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집이 부족하면 집값이 오를까?



[1] 서울 주택보급률이 하락세입니다. 

[2] 인구 감소 속도보다 

[3] 가구수 증가 속도가 빨라섭니다.




집이 부족하면 집값이 오를까?

서울 주택보급률이 3년째 줄었습니다. 인구 감소에도 가구수는 늘었기 때문입니다. 오늘 부딩은 ‘주택보급률 감소: 집이 부족하면 집값이 오를까?’에 대해 다룹니다.

 

 

 

서울 주택보급률 3년 연속 감소

서울 주택보급률¹⁾이 93.7%(2022년 기준)를 기록했습니다(출처: 통계청의 ‘신(新)주택보급률 통계’). △2019년 96% △2020년 94.9% △2021년 94.2%로 최근 3년간 계속 떨어졌습니다. 특히 2022년 보급률은 2009년(93.1%) 이후 13년 만에 최저치입니다. 주택보급률은 가구수에 대한 주택 수의 비율입니다. 100% 이상이면 주택이 많고, 이하면 가구수가 많은 겁니다.

  • check! 전국 주택보급률도 △2019년 104.8% △2021년 102.2% △2022년 102.1%로 점점 낮아지고 있습니다.

¹⁾ 주택보급률: 주택이 가구수 대비 많은지 적은지 판단하는 지표입니다. 주택 수를 가구수로 나누고 100을 곱해 산출합니다. 이 비율이 100%를 넘으면 가구당 주택을 한 채 이상 보유했다는 뜻이지만, 한 가구가 주택을 여러 채 보유할 수도 있어 배분 상태를 나타내진 않습니다.






인구가 주는데 집은 부족?

▷인구는 줄었지만 ▷가구수는 늘어 ▷주택 수를 앞질렀다는 분석입니다. 실제로 서울은 최근 10년(2012~2022년)간 인구 76만여 명(1019만 명→943만 명)이 줄어든 ‘전국 인구 감소 지자체 1위’입니다. 한데 1인가구의 비중은 38.2%(2022년 기준)로 대전(38.5%)에 이어 전국 2위입니다. 서울에 거주하는 3가구 중 1가구 이상이 1인가구인 겁니다.

  • check! 서울에서 1인가구의 비중이 가장 높은 지역요? 관악구(61.6%, 2023년 기준)입니다. 관악구에 거주하는 10가구 중 6가구 이상이 혼자 사는 겁니다.

 

 

집이 부족하면 집값이 오를까?

이에 대한 의견은 갈립니다. ◐인구가 줄면 집이 남아 집값도 내려갈 거란 주장이 있지만 ◑주택 수요는 인구가 아닌, 집에 사는 단위인 ‘가구’를 봐야 한다는 주장도 있기 때문입니다. 요샌 늘어나는 1인가구를 다시 봐야 한다는 지적도 있습니다. ① 1인가구는 넓은 주거 면적이 필요 없고 ② 주택 매수를 위한 금융자산 시너지 효과가 떨어지는 데다 ③ 물려줄 사람(상속인)도 없어 주택 소유에 대한 욕망이 감소한다는 겁니다. 인구구조가 바뀌지 않는 이상 앞으로 부동산은 투자보다 주거 목적을 우선시할 거란 얘기.

  • check! 실제로 아파트에 사는 1인가구의 비율은 34%(2022년 기준)로 전체 가구의 비율(52.4%)에 비해 크게 낮았습니다. 더불어 1인가구의 평균 연 소득은 3010만 원으로, 전체 가구 평균 연 소득(6762만 원)의 44.5% 수준이었습니다(출처: 통계청).

 

 

누구나 한 번은 1인가구가 된다

그런가 하면 1인가구가 보편적 라이프스타일 중 하나로 자리 잡았으니 주거 시스템을 손봐야 한다는 지적도 나옵니다. ① 정부의 주택공급 정책은 전용면적 84㎡(약 32평)의 ‘국민 평형’ 중심으로 이뤄진 데다 ② 1인가구는 공공임대주택 신청도 전용면적 40㎡(약 15평) 이하로 제한하는 등 여전히 가구원이 여럿인 가정을 기준으로 짠다는 겁니다. 미혼과 비혼, 진학과 취업, 이혼과 사별 등 다양한 이유로 홀로 사는 경험은 누구나 한 번은 하게 되는 만큼 기존 주거 시스템을 바꿔야 한다는 얘깁니다. 


갱신청구권제 4년 만기 도래

올 하반기 전세시장이 불안해질 수 있단 지적이 나옵니다. 2020년 임대차 3법¹⁾ 시행 이후 맺은 임대차계약의 4년(2+2년) 만기가 돌아오기 때문입니다. 즉 임대인이 신규 계약을 맺을 때 4년 치 인상분을 한 번에 반영해 보증금을 정하면 전셋값 상승을 부추길 수 있단 얘깁니다.

¹⁾ 임대차 3법: 임차인의 권리 보호와 전월세 급등을 막자는 취지에서 2020년 7월 시행한 정책입니다. 임차인이 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 전월세 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’, 전월세 계약을 하면 그 내용을 임대인 또는 임차인이 무조건 신고하게 하는 ‘전월세신고제(2021년 6월 시행)’ 등 3종 세트입니다.

