[1] 곧 내 집 마련 환경이 바뀝니다.
[2] 차기 정부의 부동산 공약 덕입니다.
[3] 단, 공약 구체성과 시기 등 문제는 있습니다.
커밍순은 언제까지?
곧 새로운 정부가 출범합니다. 이에 무주택 청년의 내 집 마련 환경도 바뀔 것으로 보입니다. 대선 공약으로 미루어 주택공급과 청약제도 등이 지금과는 다르게 전개될 것이기 때문입니다. 다만 한편에선 여전히 공약 실현에 대한 구체성이 떨어진다는 지적도 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘새로운 청년 주택 커밍순: 커밍순은 언제까지?’에 대해 다룹니다.
들어가며
무주택 청년이라면 윤 대통령 당선인의 청년 부동산 공약을 눈여겨볼 필요가 있습니다. ‘청년원가주택’과 ‘역세권첫집’입니다. 공약대로 실행하면 적은 돈으로 내 집 마련을 할 수 있어섭니다. 과거 임대주택 일색이던 청년 주택 정책과 달리 차기 정부에선 청년들이 무주택 상태를 벗어나게 하는 데 더 주력합니다. 공급 시기 등의 문제는 있지만요.
청년원가주택이 뭐였더라?
청년에게 건설 원가* 수준으로 공급하는 분양주택을 말합니다. 입주해 5년 이상 살면 정부에 되팔 수 있고, 가격 상승분의 최대 70%까지 입주자가 가져갈 수 있게 한 것이 특징. 분양가**의 20%만 내면 나머지 80%는 장기 저리로 빌려주는 것도 매력적입니다. 분양가요? 전용면적 59㎡(약 25평) 기준 3억 원 내외라는 분석이 나옵니다. 즉 6000만 원만 있으면 내 집 마련이 가능한 셈. 역세권청년주택은 총 30만 가구를 짓고 3기 신도시*** 등 공공택지****에 들어섭니다.
*택지 조성원가에 표준건축비, 이자비용 등을 더한 걸 말합니다. 일반 공공분양주택보다 낮은 분양가로 내놓겠단 의미입니다.
**건설 주체가 2~3년에 걸쳐 지은 아파트를 처음 사람들에게 나눠 파는 가격입니다.
***인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등에 아파트 30여만 가구를 짓는 현 정부의 대표적 주택공급 정책입니다.
****정부나 공공기관이 개발한 땅을 말합니다. 위례신도시나 미사지구 등이 이에 포함됩니다.
역세권첫집은 무엇?
청년·신혼부부를 위해 교통이 좋은 역세권*에 짓는 분양주택입니다. 국가와 지분을 공유하고 되팔 때 시세차익까지 나누는 지분공유형 주택으로, 분양가가 저렴한 것이 특징. 크게 국공유지활용형**과 민간개발연계형***으로 나뉘는데, 어느 쪽이든 주변 시세의 반값 수준으로 내놓는다고. 이 역시 청년원가주택처럼 입주자는 분양가의 20%만 부담하고, 80%는 장기 대출을 받을 수 있습니다. 역세권첫집은 총 20만 가구를 짓습니다.
*기차역이나 지하철역을 중심으로 반경 500m 이내 지역을 말합니다. 단, 이는 법으로 규정한 적 없는 일종의 사회통념에 불과합니다.
**역과 가까운 철도차량기지나 공영주차장 등의 상부에 집을 짓는 방식입니다.
***역세권 민간 재건축아파트 용적률을 현재 최대 300%에서 500%로 크게 높여주고, 늘어난 가구수의 최대 50%를 기부채납 형식으로 받아 공급한다는 구상입니다.
청약제도도 바뀔까?
바뀝니다. 전용면적* 85㎡(약 33평) 이하는 현재 100% 가점제**를 적용하지만 이를 가점제 70%, 추첨제*** 30%로 조정한다는 계획입니다. 가점이 낮은 청년층에게 내 집 마련 기회를 주겠다는 의도입니다. 반대로 85㎡ 초과 주택은 추첨제 비율을 현행 50%에서 20%로 낮추고, 가점제 비율을 80%로 높입니다. 청년층에게 내 집 마련 기회를 주는 대신 가족이 3~4인 이상인 중장년층 무주택 세대주에겐 가점제를 통해 중대형 당첨 가능성을 높여준다는 계산입니다.
*공동주택에서 출입구와 엘리베이터, 계단 등 공용면적을 뺀 나머지 바닥면적을 말합니다. 즉 현관문을 열고 들어가 볼 수 있는 모든 부분.
