청약할까, 살까, 말까?

수도 아파트

매매지수: 100.3 (▲0.09)

전세지수: 100.2 (▲0.03)

지방 아파트

매매지수: 99.6 (▼0.03)

전세지수: 99.9 (▼0.02)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

6월 9일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 전국 평균 분양가가 7억7000만 원입니다.

► 1년 새 1억 원 가까이 올랐습니다.

► 수요자들의 전략은 세 갈래로 갈립니다.

청약할까, 살까, 말까?

1년 새 전국 아파트 분양가가 1억 원 가까이 오르며, 수요자들의 전략이 세 갈래로 나뉘고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘분양가 급등세: 청약할까, 살까, 말까?’에 대해 다룹니다.  

1년 새 1억 원 ↑ 

지난 1년, 전용면적 84㎡(약 32평) ‘국평’ 아파트 분양가는 전국 평균 7억7235만 원이었습니다. 그 1년 전엔 6억7738만 원이었으니, 1억 원 가까이 뛴 셈입니다. 원인요? ① 자잿값이 3년 새 20% 넘게 오르고 ② 인건비도 5년 새 30% 뛰고 ③ 그 부담이 고스란히 분양가에 담겼기 때문입니다. 이달 제로 에너지 건축물 인증도 현실화됐습니다. 분양가는 더 오를 수밖에 없습니다.

▸ 최근 1년간 전용면적 84㎡ 평균 분양가 

•서울: 17억6735만 원 

•제주: 8억8625만 원 

•부산: 7억8775만 원 

•대구: 7억7081만 원 

•경기: 7억507만 원 

•대전: 6억8600만 원 

•인천: 6억7758만 원

[☑️ Check!] 서울 분양가가 유독 높은 이유요? 고급화·특화 설계를 한 단지가 늘어섭니다. 제주 분양가가 높은 건 지역의 특성상 운반 비용이 비싸기 때문입니다.

결국 ‘가격’ 

그 때문인지 요샌 서울 외곽 민간분양도 ‘싸다’는 말만 돌면 청약통장 4만~5만 개가 몰립니다. 실제로 최근 서울 강동구의 한 단지는 311가구 모집에 4만1768명이 몰렸습니다. 시장에선 말합니다. “안전마진이 곧 당첨 가능성이다.” 결국 싸게 사서 차익을 남기는 게 핵심. 이런 생각이 청약시장까지 퍼졌습니다.

▸ 분양가 낮아 청약 몰린 곳

•고덕강일 대성베르힐(서울 강동구 상일동) 

→ 분양가: 84㎡ 최고 9억8200만 원 

→ 시세 대비: 4억~5억 원 저렴 

→ 경쟁률: 평균 97.4 대 1 

•리버센 SK VIEW 롯데캐슬(서울 중랑구 중화동) 

→ 분양가: 84㎡ 최고 10억9000만 원 

→ 시세 대비: 1억 원 저렴 

→ 경쟁률: 평균 430 대 1 

•동탄 포레파크 자연&푸르지오(경기 화성 동탄2신도시) 

→ 분양가: 84㎡ 최고 5억9140만 원 

→ 시세 대비: 1억~2억 원 저렴 

→ 경쟁률: 평균 68.7 대 1

청약할까, 살까, 말까? 

최근 고분양가 부담에 수요자는 저마다 다른 선택을 합니다. 누구는 청약을, 누구는 매수를 택하고, 누구는 아예 멈춰 섭니다. 

① 소형 평형 청약: 전용면적 59㎡(약 25평)는 수도권에도 5억~6억 원대 분양이 있습니다. 같은 지역 84㎡보다 대출 여력도 있죠. 분양가상한제 단지는 시세보다 1억~2억 원 저렴해 당첨 시 시세차익도 기대할 수 있습니다. 

② 기존 아파트 매수: 불확실한 청약 대신 바로 입주 가능한 구축 매수를 택하는 이도 많습니다. 수도권 외곽은 신축보다 값이 낮은 경우도 많으니까요. 실제로 4월 수도권 매매거래는 전년 동월 대비 24.7% 증가했습니다(출처: 국토교통부). 

③ 청약 포기하고 관망: 높은 경쟁률과 분양가 부담에 청약을 접고 기다리는 이도 많습니다. 7월 스트레스 DSR 3단계 시행 등 대출 규제도 걸림돌이죠. 무리하지 않고, 유리한 시점을 기다립니다.

무주택, 월 20만 원 지원

서울시가 6월 11일부터 24일까지 ‘청년월세지원’ 신청을 받습니다(출처: 서울시). ① 보증금 8000만 원 이하, 월세 60만 원 이하 주택에 사는 ② 서울 거주 19~39세 무주택 1인가구 청년이라면, 월 최대 20만 원씩 12개월간 총 240만 원을 지원받을 수 있습니다. 서울주거포털(housing.seoul.go.kr)에서 신청하세요.

10일부터 무주택자만 가능!  

