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팔릴 때 팔자


[1] 집값 바닥론이 고개를 들고 있습니다.

[2] 작년 말에 나온 급매물이 대부분 팔려섭니다.

[3] 다만 현재 매물은 작년 말보다 더 늘었습니다.


팔릴 때 팔자

집값이 바닥이라는 주장이 나옵니다. 최근 곳곳에서 거래가 늘며 분위기가 바뀌었다는 겁니다. 반면 집값 바닥은 멀었다는 주장도 있습니다. 급매물 일부가 팔렸다고 시장 전체를 바닥으로 보면 어떡하냐는 겁니다. 오늘 부딩은 ‘집값 바닥론: 팔릴 때 팔자’에 대해 다룹니다.


지금이 바닥

집값 ‘바닥’론이 고개를 들고 있습니다. 그 주장의 근거는 이렇습니다. ① 최근 4개월 연속 수도권 아파트 매매거래량이 늘었고 ② 작년 말에 나온 급매물이 대부분 팔렸으며 ③ 은행 대출금리가 내리는 추세인 데다 ④ 정부의 규제완화책이 3월부터 본격 시행¹⁾되기 때문이라는 겁니다. 즉 아직은 집값이 하락세지만 낙폭이 줄고 있어 시장 분위기도 곧 바뀔 거라는 주장입니다.

  • check! 올 1월 수도권 아파트 매매거래 신고 건수는 6647건입니다. 작년 12월(4882건)보다 36% 늘었습니다. 서울과 인천은 작년 6월 이후 7개월 만에 매매거래가 1000건을 넘어섰고, 경기(4264건)는 작년 12월(3150건)보다 거래량이 35% 늘었습니다.

¹⁾ 3월부터 전매제한기간(분양권을 가진 이가 입주 전 그 권리를 제3자에게 파는 걸 막는 규제 기간)이 줄어듭니다. 수도권은 최대 10년에서 3년, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로요. 다주택자의 주택담보대출(주담대)도 풉니다. 그간 다주택자는 서울 규제지역(강남·서초·송파·용산구)에서 집을 살 때 주담대를 받을 수 없었는데, 앞으론 이를 LTV 30%까지 허용합니다(비규제지역에선 LTV 60%).


아직 바닥이 아님

반면 집값이 바닥이 아니라는 주장의 근거는 이렇습니다. ① 주택 매매거래량은 늘었지만 최근 3년간 수도권 1월 평균 거래량(2만2182건)에 비하면 30% 수준(6647건)이고 ② 미분양¹⁾은 쌓이고 있으며 ③ 추가 금리인상 가능성이 있고 ④ 집값이 ‘고점’이라는 인식이 여전한 데다 경기침체 우려까지 있다는 겁니다. 한마디로 시장 분위기가 보합²⁾을 넘어 상승세로 바뀔 가능성은 낮다는 주장.

  • check! 올 1월 거래된 서울 아파트 중 직전 거래에 비해 5% 이상 낮은 가격에 팔린 비중이 작년 1월의 2배 수준으로 늘어났습니다. 고금리에 집을 사려는 이가 줄며 급매물이 아니면 잘 팔리지 않는 시장의 영향으로 풀이됩니다.

¹⁾ 미분양: 분양 물량보다 청약자가 적은 상태나 그렇게 해서 나온 재고를 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1을 넘지 못한 상황입니다.

²⁾ 보합: 시세가 상승도 아니고 하락도 아니고 0에 수렴하는 상태를 말합니다.


팔릴 때 팔자

시장에선 집값 바닥을 논하긴 이르다는 주장이 좀 더 우세합니다. 오히려 매물이 늘어 상황이 더 나빠졌다는 얘기도 있고요. 가령 이런 겁니다. ① 급매물이 팔림 ② 팔기를 포기한 집주인들이 다시 매물을 내놓음 ③ 매물이 쌓임 ④ 급급매물이 나오며 시세를 낮춤. 즉 집값이 반등하려면 매물이 줄어야 하는데, 지금은 ‘팔릴 때 팔자’는 인식이 생겨 시장에 매물이 더 늘고 있다는 얘깁니다.

  • check! 한 부동산 기업에 따르면 2월 22일 기준 서울 아파트 매물은 5만6605건입니다. 2월 15일(5만5156건)보다 2.6% 늘었습니다. 작년 11월 이후 가장 많습니다. 같은 기간 경기와 인천 아파트 매물도 각각 2.1%, 1.8% 늘었습니다.


집값이 출렁출렁

집값 바닥론이 나오는 것도 무리는 아닙니다. 서울 아파트값이 실제로 출렁였기 때문입니다. 한국부동산원에 따르면 올 들어 서울 아파트값은 5주 연속 낙폭을 줄였습니다. 하지만 2월 첫 주엔 낙폭을 키웠고 그다음 주 다시 줄였습니다. 이러는 이유요? 1·3 부동산 대책¹⁾의 영향과 은행 금리가 다소 내린 상황이 맞물렸다는 평입니다. 즉 상승도, 하락도 아닌 고무줄 장세가 이어지고 있다는 것.

