짓지도, 팔리지도 않아요

BOODING
2024년 6월 13일
4분 분량

[1] 올해 서울 빌라 46%는 역전세를 맞았습니다.

[2] 여기에 더해 빌라 착공 건수도 급감했습니다.

[3] 주 수요자인 청년층의 피해가 우려됩니다.

짓지도, 팔리지도 않아요

서울 빌라 시장이 위기를 맞고 있습니다. 역전세는 물론 수요 자체가 줄며 시장이 붕괴할 위험에 처했습니다. 가장 큰 피해자는 빌라의 주 수요자인 청년입니다. 오늘 부딩은 ‘붕괴하는 빌라 시장: 짓지도, 팔리지도 않아요’에 대해 다룹니다.

서울 빌라 46%는 역전세

서울은 1년 넘게 아파트 전셋값이 오르며, 올 들어 4월까지 전용면적 84㎡(약 32평) 6억 원 미만 전세 거래 비중이 48.9%로 역대 최저 수준을 기록했습니다(출처: 국토교통부). 빌라 시장은 그 반대입니다. 2022년 1~5월 전세 거래 4만2546건 중 올해 같은 기간 동일 주소지, 면적에서 계약을 맺은 9653건을 살피니 절반에 가까운 46%가 기존 보증금보다 전세 시세가 떨어진 역전세¹⁾인 것으로 나타났습니다(출처: 다방).

check! 빌라 역전세 비중이 가장 심한 지역 TOP 3요? 강서(74%), 구로(66%), 금천·도봉(64%) 순입니다. 특히 전세 사기가 많은 강서구는 2년 전 평균 전셋값이 2억337만 원이었지만 올해는 1억8097만 원으로 2240만 원 떨어졌습니다(출처: 다방).

¹⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인 A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다.

빌라 역전세 원인?

크게 두 가지로 요약할 수 있습니다 ① 전세 사기 여파에 기존 전세 수요가 빌라 월세나 소형 아파트 월세로 옮겨가 수급 불균형이 심해졌고 ② 정부가 깡통전세¹⁾를 막겠다고 빌라의 전세금반환보증보험(보험)²⁾ 가입 기준을 공시가격³⁾의 126%로 낮추며(기존 150%) 임대인이 전셋값을 수천만 원씩 내리는 상황이 발생한 겁니다. 단, 혼동하지 말아야 할 게 있습니다. 임차료가 줄진 않았다는 겁니다. 적지 않은 임대인이 시세만큼 못 올린 보증금 차액을 월세로 받고 있어섭니다.

check! 올 1분기 서울 빌라와 단독주택의 월세 비중은 63%입니다(출처: 국토교통부). ‘빌라의 월세화’가 본격적으로 시작됐다는 분석입니다.

¹⁾ 깡통전세: 전세보증금이 집값과 비슷해지거나 심지어 집값을 추월해 임대인이 집을 팔아도 임차인이 전세보증금을 떼일 우려가 있는 경우를 말합니다.

²⁾ 전세금반환보증보험: 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 ‘대신 갚아주는(대위변제)’ 보험 상품입니다.

³⁾ 공시가격: 정부가 세금을 부과하기 위해 직접 조사해 정한 부동산 가격을 말합니다.

짓지도, 팔리지도 않아요

빌라 역전세 문제는 단순하지 않습니다. ① 주거취약계층인 청년이 빌라 시장의 주 수요자인데 정부 대책으로 오히려 높은 월세 부담을 안게 된 데다 ② 시공자 입장에선 매매는 물론 전세 수요도 없다 보니 빌라를 짓지 않아 시장 자체가 붕괴하는 형국인 겁니다. 무주택 서민의 주거 사다리¹⁾가 위협받고 있단 분석이 나옵니다.

check! 올 1분기 서울 빌라 착공은 909건으로 전년 동기(1762건)보다 48.4%, 수도권 빌라 착공은 1858건으로 전년 동기(3513건)보다 47.1% 줄었습니다(출처: 한국부동산원).

¹⁾ 주거 사다리: 월세 살던 무주택자가 돈을 모아 전세로 옮기고, 거기서 다시 힘을 모아 마침내 자기 집을 마련하는 과정을 말합니다.

10채 중 6채는 전 고점 80% 이상 회복

올 들어 5월까지 서울 아파트 60.4%(1만4810건 중 8939건)는 전 고점(앞선 가격의 고점) 대비 80% 이상 가격에 거래된 것으로 나타났습니다(출처: 직방). 특히 △1월 54.5% △2월 57.2% △3월 59.1% △4월 63.5% △5월 66% 등 전 고점의 80% 이상 가격에 거래되는 비중은 높아지는 추세입니다.