 

 

실거주 의무 3년간 유예 추진

분양가상한제¹⁾ 아파트에 적용하는 실거주 의무²⁾. 이것을 3년간 유예할 전망입니다. 실거주 의무 적용 시점을 현행 ‘최초 입주 가능일’에서 ‘최초 입주 후 3년 이내’로 고치는 방안이 유력합니다. 현재 실거주 의무가 있는 아파트는 전국 4만7575가구입니다(출처: 국토교통부).

¹⁾ 분양가상한제: 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 투기과열지구 내에서 집값이 급등할 우려가 있거나 재건축·재개발 등 호재로 고분양가 우려가 있는 곳에 지정합니다. 분양가가 비교적 저렴해 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다.

²⁾ 실거주 의무: 청약시장에 뛰어드는 투기 수요를 막기 위한 제도입니다. 2021년 2월 이후 수도권의 분양가상한제 적용 아파트에 당첨된 이는 최초 입주 가능일로부터 2~5년간 실거주 의무가 주어집니다.

 

 

GTX 3개 연장, 3개 신설

정부가 GTX¹⁾ A·B·C노선을 연장하고, D·E·F노선 신설을 추진합니다. 특히 A노선은 평택(기존 동탄)까지 20.9km, B노선은 춘천(기존 마석)까지 55.7km, C노선은 동두천(기존 덕정)까지 9.6km 그리고 아산(기존 수원)까지 59.9km 늘릴 계획입니다. 서울 생활권 확장이 기대된다는 평입니다.

¹⁾ GTX: 지하 40m에 터널을 뚫고 노선을 직선화해 기존 지하철보다 3배 이상 빠르게 달리는 열차입니다. 가령 A노선 중 수서역~동탄역 구간은 2024년 3월 개통합니다. 이게 개통하면 이동 시간은 19분(현재 1시간 20분대)으로 줄어듭니다.

 

 

중국인 부동산 매입 3배 증가

중국인의 우리나라 땅·주택 보유율이 빠르게 늘고 있습니다. 특히 땅 보유는 2016년 2만4035건에서 2023년 상반기 7만2180건으로 7년간 3배나 급증했습니다(출처: 홍석준 의원실). 우리 국민은 중국 땅을 살 수 없는 만큼 장기적으로 국가적 문제가 될 수 있다는 분석입니다.

 

 

지난해 착공 역대 최저

지난해 1~11월 전국 아파트 착공(공사 시작) 실적이 13만3585가구를 기록했습니다(출처: 국토교통부). 전년 같은 기간 27만8566가구보다 52% 줄어든 수준인 데다 2011년 관련 통계를 쓰기 시작한 이래 역대 최저치입니다. 단, 공사비 인상 등으로 올해도 이런 추세는 이어질 전망입니다.





<수도권>

△서울 작년 땅값 1.11% 상승

△서울 주택보급률 93.7%로 13년 만에 최저치

△서울 구로 가리봉동 115 일대 신통기획 확정

 

△서울 동작 ‘노량진9·10·11구역’ 개발 밑그림 마련 착수

△서울 은평 ‘쿼드러플’ 역세권 연신내역 복합개발 추진

△서울 은평 청년 1인가구에 월세 20만 원 1년간 지원

 

△수도권 제2순환고속도로 포천∼남양주 2월 2일 개통

△경기 전세 사기 피해자에게 3월부터 100만 원 지급

△경기 작년 개발제한구역 불법행위 7768건 적발

 

△경기 전용면적 84㎡ 분양가 1년 새 약 1억 원 상승

△경기 용인 처인 작년 땅값 6.66% 올라 전국 1위 기록

△경기 수원 ‘전월세상담센터’ 운영

 

△경기 파주 귀농인에게 최대 3억 원 저리융자 지원

△인천지하철 1호선 검단 연장선 2025년 상반기 개통

△인천도시공사, 동인천 개발 등 46조 원 규모 사업 추진

 

 

<지방>

△대구 아파트 매매·전세가 하락 폭 커져

△대구 군위군 작년 땅값 2.86% 상승

△광주 동구 청년 전월세 중개수수료 20% 할인

 

△대구∼광주 달빛철도, 2029년 조기 개통 추진

△경북 포항 ‘미분양관리지역’에 2667가구 또 분양

△경북 영주 청년 이사비 최대 50만 원 지원

 

△전남 곡성 청년 1인가구에 월세 10만 원 1년간 지원

△강원 춘천 ‘춘천역세권개발사업’ 예타 신청

△제주 부동산시장 하락세 지속





일조권

햇빛을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 법원 판례에 따르면 동짓날을 기준으로 오전 9시∼오후 3시 사이 6시간 중 연속해 2시간 또는 오전 8시∼오후 4시 사이 모두 4시간의 일조 시간이 확보되지 않으면 일조권이 침해된 것으로 봅니다.


몸테크

‘몸’과 ‘재테크’의 합성어로 가격이 오를 거란 희망을 안고 오래된 아파트나 빌라 등에 들어가 사는 걸 의미합니다. 몸(?)을 바쳐 하는 재테크이기에 당연히 투자할 집을 고르는 데 신중해야 합니다. 이주할 때까지 들어가 살아야 하니 인테리어는 ‘단단히’ 하는 걸 추천합니다.




봄이 오는 소리

작지만 들리는 소리.

사진 제공. @bak.u24





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