**가점 항목의 가점이 높을수록 당첨 확률이 높아진다는 겁니다. 청약 가점은 3가지 항목으로 정해지는데, 무주택 기간과 청약통장 가입 기간, 부양가족 수입니다. 이들 항목의 배점은 각각 다르고 만점은 84점입니다.
***말 그대로 추첨으로 청약에 당첨되는 것입니다. 가점이 낮아도 청약에 당첨될 수 있는 기회가 생깁니다.
커밍순은 언제까지?
실은 이것이 문제입니다. 청년원가주택과 역세권청년주택을 어디에 언제까지 지을지, 땅은 어떻게 확보할지 등 구체적 내용을 제시하지 않았기 때문입니다. 윤 대통령 당선인의 공약집에도 관련 내용은 없었고요. 하여 시장에서도 입지를 찾는 게 최우선 과제라고 입을 모으는 상황. 참고로 윤 당선인의 청년 주택 공약은 공공성을 강화한 덕에 현실화할 경우 상당한 국가재정이 투입될 거라는 지적도 있습니다.
최근 청년층의 주택 매수 비중은?
부동산 거래 침체기임에도 지난 1월 기준 20·30대 청년층의 서울 아파트 매수 비중은 전체의 37.5%에 달합니다. 지난해 하반기 이후 줄고 있지만 청년층이 중년층보다 구매력이 낮다는 걸 고려하면 여전히 높은 상황. 전문가들은 질 좋은 주택공급 공약이 빠르게 실현돼 청년층의 높은 아파트 매수세를 잠재울 수 있을지 주목합니다.
임대차 3법 고칩니다!
대통령직 인수위원회가 임대차 3법*의 전면 손질을 못 박았습니다. 다수당인 더불어민주당을 잘 설득해 법을 고치겠다는 전략. 그건 그렇고 현시점 계약갱신청구권제**의 경우 최대 4년까지 연장해 거주할 수 있는 현행 제도를 폐지하고, 전세 기간 자체를 3년으로 늘린다는 얘기도 나오고 있습니다.
*세입자가 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 전월세 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’, 전월세 계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 무조건 신고하게 하는 ‘전월세신고제’의 3종 세트를 말합니다. 세입자의 권리 보호와 전월세 급등을 막자는 취지에서 이 법을 만들어 2020년 7월 31일부터 시행했습니다.
**전월세 계약을 맺고 2년간 거주한 세입자가 2년 추가 계약을 요구할 수 있는 권리입니다. 다만 2020년 7월부터 시행한 이 제도를 통해 갱신한 전세 계약이 끝나는 2022년 하반기엔 전세금이 지금보다 더 오를 거란 우려도 나옵니다.
4월 8일부터 접수
6차 민간·공공분양 사전 청약 접수를 비슷한 시기에 시작합니다. 경기도 파주 운정3, 양주 회천지구 등에서 풀리는 3200가구에 대한 민간분양* 사전 청약**은 4월 8일부터, 경기도 평택 고덕과 인천 영종지구에서 나오는 1300가구에 대한 공공분양*** 사전 청약은 4월 11일부터 접수를 받습니다. 중요한 사실 하나. 이번 청약은 당첨자 발표일이 각각 달라 민간·공공분양을 중복 청약할 수 있습니다.
*삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싸지만 청약 조건은 덜 까다로운 편. 공공분양으로 나온 주택보다 내부 마감재나 디자인에 신경 쓰는 것도 특징이라고 할 수 있습니다.
**본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약도 당첨 확정입니다.
***LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다. 무주택자에게 저렴한 가격으로 분양하기 위해 생긴 제도라 조건이 까다롭습니다.
재건축 급매물 소진
서울에서 재건축아파트 급매물이 사라지고 있습니다. 집주인들이 내놓은 매물을 거둬들이거나 호가*를 올리는 상황입니다. 강남·서초구에선 재건축아파트 위주로 신고가** 거래도 나오고 있습니다. 이는 윤석열 대통령 당선인의 안전진단*** 규제완화 공약과 관련이 있습니다. 윤 당선인은 재건축초과이익환수제**** 완화 공약도 내놓은 터라 앞으로 재건축아파트 단지에 대한 주목도는 더 높아질 것으로 보입니다.
*부동산 거래가 이뤄지기 전, 집주인이 부르는 부동산 가격을 말합니다.
**이제껏 거래된 것보다 더 높은 새로운 가격을 말합니다.
***지은 지 30년이 넘은 아파트의 재건축 시행 여부를 판정하는 단계로, 재건축사업의 첫 관문입니다. 이걸 통과해야 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분계획 인가 등 본격적 재건축 절차를 진행할 수 있습니다.
