폐지 vs 유지

[1] ‘공시가격 현실화 계획’을 폐지하기로 했습니다.

[2] 이에 찬반 여론이 팽팽합니다.

[3] 실제 폐지까진 난항이 예상됩니다.

폐지 vs 유지

정부가 ‘공시가격 현실화 계획’을 폐지하기로 했습니다. 세금 부담이 크다는 이유에섭니다. 이에 정부 정책에 잣대가 없다는 비판도 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘공시가격 현실화 계획 폐지: 폐지 vs 유지’에 대해 다룹니다.

공시가격 현실화 계획이란?

정부가 세금을 부과하기 위해 정한 부동산 가격을 공시가격이라고 합니다. 통상 실거래가보다 낮게 정합니다. 높게 정하면 세금 부담이 늘어섭니다. 그간 실거래가와 공시가격 간 차이가 커서 세금을 공평히 걷지 못한다는 지적이 따랐는데, 이 차이를 줄이기 위한 정책을 ‘공시가격 현실화 계획’, 공시가격이 시세를 얼마나 반영하는지 보여주는 지표는 ‘공시가격 현실화율’이라고 합니다.

check! 2023년 공동주택(아파트 등)의 평균 공시가격 현실화율은 69%입니다. 시장에서 10억 원에 팔리는 아파트에 정부는 6억9000만 원의 가격을 매기고, 그에 따른 세금을 내게 한 겁니다.

그간의 타임라인

▷2020년 문재인 정부는 2030년까지 공동주택의 공시가격을 시세의 90%까지 끌어올리는 계획을 발표하고 시행함. ▷2021년부터 2년간 공동주택의 공시가격을 연평균 18%씩 올림. ▷2020년부터 집값이 급등한 데다, 공시가격 현실화율까지 더해져 보유세¹⁾가 큰 폭으로 뜀. ▷2023년 윤석열 정부는 세금 부담이 심하다며 2024년 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 되돌림. ▷2024년 윤석열 정부는 ‘공시가격 현실화 계획 폐지’를 공식화하고, 2025년 공시부터 적용하기로 함.

check! 공시가격을 올리고 내리는 일에 이처럼 주목하는 이유요? 공시가격은 재산세나 건강보험료, 기초연금 등 67개 행정·복지제도의 기준이 되기 때문입니다. 즉 이에 따라 내야 하는 세금이 늘거나 줄 수 있는 것.

¹⁾ 보유세: 집을 가진 이가 내는 세금입니다. 크게 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’로 나눌 수 있습니다.

폐지 vs 유지

‘공시가격 현실화 계획 폐지’에 대해선 찬반 논란이 뜨겁습니다. 양쪽의 대표적 의견은 다음과 같습니다.

폐지하자! ① 공시가격 현실화 계획은 전 정부의 부동산정책 실패에 따른 징벌적 과세에 불과함. ② 시장이 안 좋을 땐 집값이 떨어지는데 세금은 늘어나는 역전 현상이 생길 수 있음. ③ 기존 현실화 계획은 9억 원 이상 고가 주택 등에만 빠르게 시세를 반영해 조세 공정성을 해칠 수 있음.
유지하자! ① 정부 정책은 큰 흐름을 유지해야 하는데 정권이 바뀌었다고 고무줄처럼 바꾸면 국민 불신이 생길 수 있음. ② 공시가격은 비싼 집일수록 시세와 차이가 크니 결국 부자들만 세금 혜택을 보게 될 것임. ③ 안 그래도 ‘세수 부족’이 심한데 결국 정부의 재정 부담만 키울 것임.

쉽게 폐지할 수 있을까?

사실 공시가격 현실화 계획을 폐지하려면 법을 고쳐야 합니다. 즉 야당의 반대로 국회에서 법 개정을 못하면 그건 그냥 정부의 ‘계획’에 머물게 될 뿐입니다. 이에 윤석열 대통령은 “법을 개정할 수 있으면 좋겠지만, 법 개정 전이라도 다양한 정책 수단을 통해 같은 효과가 나올 수 있게 할 것”이라고 했습니다.

오피스텔 평균 월셋값 77만1000원

2월 전국, 서울의 평균 오피스텔¹⁾ 월셋값이 77만1000원, 89만1000원을 기록했습니다(출처: 한국부동산원). 2018년 관련 통계를 쓰기 시작한 이후 최고치입니다. 빌라 전세를 기피하는 수요가 오피스텔로 몰린 영향이란 평입니다. 단, 아파트만큼 가격이 오르지 않는다는 인식에 오피스텔 매매시장엔 냉기가 흐릅니다.

¹⁾ 오피스텔: 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물로 상가, 사무실 등과 함께 대표적 수익형 부동산(임대수익 목적)으로 꼽힙니다. 아파트와 달리 주택법이 아닌 건축법 적용을 받아 청약통장 없이도 청약할 수 있으며, 투자자 입장에선 저금리 시대일수록 인기가 높습니다. 은행 금리보다 높은 수익을 올릴 수 있기 때문입니다.

