‘최대 6억’이라는데, 은행은 왜 3억만 빌려줄까

7월 14일
5분 분량

서울 아파트

매매지수: 104.1 (▲0.30)

전세지수: 104.7 (▲0.31)

수도권 아파트

매매지수: 102.7 (▲0.22)

전세지수: 103.4 (▲0.20)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.01)

전세지수: 100.9 (▲0.04)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

7월 6일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 은행권 대출 창구가 닫히고 있습니다.

► 5대 은행은 이미 대출 몫의 약 80%를 썼습니다.

► 신청 시점에 따라 대출 여부가 갈릴 수 있습니다.

‘최대 6억’이라는데, 은행은 왜 3억만 빌려줄까

은행들이 대출 한도를 낮추고 하나둘 접수 창구를 닫고 있습니다. 정부 상한 6억 원이 곧 내 대출액은 아닙니다.

6억 원→3억 원

최근 KB국민은행은 주택담보대출(주담대)¹⁾을 전국 최대 3억 원으로 묶었습니다. 정부가 수도권·규제지역에서 15억 원 이하 집을 살 때 허용한 6억 원의 절반이죠. 신한은행도 대출한도를 늘려주는 모기지보험 취급을 제한했습니다. 원인요? 은행마다 금융당국이 관리하는 ‘올해 늘릴 가계대출 몫’이 있는데, 이 몫을 거의 다 쓰면 한도를 낮추거나 접수를 막는 겁니다.

▸ 대출액을 정하는 네 문턱

•정부 상한: 지역·집값에 따라 최대 얼마인가

•LTV: 집값의 얼마까지 빌릴 수 있나

•DSR: 소득과 기존 빚으로 얼마까지 갚을 수 있나

•은행 자체 한도: 올해 빌려줄 돈이 얼마나 남았나

*네 기준 중 가장 적은 금액이 실제 한도

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.

곧 다른 은행도 한도를 줄일까

가능성은 있습니다. 한 은행이 막으면 수요가 다른 곳으로 몰려, 그곳의 대출 몫도 줄기 때문입니다. 지난해에 정부 상한이 6억 원으로 묶인 뒤 서울 거래는 중저가 외곽에 몰려, 올 상반기 아파트 거래 상위 5곳 중 4곳을 강서·노원·은평·구로구가 차지했습니다. 은행 한도까지 낮아지면 외곽 쏠림은 더 강해질 수 있습니다.

▸ 이미 달라진 서울 주택 매수 지도

•거래 상위권 외곽: 강서·노원·은평·구로구

•증가폭 1위: 중랑구, 1년 새 70.7% 증가

계약 이후가 더 위험!

이미 계약했다면 대출이 줄어든 만큼 현금으로 메워야 하고, 못 메우면 잔금도 치르기 어렵습니다.

Q 계약 전 무엇을 확인해야 할까?

A 은행 두세 곳에서 한도를 알아본 뒤, 정식 접수 시점과 잔금일 대출 가능 여부까지 확인해야 합니다. 앱 가조회만으로 한도가 확정되진 않습니다. 은행 자체 한도는 수시로 바뀌어, 접수할 땐 지금 들은 금액보다 적을 수 있습니다.

Q 대출도 ‘선착순’일까?

A 지금은 그럴 수 있습니다. 5대 은행은 7월 9일 기준 연간 한도의 약 80%를 썼습니다. 지난해엔 11월부터 일부 은행의 대출 접수가 막혔지만, 올해는 7월 초부터 일부 상품·접수 창구를 닫고 있습니다. 신용도와 소득이 같아도 신청 시점에 따라 대출 실행 여부가 갈릴 수 있습니다.

Q 계약 이후 대출이 줄면 취소할 수 있을까?

A 자동으로 해제되진 않습니다. 계약 전 매도인과 합의해 ‘○일까지 ○억 원 이상 대출이 나오지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다’는 특약을 반드시 넣어야 합니다. 특약 없이 계약했다면 매도인과 다시 협의해야 하고, 합의가 안 되면 계약금을 돌려받기 어렵습니다.

Q 전세대출도 줄어들까?

A 이미 일부 접수 경로는 막혔습니다. 하나은행은 외부 대출상담사를 통한 신규 전세대출 접수를 9월 실행분까지 중단했습니다.

청년 실수요 대출, 따로 풀까?