****재건축 후 시세차익 일부를 국가가 환수해가는 걸 말합니다.
“그 집 방금 나갔는데” 500만 원
시간을 쪼개 부동산중개소에 갔는데 인터넷에서 본 집이 금방 나갔다고 해 허탈감을 느낀 경험이 있나요? 국토교통부는 최근 거래가 끝난 부동산 광고를 인터넷에서 지우지 않고 방치한 사례 3만7705건을 적발했습니다. 1월과 2월 단 두 달간 네이버부동산에 노출된 광고 약 274만 건을 분석한 결과라고. 이렇게 허위 미끼 광고를 남겨두면 어떻게 되느냐고요? 4월 1일부터는 과태료 500만 원을 부과합니다.
서울숲 근처 이야기
서울 성동구 서울숲 인근 삼표레미콘 공장이 올 상반기 중 철거됩니다. 가동 44년 만입니다. 이 공장은 과거 우리나라 경제발전에 이바지했지만 최근 지역발전을 막는다며 주민 불만의 대상이 됐습니다. 공장 부지 2만8804㎡(약 8700평)는 어떻게 되느냐고요? 서울시는 전 세계 관광객이 찾는 명소로 재탄생시킨다는 계획입니다. 시장에선 이를 성수전략정비구역*의 호재로 전망했습니다.
*서울 성동구 성수동 한강 변에 위치한 재개발구역을 말합니다. 2009년 오세훈 당시 서울시장이 ‘한강르네상스’ 프로젝트의 일환으로 추진했지만, 박원순 전 시장의 재개발 규제로 오랫동안 답보 상태였습니다. 2022년 3월 현재 서울시의 재건축 ‘35층 룰’ 폐지로 다시 주목받고 있습니다.
<프렌즈>의 여섯 친구들이 모이던 모니카의 아파트
3# 누구와 살까, 어떻게 살까? 집에서 허전한 기분이 들 때 시트콤 <프렌즈>를 틀어두는 건 오랜 습관 중 하나다. 1994년에 첫 시즌을 시작해 2004년까지 엄청난 인기를 누리며 방영된 <프렌즈>는 뉴욕 맨해튼을 배경으로 여섯 주인공의 일상과 성장 과정을 보여준다. 당시엔 생소하던 동성 결혼이나 입양 같은 소재를 다루기도 해서 문화적 차이도 흥미로웠지만, 내게 가장 신기한 건 ‘모니카의 아파트’였다.
20대의 나는 보라색으로 칠한 모니카 아파트 특유의 분위기와 테라스로 나가는 박공벽의 격자창에 반했다. 그 집은 주인공 여섯 명이 거의 매일 만나는 곳이었다. 모니카와 레이철이 룸메이트로 함께 지내기도 하고, 후엔 모니카와 챈들러의 신혼집이 된다. 매해 추수감사절과 크리스마스, 기념일이나 생일 같은 중요한 날은 물론이고 출퇴근 전후 소소한 만남의 장소가 되는 그 집. 지금 생각해보면 한 사람의 집이라기보다는 ‘셰어하우스’에 가깝고, 코리빙하우스(기업형 셰어하우스)의 라운지와 비슷한 역할을 하지 않았나 싶다. 그 드라마를 보며 누구와 어떤 형태로 살 것인지 스스로 선택할 수 있다는 걸 어렴풋이 배웠다.
<프렌즈>가 종영한 지 18년, 나는 혼자 경기도 아파트에 살며 집을 드나드는 이들의 관계와 온기가 생각날 때마다 <프렌즈>를 틀고 모니카의 아파트로 찾아간다.
기부채납
국가나 지자체가 공공정책을 시행하거나 기반 시설을 만들기 위해 사업 시행자(조합원 등)에게 재산(토지 등)을 무상으로 받는 걸 말합니다. 이게 사업 시행자에게 좋은 점요? 건물을 더 높게 지을 수 있게 용적률을 상향 조정해주는 등의 혜택이 있습니다.
근저당
집주인이 집을 담보로 대출을 받았을 때, 그 저당권을 미리 설정해놓은 걸 말합니다. 쉽게 말해 돈을 빌려주면 담보로 설정한 부동산에 대해 다른 사람들보다 우선으로 돈을 돌려받을 수 있는 권리. 등기부등본을 떼어보면 쉽게 확인할 수 있습니다.
만초천
형과 나. 지금은 복개돼 볼 수 없는 1980년대 만초천 옆에서.
사진 제공. @seoul_soozip