6월 10일부터 무순위청약¹⁾은 무주택자만 가능합니다(출처: 국토교통부). 연초 개편안을 4개월 만에 시행하는 겁니다. 첫 적용 대상이 될 주요 단지는 서울 강동구 올림픽파크포레온 4가구. 기존 분양가로 나온다면 전용면적 59㎡(약 25평) 기준 10억 원 이상 시세차익이 기대됩니다.

¹⁾ 무순위청약: 1·2순위 청약 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격 사유로 당첨이 취소된 물량, 그리고 본청약에서 주인을 찾지 못한 미계약 물량에 대해 무순위로 청약을 받는 제도입니다. 

8만2000건대 → 7만8000건

서울 아파트 매물이 빠르게 줄고 있습니다. 지난 6월 5일 8만2000건대 수준이던 매물이 9일 7만8000건대로 주말 사이 3000건 넘게 빠졌습니다(출처: 아실). 최근 서울 아파트값이 오르며 매도인 우위 시장이 된 데다, 공급부족 우려까지 겹치며 매물이 줄고 있다는 분석입니다.

규제 앞두고 ‘마통’ 급증

7월 스트레스 DSR¹⁾ 3단계 시행을 앞두고 마이너스통장 사용이 늘고 있습니다. 대출 감소를 예상한 이들이 미리 자금줄을 확보하는 겁니다. 6월 5일 기준 5대 시중은행 잔액은 39조3260억 원으로 보름 만에 3976억 원 늘었습니다. 주택담보대출, 신용대출도 함께 늘며 가계대출은 폭증세입니다.

¹⁾ 스트레스 DSR: 미래의 금리 인상 때 이자 부담이 커질 걸 미리 반영해 가산금리(스트레스 금리)를 더해 한도를 정하는 제도입니다. 2024년 9월 수도권 기준 가산금리 1.2%p로 2단계를 시작했고, 2025년 7월 3단계부턴 은행권·제2금융권 모든 대출에 가산금리 최대 1.5%p를 적용합니다.

강남 아파트 시총 = 삼성전자 시총

지난 4월 강남구 아파트 시가총액(시총)이 처음으로 300조 원을 돌파했습니다(출처: 부동산R114). 삼성전자 주식 시총과 맞먹는 규모입니다. 서초·송파구도 각각 200조 원을 돌파했습니다. 같은 시기 서울 전체 시총은 1689조4981억 원. 넉 달 새 59조 원 늘었고, 그중 70%는 강남 3구에서 나왔습니다.

Q 성북·강북·노원·도봉구에서 4억~5억 원대, 어디가 낫나요?

•가족구성원: 32세 여성(1인가구) 

•현재 거주지: 서울시 용산구 소재 빌라(전세) 

•주택 소유 여부: 무주택 

•자산 / 부채: 2억4000만 원(예적금 및 전세보증금 2억 원 + 청약저축 1000만 원 + 주식 3000만 원) / 1억2000만 원(전세대출 7000만 원 + 부모님께 빌린 돈 5000만 원) 

•월수입: 500만 원 

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 300만 원 

•내 집 마련 희망 지역: 서울 전역 + 경기 고양시 

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 투자 > 자연 > 상권 > 학군 

•고민 내용:

-결혼 계획 없는 30대 초반 싱글 여성입니다. 지방 출신이라 서울에 연고는 없지만, 회사가 광화문 근처라 2024년 5월 대출을 받아 용산 투룸 빌라(전세 2억9000만 원)에 들어왔습니다. 

-직주근접에 교통, 상권, 산책로까지 만족스러워 살면서 불편한 건 없어요. 하지만 가진 돈을 다 넣고 대출까지 받으니, 이자로 새는 돈이 아깝게 느껴집니다.

-전세금 기준 연 4%만 계산해도 1년에 1000만 원 정도 손해 보는 기분이라 마음이 무겁습니다. 전세는 불안하고, 월세는 더 아깝게 느껴져요. 계약 끝날 때마다 집 구하고 이사하는 것도 스트레스예요. ‘집 없는 삶’이 점점 더 힘들게 느껴집니다. 

-결혼 계획이 없다 보니 청약은 기대하기 어렵고, 혼자 서울에서 10억 원 넘는 집을 사기엔 이자 부담이 너무 큽니다. 그래도 2026년 5월 전세 만기에 맞춰, 서울에서 조금 떨어진 곳의 구축 아파트라도 사볼까 싶어 고민이 됩니다. 

-저는 안정 추구형 성향이고, 현재 수입 기준으로 무리 없이 감당할 수 있는 매수 예산은 4억~5억 원대입니다. 혼자 살 거라 17~24평이면 충분하고, 지역은 서울 전역 어디든 열려 있습니다. 최근 살펴본 단지는 성북·강북·노원·도봉구 등 서울 외곽의 20~30년 된 구축 아파트이며, 관련 질문도 붙입니다.

▸ 현재 검토 중인 아파트

•정릉풍림아이원(성북구 정릉동) 

•SK북한산시티(강북구 미아동) 

•상계주공5단지(노원구 상계동) 

•창동주공3단지(도봉구 창동)

질문 1. 

노후 아파트는 집값도 안 오르고 살기 불편하다는 이야기가 많은데, 지금 제 상황에서 실거주용으로라도 이런 아파트를 사는 게 괜찮을까요?

