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특기는 버티기


[1] 다주택자에 대한 양도세 중과가 미뤄집니다. [2] 그들에게 ‘퇴로’를 만들어주는 전략입니다. [3] 단, 버티는 다주택자가 많을 수 있습니다.



특기는 버티기

다주택자에게 세금을 왕창 매기던 양도세 중과가 1년간 미뤄집니다. 다주택자가 시장에 매물을 내놓게 해 집값을 낮춘다는 전략입니다. 단, 반론도 나옵니다. 다주택자의 버티기가 시작될 거란 예측입니다. 오늘 부딩은 ‘양도세 중과 유예: 특기는 버티기’에 대해 다룹니다.

다주택자 양도세 중과 유예란?

다주택자¹⁾에게 매기던 높은 세율의 양도세²⁾를 일정 기간 부과하지 않는 걸 말합니다. 대통령직 인수위원회는 최근 이를 1년간 미루고, 이들에게 양도세 기본세율(6~45%)을 적용해 한시적으로 세금 부담을 줄여주자고 정부에 건의했습니다. 정부가 이를 수용하면 당장 시행하고, 거부하면 새 정부 출범 직후인 5월 11일부터 시행한다 했고요. 이를 서두르는 이유요? 보유세³⁾ 과세기준일인 6월 1일 전 매물을 내놓게 하겠다는 계산입니다.

¹⁾ 집을 두 채 이상 가진 이를 말합니다. 한 채는 실거주용, 다른 집은 세를 놓는 식으로 임대수익을 얻고 가격이 오르면 시세차익도 챙길 수 있어 각광받고 있습니다.

²⁾ 풀네임은 ‘양도소득세’입니다. 집을 팔 때(양도할 때) 그 가격에서 구매가를 뺀 차익에 대해 내는 세금이죠. 가령 10억 원에 산 집을 15억 원에 팔았다면 ‘5억 원’에 대한 양도세를 내야 합니다. 양도차익이 클수록 세금 액수가 커지고, 양도차익이 마이너스면 세금도 내지 않습니다. 현시점 1세대 1주택자는 실거래 양도 가격이 12억 원 이하면 비과세(세금 X) 혜택을 받습니다.

³⁾ 매년 6월 1일을 기준으로 집을 가진 이가 내는 세금입니다. 크게 ‘재산세’와 ‘종합부동산세(종부세)’로 나눌 수 있습니다. 재산세는 모든 집주인이, 종부세는 집을 한 채만 가지고 있어도 공시가격이 11억 원을 초과하면 내고, 두 채 이상 가졌다면 그 합이 6억 원만 넘어도 내야 합니다.

양도세가 얼마나 나오길래?

다주택자라면 현재 집을 팔 때 양도세 기본세율(6~45%)에 중과되는 세율(2주택 20%p, 3주택 이상 30%p)을 더해 내야 합니다. 만약 집을 3채 이상 가진 다주택자가 10억 원의 양도차익을 얻었다면 단순 계산 시 최대 8억2500만 원(지방세 10% 포함)을 양도세로 내야 하는 것. 이는 투기 목적의 주택 매수 및 보유를 막겠다는 현 정부의 강력한 메시지였습니다. 물론 매물이 줄어드는 부작용을 키웠다는 지적도 있었지만요.

정부가 싫어할 텐데?

맞습니다. 다주택자 양도세 중과 유예(이하 중과 유예)는 현 정부의 철학과 완전히 어긋납니다. 그간 정부는 다주택자의 투기 수요를 시장의 불안을 키우는 원인으로 보고 각종 규제를 시행했기 때문입니다. 이에 다음 이슈는 올해 시행이 확실한 중과 유예 시점이 될 것으로 보입니다. 현재로선 차기 정부 출범 전까지 현 정부와의 신경전이 이어질 거란 전망이 나오고요.


