌려주겠다는 취지입니다. 이 규제를 도입한 당시 사다리 걷어차기¹⁾라는 비판이 나온 이유입니다.

¹⁾ ‘내 집 마련 막차’를 타려는 젊은 층의 움직임이 정부의 대출 규제에 막히는 현상을 이릅니다.

DSR의 위엄 1

참고로 2022년 1월부터 모든 기존 대출과 신규 대출 신청분을 합한 총액이 2억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다. 빚을 갚는 데 연 소득의 40% 이상을 쓸 수 없게 되는 셈. 이게 끝이 아닙니다. 오는 7월부터는 총대출금이 1억 원만 넘어도 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다. LTV¹⁾를 40%에서 80%로 높이더라도 DSR이 그대로라면 대출금을 늘리기 어렵다는 얘기가 나오는 이유입니다. 금융위원회에 따르면 7월 이후엔 593만 명이 DSR 규제를 받게 됩니다.

¹⁾ 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV가 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻. 현재 투기지역·투기과열지구로 묶인 수도권 지역에선 LTV 40%가 적용돼 집값의 40%만 대출을 받을 수 있습니다.

DSR의 위엄 2

LTV는 집값에 비례해 대출금이 올라가지만, DSR은 집값이 올라도 소득이 그대로라면 대출한도가 오르지 않는 것 또한 엄격합니다. LTV에 비해 시간이 흐를수록 내 집 마련을 더 어렵게 할 수 있다는 겁니다. 잠깐, 나이를 먹을수록 소득도 높아지니 상관없는 거 아니냐고요? 아닙니다. 지금도 은행은 대출 심사 시 젊은 층의 장래 소득¹⁾을 인정합니다. 다만 30대 중반 이후엔 장래 소득이 거의 안 늘도록 설정돼 있다는 게 문제죠.

¹⁾ 금융권에 따르면 만기가 20년 이상인 대출을 받을 때 20~24세는 만기까지 소득이 평균 76.3% 증가할 것으로 가정합니다. 25~29세는 47.7%, 30~34세는 23.9% 증가할 것으로 예상해 장래 소득을 정하죠. 다만 35~39세는 소득이 0.5% 감소한다고 가정합니다. 30대 중후반엔 장래 소득이 더 늘지 않을 것으로 보는 겁니다.

풀자니, 묶자니

여하튼 차기 정부도 DSR 규제 완화를 두고 골머리를 앓습니다. 확실한 공급 대책 없이 대출 규제만 풀면 집값을 자극하기 때문입니다. 경기침체 등을 대비한 정책 카드로 DSR을 남겨놔야 한다는 시각, 1900조 원에 이르는 가계부채¹⁾가 더 폭증할 수 있다는 주장도 있고요. 최근엔 한덕수 국무총리 후보자도 “(대출) 상환 능력이 거의 없으면 빚을 많이 내지 않도록 자제시켜야 된다”는 입장을 밝혔습니다.

¹⁾ 가정에서 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다.

최신 희소식

그런가 하면 희망적인 이야기도 들립니다. 소득을 기반으로 대출한도를 정하는 DSR 규제는 그대로 유지하되, 소득이 적은 젊은 층이 불리하지 않도록 1~2년치 장래 소득을 인정해주거나 DSR 적용 예외인 대출 종류를 늘리는 방식 등입니다. DSR 규제 완화의 필요성은 계속 거론되지만, 차기 정부로서도 정책 결정이 쉽지 않은 형편입니다.