질문 2. 

광화문 직장을 기준으로, 대출 포함 4억~5억 원대 예산이라면 위 단지 중 어디를 가장 추천하시나요?

질문 3. 

지금 혼자 집을 사는 것, 결혼 후 배우자와 함께 사는 것 중 어느 쪽이 더 현명할까요?

A 검토한 단지가 모두 준수합니다

차를 사면 보험부터 듭니다. 그처럼 사회에 나오면 집도 빨리 마련하는 게 좋습니다. 청약은 적은 돈으로 새 아파트를 잡을 수 있는 기회지만, 요즘 제도는 신혼부부와 출산 가구 중심입니다. 그만큼 미혼 청년에겐 불리합니다.

특별공급이나 우선순위도 마찬가지입니다. 청약이 어렵다면 경매나 급매물이 대안이 될 수 있습니다. 다만 경매는 공부가 필요하니, 급하면 가진 자금에 맞춰 서울 외곽 급매물을 노리는 전략도 괜찮습니다.

노후 단지보단 신축이 좋지만, 지금은 가격이 벽입니다. 내 집 마련은 내가 감당할 수 있는 예산 안에서 최선의 선택을 하는 것으로, 무리한 대출은 피해야 합니다.

가령 최근 서울 은평구 힐스테이트 메디알레는 3.3㎡(약 1평)당 5000만 원에 분양했습니다. 25평 기준 12억 원이 넘습니다. 혼자서 이런 수준의 신축을 잡는 건 어렵습니다. 더욱이 서울은 지방과 달리, 구축도 투자수요가 몰리면 가격이 오릅니다. 그러니 현재로선 급매로 구축을 잡는 전략이 현실적입니다.

다행히 언급한 정릉풍림아이원, SK북한산시티, 상계주공5단지, 창동주공3단지는 모두 적은 자본으로 접근할 수 있습니다. 정릉풍림아이원과 SK북한산시티는 광화문까지 출근 거리도 비슷합니다. 그중 SK북한산시티는 고점 대비 77% 수준이라 가격 매력이 크고요.

불편한 거주환경을 감수할 수 있다면, 고점 대비 67%인 상계주공5단지도 괜찮습니다. 창동은 GTX, 상계는 재건축 호재가 있습니다. 같은 생활권이라 어느 쪽이 더 낫다고 하긴 어렵습니다. 아래에 각 단지를 좀 더 살핍니다. 

•정릉풍림아이원(2005년식, 1971가구, 용적률 256%)

→ 고점 대비 85%, 직주근접 고려 시 안정적 선택

•SK북한산시티(2004년식, 1195가구, 용적률 271%)

→ 고점 대비 77%, 대단지에 가격 매력도 높음

•상계주공5단지(1987년식, 840가구, 용적률 93%)

→ 고점 대비 67%, 재건축 갈등이 있지만 랜드마크 단지

•창동주공3단지(1990년식, 2856가구, 용적률 175%)

→ 고점 대비 73%, GTX-C 수혜 예상

서울 한강벨트 아파트는 워낙 가격이 비싸기도 하고, 최근 이상 과열로 너무 많이 올라 돈이 있어도 추천하기 어렵습니다. 반면 서울 북부 외곽 지역은 아직 고점 대비 80% 수준에 머물러 있어 오히려 지금 들어가도 괜찮습니다.

마지막으로 결혼 시기가 언제일지는 알 수 없습니다. 결혼 후 어떤 변화가 올지도 모르고요. 그사이 집값이 어떻게 될지도 알 수 없습니다. 그래서 결혼은 그때 가서 고민하고, 지금은 지금에 집중하는 게 좋습니다. 집을 사고 싶으면, 지금 사세요. 나중에 생각이나 사정이 바뀌면 그에 맞춰 다시 조정하면 됩니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 6월 16일~18일

•진위역 서희스타힐스 더 파크뷰(3차) ★(1/5)

GOOD: “LG디지털파크와 직주근접인 건 장점.”

BAD: “평택에서도 끝자락 + 고분양가.” 

•여주역 로제비앙 더센텀 ★(1/5)

GOOD: “청약통장 아끼세요.”

BAD: “부족한 주변 인프라.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

도시재생

리모델링처럼 형태는 유지하되 도심 환경을 새롭게 바꾸는 겁니다. 낡은 건물엔 페인트를 칠하고, 골목엔 조명을 더하는 식입니다. 전문가들은 ‘개발의 시대는 지났다’며 중요성을 강조합니다. 단, 주민들은 변화를 체감하지 못한다는 말도 나옵니다.

젠트리피케이션

외부 자본이 유입되며 동네 임대료가 오르고, 원주민이 밀려나는 현상입니다. 도시재생이나 상권 개선 뒤에 자주 따라옵니다. 동네는 멋져지지만, 그 덕분에 살던 사람은 결국 떠납니다. 서울 성수동과 신사동 가로수길이 대표 사례입니다.

안녕

안녕. 오늘 너 멋지다. 

사진 제공 | @abracos.donggyu