정부가 실거주 청년의 주택자금대출 규제를 따로 풀지 논의합니다. 생애최초 LTV¹⁾가 70%여도 서울 외곽 집값이 10억~15억 원이라 총액 한도에 막히기 때문입니다. 한데 집값을 다시 자극할 수 있단 내부 반대 의견이 많습니다. 결론은 7월 23일 정부의 부동산 공개 토론회 이후 나옵니다.

¹⁾ 생애최초 LTV: 처음 집을 사는 사람이 집값의 최대 70%까지 주택담보대출을 받을 수 있게 한 기준입니다.

디딤돌 37%·버팀목 52%↓

디딤돌·버팀목대출¹⁾ 실행액이 1년 새 확 줄었습니다. 디딤돌은 37%, 버팀목은 52% 감소했죠(출처: HUG). 6·27 대책으로 한도가 줄고, 조건도 시세에 뒤처진 탓입니다. 참고로 두 대출의 집값·보증금 상한은 각각 5억 원·3억 원, 서울 아파트 매매·전세 중위값은 각각 12억5500만 원·6억1333만 원입니다.

¹⁾ 디딤돌·버팀목대출: 정부가 무주택 서민에게 낮은 금리로 빌려주는 정책대출입니다. 디딤돌은 집을 살 때, 버팀목은 전셋값을 마련할 때 이용합니다.

집 때문에 다시 결혼?

결혼을 미루던 20·30대가 다시 결혼합니다. 지난해 25~29세 여성 1000명당 혼인은 44.3건으로 2년째 늘었습니다(출처: 국가데이터처). 집값·전월세 부담에 소득을 합쳐 대출한도를 늘리고, 신혼 특별공급·정책대출까지 노리는 겁니다. 혼인신고서 한 장이 사실상 청약과 대출의 입장권이 된 셈입니다.

당첨자 86.7%가 30·40대

올 1분기 수도권 청약 당첨자 7493명 중 86.7%가 30·40대였습니다(출처: 한국부동산원). 30대는 신혼·생애최초·신생아 특별공급 대상이 많고, 40대는 무주택 기간과 부양가족, 청약통장 가입 기간에서 유리했습니다. 시세보다 싼 새 아파트를 잡으려 기존 집을 사기 어려워진 이들이 청약에 몰렸습니다.

수도권 분양가 27% 상승

5월 수도권 아파트 분양가는 3.3㎡(약 1평)당 평균 3656만 원으로, 1년 새 27.2% 올랐습니다(출처: HUG). 오른 건 땅값보다 공사비였습니다. 공사비 흐름을 보여주는 건설공사비지수가 같은 달 137.67로, 2000년 집계 이후 최고치였거든요. 분양가는 동네 새 아파트 가격표라 주변 시세의 기준점이 될 수 있습니다.

〈수도권〉

•서울 2031년까지 주택 31만 가구 착공 목표, 지연되는 재개발·재건축사업은 부시장이 직접 관리

•서울 6월 아파트 토지거래허가 신청 5382건으로 4월보다 39.7% 감소, 허가 신청 아파트 평균 가격은 한 달 새 2.67% 상승

•서울 소형 아파트 경매 낙찰가율 112.8%, 감정가보다 평균 12.8% 비싼 값에 낙찰

•서초 우면동-용산 동빙고동 잇는 한강 밑 지하도로, 2029년 착공해 2033년 준공 추진

•양천 ‘목동7단지’ 최고 49층·4335가구로 재건축, 조합설립인가

•경기 7~8월 일반분양 1만9159가구, 수도권 전체 분양 물량의 81.6%

•성남 분당신도시 아파트 평균 매매가격 17억5095만 원, 1년 새 약 22% 상승

•수원 영통 아파트값 7월 첫째 주 1.19% 상승, 전주 0.41%의 약 3배

•양주 1호선 덕계역과 덕정역 사이 회천중앙역 착공, 1077억 원 들여 2030년 개통 예정

〈지방〉

•부산 1~5월 외국인 방문객 193만6572명으로 전년보다 40% 증가, 지역 내 지출액 4544억 원

•대구 아파트 상승 거래 비중, 한 달 만에 둔화

•광주 군공항 인근 토지거래허가구역 지정, 7월 14일부터 토지 매매 시 허가 필요

•포항 인구 감소세 이어지며 48만 명 선마저 붕괴 위기

•구미 삼성전자 19조 원 투자 지원할 전담 팀 가동, 인허가와 기반시설 조성 등 지원

•제주 미분양 쌓이는데 6월 민간분양 평균 분양가는 3.3㎡(약 1평)당 약 2861만 원으로 역대 최고

〈해외〉

•미국 6월 주담대 차주 전년보다 14% 늘어 3년 만에 최다, 주택 거래 회복 조짐

•미국 6월 기존 주택 판매 전월보다 2.4% 감소, 고금리와 역대 최고 수준 집값에 봄철 성수기에도 부진

•캐나다 몬트리올 팬데믹 이후 평균 월세 450캐나다달러(약 47만 원) 상승, 7월 대규모 이사철에도 집을 구하지 못하는 임차인 늘며 주택난 심화