특기는 버티기

그런가 하면 중과 유예 효과가 적을 거란 주장도 나옵니다. 윤석열 대통령 당선인이 보유세를 줄이겠다는 약속도 했으니, 앞으로 세부담이 줄어들 다주택자가 시장에 집을 내놓을 이유가 없다는 주장입니다. 만약 지난 몇 년처럼 큰 폭으로 집값이 오른다면 늘어난 세금을 내고도 자산수익률이 크게 높아질 거란 예측도 나오고요. 즉 전에 그랬던 것처럼 버티면 이 또한 지나갈 거라는 계산.



중과 유예가 나와 무슨 상관?

대통령직 인수위원회의 계산대로라면 앞으로 양도세를 아끼려는 매물이 시장에 대거 풀려 집값을 떨어뜨릴 수 있습니다. 다주택자가 보유한 집이 얼마나 되느냐고요? 서울에만 52만 가구에 이릅니다. 그중 10%만 시장에 내놔도 5만2000가구에 이르고, 이는 2021~2022년 2년간 서울 전체 입주 물량(5만2300가구)과 맞먹는 수치.



매입임대 6444가구 모집

국토교통부가 청년·신혼부부 매입임대주택¹⁾ 입주자 모집을 시작합니다. 청년형 1828가구와 신혼부부형 4616가구, 총 6444가구입니다. 지역별로는 인천(1690가구)과 서울(1669가구)이 가장 많고 경기(798가구), 부산(490가구), 경남(429가구), 대구(406가구) 등 순입니다. 서울은 4월 중, 인천은 3월 21일부터 수시 접수 등 지역마다 입주자 모집일이 다르니, 자세한 내용은 SH나 각 지역 도시공사 홈페이지를 참고하세요.

¹⁾ 기존 건물을 공공기관이 사들여 청년을 비롯한 저소득층에게 저렴하게 빌려주는 주택입니다. 청년형은 시세의 40~50% 임대료로 최대 6년간 거주할 수 있고, 신혼부부형은 시세의 30~40% 임대료로 거주할 수 있는 Ⅰ 유형과 아파트·오피스텔 등에 시세의 60~80% 임대료로 거주할 수 있는 Ⅱ 유형 등으로 나뉩니다. 청년형은 무주택자인 미혼 청년(19∼39세)이, 신혼부부형은 결혼 7년 이내 신혼부부와 예비 신혼부부가 대상입니다.


행복주택 1651가구 모집

LH가 행복주택¹⁾ 입주자를 모집합니다. 서울 강서구와 위례 등 수도권 5곳에서 1022가구, 세종을 비롯한 지방권 2곳에서 629가구, 총 1651가구에 대한 입주자 모집입니다. 특히 이번엔 수도권 2개 지구에서 신혼희망타운 행복주택²⁾을 공급해 신혼부부의 높은 관심이 예상됩니다. 청약 신청은 4월 11일부터 15일까지, LH청약센터와 모바일 앱 ‘LH청약센터’에서 할 수 있습니다.

¹⁾ 과거 박근혜 정부의 대표적 주거정책 중 하나로 대학생과 신혼부부, 사회 초년생 등 젊은 층을 위해 정부가 시세보다 저렴하게 공급한 임대주택입니다.

²⁾ 신혼부부(예비 신혼부부 포함)와 한부모가족 등이 경제적인 임대료로 생활할 수 있는 공공임대주택입니다.


상반기 중 반값 아파트!

SH¹⁾는 올 상반기 중 서울 강동구 고덕강일지구에 반값 아파트²⁾를 내놓습니다. 기존 행복주택³⁾ 물량을 반값 아파트로 바꾸는 작업을 통해섭니다. 이와 관련해 SH 김헌동 사장은 “고덕강일 외에 위례와 마곡에도 (SH 보유 토지가 있으니) 반값 아파트를 내놓을 수 있다”고 밝혔습니다. 과거 김헌동 사장의 인터뷰 기사에 따르면 전용면적 59㎡(약 26평) 반값 아파트의 분양가는 3억~5억 원대입니다.

