수도권 아파트
매매지수: 94.8 (▲0.02)
전세지수: 89.8 (▲0.02)
지방 아파트
매매지수: 91.7 (▼0.04)
전세지수: 90.9 (■)
100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)
3월 3일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 서울 아파트 중위값이 10년 새 2배 올랐습니다.
► 월급은 그 속도를 따라가지 못했습니다.
► 20·30대는 이제 ‘생존’ 방법을 찾고 있습니다.
투자보다 생존
서울 집값이 10년 새 2배 뛰었습니다. 문제는, 월급은 그 속도를 따라가지 못했다는 겁니다. 오늘 부딩은 ‘집값 2배 이상 상승: 투자보다 생존’에 대해 다룹니다.
10년 새 2배 상승
2014년 4억7586만 원이던 서울 아파트 중위가격이 작년 말 9억8333만 원을 기록, 2배 넘게 뛰었습니다(출처: KB부동산). 소득 대비 주택 가격을 보여주는 PIR 역시 2018년 18.1배에서 2022년 32.3배로 솟구치더니, 지금은 26.8배 수준입니다(출처: Numbeo). 결국 서울에서 중간 가격대 아파트를 사려면, 27년 가까이 외식 한 번 안 하고 돈을 모아야 한다는 얘깁니다.
누구는 오르고, 누구는 멀어지고
집을 가진 이들과 그렇지 않은 이들의 자산 격차가 계속 벌어지고 있습니다. 왜 이런 일이 벌어졌을까요? ① 글로벌 금융위기 이후 2015년부터 집값이 오르기 시작하고 ② 저금리 기조로 부동산이 유력한 자산 증식 수단이 됐지만 ③ 저금리 + 풍부한 유동성은 부자에게만 기회가 되고 ④ 젊은 층은 대출 규제에 걸리고 그사이 기회가 날아갔다고 전문가들은 설명했습니다.
▸집값 격차, 누가 기회를 잡았을까?
•2015~2021년
→ 서울 아파트값 폭등기. 기존 보유층(40대 이상)은 자산이 크게 늘었지만, 상승장에 진입하지 못한 젊은 층은 뒷북만 침.
•2022년~현재
→ 금리인상과 경기둔화로 시장은 조정을 받았지만, 여전히 PIR(26.8)은 높은 상태.
[ ☑️ Check! ] 2023년 1년 새 30대 이하 주택 보유자는 8만3000명 줄었습니다(출처: 통계청). 반면 40~60대 주택 보유자는 34만 명 증가했습니다. 결국 부동산은 가진 사람이 더 갖는 시장이 된 겁니다.
투자보다 생존
이런 와중에 20·30대는 자산을 불릴 다른 방법을 찾고 있습니다. 어떻게 ‘생존’할지 그 방법은 각자 처한 상황과 성향에 따라 다릅니다. 어떤 이는 안정적 수익을, 어떤 이는 빠른 시세차익을 추구하고, 또 어떤 이는 “그래도 실물자산이 최고”라고 말합니다.
▸ 20·30대는 어떻게 자산을 불릴까?
• 배당·미국 주식 투자
→ 2024년 신규 주식계좌 개설자 중 20·30대가 48.7% 차지(출처: 한국경제).
→ 분기마다 꼬박꼬박 배당을 받을 수 있는 ETF 등에 주목.
→ ‘적어도 현금흐름은 잡겠다’는 심리.
• 코인·레버리지 투자
→ 20·30대 자산의 70% 이상이 미국 주식과 코인에 집중(출처: 한국경제).
→ ‘주식으론 답이 안 나오니, 코인으로 한 방을 노리겠다’는 심리.
• 주택 매입
→ ‘고물가’를 경험한 30대 이하일수록 실물자산인 집을 살 확률이 높아짐(출처: 한국은행).
→ 근원 인플레이션 1%p 오를 때마다 자가주택 소유 확률 7.4%p 증가.
→ 소수의 이야기로 대부분 ‘영끌’조차 쉽지 않음.
청년주택드림대출 곧 출시
정부가 이르면 3월 말 청년주택드림대출을 내놓습니다. 작년 2월 출시한 청년주택드림청약통장¹⁾을 1년 이상, 1000만 원 이상 납입한 청년이 대상입니다. 이 통장으로 신규 분양을 받으면 최저 연 2.2%대 금리로 최대 3억 원까지 대출받을 수 있습니다. 단, 분양가 6억 원 이하 주택만 가능해 아쉬움이 남습니다.