•영국 6월 부동산중개업소 29% 매수 문의와 거래 감소 응답, 월드컵·폭염에 시장 관망세

•영국 런던 6월 평균 월세 한 달 새 3.4% 오른 2385파운드(약 480만 원), 전국 평균보다 59% 높은 수준

•스페인 주택 감정가격 5년 새 30% 올라 1㎡(약 0.3평)당 2315유로(약 387만 원)로 사상 최고, 발레아레스 일부 해안 지역은 8000유로 돌파

•아일랜드 18~34세 60% 이상 부모와 동거, 더블린 임대료 10년 새 2배 넘게 올라 직장 있어도 독립 어려워

•호주 전국 집값 2027년 말까지 최대 8% 하락 전망, 6월 시드니·멜버른은 하락세로 돌아선 반면 퍼스는 최근 1년간 24% 상승

•호주 5월 주택 세제 개편 뒤 주요 도시 임차인이 매주 내는 임대료 10~25호주달러 상승, 정부 예상보다 5배 이상 큰 폭에 공실률도 2% 아래

왜 아파트 대문은 성문이 됐을까

인천의 신축 아파트엔 길이 330m짜리 문주가 있습니다. 끝에서 끝까지 걷는 데만 5분이 걸리죠. 단지 이름을 알리던 표지석은 어떻게 성문만큼 커졌을까요.

🤝 조합이 원하고, 건설사가 키움

최근 수도권 재건축 현장에선 조합이 “반포 원베일리처럼 해달라”고 주문합니다. 물 장식과 야간 조명을 넣은 문주가 단지의 ‘급’을 보여준다고 믿어서죠. 건설사도 조합원 표를 얻으려 더 화려한 설계를 내놓습니다. 완성된 문주가 옆 단지의 새 기준이 되는 식입니다.

•요구: 원베일리처럼 눈에 보이는 고급화

•설계: 조감도에서 먼저 벌어지는 크기 경쟁

•확산: 완공된 옆 단지가 다음 단지의 기준

🪧 표지석이 광고판이 되기까지

1980·1990년대 문주는 단지 이름을 적은 작은 기둥에 가까웠습니다. 그러다가 2000년대 브랜드 아파트가 등장하며 건설사의 얼굴이 됐고, 재건축 수주전은 그 얼굴을 더 키웠죠. 집 안 마감은 들어가야 보이지만, 문주는 조감도 단계부터 준공 뒤까지 누구나 볼 수 있기 때문입니다.

•장식: 특수 석재·LED·물 장식·영상 외벽

•비용: 일반형 수억 원→특화형 수십억 원

•규모: 이름 적은 기둥→단지 입구를 덮는 구조물

🌏 실제로 닫는 문, 보여주는 문

해외 단지의 문은 쓰임부터 다릅니다. 미국 ‘게이티드 커뮤니티’는 담장으로 둘러싼 단지라, 출입문에서 허가받은 사람만 들입니다. 아파트·상가·내부 도로를 울타리 안에 묶은 중국 ‘샤오취’에선 출입문이 생활권 전체를 여닫죠. 두 나라의 문이 사람을 가려 받는다면, 한국에선 단지의 위상을 알리려 문주를 키웁니다.

•미국: 경비실·차단기로 방문자 확인

•중국: 단지 문이 내부 도로까지 함께 통제

•한국: 출입 통제보다 눈에 띄는 경계

🏙️ 문이 벽이 되는 순간

한 단지가 문주를 키우면 옆 단지도 따라 키워 경쟁엔 마침표가 없습니다. 그렇게 커진 문주는 이웃의 시야와 거리 풍경까지 바꿉니다. 서울시도 주변과 단절시키는 과도한 문주를 지양하라고 권고합니다. 입주민에겐 단지를 돋보이게 하는 상징이지만, 이웃에겐 시야와 거리 풍경을 바꾸는 구조물로 보일 수 있습니다.

•입주민: 멀리서도 알아보는 단지의 얼굴

•이웃: 풍경과 시야를 차지하는 구조물

•도시: 길보다 단지의 경계를 강조하는 장치