가계대출 6조 원 급증

올 5월 가계대출¹⁾이 전월 대비 6조 원 늘었습니다. 종류별로는 전세대출을 포함한 주택담보대출(주담대)이 5조7000억 원, 신용대출 등 기타 대출이 3000억 원 늘었습니다. 주택 매수세가 회복하며 주담대가 한 달 새 5조7000억 원(기존 4조5000억 원)으로 증가 폭을 키운 게 대출 확대에 영향을 줬다는 평입니다.

¹⁾ 가계대출: 가정에서 집을 사는 등 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다.

낙찰가율 3개월째 85% 돌파

전국 아파트 경매 낙찰가율¹⁾이 △3월 85.1% △4월 86.1% △5월 85.4% 등 3개월째 85%를 넘겼습니다(출처: 지지옥션). 서울은 △3월 85.9% △4월 90.6% △5월 89.1% 등 좀 더 강한 상승세를 보였고요. 참고로 아파트 경매 낙찰가율은 매매거래량, 전셋값과 함께 집값 선행지표로 꼽힙니다.

¹⁾ 낙찰가율: 감정가 대비 낙찰가격의 비율입니다. 낙찰가율이 90%면 감정가가 10억 원인 물건을 9억 원에 낙찰받았다는 뜻입니다. 낙찰가율이 100%면 시세를 다 주고 산 것과 다름없단 뜻.

할인 분양 결사반대

전국 미분양¹⁾ 물량 1위 지역인 대구(올 4월 기준 9667가구)에서 갈등이 쌓이고 있습니다. 이미 입주한 주민이 수억 원대 할인 분양을 받은 입주민이 못 들어오게 출입구를 막는 등 반발하는 겁니다. 건설사는 분양이 안 되면 할인 분양을 하기도 합니다. 미분양 상태로 두는 것보다 나아섭니다.

¹⁾ 미분양: 분양했지만 팔리지 않은 집을 말합니다. 크게 ‘일반 미분양’과 ‘준공 후 미분양’으로 나뉩니다. 전자는 분양 후 팔리지 않은 ‘재고’ 주택을 말하고, 후자는 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고’를 의미합니다.

비아파트 착공 9년 만에 최저치

전세 사기 여파로 빌라 등 비아파트 공급량이 급감했습니다. 올 1분기 전국 비아파트 착공(공사 시작)은 약 8000건으로 2015년 1분기(약 4만1000건)의 5분의 1 수준까지 떨어졌습니다(출처: 한국부동산개발협회). 신규 빌라 공급이 줄며 서민의 주거 사다리가 위협받고 있단 분석이 나옵니다.

서촌살이의 묘미 중 하나인 수성동 계곡(위, 가운데)

겸재 정선이 장동팔경첩에 담은 ‘수성동’(아래)

#12 산이라는 놀이터

거의 매일 산에 오르는 요즘이다. 흔히 생각하는 산행이 아니라 물리적으로 산 옆에 살고 있어 마치 아파트 단지 놀이터에 가듯 가벼이 산을 걷는다. 집에서 문을 열고 나가 1분이면 수성동계곡에 닿는다. 안평대군의 별서 비해당 터로 1751년 겸재 정선이 그린 산수화 ‘수성동’ 속 길게 누운 돌다리 기린교가 아직 그 자리에 있다. 서울 시내의 숨은 비경이라 할 만큼 계절마다 혹은 시시각각 변화하는 그 모습이 언제나 가슴을 뛰게 한다.

비가 온 다음 날이라 계곡물이 거세게 흐르고, 초록은 품고 있던 생명력을 한껏 뿜어낸다. 6월엔 세상의 절반이 초록으로 변해버린다. 계곡을 따라 올라가 도로와 면한 길을 사뿐히 걷다 보면 인왕산 전망대 무무대를 만난다. 남쪽으론 쭉 뻗은 광화문과 빌딩 숲 너머로 남산타워가 펼쳐지고, 북쪽에선 북악산의 늠름한 자태를 볼 수 있다. 마치 산 언저리에 사는 우리를 보듬어주는 듯한 북악산의 위용이 여기서 가장 잘 느껴지는 것 같다.

조금 더 걸어가면 초소책방이 나온다. 청와대를 방호하던 옛 초소를 책방과 베이커리 카페로 만든, 서촌 사람들의 사랑방 같은 곳이다. 트인 숲속에서 차와 갓 구운 빵을 먹으며 새로 나온 미술책이나 가드닝 서적을 넘겨보는 아침은 늘 새로운 하루에 대한 기대를 준다. 고작 20분을 걸어 올라와 이렇듯 근사한 풍광과 신선한 호흡으로 일상을 각성하는 순간을 보낼 수 있다니! 서촌에 살게 된 덕에 산은 내게 터프한 산행이 아닌 ‘산책’하는 장소가 되었다. 비가 오면 축축한 길을 걸을 수 있고, 눈이 내리면 산 곁으로 다가가 그 야생의 기운을 느끼고 싶어진다. 사는 곳이 사람을 달라지게 한다는 말을 실감하는 중이다.