¹⁾ 청년주택드림청약통장: 19세부터 34세까지의 연 소득 5000만 원 이하인 무주택 청년을 대상으로 최대 연 4.5%의 금리를 제공하는 정부의 청년 전용 청약통장입니다.
20%는 불법 의심 매물
부동산 직거래가 늘며 사기 피해도 함께 급증하고 있습니다. 당근마켓 직거래 건수만 봐도 2022년 7094건에서 2023년 2만3178건으로 증가했습니다. 실제로 5건 중 1건은 공인중개사법 위반이 의심되는 광고였고요(출처: 국토교통부). 사기 피해 예방법요? ① 등기사항증명서 확인 ② 신분증 진위 여부 확인(전화: 1382) ③ 표준계약서 작성 ④ 부동산전자계약시스템 활용은 필수입니다.
송파 0.58%, 강남 0.38%, 서초 0.25%
강남 3구 집값이 달아오르고 있습니다. 2월 24일 기준 송파구 아파트값 상승률은 0.58%로 전주(0.36%)보다 크게 뛰었습니다(출처: 한국부동산원). 강남구(0.38%)와 서초구(0.25%)도 오름폭을 키웠고요. 특히 아직 국토교통부 실거래가공개시스템에 오르지 않은 거래도 많아, 향후 공개될 경우 매수세는 더 강해질 거란 관측도 있습니다.
6월까지 집값 띄우기 집중 조사
토지거래허가구역¹⁾ 해제 후 서울 집값이 들썩이자 정부가 나섰습니다. 3월 10일부터 6월까지 서울 주택 이상거래 집중 조사를 실시합니다(출처: 기획재정부 등). 대표적인 집값 띄우기 수법요? ① 허위 신고 거래(자전거래) ② 부동산 단톡방 여론전(가격 담합) ③ 실거래가 조작(업·다운계약)입니다.
¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도로, 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. ‘토지’ 거래허가구역이지만 건물이 대지 지분을 갖고 있어 주택도 허가 대상이며, 이 구역이 해제되면 갭투자가 가능해져 기존에 묶여 있던 지역의 거래가 늘어나는 사례가 발생합니다.
주담대, 9월 이후 최대 증가
올 2월 가계대출 잔액이 전월 대비 3조931억 원 늘었습니다. 1월 감소한 가계대출이 불과 한 달 만에 반등한 겁니다. 특히 주택담보대출(주담대)¹⁾이 증가세를 주도했습니다. 2월 말 주담대 잔액은 한 달 새 3조3836억 원 늘었습니다. 작년 9월 이후 가장 큰 증가 폭입니다.
¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.
Q 둘째 출산 앞두고, 전세 vs 매매 고민
•가족구성원: 30대 중반 부부, 1세 자녀(3인가구)
•현재 거주지: 서울시 중랑구 신내동 소재 주택(전세)
•주택 소유 여부: 유주택
•자산 / 부채: 3억9000만 원(전세보증금 2억9000만 원 + 현금 1억 원) / 대출 X
•월수입: 약 600만 원(부부 합계)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 200만 원
•내 집 마련 희망 지역: 서울시 강북권 또는 강서권
•내 집 마련 우선순위: 상권 > 교통 > 학군 > 투자 > 자연
•고민 내용:
-2026년 전세 계약이 끝나는데, 올해 말 둘째를 출산할 예정으로 더 넓은 집이 필요해졌습니다. 새 거처를 고민하다 전세보증금으로 돈이 묶이는 게 아깝게 느껴져 매매를 고려하게 됐습니다.
-남편은 인테리어 일을 해 출퇴근지가 자주 바뀌고, 저는 강서구 마곡동으로 출퇴근합니다. 현재 노원구 월계동에 거주하는 시어머니가 신내동 집으로 와 아이의 하원을 도와주고 있습니다.
-육아휴직이 끝나면 출퇴근을 해야 하는데, 아이 돌봄을 위해 시어머니의 도움을 받으려면 강북권에 거주하는 게 좋을 듯합니다. 반면 어린이집에 늦게까지 맡기는 걸 염두에 두면 제 출퇴근을 고려해 강서권으로 거처를 옮기는 것도 가능할 것 같습니다.
-현재 남편은 성북구 재개발사업지인 장위8구역에 1주택을 보유하고 있어 2주택 보유 시 세금 부담이 큽니다. 해당 주택은 실거주가 어려운 상태이며, 공시가격과 평수 기준으로 청약 시 무주택 요건에 해당합니다. 하지만 교통이 불편해 분양 후에도 실거주가 쉽지 않을 것으로 보입니다. 이와 관련해 질문이 있습니다.
