총대를 메고
대한민국 수도 서울의 새로운 시장을 뽑는 2021년 보궐선거가 코앞으로 다가왔습니다. 다만 선거공약은 여전히 그 실현 가능성을 가늠하기가 어렵습니다. 누가 나서서 꼼꼼히 따지지도 않습니다. 그래서 부딩이 총대 메고 나섰습니다. 오늘 부딩 뉴스레터는 ‘서울시장 부동산 공약 비교: 총대를 메고’에 대해 다룹니다.
들어가며
이번 서울시장 보궐선거*는 부동산 선거로도 불립니다. 그간 급등한 집값과 LH 사태 등 부동산 문제 해결을 위한 공약이 선거의 핵심 키워드로 떠올랐기 때문입니다. 이에 부딩은 거대 양당 후보의 부동산 공약을 살핍니다. 가장 궁금한 질문 여덟 가지와 두 후보의 흩어져 있는 관련 공약을 한눈에 보기 쉽게 매치했습니다. 현실적 실행 방안이 보이지 않는 선거공약엔 쌍심지를 켰습니다. 혹 모든 공약을 비판하는 듯한 기분이 든다면 그건 기분 탓입니다.
*의원 등이 임기 중 사퇴, 사망, 실형 선고로 직위를 잃어 공석 상태가 되었을 때 그걸 메우기 위해 치르는 선거를 말합니다. 이번 보궐선거로 뽑힌 서울시장의 임기는 14개월.
하나, 박영선 후보는 30만 가구, 오세훈 후보는 36만 가구 등 앞으로 5년간 서울 주택 수를 확 늘리겠다는 공약을 내놨는데 이는 실현 가능한 걸까?
이렇다 저렇다 말이 많지만 두 후보의 공약 모두 실현 가능성이 떨어진다는 주장에 힘이 실립니다. 서울시에선 매년 3만~4만5000가구의 주택을 공급해왔는데, 그걸 기준으로 두 후보의 공약은 10년 치에 달하는 물량이기 때문입니다. 쉽게 말해 10만 가구에 달하는 분당 신도시 3개를 5년 안에 서울시에 넣겠다는 공약입니다.
둘, 새로운 서울시장 임기는 2022년 6월까지인데 왜 두 후보 모두 5년짜리 공약을 내놓은 걸까?
‘재선’까지 내다보고 계산한 결과입니다. 이번에 시장에 당선된 이가 결국 내년 6월 차기 서울시장 선거에서도 유리한 고지를 차지할 수 있다는 생각인 겁니다. 물론 두 후보 모두 2022년 재선에 성공한다는 보장은 없습니다.
셋, 두 후보가 경쟁하듯 내놓은 주택공급 공약이 최근 잠잠해진 서울 집값을 다시 요동치게 하진 않을까?
누가 당선되든 서울은 공사판이 될 거란 전망이 우세합니다. 단기적으로 개발로 인한 부동산 가격 상승을 피할 수 없을 거란 얘깁니다. 다만 중장기적으론 집값 안정에 도움이 될 거란 평가도 나옵니다.
넷, 두 후보의 주택공급 공약은 같은 듯 다른데 그 차이가 뭘까?
박영선 후보는 공공 주도*에 민간을 더해 내놓는 공급, 오세훈 후보는 민간 중심 공급이라는 차이가 있습니다. 박영선 후보는 공공 주도로 가격을 눌러가며 공급량을 늘리겠다는 건데, 자신의 이익을 극대화하기 위해 노력하는 민간을 설득해야 하는 어려운 과제가 남아 있습니다. 오세훈 후보는 민간에 개발 권한을 넘기겠다는 건데, 이 경우 가격이 천정부지로 치솟는 부작용을 낳을 수 있습니다.
*주민이 원하는 경우 LH나 SH 같은 공기업이 직접 나서서 재개발·재건축사업을 주도하는 걸 말합니다.
다섯, 두 후보의 주택공급 공약에 대한 전문가들의 평가는?
두 후보 모두 좋은 평가를 받진 못했습니다. 박영선 후보의 공약은 재원 마련이 어렵다는 점을 문제 삼았고, 오세훈 후보의 공약은 집 가진 이들의 자산만 키우는 결과를 낼 거라는 지적을 받았습니다.
