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체납으로 보증금이 떼입니다


[1] 밀린 종부세가 5600억 원을 넘어섰습니다.

[2] 수년간 종부세 부과액이 크게 늘어섭니다.

[3] 종부세 체납은 보증금을 위협할 수 있습니다.



체납으로 보증금이 떼입니다

밀린 종부세가 처음으로 5600억 원을 넘어섰습니다. 무주택자인 나와는 관계없다고요? 그렇지 않습니다. 임대인의 종부세 체납이 내 보증금을 날려먹을 수 있어섭니다. 오늘 부딩은 ‘종부세 체납액 5600억 원 돌파: 체납으로 보증금이 떼입니다’에 대해 다룹니다.


밀린 종부세 5600억 원

지난해에 밀린 종부세¹⁾가 처음으로 5600억 원을 넘어섰습니다. 2020년 2800억 원의 2배가 넘는 수준입니다. 2017년 종부세 체납액은 1701억 원에 불과했지만, 불과 4년 만에 체납액이 3배 이상 불어난 겁니다. 참고로 2021년 종부세 부과 총액은 6조6893억 원이며, 체납 비율은 약 8.4% 수준입니다.

  • check! 체납액이 빠르게 불어난 건 지난 수년간 집값이 급등해 종부세 부과액과 체납액이 함께 늘어났기 때문입니다. 2021년 종부세 납부자는 2020년(74만3568명)에 비해 27만3087명(36.7%), 2016년(33만5591명)에 비해선 68만1064명(202.9%) 늘었습니다.

¹⁾ 종부세: 노무현 대통령 시절인 2005년에 도입해 2008년 지금의 모습으로 시행한 조세제도입니다. 풀네임은 ‘종합부동산세’. 집을 여러 채 가진 다주택자에게 별도의 세금을 물려 매물을 내놓게 하겠다는 취지로 만들었습니다. 과세기준일인 매년 6월 1일, 집을 한 채만 가지고 있어도 공시가격이 11억 원을 초과하면 내고, 두 채 이상 가졌다면 그 합이 6억 원만 넘어도 내야 합니다.

체납으로 보증금이 떼입니다

다주택자가 종부세를 내지 않은 게 나와 무슨 상관이냐고요? 종부세를 체납한 임대인(집주인)의 집에 내가 임차인(세입자)으로 들어가 살 때 문제가 될 수 있습니다. 쉽게 말해 ① 정부는 종부세 등 세금을 오래 밀린 이의 부동산 등 자산을 압류하는데 ② 임차인의 보증금은 밀린 세금을 충당하는 것보다 후순위로 밀릴 수 있어섭니다.

  • check! 최근 5년간 임대인의 세금 체납으로 임차인이 떼인 보증금은 472억 원을 넘어섰습니다. 피해자만 915명에 달합니다.


밀린 세금의 종류를 확인하세요!

통상 보증금을 장기간 돌려받지 못했을 때 피해자가 돈을 받기 위해 가장 먼저 돌입하는 단계가 전세보증금 반환 소송¹⁾입니다. 임차인이 제때에 전입신고²⁾를 하고 확정일자³⁾를 받아뒀다면 소송을 통해 경매 과정에서 가장 먼저 보증금을 돌려받을 권리가 생깁니다. 단, 주의할 게 있습니다. 임대인이 당해세⁴⁾를 밀렸다면 얘기가 달라집니다. 당해세 체납액은 보증금보다 배당 순위에서 앞서기 때문입니다. 즉 집이 팔려도 보증금을 돌려받기 어려워지는 겁니다.

¹⁾ 전세보증금 반환 소송: 임대차계약 기간이 끝나도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 제기하는 소송을 말합니다. 단, 이는 해결될 때까지 ‘최소’ 1년이 걸린다는 문제가 있습니다.

²⁾ 전입신고: 주민등록법상 의무인 제도로 새로운 거주지에 전입(이사)했다는 사실을 관할 기관에 신고하는 걸 말합니다. 전입신고를 하면 다음 날 0시부터 보증금변제우선권(보증금 일부를 담보물권자(대출자)보다 먼저 돌려받을 권리)이 생깁니다.

³⁾ 확정일자: 주민센터 등 거주지 관할 공공기관에서 전월세 계약 체결을 확인해준 일자입니다.

⁴⁾ 당해세: 해당 부동산 자체에 부과된 세금을 말합니다. 상속세와 증여세, 종부세, 재산세 등이 여기에 속합니다. 당해세가 아닌 모든 세금은 ‘일반세’라고 부릅니다.

세금 체납 여부 확인 방법은?

물론 임차인이 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있는 방법은 있습니다. 국세청의 ‘미납국세열람제도’를 활용하는 겁니다. 단, 이는 임대인의 동의가 필요합니다. 실상은 무용지물인 셈입니다. 하여 전문가들은 전월세 계약 시 ‘국세완납증명서’를 필수 서류로 지정하는 방법을 권합니다. 그래야 서로 부담스럽지 않다고요.

  • check! 최근 정부는 전세 사기 방지책을 내놓으며, 임차인이 계약 전에 임대인의 세금 체납 여부 확인을 요청하면 임대인은 이를 의무적으로 제공하도록 했습니다. 정부는 임대인의 세금 체납 여부 등의 정보를 사전에 파악할 수 있는 ‘자가진단 안심전세’ 앱을 2023년 1월에 출시합니다.