질문 1.
지금 분양권을 매도해 신규 주택을 매수하는 게 나을까요, 아니면 전세로 더 거주하다가 장위8구역 재개발이 완료된 후 매도하는 게 나을까요?
질문 2.
지금이든 나중이든 장위8구역 분양권을 판 자금으로 어느 지역의 주택을 매수하는 게 좋을까요? (제 직장은 강서구 마곡동입니다.)
A 마곡으로 간다면 찬성입니다
장위8구역을 매도하고 강서구 아파트를 구입하는 전략, ‘마곡지구’라면 찬성입니다. 마곡은 이미 개발이 끝난 상급지로, 시장 흐름에 민감하게 반응합니다. 최근 장위8구역 인근 신축 아파트 시세가 마곡 단지들과 비슷하게 형성되기도 했지만, 입지와 일자리 측면에서 마곡이 더 우위에 있습니다.
하지만 강서구의 중소형 아파트라면? 장위8구역 조합원 물건을 보유한 채, 시어머니의 도움을 받을 수 있는 중랑·성북·노원구에서 전세로 평수를 늘리는 게 더 나은 선택입니다. 이미 조합원 물건을 보유한 상태에서 굳이 2주택을 만들 필요는 없습니다.
장위8구역 보유 여부도 고민이 될 겁니다. 더 나은 상급지로 갈아타려면 매도하고, 아니라면 그냥 묻어두세요. 현재 장위8구역은 공공재개발로 시공사 선정 단계에 있으며, 입주까지는 시간이 더 필요합니다.
그럼 장위8구역은 언제까지 보유할지가 고민일 겁니다. 보유해도 되고, 더 나은 상급지로 갈아타려면 팔아도 됩니다. 아울러 부동산은 하락기와 상승기, 가격이 정체하는 보합기에 따라 갈아타기 전략을 달리해야 합니다.
•하락기 → 기존 집을 먼저 팔고, 새집을 계약
•상승기 → 새집을 먼저 계약하고, 기존 집을 매도
•보합기 → 실시간으로 갈아타기
최근 시장 분위기는 강남권 아파트를 중심으로 상승세가 나타나고 있습니다. 토지거래허가구역 해제 이후 강남권 아파트 가격이 급등했으며, 이 상승세가 강북으로 확산될지, 곧 정부의 추가 규제로 조정될지는 아직 불확실한 상황입니다. 또 서울·수도권 내년 입주 물량이 감소하면서 하반기 이후 전셋값이 상승할 가능성이 높습니다.
만약 강남에서 시작된 집값 상승이 강북으로 번진다면, 시장이 본격적으로 반등하기 전에 갈아탈 집을 먼저 계약하는 것이 유리할 수 있습니다. 또한 지금의 전세를 유지하더라도 3기 신도시 등 분양가상한제 적용 단지를 지속적으로 청약해 내 집 마련 기회를 노리는 게 좋습니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 3월 10일~12일
•성남 판교 산운마을9단지 대방노블랜드 우선 분양전환 후 잔여 가구(15가구) ★★★(3/5)
GOOD: “판교 시세보다 5000만~1억 원 저렴.”
BAD: “14년 차 구축에 수도권 무주택자만 신청 가능.”
•안동 용상 하늘채 리버스카이 ★(1/5)
GOOD: “인근 반변천 조망권은 장점.”
BAD: “학교 멀고, 인프라 없는 외곽 단지.”
•부천 JY 포에시아 ★(1/5)
GOOD: “부천역 역세권.”
BAD: “가구수 적고, 브랜드 약하고, 입지는 애매한데 가격은 비싼 편.”
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
공중권
건물 위 하늘을 개발할 수 있는 권리입니다. 국내엔 아직 이런 거래 제도가 없지만, 서울시는 용적이양제를 통해 유사한 개념을 도입하려 합니다. 미국에선 10층 높이 제한이 있는 지역에서, 20층 건물을 짓기 위해 인근 저층 건물의 공중권을 사들이는 방식을 활용합니다.
지하권
토지의 지하 부분을 사용할 수 있는 권리입니다. 국가마다 토지 소유자의 권리 범위가 다릅니다. 우리나라에선 일정 깊이 이하의 지하는 국가가 관리하며, 광물·석유 같은 자원은 개인이 가질 수 없습니다. 또 지하철이나 터널은 토지 소유자의 동의 없이 공공 목적으로 사용할 수 있습니다.
홍콩
홍콩에서 혼자 사진 찍은 외지인.
사진 제공 | @noxpic_
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