¹⁾ 서울시 산하 공기업입니다LH의 서울시 버전이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

²⁾ 반값 아파트의 또 다른 이름은 ‘토지임대부주택’입니다. 이는 국가나 지자체 땅을 빌려 아파트를 분양하는 겁니다. 일반 아파트와 달리 건물값만 분양가에 반영해 가격이 싼 대신 땅에 대한 사용료를 매달 내야 하는 단점이 있습니다.

³⁾ 과거 박근혜 정부의 대표적 주거정책 중 하나로 대학생과 신혼부부, 사회 초년생 등 젊은 층을 위해 정부가 시세보다 저렴하게 공급한 임대주택입니다.

주담대 금리 7% 넘어 8%?

올해 안에 주택담보대출(주담대)¹⁾ 금리가 7%를 넘어 8%까지 갈 거라는 전망이 나옵니다. 미국의 금리인상 속도가 빨라져 올 연말까지 한국은행이 기준금리²⁾를 2~4차례에 걸쳐 연 1.75~2.25% 올리면 현재 평균 4%에 가까운 시중은행 주담대 금리 상단이 연말엔 8%까지 오를 수 있다는 주장입니다. 덧붙여 현재 일부 시중은행 주담대 금리는 상단이 6%를 넘어섰고, 전세대출 금리 역시 5%를 웃돌고 있습니다.

¹⁾ 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우. 즉 집을 사려는데 돈이 부족해 대출을 받거나, 매수한 집을 담보로 생활자금 등을 빌리는 케이스입니다.

²⁾ 한국은행이 쓰는 이자율입니다. ‘은행들의 은행’인 한국은행이 시중은행에 돈을 빌려줄 때 몇 퍼센트의 이자율로 할지 정하는 거로 이해하면 쉽습니다. 4월 4일 현재 기준금리는 1.25%입니다.

줄이자 VS 지키자

임대차 3법¹⁾을 놓고 대통령직 인수위원회와 여당이 충돌했습니다. 인수위원회는 임대차 3법의 축소부터 폐지까지 모든 걸 열어놓고 검토하겠다는 입장, 여당은 신규 계약에도 전월세상한제를 적용하는 등 법을 더 단단히 하는 방안을 내놓고 신경전을 벌이고 있습니다. 시장에선 정치권의 다툼으로 계약갱신청구권제²⁾의 보완 시기를 놓치면 시장 불안이 더 커질 수 있다고 걱정합니다.

¹⁾ 세입자가 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 전월세 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’, 전월세 계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 무조건 신고하게 하는 ‘전월세신고제’의 3종 세트를 말합니다. 세입자의 권리 보호와 전월세 급등을 막자는 취지에서 이 법을 만들어 2020년 7월 31일부터 시행했습니다.

²⁾ 전월세 계약을 맺고 2년간 거주한 세입자가 2년 추가 계약을 요구할 수 있는 권리입니다. 다만 2020년 7월부터 시행한 이 제도를 통해 갱신한 전세 계약이 끝나는 2022년 8월 이후엔 전세금이 지금보다 더 오를 거란 우려도 나옵니다.




베드타운 도심의 직장에 다니는 이들의 주거지 역할을 하도록 교외에 건설한 주택단지를 말합니다. 현재 사전 청약을 받고 있는 3기 신도시는 이 같은 베드타운화를 막기 위해 ‘자족도시’의 기능을 갖추려 노력하고 있습니다. 즉, 기업을 유치하겠다는 얘기입니다.

자족도시 스스로 충족할 수 있는 도시를 말합니다. 대부분의 서비스와 일자리를 지역 내에서 구할 수 있으면 보통 자족도시라고 합니다. 서울은 당연히 아주아주 거대한 자족도시입니다.



다채로움

부산에서 본 다채로운 빛깔.

사진 제공. @one__film_





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