  • check! 2008년 글로벌 금융위기 이후에도 집값 바닥론은 수차례 나왔습니다. 하지만 2013년 집값이 진정한 바닥을 찍기 전 반짝 올랐을 뿐, 오히려 더 내려간 적도 많습니다. 냉철한 안목으로 시장을 내다보는 힘이 필요한 이유입니다.

¹⁾ 1·3 부동산 대책: 정부가 2023년 1월 3일에 발표한 부동산 규제완화 방안으로 금융, 세제, 청약 등 모든 분야를 망라했습니다.


특례보금자리론 3월 금리 동결

정부는 특례보금자리론¹⁾의 3월 금리를 동결(바꾸지 않음)합니다. 또 전에 인터넷 신청자에게만 주던 0.1%p 우대금리 혜택을 앞으론 대면 신청자에게도 똑같이 적용할 계획입니다. 이에 일반형은 연 4.15%(10년)부터 4.45%(50년), 우대형은 연 4.05%(10년)부터 4.35%(50년) 금리로 대출받을 수 있습니다. 참고로 특례보금자리론 금리는 시장 상황에 따라 매달 바뀝니다. 단, 한번 적용하면 만기까지 고정금리.

¹⁾ 특례보금자리론: 내년 1월 말까지 판매하는 정부표 주택담보대출(주담대)입니다. 9억 원 이하 집을 살 때 최대 5억 원까지 최저 연 3.25% 금리로 빌려주며 기존 주담대를 이걸로 바꿀 때는 물론 특례보금자리론을 중도상환(만기 전에 갚음)할 때도 따로 수수료를 낼 필요가 없습니다. 한국주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr)와 앱을 통해 접수를 받습니다. 대면 창구 신청은 SC제일은행 등에서 가능.



11가구 모집에 9300여 명 몰려

분양가가 저렴한 수도권과 지방 단지에 사람이 몰리고 있습니다. 고금리 상황이지만 가격과 입지만 괜찮으면 청약하겠다는 겁니다. 최근 무순위청약¹⁾을 진행한 경기 성남시의 한 단지도 마찬가지입니다. 11가구 모집에 9300여 명이 몰려 평균 경쟁률 848.27 대 1을 기록했습니다. 전용면적 59㎡(약 26평)가 4억6400만~4억7500만 원이었는데, 이는 4년 전 분양가 수준으로 알려졌습니다.

¹⁾ 무순위청약: 미계약 물량에 대해 무순위로 청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않습니다.


공사비 40% 인상에 계약 해지

시공 계약 해지를 검토하는 수도권 정비사업장이 늘고 있습니다. 최근 3년간 30~40% 오른 공사비 때문입니다. 최근 경기 광명시의 한 사업장은 시공사업단에서 3.3㎡(약 1평)당 공사비를 630만 원으로 올려달라고 요구했습니다. 2020년 계약 당시(463만 원)보다 36% 오른 금액입니다. 공사비 갈등으로 시공 계약 해지를 검토하는 단지가 수도권에만 10곳 이상이라는 소식입니다.



올해 입주 물량 27%는 강남권에

올해 서울에 3만3338가구가 입주합니다. 입주 물량 중 27%는 강남권에 몰려 있습니다. 서울 집값의 바로미터인 강남권에 입주가 많은 만큼 일대의 전셋값과 매맷값이 안정될 가능성이 높다는 평입니다. 하지만 서울 입주 물량은 매년 줄고 있습니다. 2020년엔 5만6000여 가구가 입주했지만 작년부터 3만대에 정착했습니다. 시장 회복기엔 입주 물량 감소가 집값을 올리는 변수로 작용할 수도 있다는 전망입니다.










프리미엄 부동산을 팔 때 붙이는 ‘웃돈’을 말합니다. 줄여서 ‘피(p)’라고도 합니다. 잘 알려지지 않았지만 새 아파트 분양 시 조합과 시공사는 당첨자에게 어느 정도 프리미엄이 발생하도록 분양가를 책정하기도 합니다. 1962년 입주한 한국산 첫 단지인 마포아파트에도 수년 후 이것이 30만 원 정도 붙었습니다.



마이너스 프리미엄 구입가보다 싸게 분양권 등을 파는 걸 말합니다. 집값이 오를 땐 2~3년 뒤 입주가 가능한 분양권에도 수억 원씩 프리미엄(웃돈)이 붙지만, 그 반대일 땐 집값이 더 떨어질 수 있다는 우려에 일부 손해를 보면서까지 물건을 싼값에 내놓습니다. 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어인 오피스텔처럼 한국에서만 통하는 콩글리시입니다.



대문 밖

저어기 바다!

사진 제공. @film_yeonzi



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