여섯, 왜 세입자를 위한 주거 안정화 공약은 안 보일까?
내놓지 않았기 때문입니다. 대신 두 후보 모두 임대주택 공급을 공약했습니다. 박영선 후보는 평(3.3㎡)당 1000만 원의 반값 아파트를 토지임대부* 방식으로 분양하겠다고 밝혔고, 오세훈 후보는 민간토지임차형 공공주택인 상생주택**을 내놓겠다고 했습니다. 이에 시민단체는 서울 시민의 과반(57%)에 달하는 세입자를 보호하기 위한 임대차 시장 관리가 절실한데 두 후보 모두 관련 공약을 내놓지 않은 것에 대해 강하게 비판했습니다.
*땅은 공공이 소유하고 건물만 일반인에게 분양하는 걸 말합니다. 땅과 건물로 구성된 주택의 소유권을 분리해 저렴하게 공급을 늘리겠다는 발상입니다. **활용도가 낮은 민간 땅에 서울시가 주택을 지어 공급하는 임대주택입니다.
일곱, 왜 청년들의 전세 지원 공약은 안 보일까?
두 후보 모두 관련 공약을 내놓지 않았기 때문입니다. 대신 두 후보 모두 월 20만 원의 청년 주거비 지원을 공약했습니다. 박영선 후보는 현재 연간 5000명에게 지원하는 서울시의 청년월세지원사업을 서울에 사는 모든 청년이 혜택을 받을 수 있도록 확대하겠다고 밝혔고, 오세훈 후보는 연간 청년 1인가구 5만 명에게 월 20만 원의 월세를 지원하겠다고 공약했습니다. 다만 전문가들은 청년들에겐 월세보다 전세 지원이 절실하다고 말합니다. 현재 서울시는 보증금 3억 원 이하 주택을 대상으로 최대 7000만 원까지 지원하고 있지만, 그걸로는 턱없이 부족하다는 지적입니다. 참고로 이달 서울 아파트 전셋값은 처음으로 6억 원을 돌파했습니다.
여덟, 두 후보는 시장에 당선되면 뭐든 다 이룰 수 있다는 식으로 얘기하는데 사실일까?
현행 행정 절차를 따져보면 현실적으로 어려울 거라는 의견이 많습니다. 가령 두 후보는 최근 급격히 오른 공시가격을 조정하거나 동결시키겠다고 공약했지만, ‘공시가격 현실화’는 정부 권한으로 서울시장이 직접 조정하는 건 불가능합니다. 이에 내가 시장이 되면 모든 걸 다 할 수 있다고 얘기하는 건 공약으로 적당하지 않다는 평가가 많습니다.
강북판 코엑스
2026년 서울역 인근에 ‘강북판 코엑스’가 들어섭니다. 코레일과 한화컨소시엄이 손잡고 총 2조 원의 사업비를 투입해 서울 도심과 강북권 최초로 마이스(MICE)* 시설을 구축합니다. 2008년 논의를 시작한 이 사업은 다양한 요인으로 그간 진척되지 못했다고 합니다. 사업지는 서울시 중구 봉래동2가 122번지 일대입니다.
*부가가치가 큰 복합 전시 산업을 의미하는 신조어입니다. 서울시 강남구 삼성동에 자리한 코엑스가 대표적 예입니다.
16곳 선정
3월 30일, 국토교통부와 서울시는 공공재개발* 시범 사업 2차 후보지 총 16곳을 선정했습니다. 노원구 상계3구역, 성동구 금호23구역, 종로구 숭인1169구역을 포함한 이들 후보지에서 총 2만 가구의 주택을 공급할 것으로 정부는 추산했습니다. 이번에 발표한 후보지는 10년 넘게 정비사업 등을 추진했지만 사업성과 주민 갈등 등으로 속도를 내지 못한 곳이 많습니다.
*민간이 하면 지지부진한 재개발사업을 LH, SH 등 공공기관이 나서서 빠르게 처리해주겠다고 하는 걸 말합니다. 이를 통해 정부는 통상 10년 이상 걸리는 재개발사업 기간을 5년으로 줄이겠다는 계획입니다.