11일부터 사전 청약 접수! 4월 11일부터 경기도 평택 고덕과 인천 영종지구에서 나오는 1316가구에 대한 공공분양¹⁾ 사전 청약²⁾ 접수가 시작됩니다. 추정 분양가는 인천 영종지구 전용면적 84㎡(약 33평) 3억3996만 원, 전용면적 74㎡(약 30평) 2억9995만 원, 평택 고덕 전용면적 59㎡(약 25평) 3억6741만 원 수준입니다. 사전 청약 당첨자는 4월 28일 발표합니다. 청약 신청은 LH청약센터와 모바일 앱 ‘LH청약센터’에서 할 수 있습니다. ¹⁾ LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 말합니다. 무주택자에게 저렴한 가격으로 분양하기 위해 생긴 제도라 조건이 까다롭습니다. ²⁾본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약도 당첨 확정입니다. 원희룡 전 지사 발탁 차기 정부의 첫 국토교통부 장관에 원희룡 전 제주도지사가 발탁됐습니다. 당초 윤 당선인의 부동산 공약을 설계한 김경환 서강대학교 교수, 심교언 건국대학교 교수 등이 물망에 올랐으나 인수위원회가 정책 추진을 위한 입법 과정을 고려했다는 평입니다. 단, 일각에선 전문성 없는 인사라는 지적도 나옵니다. 원 전 지사가 장관에 공식 임명되면 윤 당선인의 ‘주택 250만 가구 공급’ 공약 등을 추진하게 됩니다. 롯데월드 재개발 착수! 롯데그룹이 서울 롯데월드를 개장 33년 만에 전면 재개발하는 계획에 착수했습니다. 이 프로젝트는 그룹의 부동산 자산을 개발한 경험이 있는 롯데물산이 맡았습니다. 아직 재개발계획 수립 초기 단계지만 테마파크 업그레이드와 호텔, 백화점 리모델링, 오피스 타워 신규 건설 등 다양한 방안이 거론됩니다. 이에 앞으로 서울 잠실 지역 부동산이 또 한번 주목받을 것으로 보입니다. 서울 월세 비중 40% 육박 올해 처음으로 서울 전월세시장에서 월세 비중이 40%를 넘어설 전망입니다. 지난 몇 년간 크게 오른 보유세¹⁾를 월세로 충당하려는 집주인과 높아진 대출 문턱을 넘지 못해 월세를 택하는 세입자의 상황이 맞물려 전세의 월세화가 보다 심해질 거란 분석입니다. 참고로 지난 1월부터 3월까지 서울 아파트 임대차시장에서 월세를 조금이라도 낀 거래 비중은 37.33%(1만7628건)로 집계됐습니다. ¹⁾ 집을 가진 이가 내는 세금입니다. 크게 ‘재산세’와 ‘종합부동산세(이하 종부세)’로 나눌 수 있습니다. 재산세는 모든 집주인이, 종부세는 주택을 한 채만 가지고 있어도 공시가격이 11억 원을 초과하면 내고, 두 채 이상 가졌다면 그 합이 6억 원만 넘어도 내야 합니다. 4년 10개월 만에 최고치 차기 정부 주택공급 정책의 핵심은 ‘민간 중심’입니다. 그래서일까요? 이달 전국 주택사업경기실사지수(HBSI)¹⁾ 전망치가 지난달보다 35p 급등한 101.2로 나왔습니다. 서울은 전달보다 40.3p나 급등한 123.9로 4년 10개월 만에 최고치를 기록했고요. 즉 건설사들은 앞으로 건설 경기가 확연히 좋아진다고 보는 겁니다. 단, 이런 전망에도 불구하고 여전히 미분양²⁾ 증가 등 불안 요인은 잠재해 있다는 지적도 나옵니다. ¹⁾ 주택사업 경기를 종합적으로 판단하기 위해 주택사업자를 대상으로 주택산업연구원에서 매월 조사해 발표하는 경기지수입니다. 한국주택협회, 대한주택건설협회 소속 회원사 500여 곳을 대상으로 조사한 수치를 내놓죠. 전망치가 기준선인 100을 넘으면 경기가 좋아질 것이라고 답한 곳이 그렇지 않은 곳보다 많다는 뜻이고, 100을 밑돌면 그 반대를 의미합니다. ²⁾ 지은 아파트보다 이를 사고자 하는 이가 적은 걸 말합니다. 가령 100가구의 입주자를 뽑는 아파트의 청약 건수가 100건이 되지 않는 것. 2022년 1분기 기준 미분양으로 유명한 지역은 대구시입니다. 올해 청약에 나선 단지 5곳 모두 1순위 마감에 실패했다고.

랜드마크 원래 여행자나 탐험가가 특정 지역을 돌아다니던 중 원래 있던 장소로 돌아올 수 있도록 표식을 해둔 걸 가리키는 말이지만, 요샌 건물이나 상징물, 조형물 등이 그 지역을 상징적으로 대표할 때 이렇게 부르고 있습니다. 할리우드 영화에선 여전히 폭파되는 요소로 주로 쓰입니다.

나대지 지상에 건축물이 없는 대지(땅)를 말합니다. 뭔가 짓긴 했지만 그게 무허가 건물인 경우에도 이렇게 부른대요. 재미있는 사실은 부동산시장에선 이것이 밭이나 논 같은 농지에 비해 값이 비싸다는 겁니다. 이유는 농지의 경우 뭔가를 지을 수 있는 대지로 전환하기 위해 돈이 필요해서라고.

파스텔

은은한 파스텔톤 불빛 속에서.

사진 제공. @lowcloud3006