보증금 미반환 사고액 1조 원 육박

임대인이 보증금을 돌려주지 않아 HUG가 대신 갚아줘야 하는 전세보증금 미반환 사고액이 올 들어 2개월 만에 1조 원에 육박했습니다(출처: HUG). 이 속도면 올해는 작년 사고액인 약 4조3347억 원을 뛰어넘을 거란 평가입니다. 2년 전 전셋값이 고점일 때 맺은 계약 만기가 올해 도래하며 전세보증금 미반환 건수는 더 늘어날 거란 분석입니다.

“왜 낡은 집에서 살아야 하나”

박상우 국토교통부 장관이 재개발·재건축 규제완화와 관련해 “왜 국민이 다 낡은 집에서 살아야 하느냐”며 “(규제완화 속도가) 현재 빠르지 않다”고 했습니다. 그러면서 “법률적으로 개인의 적절한 재산권 행사에 정부가 관여할 수 있는 명분이 많지 않다”며 부동산 규제완화 기조를 다시 강조했습니다.

KTX는 문산까지, SRT는 의정부까지

경기도가 ‘경기도 철도기본계획(2026∼2035년)’을 내놨습니다. KTX를 파주 문산(현재 고양 행신역)까지, SRT를 의정부(현재 서울 수서역)까지 연장하는 등 645km 철도 건설에 40조7000억 원을 투입하는 계획이 담겼습니다. 김동연 경기도지사는 “새로운 기회를 연결하는 경기도 철도 시대를 열겠다”고 했습니다.

아파트 공시가격 1.52% 상승

정부가 올해 공동주택(아파트, 연립·다세대주택) 공시가격(안)을 발표했습니다. 전국 공동주택 1523만 가구의 평균 공시가격은 작년 대비 1.52% 올랐습니다. 2016∼2020년 매년 4∼5%대 상승률을 보인 공시가격이 올해 소폭 오른 데에 그친 건 최근 1년 새 집값 변동이 크지 않았기 때문이란 분석이 나옵니다.

#9 못난이동이라도 상급지로 갈아타는 게 좋은 이유

사람들은 실거주지든 투자 물건이든 같은 단지에서도 로열동, 로열층으로 옮기고 싶어 합니다. 주거 만족도가 높아서죠. 한데 저는 같은 급지에서 실거주지를 옮기는 거라면 모르겠지만, 상급지로 갈아타는 것이라면 로열동, 로열층을 고집할 필요는 없다고 봅니다. 다음의 세 가지 이유 때문입니다.

첫째, 급지별 계급이 존재하니까

직주근접이 가능한 동네, 자녀를 키우기 좋은 동네, 상권이 잘 형성된 동네 등엔 누구나 살고 싶어 합니다. 이런 조건을 얼마나 갖췄느냐에 따라 부동산의 ‘계급’이 갈리기도 합니다. 물론 ① 지역 ② 지역 내 동네 ② 건축물 형태 등 계급을 가르는 기준도 있습니다. 한데 저는 기준이 되는 지점을 뛰어넘는 갈아타기라면 못난이동도 좋다고 봅니다. 어쨌든 주거 만족도가 높아지기 때문입니다.

둘째, 가격이 저렴하니까

보통 못난이동과 로열동은 적게는 수천만에서 많게는 억 단위로 가격 차이가 납니다. 수도권지하철 5호선 행당역 인근 ‘행당대림’이 대표적 예입니다. 3404가구에 달하는 이 아파트 단지는 경사진 땅에 지어 역에서 멀수록 지대가 높아집니다. 당연히 역에서 가까운 앞동과 뒷동의 선호도와 가격에 차이가 있습니다. 이에 가격이 저렴한 이 아파트의 못난이동은 적은 자금으로 갈아타기를 하려는 이에게 좋은 선택지가 되기도 합니다. 지금 한번 가격을 검색해보세요.

셋째, 상승장에선 ‘못난이’도 단지 ‘버프’를 받으니까

못난이동도, 로열동도 결국 ‘같은 단지’라는 겁니다. 앞서 말한 행당대림의 전용면적 59㎡(약 25평) 분양가는 약 1억1400만 원이었습니다. 왕십리는 현재 4개 지하철 노선이 지나는 쿼드러플 역세권입니다. 2026년 동북선이 개통하면 퀸튜플 역세권, GTX-C노선이 정차하면 무려 6개 노선이 교차하는 섹스튜플 역세권이 됩니다. 뉴타운을 위시한 왕십리 지역의 발전으로 이 아파트의 전 고가는 11억8800만 원까지 치솟았습니다. 그 과정에서 못난이동도 같은 수준의 상승률을 보였고요. 이처럼 상급지로 갈아탈 땐 못난이동도 좋은 선택지가 될 수 있습니다.

-본 칼럼은 부동산투자에 대한 정보와 견해를 담은 것으로, 부딩 뉴스레터의 공식 입장과는 다를 수 있습니다.