특별법 개정, 꾸물꾸물

[1] 전세사기특별법에 선구제 후회수 방식을

[2] 넣느냐 마느냐를 두고 공방이 이어지는 가운데

[3] 전세 사기 피해자는 급증하고 있습니다.

특별법 개정, 꾸물꾸물

선구제 후회수 방식을 담은 전세사기특별법 개정안이 국회를 통과했지만, 대통령의 거부권 행사로 폐기되며 공은 다시 국회로 넘어갔습니다. 오늘 부딩은 ‘전세사기특별법: 특별법 개정, 꾸물꾸물’에 대해 다룹니다.

전세사기특별법?

전세 사기 피해자를 돕기 위해 작년 6월부터 2025년 5월까지 한시적으로 시행하는 법입니다. 단, 이를 통해 지원받으려면 다음의 조건을 충족해야 합니다. ① 주택의 점유, 전입신고¹⁾, 확정일자²⁾를 갖출 것 ② 보증금이 3억 원 이하일 것 ③ 임차인 다수가 사기 피해를 입었거나, 입을 것으로 예상될 것 ④ 임대인이 보증금을 돌려주지 않으려는 의도가 있었다고 볼 만한 충분한 이유가 있을 것.

¹⁾ 전입신고: “내가 이 동네로 이사했어요”라고 관할 지자체에 신고하는 걸 말합니다. 이걸 해야 계약기간 중 임대인이 바뀌어도 전 임대인과 계약한 그날까지 그 집에서 살 수 있는 권한(대항력)이 생깁니다. 이 권한은 전입신고를 한 다음 날 ‘0시’부터 효력이 발생합니다.

²⁾ 확정일자: 세 들어 사는 집이 경매에 넘어가도 우선변제권(보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리)이 생기는 제도입니다. 이걸 받으면 전셋집의 경락가(경매로 낙찰받은 집의 가격) 중 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성이 커집니다. 이사 전에도 임대차계약서만 있다면 받을 수 있으니 계약서를 쓴 날 바로 받는 게 좋습니다.

그간 어떤 일이?

전세사기특별법(이하 특별법) 개정안의 쟁점은 ‘선구제 후회수(정부가 임대인 대신 먼저 보증금을 돌려주고, 나중에 그 금액만큼 임대인에게 받음)’ 방안입니다. 즉 개정안에 이걸 넣느냐 마느냐를 두고 여야가 대립한 것. 이와 관련해 그간 일어난 주요 사건을 살핍니다.

▶2023년 6월 1일: 특별법 시행

▶2024년 2월 27일: 야당, 선구제 후회수 방안을 담은 특별법 개정안 직회부(법안을 국회 본회의로 다이렉트로 보냄)

▶2024년 5월 27일: 정부, 선구제 후회수 방안을 뺀 지원 강화책 발표

▶2024년 5월 28일: 야당, 선구제 후회수 방안을 담은 특별법 개정안 단독 처리

▶2024년 5월 29일: 대통령, 특별법 거부권 행사

▶2024년 5월 30일: 야당, 선구제 후회수 방안을 담은 특별법 개정안 재발의 의견 발표

check! 정부는 5월 27일 “전세 사기 피해자 전용 정책대출의 요건을 완화하겠다”고 밝혔습니다. 이에 6월 3일부터 전세 사기로 피해를 본 임차인은 임대차계약 종료 전에도 기존 전세대출을 더 낮은 금리의 피해자 전용 정책대출로 바꿀 수 있게 됩니다(기존 임대차계약 종료 후 1개월 경과 + 임차권등기명령¹⁾ 완료).

¹⁾ 임차권등기명령: 보증금을 못 돌려받은 상태에서 이사를 가야 할 때 유용한 제도입니다. 이걸 신청하면 ① 법원은 임차인에게 보증금을 돌려받을 권리가 있다는 기록을 전셋집 등기사항증명서에 남겨주고 ② 임차인이 다른 집에 전입신고를 하고 확정일자를 받아도, 이전 집에 대한 전입신고와 확정일자 효력이 유지되며 ③ 살던 전셋집이 경매로 넘어가도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 자격이 생깁니다.

특별법 개정, 꾸물꾸물

특별법 개정을 두고 여야 간 대립이 길게 이어질 가능성이 제기됩니다. ▷“피해자가 체감할 수 있는 실질적 지원이 이뤄지지 않고 있다”는 야당과 ▷“개인 간 계약에 따른 사기 피해자를 공적 자금으로 도울 수 없다”는 정부·여당의 입장 차가 여전히 극명해섭니다. 이런 가운데 시장에선 전세 사기 여파로 빌라 전세 기피 현상이 심해지며 아파트 전셋값이 치솟고 있습니다. 전세 사기 피해자는 물론 서민의 주거비 부담 가중이 우려되는 만큼 정부 대책이 시급하다는 주장이 나옵니다.

check! 서울 아파트 전셋값은 작년 5월 22일(0.01%)부터 최근까지 54주째 상승세를 보이고 있습니다(출처: 국토교통부).