깜깜이 분양을 조심하세요

미분양이 늘며 깜깜이 분양¹⁾이 증가하고 있습니다. 시장 분위기가 빠르게 식으며 오히려 과도한 홍보가 예비 청약자들의 반감을 살 수 있단 건설사들의 계산에 따른 겁니다. 최근엔 특히 서울을 포함한 수도권 일부 지역에서 오피스텔을 깜깜이 분양으로 전환하는 사례가 늘고 있다고. 이는 미분양이 많은 지역에서 분양가가 비싼 단지가 주로 이용하는 방법이어서 주의가 요구됩니다.

¹⁾ 깜깜이 분양: 건설사나 시행사가 분양 정보 노출을 최소화한 상태에서 청약 신청을 받은 후, 미분양이 생기면 청약통장이 없거나 청약통장 사용을 꺼리는 이들에게 선착순으로 공급하는 걸 말합니다. 이는 분양 초기부터 선착순 분양을 노리고 계약률을 높이는 편법으로, 시장 상황이 좋지 않을 때 발생합니다.


13년 7개월 만에 최대 하락

지난 8월 전국 평균 집값이 전월 대비 0.29% 떨어졌습니다. 글로벌 금융위기¹⁾ 직후인 2009년 1월(-0.55%) 이후 13년 7개월 만에 가장 많이 떨어진 겁니다. 이게 끝이 아닙니다. 서울 평균 아파트값은 0.45% 떨어져 2013년 8월 이후 9년 만에 가장 많이 내려갔습니다. 금리인상 충격에 꽁꽁 얼어붙은 시장에선 현재 급매물 위주로만 거래가 이뤄지고 있습니다.

¹⁾ 글로벌 금융위기: 2008년 미국에서 터져 그 여파가 전 세계로 번진 최악의 경제위기를 말합니다. 부동산 버블로 집값이 오르자 신용불량자에게까지 주택담보대출을 막 퍼주다가 발생한 대참사라고 이해하면 쉽습니다.

1인가구는 누구나 이용 가능

서울시가 사회 초년생을 비롯해 부동산계약에 어려움을 겪는 1인가구를 돕기 위해 ‘1인가구 전월세 안심계약 도움 서비스’를 확대 시행합니다. 기존 중·성북·서대문·관악·송파구에 이어 성동·중랑·강북·도봉·노원·강서·영등포·서초·강동구에서도 곧 서비스 이용이 가능해질 거라고. 1인가구는 누구나 이용할 수 있고 ‘무료’입니다. 더 자세한 내용은 씽글벙글서울(서울시 1인가구 포털)에서 확인하세요.

강서·양천·구로·금천구는 80%

정부가 깡통전세¹⁾ 같은 전세보증금 사고를 막겠다며 지역별로 전세가율²⁾을 공개했는데, 서울에서 빌라(다세대·연립주택) 전세가율이 80%를 넘긴 곳이 강서·양천·구로·금천구 등 네 곳이나 있었습니다. 실제로 지난 8월 이들 지역에선 전세보증금 사고가 124건이나 있었고, 이는 서울 전체 사고 건수(178건)의 70%에 달하는 수치였습니다.

¹⁾ 깡통전세: 통상 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 세입자가 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 집주인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.

²⁾ 전세가율: 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 10억 원짜리 집의 전세가 6억 원이면 전세가율은 60%.

3억 원 이하는 종부세에서 빠집니다

앞으로 1주택자가 지방의 공시가격¹⁾ 3억 원 이하 저가 주택 1채를 추가로 보유해도 종부세²⁾ 부과 주택 수 산정에서 제외됩니다. 즉 공시가격 3억 원 이하 지방 주택을 추가로 1채 보유하더라도 1주택자로 간주하는 겁니다. 1주택자로 간주되면 공시가격 11억 원까지는 공제를 받아 종부세를 내지 않아도 됩니다. 이번 종부세 개정안은 9월 23일에 시행합니다.

¹⁾ 공시가격: 정부가 세금을 부과하기 위해 정하는 부동산 가격으로 이해하면 쉽습니다. 이는 통상 실거래가보다 낮게 책정합니다. 너무 높게 잡으면 국민 부담이 늘기 때문입니다.

²⁾ 종부세: 과세기준일인 매년 6월 1일, 일정 기준을 초과하는 토지와 주택을 가진 이에게 정부가 누진세를 적용해 부과하는 세금입니다.







개발제한구역 환경보전을 위해 지정한 녹지대를 말합니다. 건축물의 신축과 증축, 용도변경 등을 할 수 없게 한 땅이죠. 한마디로 “이 땅엔 집 짓지 마!”. ‘그린벨트’라고도 부릅니다.



공시지가 국토교통부가 매년 1월 1일을 기준으로 조사하는 전국의 땅값입니다. 이는 각종 부동산 세금의 부과 기준이 되죠. 주택에 적용하는 부동산 가격인 ‘(주택) 공시가격’과 헷갈리지 마세요.




성큼

가을이 성큼 찾아온 도쿄.

사진 제공. @by.jun___




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