LH 빠짐
앞으로 신도시 입지 선정 업무에서 LH가 배제됩니다. 개발 정보 유출 가능성을 차단하기 어렵다는 판단에서입니다. 이에 입지 선정 업무는 국토교통부가 직접 담당하게 된다고. 다만 전문가들은 어떤 기관으로 신도시 입지 선정 업무를 옮기느냐보다 어떻게 개발 정보를 통제하느냐가 더 중요한 문제라고 지적했습니다.
서울시 품으로
그간 파네 마네 했던 대한항공의 서울 종로구 송현동 부지가 결국 서울시 품으로 돌아갑니다. 이로써 대한항공이 손에 쥐게 될 현금은 5000억 원. 이 부지는 2008년 대한항공이 삼성생명에서 2900억 원에 산 것으로 알려졌습니다. 서울시는 역사적·문화적 가치를 고려해 이 부지에 공원을 조성할 계획입니다.
일반분양
청약홈(applyhome.co.kr)이 공개한 청약 정보 중 서울과 수도권 위주로 소개합니다.
매수우위지수
KB부동산 리브온이 내놓는 매수우위지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 3월 29일)
전세수급지수
KB부동산 리브온이 내놓는 전세수급지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 수요가 많아 전셋값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 공급량이 많아 전셋값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 3월 29일)
1998년, 소떼 1001마리를 이끌고 방북하고 있는 고 정주영 현대그룹 명예회장
ⓒ 현대자동차
반값 아파트의 조상님
선거 땐 으레 다양한 부동산 공약이 쏟아집니다. 이번 서울시장 보궐선거에서 나온 ‘반값 아파트’ 같은 공약은 상상력을 자극하기도 합니다. 한데 이는 요 근래 등장한 ‘신상’이 아닙니다. 30여 년 전에도 존재했습니다. 원조는 “이봐, 해봤어?”로 유명한 고 정주영 현대그룹 명예회장입니다.
1992년 통일국민당 대선 후보로 나온 그는 반값 아파트 외에도 ‘초·중교 전면 무료 급식’, ‘경부고속도로 복층화' 같은 공약을 내놓았습니다. 특히 ‘현재의 아파트값을 반값으로 낮추어 대량 공급하겠습니다’라는 제목으로 신문에 게재한 ‘반값 아파트’ 공약 광고는 당시 부동산 가격의 폭등과 그에 대해 효과적으로 대응하지 못한 노태우 정부에 대한 불신과 불만과 맞물려 큰 반향을 일으켰습니다. 다만 한편으론 현실을 무시하고 너무 앞서간다는 소리를 들었습니다. 하지만 그의 공약 대부분은 훗날 국가적 쟁점 사업으로 부각돼 시행되었거나 지금 단골 선거공약으로 등장하기도 합니다.
정치평론가들은 요즘도 그의 ‘기발한 상상력’에 대해 얘기합니다. 보통 사람은 시간의 흐름을 좇는 데 반해 그는 과거와 현재, 미래가 공존하는 공시적 의식구조를 가졌다고 칭찬합니다. 혹자는 고 정주영 명예회장의 기발한 상상력, 그 하이라이트는 소떼 방북이라고 얘기하기도 합니다.
허위 매물
실제 존재하지 않는 매물입니다. 이걸로 매수자를 유인한 후 다양한 핑곗거리로 다른 집을 보여주며 계약을 유도하기도 합니다. 지난 8월부터 정부는 허위 매물을 올린 것으로 드러난 공인중개사에게 500만 원 이하의 과태료 처분을 받게 하고 있습니다.
컨소시엄
공통의 목적을 위한 협회나 조합을 말합니다. 부동산시장에선 두 곳 이상의 건설사가 공동으로 아파트를 시공하는 걸 의미합니다. 이걸 하는 이유요? 단일 시공 때보다 사업 진행 속도를 높이고 토지 매입 비용을 낮출 수 있기 때문입니다.
발그레
오늘도 발그레한 새살을 드러낸 우리집.
사진 제공.@koo_window
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