서울 원룸 평균 월세 73만 원

4월 서울 빌라 원룸(전용면적 33㎡ 이하)의 보증금 1000만 원 기준 월세가 평균 73만 원으로 집계됐습니다(출처: 다방). 강남 월세는 서울 평균의 141%로 가장 높았고, △영등포(122%) △용산(118%) △동대문·중랑(113%) 등 순이었습니다. 서울 원룸의 평균 전세보증금은 2억1187만 원이었습니다.

3년간 수도권 입주 물량 반토막

2025~2027년 수도권 아파트 입주 물량이 23만4660가구로 집계됐습니다(출처: 부동산R114). 이전 3년(2022∼2024년)간 입주 물량(44만6595가구)의 52.5% 수준입니다. 특히 2026년 서울 입주 물량은 3255가구로 2025년의 13.6%에 그칠 전망입니다. 이에 “신축 단지의 가치가 높아질 것”이란 주장이 나옵니다.

집주인 동의 없이도 확인 가능

다가구주택¹⁾ 임차인이 임대인의 동의 없이도 확정일자 부여 현황을 알 수 있도록 정부가 법 개정을 추진합니다(출처: 국토교통부). 선순위 임차인²⁾이 몇 명인지, 보증금 규모는 얼마나 되는지 확인한 뒤 전세 계약을 맺게 하기 위해섭니다. 현재 다가구주택은 전세 계약을 맺기 전 임대인이 확인해주지 않으면 임차인이 선순위 보증금 규모를 알기 어렵습니다.

¹⁾ 다가구주택: 집주인 1인에게 전체 호수의 소유권이 있는 집을 말합니다. 법률상 ‘단독주택’이지만 한 집에 최대 19호까지 거주할 수 있습니다. 각 호별로 집주인이 다른 다세대주택과 달리 등기부상 집주인이 한 명이어서 각종 사기에 쉽게 노출될 수 있습니다.

²⁾ 선순위 임차인(채권자): 빌려준 돈을 먼저 받아낼 권리가 있는 이를 말합니다. 가령 내가 은행에서 집을 담보로 1억 원을 빌리고 갚지 않으면, 은행은 경매를 통해 집을 팔아 최대 1억 원을 먼저 가져갑니다. 만약 그 주택에 임차인이 있다면? 선순위 채권자가 빌려준 돈을 회수한 후 남은 돈을 임차인이 받게 됩니다.

미분양 7만 가구 재돌파

4월 전국 미분양¹⁾ 물량은 7만1997가구로 3월보다 10.8%(7033가구) 늘었습니다(출처: 국토교통부). 2021년 4월(1만5798가구)과 비교하면 4.6배 증가했습니다. 미분양 물량은 정부가 특례보금자리론 등을 확대하며 한때 5만대 가구로 줄었으나 2023년 연말부터 다시 증가하기 시작했습니다.

¹⁾ 미분양: 분양했지만 팔리지 않은 집을 말합니다. 크게 ‘일반 미분양’과 ‘준공 후 미분양’으로 나뉩니다. 전자는 분양 후 팔리지 않은 ‘재고’ 주택을 말하고, 후자는 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고’를 의미합니다.

종부세 개편 시동

대통령실이 종합부동산세(종부세)¹⁾ 폐지 등을 포함한 부동산 세제 개편 방안을 검토 중입니다. 참고로 앞서 더불어민주당의 박찬대 원내대표는 1세대 1주택자의 종부세 폐지 방침을 밝혔고, 같은 당 고민정 의원도 종부세 자체를 폐지해 세부담을 줄여야 한다고 주장했습니다.

¹⁾ 종합부동산세: 집을 여러 채 가진 다주택자에게 별도의 세금을 물려 매물을 내놓게 하겠다는 취지로 만든 제도입니다. 과세기준일인 매년 6월 1일, 집을 한 채만 가지고 있어도 공시가격이 12억 원을 초과하면 내고, 두 채 이상 가졌다면 그 합이 9억 원만 넘어도 내야 합니다. 애초에 상위 1%에게만 걷는 게 목표였지만 최근 몇 년 집값이 크게 올라 과거보다 많은 이가 납부 대상자가 되었습니다.